二十二章节房地产法律制度PPT课件

• 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地 70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、 体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综 合或者其他用地50年。
• 出让方与受让方在签订出让合同时，应当在法律规定的 最2高021/年3/8 限内确定具体的土地使用权出让期限。 13
(二)土地使用权划拨的范围
• 依据《城市房地产管理法》第23条规定， 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可 以由县级以上人民政府依法批准划拨：
• (1)国家机关用地和军事用地；
• (2)城市基础设施用地和公益事业用地；
• (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项 目用地；
• (4)法律、法规规定的其他用地。
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二、土地使用权划拨
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(一)土地使用权划拨的概念
• 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者 使用的行为。
• 依据这一法定概念，土地使用权划拨具有以下特征： • 第一，土地使用权划拨采用的是行政划拨手段，必
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一、国有土地使用法律制度概述
• 改革前，我国国有土地实行“无偿、无 期限、无流动(即禁止土地转让)”的行政 划拨方式的使用制度。
• 改革后，建立了国有土地使用权有偿出 让制度。目前，我国取得国有土地使用 权的方式实行双轨制，即国有土地行政 划拨方式和国有土地有偿出让方式同时 并存。
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• 1994年7月5日，全国人大八届八次会议审议并通过了《中华
人民共和国城市房地产管理法》。以后又陆续颁发了配套的法
规，如《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产交易
价格管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部
1994年11月15日发布，2001年7月23日修改）、《城市房地
产转让管理规定》（1995年9月1日起施行，2001年7月23日
属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方 或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而 使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼 并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产 抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。
修改）、《城市房地产抵押管理办法》《1997年6月1日起施
行，2001年7月23日修改》、《城市房屋租赁管理办法》
1995年6月1日起施行）、《城市房屋权属登记管理办法》
（1998年1月1日起施行，2001年7月23日修改）等。这些立
法，推动了房地产市场的形成和健康发展，并渐形成了较为完
善的2021房/3/8地产法律体系。
第二十二章 房地产法律制度
本章要点：我国房地产法的立法现 状、房地产法的概念；国有土地使 用法律制度；房地产转让、商品房 预售、房地产抵押和房屋租赁法律 制度；房地产权属登记的法律规定。
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第一节 房地产法概述
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一、房地产法的立法现状
• 1988年4月，七届全国人大一次会议通过《中华人民共和国宪 法》修正案，明确规定了国有土地使用权可以依法有偿转让。 宪法修正案第2条将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者 个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用 权可以依照法律的规定转让。”
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二、房地产法的概念
• 在我国，狭义的房地产法是指国家立法 机关制定的统一调整房地产关系的基本 法律——《城市房地产管理法》。
• 广义的房地产法是指调整房地产关系的 各种法律规范的总称。
• 房地产关系是指以房地产为客体的各类 社会关系的总称。
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第二节 国有土地使用法律制度
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(三)土地使用权出让方式
• 1．拍卖 • 2．招标 • 3．协议
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(四)土地使用权出让合同
• 1．土地使用权出让合同及其特征 • 2．土地使用权出让合同的主要内容
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第三节 房地产转让、商品房 预售、房地产抵押和房屋租赁
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一、房地产转让
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(二)土地使用权出让的范围、用途
和年限
• 土地使用权出让是在国有土地范围内进行的，集体所有 的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。 土地使用权出让的空间范围一般是在城市规划区域内。
• 以出让方式提供的用地按用途可分为商业用地、娱乐用 地、居住用地、工业用地以及教育、科技、文化、卫生、 体育用地。
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以出让方式取得土地使用权
的，转(一让房)房地产地后，产其转土地让的概念及原则
使权•用出房其权让他地的合合产年同法转限约方让为定式，原的是将土使指其地用房房使年地地用限产产转权移利人给他通人过的买行卖为、。赠与或者 减•去这原里土所地称使其用他者合已法经方使式用，主要包括下列行为：（1） 的年以限房后地的产剩作余价年入限股。、与他人成立企业法人，房地产权
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(三)划拨土地使用权收回的条件
• 国家根据划拨土地使用者不再使用土地的事实或城 市建设发展和城市规划的需要，可以将原划拨的土 地收回。有下列情形之一的，国家应当无偿收回划 拨土地使用权：
• (1)土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的；
• (2)因经营管理不善等原因而解散的；
• (3)因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的；
须经县级以上人民政府批准，由同级土地管理部门实 施划拨。 • 第二，划拨土地使用权无使用期限的限制，法律、 行政法规另有规定者除外。 • 第三，行政划拨取得的土地使用权只需以较小代价 或无偿即可取得。体现其具有无偿性的特征。 • 第四，划拨土地使用权不可以转让、出租、抵押， 除2非021/报3/8 有批准权的人民政府审批，并办理有关手续。8
• (4)因经营严重亏损不能清偿到期债务而宣告破产的；
• (5)未经原批准机关同意，连续2年未Fra Baidu bibliotek用的；
• (6)不按批准的用途使用的；
• (7)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
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三、土地使用权出让
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(一)土地使用权出让的概念
• 土地使用权出让是指国家将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者使 用，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。