正太集团连云港项目市场策划报告

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第一章宏观经济分析

一、城市概况

（一）地理位置

连云港市地处中国沿海中部的黄

海之滨，江苏省东北部。东与日本、韩

国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和

山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日

照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿

迁和盐城市。

连云港市地处海陆、南北过渡的结

合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。

连云港市地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7446平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。

连云港整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山齐观，河湖、丘陵、滩涂俱备。全市地貌基本分布为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区３大部分。东部沿海平原海拔3－5米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原3类，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。西部东海县的丘陵海拔100－200米。沿主要是700平方公里盐田及480平方公里滩涂。

（二）区划人口

连云港市下辖三区四县及一个国家级经济技术开发区，三区指新浦区、海州区和连云区，四县包括赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。市人民政府驻地为新浦区，辖区总人口479.42万（2006年末统计数据），其中市区人口70.96万。连云港辖区及人口如表1.1所示。

表1.1 连云港市各辖区面积及人口统计表（数据来源：连云港市统计局）

辖区面积（平方公

里）

人口（万）

从表1.2可以看出，连云港市人口城市化率正在稳步提升，目前已经达到40%左右的水平。根据国际通行不同阶段城市发展情况表征反映，连云港城市发展正处在30%-50%的水平范围内，即低速发展期。城市化水平处在这一发展期，城市发展特征表现为：工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。

表1.3 城市发展不同阶段表征

500

新亚欧大陆桥把太平洋西岸和大西洋东岸以最短的距离连接起来，比西伯利亚大陆桥缩短运距近5000公里，比通过海运缩短3000—4000海里。港口运输已形成特色鲜明的服务品牌，是全国进口氧化铝、出口小麦和胶合板第一大港，出口焦炭第二大港，我国5大能源外运和3大接卸活奶牛口岸之一。

旅游产业——连云港市拥有连岛、花果山、渔湾等多个国家AAAA级风景区，2007年接待国内外游客达到910万人次，旅游总收入达到97亿元，被国家旅游局评为全国旅游业发展最快的3个地级市之一以及全国20个优秀旅游目的地之一。

（四）经济发展指标

1、三次产业结构

图1.1 2006年末连云港市三次产业结构图图1.2 2007年末连云港市三次产业结构图

图1.1、图1.2显示，当前连云港市三次产业呈现“二三一”结构，即第二产业（工业）比重最大，第三产业（服务业与房地产业）次之，第一产业（农业）比重较小。

对比三次产业2007年末与2006年末的变化，不难发现第一产业比重在减小，第二产业、第三产业比重均在增加，表明连云港市工业化进程与城市化进程均在提速，房地产业得到发展。

2、GDP指数

图1.3 2002-2007年连云港市GDP总量增长图图1.4 2002-2007年连云港市人均GDP增长图

综合GDP总量与人均GDP增长两项指标，连云港市均保持了较快的增长，增速均高于同期国家GDP增长速度（2002-2007年连云港市GDP总量年最低增速为2002-2003年，增速为12.02%；最高增速为2005-2006年，增速为18.38%），2007年实现GDP总量与人均比2002年均翻番。

GDP持续增长，表明连云港市经济发展面看好，有助于加强城市建设能力，促进人民生活水平提高，带动房地产业的发展。

3、人均可支配收入

图1.5 2002-2007年连云港市人均可支配收入统计图图1.5揭示，2002-2007年连云港市人均可支配收入稳步增长，从城市居民人均可支配收入指标来看，2007年与2002年相比接近于翻番。2007年连云港市在岗职工收入达到21486元，增长21%，高出江苏省6.1个百分点，与江苏省在岗职工平均工资水平逐渐拉近。

居民可支配收入持

房产、

从连云港市在整个中国东部沿海、亚欧大陆桥（陇海铁路）的位置来看，可以得出连云港市的区域定位。

（1）新亚欧大陆桥的东桥头堡。

（2）上海和青岛之间迅速发展的港口城市。

（3）江苏省城镇体系一级Ⅱ类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸。

（4）江苏沿海区域性国际商务中心城市。

，即：

（2

心功能；

②城市副中心：位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能。

③城市中心体系：中心城区形成一级中心（市级）、二级中心（片区级）、三级中心（街道社区级）三级公共设施配置体系。

④城镇发展空间格局。

（三）城市发展目标

1、中心城区规模

表1.4 连云港中心城区人口规模规划

根据连云港中心城区人口规模规划，远期（2020年）城市中心城区总人口将翻倍，新海城区、连云城区人口均将实现翻倍。实现城区人口倍增无非出于三个方面：城区人口自

2

海又是城区的只有连云区；连云港最大的企业聚集区是国家级连云港经济技术开发区，开发区也位于连云辖区。

连云区是一个交通优势明显的港口城区。连云区是中国十大海港之一的连云港港所在地。连云港港既是中西部地区最便捷的出海口岸，又是新亚欧大陆桥洲际运输枢纽。港口现有万吨级以上泊位30余个，年吞吐量4000余万吨，目前已与世界上160多个国家地区的近千个港口有着密切的通航关系和贸易往来。