最高院案例研究与权威观点汇总房地产纠纷篇

最高院案例研究与权威观点汇总房地产纠纷篇

1.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效

［裁判要旨］

宅基地使用权是农村隼体经济组织成员享有的权利”与享有者特定的身份相联系”非本集体

经济组织成员无权取得或变相取得。本案当事人之间的买卖房协议书违反了我国现行土地管理法

律、法规、政策之上述规定，应当认定无效。

2 •房产商违反预约合同的民事责任善意取得并已办理手续的房产受让人的利益应予以保护裁判

要旨

第三人善意取得了地上建筑物（房产）并已办理了手续，名为承包、实为租赁的承租人以侵害其优先购买权为由，要求撤销第三人的登记手续，该主张不应予以支持。

3•按揭房买卖不以抵押权人同意为生效要件

裁判要旨

我国物权法对按揭制度未予明确规定，按揭房屋买卖在我国不是一种典型的法律关系。

按揭房买卖只要是双方当事人的真实意思表示”符合合同法第五十二条的规定就是合法有效的，无需经过抵押权人的同意。

4. 房产商违反预约合同的民事责任

［裁判要旨］

购房意向书从性质上讲应为有效的预约合同，其对双方当事人产生在未来某个时候为达成本约依诚信原则进行谈判的义努。房产商违反购房意向书的约定属于一种违约责任，对守约方因信赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。

5. 具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同

根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其

他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同

6. 房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任

虽然双方当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数颔的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支岀的交易成本或者给李某造成的损失部分。

正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质从法理上讲，债权请求权受诉讼时效约

束，解除权、撤销权等形成权受除斥期间约束，本案当事人主张解除权超过诉讼时效期间的主张不成立。

7•合同法实施前，末办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效

合同法实施前，未取得商品房预售许可证即订立的商品房买卖合同，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和自合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，对其效力的认定应适用合同法。房地产公司在合同约定的房屋交付使用期限前，已经取得商品房预售许可证的，应认定商品房买卖合同有效。

如何认定按揭合同的效力就形式而言朗房买卖抵押登记行为类似于法国的契据登记, 但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在。契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容逬行径直登记，值此始产生抵押效力的制度。我国未承认亦未采用契据登记制度, 而实行不动产登记、发证制度，故此期房抵押登记行为可视为合同内容在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。

预售期房设定抵押合同的效力认定抵押，是一种财产担保，是为实现债权人的债权而设定的一种法律制度。在我国，1995年实施的担保法及2000年9月29日最高人民法院发布

的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，共同构成了对当事人抵押权保护的法律制度，为人民法院审理此类案件提供了法律依据。

依据担保法第34条之规定，抵押人设定抵押的抵押物可以是其依法所有的房屋、地上定着物、机器、交通运输工具、有权处分的国有土地使用权.依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒

丘、荒滩等荒地的土地使用权等。那么，可以抵押的动产与不动产是否包括了预售期房，或者说在

建工程的期待权能否作为抵押标的物，对此，理论界与实务界均存在争议。本文结合最高人民法院

一宗《抵押合同》纠纷案件的终审判决结论，对以上相关问题逬行探讨。

&商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第

2款规定："当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当

事人一方已经履行主要义务，双方接受的除外/根据《合同法》鼓励交易.尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行

"主要义务"简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约走的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容逬行考量，最后应综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定.

9•预售房屋合同效力的认定与处理

房地产开发公司在未取得土地使用权■未办理审批手续领取商品房预售许可汪明的情况下，与他人签订的房屋预售合同无效。双方应当根据各自过错程度承担相应责任。

房屋转预售合同纠纷的处理原则处理这类在海南房地产热期间发生的期房转预售合同纠纨应当依据最高人民法院1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释的精神。该司法解释规定："商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人”办理了转让手续的”可以认定转让合同有效;没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。”

商品房预售合同中免责事由的认定及处理商品房预售合同履行过程中邇期交房责任的界定

是实践中经常遇到的问题。在处理相关争议时，应注意合同约定的免责事由与当事人提供证据之

间的因果关系。本案二审的改判正是遵循了证据甄别与认定的相关原则作岀的。