海棠湾分区规划

• 多元文化旅 游社区
• 高端休闲旅 游社区
中区：高端休闲旅游社区
(顶级酒店、国家俱乐部、游艇社区)
南区：综合休闲旅憩服务区
（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山 前度假、天堂度假村）
• 综合休闲旅 憩服务区
SANYA HAITANGBAY 2006
六片 ：六个特色组团
铁炉港片区：国际游艇港、 高档酒店区、高尔夫社区、 购物中心、天堂度假村 林旺片区:旅游小镇、到访 中心、滨水社区 龙江塘片区：顶级酒店、国 际活动社区、滨水社区 风塘片区：国家海洋科学中 心、海洋研究院、国家海洋 大学 椰洲片区：国家海岸湿地公 园、特色旅游小镇、山边温 泉度假社区 土福片区：异域风情度假区 • 椰林沙洲
2)分区规划须解决的五个问题：
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能
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统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象
协调与沟通各利益主体
2)分区规划须解决的五个问题： 统筹核心项目功能
“亚龙湾”品牌酒店（喜 来登、万豪等）的引入， 整体提升地区价值，最终 使其成为“五星地区”。 而“大东海” 酒店初期 的开发模式，决定了其现 在的“星级不高地区”角 色。
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公共领域 优地优用 空间异质 生态保育 世界品牌 有力形象 高效交通 文化异域 田园风光
• 主题型-普吉岛
主要项目:
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1.长臂猿中心 2.喀比府 3.梦幻王国 4.帕通海滩 5.攀牙湾 6.普吉梦幻乐园 7.007岛、神仙半岛。
世界十大海岸案例研究
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•规划九原则：
1 3 5 7 9 公共领域 空间异质 世界品牌 高效交通 田园风光 2 4 6 8 优地优用 生态保育 有力形象 异域文化
成功案例 共同条件
明确的主题定位和发展规划 国际水准的核心功能与大型旅游项目 高标准的基础设施和公共配套建设
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海棠湾总体定位的深化 SANYA HAITANGBAY
2006
海棠湾是国家稀缺资源，区位和场地资源特性决定了他的基本功能必 然是热带滨海旅游度假区．必须建设成为国家级、世界级的旅游休闲度假 区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。
“国家海岸” 国际休闲度假区
海棠湾开发模式
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——城市综合型与郊区主题型之间的大型复合性旅游社区
海棠湾常住人口总量
根据“国际典型海滩容量分析标准” 和“十大海岸案例比较法”推算
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海棠湾的常住人口总 量控制在 15 － 18 万人； 建筑开发总量控制为 800万平方米。
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• 主题型-普吉岛
普吉岛属大型海滨度假区，是紧邻大陆的 海岛，自然与旅游资源丰富。度假区成组 团集中布置，海滩地带基本维持自然状态， 低密度，低强度，原生态，建筑为东南亚 风格，以低层为主，强调民族特色，强调 建筑与环境的协调。
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作为国家法定规划，在整个海棠湾现实与未来20年的 动态开发过程中，既是城市政府的管控法则，也是发 展商之间的游戏法则。
利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的
介入，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略 构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，更 是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多 赢保障海棠湾健康持续开发的主要支点。
• 总用地约100平方公里； • 开发用地15平方公里； • 总建筑量550万平方米；
场地特质和主题特色的解读和把握有 待深化；
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1.2 分区规划的两大任务
五个问题
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1)分区规划的两大任务：确立法则 建立支点
开发的法则——分区规划不是替代发展商的规划。
三区：
南区（铁炉港）：游艇基地、时尚文化 中区（龙江塘）：高端公共设施 北区（椰子洲）：本土与异域文化
六片：
铁炉港片区： 国际游艇港、山地高尔夫、会展演 艺中心、Shoppingmall、山顶雨林度假村 林旺片区： 旅游小镇、滨水社区 龙江塘片区： 国际活动社区 风塘片区： 贸易中心、国家海洋博览城 椰州片区：保护区、旅游小镇、温泉度假 土福片区： 异域文化\滨河、滨海度假村，
• 主题型-巴厘岛
主要项目: 1 •、顶级主题酒店 主题型-巴厘岛
2、快乐中心 3、节日公园 4、高尔夫球场（2个） 5 、辅助服务区 （会议中 心、公园） 6、全国旅游教育中心
1 2 3 4 5 6 7 8 9 公共领域 优地优用 空间异质 生态保育 世界品牌 有力形象 高效交通 文化异域 田园风光
•
沙坝断面 • 形成过程
项目安排
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国际顶级品牌酒店带
• 主题酒店区
• 五星级酒店区
• 七星级酒店区
• 五星级酒店区 • 主题酒店区
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三区：三大功能片区
北区：多元文化旅游社区
（本土与异域文化主题酒店、椰洲观 光、温泉度假、传统旅游小镇）
（省规委已批复的原概念规划方案 人口总量约10万，建筑开发总量为 550万平方米）
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2.规划功能布局与方案
2.1 规划结构与功能布局
场地特征
•横向分层
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•纵向分段
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场地特征
•横向分层
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1 优地优用 空间异质 生态保育 世界品牌 有力形象 高效交通 文化异域 田园风光
• 综合型-迈阿密
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1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光
1.1 海棠湾定位
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1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
国际品牌:世界级品牌的引入
开发理念:生态保护与开发建设双赢
阿特金斯
SASAKI
划定三区:划定北、中、南三区
关于国家海岸 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光
• 综合型-黄金海岸
主要项目: 1、帆船比賽，骑马比賽，其他运动赛事 2、华纳電影世界, 3、海洋世界及梦幻世界 4、剪羊毛表演 5、沙滩排球、游泳、冲浪 6、世界珍奇的发光蠕虫所在地——自然桥公园
大东海片区
大众休闲主 题的中部城市 旅游区
亚龙湾片区
国际性旅游 度假区
海棠湾片区
未来国际 性旅游度假 区
功能定位
• 观光旅游 区
发展状况
目前旅游 以一次性消 费为主
近三年开始 起步，目前配 套缺乏
目前配套成 熟，但较为杂 乱
目前一期已 成规模，但相 应配套不足
•？
目前尚未 开发
2.2 功能布局
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一带： 沙坝带 ：国际顶级品牌酒店带
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• 沙坝地带
• 核心资源：约22多公里的带状沙 滩贯穿场地南北，处在海河之 间 ，岸线优美、沙质优良，沙 粒洁白均匀，以中沙、细沙为主；
• 第一道沙坝地带
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世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博 览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲 度假区。
世界十大海岸案例研究
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• 综合型-黄金海岸
黄金海岸属大型海滨度假区，拥有长达 70公里 的冲浪海滩和郁郁葱葱的亚热带雨林。是国际文 化旅游中心，運動和大型聚會的首要城市。
山前地带 沙坝地带
滨水腹地
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场地特征
土福片区 •纵向分段 椰洲片区
椰林村片区
龙江塘片区 林旺片区
铁炉港片区
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现状基本数据
2.1 规划结构:“一带三区六片”
一带：
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滨海沙坝带 ：国际顶级品牌酒店带
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议题二：
三亚海棠湾分区规划及 海棠湾划界协商进展情况汇报
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汇报要点：
1.海棠湾定位与分区规划 2.规划功能布局与方案
3.划界协商进展与项目实施操作
4.开发时序与启动项目
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1.海棠湾定位与分区规划
1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光
三亚市各主要景区的定位比较
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南山片区
海坡片区
以旅游配套 服务为主并辅 以居住功能的 超大型新社区
三亚湾（市区）
旅游服务基 地 行政中心 三亚当地人 居住中心 目前配套成 熟，但档次低 端，环境杂乱
•功能十项目：
1 顶级酒店 2 游艇基地 3 高尔夫 4 娱乐中心
5 主题公园 6 会议中心
7 博物展览 8 大型购物 9 特色餐饮 10 教育培训
海棠湾规划建设九原则
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1 公共领域
2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌
6 有力形象
7 高效交通 8 异域文化 9 田园风光
海棠湾规划建设九原则——世界十大海岸案例研究
• 迈阿密
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1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光
海棠湾规划建设九原则——世界十大海岸案例研究
• 黄金海岸
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同济
霍克
2）概念规划4个问题：原概念规划缺乏现实开发的操作性
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原规划方案缺少企业参与，偏于理想， 过于强调保护，开发总量偏小，可操 作性较差； 多家业主的强势进入，原规划与企业 意愿矛盾大。私有开发边界难于界定， 公共资源管控刚性不够； 原定启动区的前提已经改变，需要应 对形势进行调整；
发展潜力
未来人文 旅游和度假 区
未来发展势 头良好
未来发展潜 力有限
未来发展空 间较小
未来二期待 开发，发展潜 力大
未来发展 潜力巨大
海棠湾核心功能——三大国家级和世界级品牌
• • 海棠湾必须承担自己的国家功能，在从中国从大陆强国向海洋强国迈进的历程中承担和扮演重要的角色。 中国的海洋研究、教育、博览在世界远远落后于世界海洋大国,在100平方公里的场地中，用２-３平方公里容纳 这一功能是可行的，也是必须的。（2005年全国共有普通高等学校和成人高等学校2273所，其中本科的海洋、 水产大学只有６所）
• 综合型-迈阿密
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1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光
世界十大海岸案例研究
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• 主题型-巴厘岛
巴厘岛属中型海滨度假区，自然与旅游资 源丰富，拥有迷人的海滨，以及巴厘传统 习俗与社会习俗，是高质量的海滨综合体。 1、建筑物高度不超过15米。2、每公顷不 超过20间客房，密度不超过25%。3、所 有海滨要方便公众进入。
SANYA HAITANGBAY 2006
国际顶级品牌的滨海酒店带－－20～30个滨海高级酒店、国际组织会议中心、
国家俱乐部
世界级的游艇休闲社区－－全天候热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫 国家级海洋科研与博览中心－－世界第一的海洋公园和水族馆、国家海洋研究院
与国际海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园