连云港市房地产市场发展趋势与宏观调控研究1

2005-2009年连云港 市区）商品房交易面积、 2005-2009年连云港（市区）商品房交易面积、价格情况 年连云港（
新浦区 年份 交易面积 2005 2006 2007 2008 2009 年份 交易面积 2005 2006 2007 2008 2009 114815.73 248299.07 277121.98 127097.41 466360.43 116.26% 11.61% -54.14% 266.93% 同比 价格 2415 2539 2851 3188 3073 5.13% 12.29% 11.82% -3.61% 同比 交易面积 41057.16 236876.99 267893.6 266336.78 619084.76 476.94% 13.09% -0.58% 132.44% 同比 价格 4200 3580 4145 3823 3813 -14.76% 15.78% -7.77% -0.26% 同比 398371.55 755820.52 928782.1 744843.2 1930633.4 89.73% 22.88% -19.80% 159.20% 开发区 同比 价格 2629 2939 3464 3412 3888 11.79% 17.86% -1.50% 13.95% 同比 交易面积 198.57 34198.99 61831.81 135156.16 379012.36 17122.64% 80.80% 118.59% 180.43% 连云区 同比 价格 1989 2686 2700 2719 3002 35.04% 0.52% 0.70% 10.41% 同比 海州区
结果说明
在未来几年，住宅交易量年将以 在未来几年，住宅交易量年将以15%左 左 右的速度增长 住宅包括:商品住宅 私房、保障房， 商品住宅、 住宅包括 商品住宅、私房、保障房，公 有住房等 交易包括：存量房、 交易包括：存量房、增量房 结论： 结论：未来几年连云港房地产住宅市场 需求仍将保持活跃和增长的势头
房地产市场研究综述
房地产市场的需求 需求与价格的逆相关关系 房地产市场的供应 供应与价格的正相关关系 房地产市场的机制 房地产市场的特性与功能
连云港总体经济发展现状
连云港经济发展概况 近年发展很快. -- 近年发展很快.公务员等收入增加 连云港经济发展存在的问题
经济总量较低 结构调整较弱 增长质量较差 后发先至较难
连云港房地产市场发展趋势与宏 观调控研究
李 东 阳
主要内容
研究背景、 研究背景、意义及研究的理论方法 房地产市场研究综述 连云港总体经济发展现状分析 连云港市房地产市场分析 连云港房地产市场的优劣势分析 连云港市房地产市场宏观控制分析 连云港房地产市场的政策建议
研究的背景、意义及理论方法
研究背景 研究意义 研究的理论方法： 研究的理论方法：多元线形回归 直线拟和方程
连云港市区房地产投资(土地除外）
年度 2005 2006 2007 2008 2009 亿元 24.49 39.77 55.57 62.64 66.19
1999-2004年连云港市区商品房销售面积 1999-2004年连云港市区商品房销售面积
2009年为 2009年为340.21万平方米 年为340.21万平方米
回归方程: 回归方程
A=-6776.161+1924.030 H+14.811F+0.028E-80.993R
经过相关检验分析可知: 经过相关检验分析可知
总人口与住宅需求的线性关系并不明显；居民年可支配收入、 总人口与住宅需求的线性关系并不明显；居民年可支配收入、户 化方向相同； 均人口与住宅需求的变 化方向相同；消费价格指数与住宅需求的变化 方向相反。 方向相反。
连云港房地产市பைடு நூலகம்宏观控制分析
房地产业宏观调控体系 宏观调控手段分析 宏观调控对房地产市场的影响
房地产业宏观调控体系
房 地 产 业 发 展 调控 调控
宏观调控手段分析
经济手段 法律手段 行政手段 管理与引导的手段
行政手段
政策手段： 政策手段：包括产业政策和区域经济政策两方面 计划手段：年度计划、中期计划、 计划手段：年度计划、中期计划、长期计划 规划手段：国土规划、 规划手段：国土规划、区域规划和城市规划
连云港房地产市场的优劣势分析
连云港房地产业发展的优势分析
沿海开发---建大城市 沿海开发---建大城市 --房地产业与经济和社会发展目标一致 人们住房观念的问题 房地产的有效需求将逐渐升温
连云港房地产市场的劣势分析
连云港房地产市场存在的问题 结构性供需矛盾加剧， 结构性供需矛盾加剧，房价较高 投资增速较快， 投资增速较快，企业资产负债率高 供应结构单一， 供应结构单一，保障规模较小 房屋价格构成不透明， 房屋价格构成不透明 ， 市场信息不 对称
连云港市区商品房销售分析预测
商品房销售建筑面积预测 年份 商品房销售建筑面 积 （万平方米） 340,21 374.23 430.38 516.43 568.08 670.33 增长率 （%） 161.36 10 15 20 10 18 ﹟住宅 （万平方米） 264.77 304.48 365.37 456.71 502.38 592.08 增长率 （%） 137.15 15 20 25 10 18 住宅比 率（%）
-- 连云港经济发展潜力巨大
连云港房地产市场分析
连云港房地产市场需求分析 方法: 方法:多元线性回归 连云港房地产市场供应分析 方法: 方法:直线拟和方程 连云港房地产市场价格分析 近几年房价上涨的主要原因分析
连云港房地产市场需求分析
主要影响因素 城市人口状况—城市化率 城市化率、 城市人口状况 城市化率、工商业 家庭人口状况: 家庭人口状况:家庭人口组成 家庭收入 住宅理念—住有所居 住有所居/ 住宅理念 住有所居/人人有房产 住宅销售价格
房地产市场供需分析结论
从需求预测的结果和供给预测的结果来看， 从需求预测的结果和供给预测的结果来看，总 体基本平衡。 体基本平衡。 2010年 —2015年 ， 连云港住宅供给略大于市 年 年 场需求。 场需求。 2012年以后，新一轮的需求旺势再现，又将出 年以后， 年以后 新一轮的需求旺势再现， 现供不应求的局面，但缺口不大。 现供不应求的局面，但缺口不大。 市场态势是有利的， 市场态势是有利的，健康的。
图 3-5 1999-2004年连云港商品房销售 建筑面积 150 100 50 0 1 2 3 4 5 6
商品房销售建筑 面积 （万平方 米） ﹟住宅 （万平方 米）
拟和直线方程的建立
Y1=13.58X—27108.1 Y2=9.35X-18652 商品房销售建筑面积（ 式中 Y1—商品房销售建筑面积（万 商品房销售建筑面积 平方米） 平方米） Y2—住宅竣工面积 住宅竣工面积 X—年份 年份
2009年 12月江苏省辖市市区商品房成交 2009年1-12月江苏省辖市市区商品房成交 均价及同比变化
全省 价格 同比 5704 18.2 扬州 价格 同比 5310 19.2 南京 7686 30.2 泰州 4076 8.32 无锡 6462 8.55 徐州 3812 8.98 常州 4715 17.9 连云港 3383 5.65 苏州 7703 4.11 淮安 3501 7.43 镇江 4212 12.3 盐城 3657 17.7 南通 4879 48.9 宿迁 2538 15.3
连云港房地产市场价格分析
2009年为3678 2009年为3678
截止2004年底，连云港市市区住宅均价2086元/平方米，保持了2001年以来 的增长势头，比去年年底上涨了26.53%，较2001年年末，住宅均价几乎翻了一 倍。
房价上涨的主要原因分析
房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结 果 房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体 现 信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价 信贷资金激增、 过快上涨的重要动力 信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨
2005-2010年连云港市住宅交易面积预测结果 2005-2010年连云港市住宅交易面积预测结果
年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H（人/户） 3.19 3.18 3.17 3.16 3.15 3.14 F（万人） E（元/人·年） 67.69 68.78 69.88 71.00 72.13 73.29 9007.11 9646.61 10331.52 11065.06 11850.68 12692.08 R（%） 6.21 6.21 6.21 6.21 6.21 6.21 A（住宅交 易量万m2） 113.28 128.09 144.32 162.21 181.70 203.20
宏观调控对房地产市场的影响
信贷比例管理抑制非理性投资 整顿市场秩序: 公平.二套房 二套房.2调 整顿市场秩序 公平 二套房 调5 整顿土地市场 抑制土地投机
连云港房地产市场的政策建议
房地产市场健康、 房地产市场健康、可持续发展的特征 ：
回归模型的建立及求解
建立回归模型: 建立回归模型:
A=a+b1H+b2F+b3E+b4P （公式4.1） 公式 ）
其中： 城市房地产市场住宅交易面积（ 其中：A—城市房地产市场住宅交易面积（万平方米） 城市房地产市场住宅交易面积 万平方米） H—户平均人口（人/户） 户平均人口（ 户 户平均人口 F—户籍人口（万人） 户籍人口（ 户籍人口 万人） E—城市居民人均可支配收入（元/人·年） 城市居民人均可支配收入（ 人 年 城市居民人均可支配收入 P—人民币贷款利率 （五年以上，%） 五年以上， ） 人民币贷款利率 a---截距 截距 bn—偏回归系数（b1,b2,b3,b4） 偏回归系数（ 偏回归系数 ）
2009 2010 2011 2012 2013 2015
供应分析结论：
商品房的销售面积及住宅竣工面积， 商品房的销售面积及住宅竣工面积 ， 都会有较大幅度 的增长， 商品房的销售面积平均每年增长18%，住宅 的增长 ， 商品房的销售面积平均每年增长 ， 竣工面积平均每年增长17%。 竣工面积平均每年增长 。 在可预计的未来六年，商铺、 在可预计的未来六年 ， 商铺 、 写字楼等房地产项目的 比重将会缓慢增长。 比重将会缓慢增长。 商品房的销售面积和住宅竣工面积二者的整体趋势是 去增。
2012年城市人口120万以上 2012年城市人口120万以上 年城市人口120
年 份 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 总人口（万 人） 54.92 54.80 55.92 57.15 58.18 59.39 60.45 61.6 62.57 63.86 64.74 65.63 总户数 （万户） 17.16 17.11 17.30 17.55 17.74 18.28 18.65 18.96 19.35 19.81 20.26 20.57 户均人数 （人） 3.20 3.20 3.23 3.26 3.28 3.25 3.24 3.25 3.23 3.22 3.20 3.19 出生人口 （万人） 5.64 5.50 5.36 5.63 5.68 5.52 6.10 5.56 7.74 5.30 5.41 4.92 死亡人口 （万人） 2.00 2.05 2.03 2.01 1.93 2.03 2.03 1.89 2.25 1.97 1.90 2.12 自然增长人 口（万人） 3.64 3.45 3.32 3.61 3.75 3.50 4.07 3.66 5.49 3.33 3.51 2.82
1992-2003年连云港居民可支配收入 1992-2003年连云港居民可支配收入
2009年为 2009年为16958元 年为16958元
1992-2003年连云港城市居民人均年可支 配收入 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 年份 年可支配收入