粤港澳大湾区房地产市场月报 【2018.05】

20%
0% 45 47 49 51 1 2016 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 1 2017 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 2018
Baidu Nhomakorabea
7
各城市整体活跃度对比
图：湾区七城新房市场概览（2018年5月）
20%
0%
2016
2017
2018
注：湾区五城包括：广州、深圳、中山、珠海、惠州
图4：湾区八城推售套数及认购率（2017年11-2018年5月）
6000 5000 4000 3000
套
84% 74% 84%
2018.03
2018.04
2018.05
认购率（右轴）
100% 80%
73% 61% 46% 32% 58%
本月湾区五城整体推盘量较上月大幅增加，五城
19城认购率 100% 80% 60%
套
华南五城推盘套数
华南五城认购率
均有新开盘，涨幅都达到五成以上。 本月湾区五城开盘认购率为63%，较上月小幅上 升 2% ，但仍远低于 19 城平均水平。在湾区八城 有开盘的城市中，深圳、珠海、佛山、东莞表现 较差，其余各城的认购率依然保持在70%以上。
图6：湾区八城新建住宅月度供需比（2015年1月-2018年5月）
5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 2014.01 2014.03 2014.05 2014.07 2014.09 2014.11 2015.01 2015.03 2015.05 2015.07 2015.09 2015.11 2016.01 2016.03 2016.05 2016.07 2016.09 2016.11 2017.01 2017.03 2017.05 2017.07 2017.09 2017.11 2018.01 2018.03 2018.05 广州 中山 深圳 惠州 东莞 珠海 佛山 江门
图2：湾区九城新建住宅成交均价（左）及成交面积月度走势（右）（2015年1月-2018年5月）
60000
元/平米 2018.04 2018.05
万平方米
1000 800 600 400 200
40000
20000
广州
深圳
东莞
佛山
中山
惠州
珠海
江门
肇庆
2015.01 2015.02 2015.03 2015.04 2015.05 2015.06 2015.07 2015.08 2015.09 2015.10 2015.11 2015.12 2016.01 2016.02 2016.03 2016.04 2016.05 2016.06 2016.07 2016.08 2016.09 2016.10 2016.11 2016.12 2017.01 2017.02 2017.03 2017.04 2017.05 2017.06 2017.07 2017.08 2017.09 2017.10 2017.11 2017.12 2018.01 2018.02 2018.03 2018.04 2018.05
-50% -40% -30% -20% -10% 0% 注：气泡大小代表累计成交面积 注2：京津冀城市群包括北京、天津、唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、衡水； 长三角城市群包括上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、常州、南通、绍兴、扬州、湖州、泰州； 珠三角城市群包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆。
·
[1]
新房篇
——成交升温、量价齐涨
三大城市群新房市场对比
2018年1-4月，珠三角城市群总体来说量跌价升，表现介于长三角和京津冀之间。成交均价方面，按省数据计算，珠三角城市群新房成交均价同比 涨幅16%；按重点城市数据计算，珠三角城市群均价涨幅仅2%。两者间的差异说明，1-4月，珠三角城市群中一二线大城市价格表现稳定，而三 四线小城市热度较高。成交量方面，珠三角城市群省数据和重点城市数据的涨跌幅较为接近，跌幅在15%左右，排名三大城市群第二。 京冀城市群重点城市成交均价上涨10%，按省计算则下跌2%，说明京津冀城市群中，一、二线大城市价格表现较好，三、四线小城市价格回落。 成交量方面，京津冀城市群跌幅40%，是三大城市群中跌幅最大的。 长三角城市群是前4月量价综合表现最好的城市群。其省数据量价涨跌幅与重点城市表现接近，说明城市群内部差异较小。 长三角、珠三角、京津冀城市群新房市场概览（2018年1-4月 ）
60% 40% 20% 0%
2000
1000 0 广州 惠州 深圳 中山
珠海
东莞
佛山
肇庆
5
整体概览——库存消化周期及供求比
图5：湾区九城库存消化周期（2018年3月-5月）
60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 广州 深圳 东莞 佛山 中山 惠州 珠海 江门 肇庆 月 2018.03 2018.04 2018.05
本月湾区9城中，珠海、肇庆的库存消化周期有小幅
缩短。其余各城有不同幅度的增加，其中东莞增幅
达26%。 本月8城月度供需比上涨的城市有广州、深圳、佛山、 惠州，其中惠州涨幅为 95%。其余各城均下降。总 体来看， 2017 年 4 季度至今，广州、中山、惠州、 江门供需比上升，东莞、佛山、珠海有所下降，深 圳基本持平。
7.42/276 5.44/404 97-119m²二至三房 95-205㎡三至五房 签约均价20997（双合同），目前售价33000 签约均价14523，目前售价21000（双合同） 20000 — 碧桂园 19000-20000 — 奥园集团
项目点评
开发商、易居、中原 开发商 开发商 碧桂园云顶是碧桂园集团全新高端产品系－云 奥园誉峯项目占地5.5万㎡，总建筑面积20万㎡， 项目位于天河区奥体板块，板块内有金地、华 系。项目占地面积约400亩，总建筑面积约110 共有8幢洋房和8000㎡商业街，总户数有1398 润、龙湖项目。项目占地约5.6万方，建筑面积 万㎡。首期总建面约39.6万㎡，共规划16栋高 户，车位配比高达1:1.5。所有楼栋均采用边缘 约16.9万方，容积率为3.0，目前规划有11栋高 层住宅。项目邻近碧桂园凤凰城大型住宅社区，点式布局，使中心园林景观面积最大化，保证 层洋房、23栋型MINI墅产品。MINI别墅建筑 可共享碧桂园凤凰城17年成熟大城配套，紧邻 每户的视线100米以上。 131㎡及145㎡，赠送率可高达三倍，实际使用 广州东部交通枢纽TOD国际新城。 率高达480%；高层洋房建筑面积约为88-165 ㎡。
0
0
4
整体概览——新开盘认购率
图3：湾区五城开盘认购率（2016年第1周—2018年第22周）
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 w10 w13 w16 w19 w22 w25 w28 w31 w34 w37 w40 w43 w46 w49 w52 w11 w14 w17 w20 w23 w26 w29 w32 w35 w38 w41 w44 w47 w50 w10 w13 w16 w19 w22 w1 w4 w7 w2 w5 w8 w1 w4 w7 40%
10
本月热销楼盘
9
本月热销楼盘
表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月）
深圳
热销项目 区位 签约金额（亿元）/签约套数 主力户型 签约均价 周边项目均价 周边楼面地价（近1年内成交） 开发商 代理商 京基御景中央 龙岗中心城 194套/9.63亿元 80-140平的3-5房 47200元/平米 43500元/平米 近1年区域内无住宅用地供应 京基
注：肇庆数据缺乏。
6
市场预测——中原领先指数
图7：湾区四城中原二手住宅报价指数走势
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 3 2016 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 2 2017 5 8 11 14 17 20 2018
注：京津冀城市群包括北京、天津、河北； 长三角城市群包括江苏、上海、浙江； 珠三角城市群包括广东。
3
大湾区概览——各城市月度量价变化对比
图1：湾区九城新建住宅成交情况环比（2018年5月）
12% 销售均价涨跌幅 广州 佛山 珠海 深圳 中山 肇庆 东莞 惠州 江门
湾区9城新建住宅成交量除中山外均显著增加。广州、惠州、 深圳、肇庆有超过30%的涨幅，其中肇庆的涨幅达到52%。 成交均价方面，除佛山和中山各有7% 和9%的涨幅外，其余7 城表现稳定。 整体来看2018 年5 月湾区9 城新建住宅成交量环比、同比皆上
注：江门、肇庆经理指数、来访指数暂缺
8
本月热销楼盘
表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月）
广州
热销项目 区位 签约金额（亿元）/签约套数 主力户型 签约均价（元/㎡） 周边项目均价（元/㎡） 周边楼面地价（近1年内成交地块） 开发商 代理商 碧桂园云顶 增城 奥园誉峯 增城 招商雍华府 天河 4.25/80 86-139㎡三至五房，111㎡复式四房 签约均价43350（单合同） 44000-48000 — 招商地产
本月，深圳的二手住宅指数明显回升，广州、珠海
广州
东莞
深圳
珠海
基本持平。 珠海报价指数由于房源量较少，数据波动较大，暂 停更新。 本月湾区7城经理指数仅深圳有小幅上升，广州保持 稳定，其余各城有不同程度的回落 ，回落幅度在 1%-13%不等，市场信心总体减弱。
图8：湾区七城新建住宅经理指数走势
100% 80% 60% 40% 广州 中山 深圳 惠州 东莞 珠海 佛山
新房成交量
新房成交均价
2018.05 2018.04 2017年均值
来访指数
库存消化速度
来访指数
库存消化速度
来访指数
库存消化速度
综上，2018年5月湾区7城成交量除中山小幅下降外，其余城市均有不同程度的上升。惠州的来访指数有大幅增加，东莞、中山、佛山来访 明显减少。成交价格和经理指数方面则相对稳定，没有大的起伏。
项目点评
中原 中原、开发商联合销售 中山中原 项目总建面20万平方米，容积率3.2，分南北两 合生帝景城，绿奢百亩大盘，5A级森林公园旁， 项目区域位置好（口岸上盖物业，3分钟通关）， 区。项目位于龙岗大运中心，片区规划为国家 三面环山，背靠万亩金钟湖，尽揽三山两园一 未来升值潜力大，受投资客青睐 级战略规划国际大学城，升值潜力大；周边教 湖； 育、体育配套、公园配套等设施完善；项目产 两梯三户，一字楼，户户朝南，南北对流 品户型方正实用。
广州
经理指数
新房成交量 新房成交均 价
深圳
经理指数
新房成交量
东莞
新房成交均价 经理指数
新房成交量
中山
新房成交均价 经理指数
新房成交量
新房成交均价
来访指数
库存消化速 度
来访指数
库存消化速度
来访指数
库存消化速度
来访指数
库存消化速度
佛山
经理指数
新房成交量
惠州
新房成交均价 经理指数
新房成交量
珠海
新房成交均价 经理指数
按重点城市数据计算
成交均价同比
长三角
按省数据计算
14% 12%
珠三角
成交均价同比 20% 15% 10% 5% 0%
长三角
京津冀
10% 8% 6% 4%
累计成交面积同比
珠三角
2% 0%
-45%
-40%
累计成交面积同比
-35% -30% 京津冀
-25%
-20%
-15%
-10%
-5% -5% -10%
0%
中山
合生帝景城 中山南区（中心片区） 1.5亿元/83套 96㎡三房，114㎡三房（主力），128㎡四房 15500元/㎡毛坯 15000元/㎡ 11818元/㎡（离项目仅1公里远） 合生创展
珠海
灏怡·天揽 横琴 21.7亿/约270套 1-4层商铺 5-25万/m² 横琴商铺均价6.5万/m² 8100元/m²（综合体） 珠海横琴灏怡房地产开发有限公司
中山 10% 19亿元
8% 6% 4% 2% 0% -10% -2% -4% 0% 10% 20%
佛山 106亿元
珠海
42亿元 东莞 94亿元
30%
广州 143亿元 惠州 222亿元 深圳 40% 140亿元 肇庆 62亿元
50% 60% 销售面积涨跌幅
涨。
江门 22亿元
备注：横轴为销售面积环比涨跌幅，纵轴为销售均价涨跌幅，圆的大小表示销售金额