商业街研究(世联)教学内容
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17
成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区
的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，
“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；
•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
时尚与复古 商业与文化
21
北京帝景欧陆风情街 The ROYA Street
定位：是北京唯一的欧式风格商业街 规模：2.5km长，10万㎡欧陆风情商业走廊 形式：采用欧洲常见的柱廊式商业街 元素：欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇 风格：古朴、厚重
•北京巨库：定位于35岁以下时尚青年卖场，无论从包装设计、概念、商场内的 装修和宣传攻势等各方面都花费了心思 •2003年，“巨库”实行售后包租，在短短半年时间内，总面积为3万㎡的店铺 即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。 •然而，开业半年来小商户们惨淡经营，承诺2年期、每年支付8%的固定回报让 开发商背上了沉重的负荷。 巨库的定位的硬伤 •交通不便：巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥 堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。 •消费者缺失：项目片区蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80-90年代 建造的房屋，居民年龄在40-60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具 备一定消费力。 •主力商户缺失：缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力； •现实屈服理想破灭：开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验 式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和 收益
12
万科运河东一号商业单元借鉴
13
商业街规划研究——窄巷&折线&连廊
14
商业街尺度——窄巷
欧澳 洲韩门 商国商 业明业 街洞街 的商 尺业 度街
15
商业街尺度——窄巷&小尺度共享空间
广 州 流 行 前 线
16
华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布 局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
来自百度文库商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
39
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
40
东莞金月湾招商的失败
41
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
42
直接销售模式带来的经营恶果
广州中华广场
杭州涌金广场
广州中旅商业城
•中华广场由于一楼分拆销售，导致初期经营 一直不温不火，后收回经营权统一经营才有 后来的中华广场的威名。
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
世联研究
商业街研究
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它
任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2020/5/30
世联对商业街的理解及观点
2
世界级商业街的规律对本项目的启示
巴黎香榭里大街
33
商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、 立柱招牌、门头招牌
34
街区园林绿化
35
商业单元设计
36
成功商业街建筑规划设计原则
✓ 短街 ✓ 窄道 ✓ 曲径 ✓ 共享 ✓ 焦点 ✓ 交通 ✓ 停车 ✓ 文化 ✓ 氛围
37
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
38
北京“巨库”时尚卖场的定位失败
纽约第五大道
东京银座大街
伦敦牛津大街
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
人与人之间关系是街区的生命力
营业空间
共享空间
半室外空间
•涌金广场位于西湖边钻石地段，但是这个怎 么看怎么好的商业地产项目交房四五年了， 至今还不能全面开业，众多投资客被死死套 牢，成为杭州商业地产永远的“痛”。
过渡空间
你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 —《断章》—
街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的； 室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体 渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。
出 入 口 、 交 通 远距离
枢纽
中距离
近距离
质素
形状、面积、 层高、开间进 深比、梁、拄
7
中国常见的伟岸、景观、宽大的商业街规 划
8
中国常见的宽大、笔直、大一统商业街规 划
9
东莞世博广场的商业街区布局失败
10
东莞新世界花园街区交通规划的失败
11
万科运河东一号的街区规划实践
建外SOHO，苹果街、 万科运河东一号等项目吸 取国外著名街区的成功经 验； 自然曲折的路径，镶嵌 着尺度宜人的共享空间， 小尺度街区，人车分流。
22
国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件
23
规划
硬件 建筑
商业氛围
24
商业氛围的营造
✓ 广告柱、广告牌、招牌 ✓ 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 ✓ 旗帜等软装饰 ✓ 花坛、雕塑等小品 ✓ 电话亭 ✓ 凉亭、座椅 ✓ 路牌
25
商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件
成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区
的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，
“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；
•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
时尚与复古 商业与文化
21
北京帝景欧陆风情街 The ROYA Street
定位：是北京唯一的欧式风格商业街 规模：2.5km长，10万㎡欧陆风情商业走廊 形式：采用欧洲常见的柱廊式商业街 元素：欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇 风格：古朴、厚重
•北京巨库：定位于35岁以下时尚青年卖场，无论从包装设计、概念、商场内的 装修和宣传攻势等各方面都花费了心思 •2003年，“巨库”实行售后包租，在短短半年时间内，总面积为3万㎡的店铺 即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。 •然而，开业半年来小商户们惨淡经营，承诺2年期、每年支付8%的固定回报让 开发商背上了沉重的负荷。 巨库的定位的硬伤 •交通不便：巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥 堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。 •消费者缺失：项目片区蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80-90年代 建造的房屋，居民年龄在40-60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具 备一定消费力。 •主力商户缺失：缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力； •现实屈服理想破灭：开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验 式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和 收益
12
万科运河东一号商业单元借鉴
13
商业街规划研究——窄巷&折线&连廊
14
商业街尺度——窄巷
欧澳 洲韩门 商国商 业明业 街洞街 的商 尺业 度街
15
商业街尺度——窄巷&小尺度共享空间
广 州 流 行 前 线
16
华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布 局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
来自百度文库商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
39
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
40
东莞金月湾招商的失败
41
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
42
直接销售模式带来的经营恶果
广州中华广场
杭州涌金广场
广州中旅商业城
•中华广场由于一楼分拆销售，导致初期经营 一直不温不火，后收回经营权统一经营才有 后来的中华广场的威名。
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
世联研究
商业街研究
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它
任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2020/5/30
世联对商业街的理解及观点
2
世界级商业街的规律对本项目的启示
巴黎香榭里大街
33
商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、 立柱招牌、门头招牌
34
街区园林绿化
35
商业单元设计
36
成功商业街建筑规划设计原则
✓ 短街 ✓ 窄道 ✓ 曲径 ✓ 共享 ✓ 焦点 ✓ 交通 ✓ 停车 ✓ 文化 ✓ 氛围
37
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
38
北京“巨库”时尚卖场的定位失败
纽约第五大道
东京银座大街
伦敦牛津大街
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
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人与人之间关系是街区的生命力
营业空间
共享空间
半室外空间
•涌金广场位于西湖边钻石地段，但是这个怎 么看怎么好的商业地产项目交房四五年了， 至今还不能全面开业，众多投资客被死死套 牢，成为杭州商业地产永远的“痛”。
过渡空间
你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 —《断章》—
街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的； 室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体 渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。
出 入 口 、 交 通 远距离
枢纽
中距离
近距离
质素
形状、面积、 层高、开间进 深比、梁、拄
7
中国常见的伟岸、景观、宽大的商业街规 划
8
中国常见的宽大、笔直、大一统商业街规 划
9
东莞世博广场的商业街区布局失败
10
东莞新世界花园街区交通规划的失败
11
万科运河东一号的街区规划实践
建外SOHO，苹果街、 万科运河东一号等项目吸 取国外著名街区的成功经 验； 自然曲折的路径，镶嵌 着尺度宜人的共享空间， 小尺度街区，人车分流。
22
国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件
23
规划
硬件 建筑
商业氛围
24
商业氛围的营造
✓ 广告柱、广告牌、招牌 ✓ 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 ✓ 旗帜等软装饰 ✓ 花坛、雕塑等小品 ✓ 电话亭 ✓ 凉亭、座椅 ✓ 路牌
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商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件