快速城市化下对深圳城市更新的反思和对策研究

快速城市化下对深圳城市更新的反思和对

策研究

樊行 李江 胡盈盈 贺传皎

摘要:深圳在不到30年的时间里实现了社会经济及城市建设的巨大飞跃，成为快速城市化的典范，但城市的快速扩张也使深圳率先遭遇因空间、人口、环境等资源紧约束带来的发展瓶颈，不断增长的发展潜力和资源有效供给不足之间的矛盾成为制约城市发展的核心问题。空间资源不足，城市结构性和功能性的衰退迫使深圳选择城市更新的道路来破解当前的城市问题。本文深入分析了当前深圳城市发展面临的内部矛盾，以及外部日益激烈的竞争压力，提出城市更新是解决城市问题实现城市转型的重要途径；通过回顾梳理深圳城市更新的实践过程，对以往城市更新过程中存在的问题进行深度反思和剖析，提出在精明增长的理念下城市更新的新思路，从理念到运作探索和构建完善科学的机制和方法，全面实现社会、经济和环境多元共赢。

关键词：快速城市化 城市更新 精明增长

深圳在不到30年的时间里，经历了若干次大移民、大起伏、大转折和大发展，由一个边陲小镇逐渐成为社会经济繁荣、具有较强综合实力的现代化特大城市，实现城市建设的巨大飞跃。深圳作为快速城市化的典范，其城市发展具有独特性，快速的扩张也造成一系列的城市问题，当前深圳处于经济快速发展期，同时也处于城市问题的高发期，城市不断增长的发展潜力与资源有效供给不足的矛盾突出，经济发展模式转型的相对滞后，城市进入经济社会的全面转型。有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。这个说法虽则偏激，却在某种程度上反映了目前深圳在城市更新中面临的任务之艰巨。

1.城市更新是解决当前城市问题的重要途径

深圳是一个年轻的城市，但是粗放式的发展方式也迫使深圳率先面临结构性和功能性的衰退，内忧外患，发展形势严峻。

1.1内忧：城市结构性失衡

深圳作为改革开放的窗口，历史造就了深圳在改革开放中的先发地位，在过去30年经

历快速的工业化和城市化，经济水平、城市建设都取得巨大的飞跃。但是快速发展也使深圳城市率先遭遇到发展瓶颈，受到土地和空间、人口、资源、环境“难以为继”的严重制约。据统计，2007年底全市建设用地面积已占市域总面积的38.4%，剩余可建设用地面积222.58平方公里（含填海造地用地），按以往土地的增长速度，难以支撑城市发展。

1.1.1二元结构明显，城市功能失衡

深圳由于特区内外长期存在的二元化管理模式，造成了特区外空间结构严重的不合理，低端低效、无序蔓延式的土地利用方式偏离了城市发展的正常轨道，滋生了诸多城市问题，由于缺乏规划和管理，特区外大多呈现工业为主的乡镇村落的面貌，工业用地比例过高，有些地区超过50%以上，基础设施严重不足，医疗卫生、市政交通等条件恶劣，难以支撑城市的正常运作和发展需求。

1.1.2非户籍人口庞大，人口结构倒挂

不仅如此，作为流动人口最大的目的地之一，深圳城市人口结构也严重失衡，2008年底常住人口达到876万人（实际管理服务人口超过1200万人），非户籍人口占75%以上。而这数量庞大的流动大军大多是农村人口，且低素质、低层次的人群比例较高，也从侧面反映出城市产业结构层次还处于中低端水平；另外，大量的流动人口消费能力低，高密度地聚居在城中村内，不仅给有限的城市公共资源带来巨大压力，也大大增加了城市管理的成本，带来社会治安、人居环境恶化等一系列社会问题。

1.1.3相对封闭的村股份制经济难以适应现代社会经济发展

由原村集体转化形成的城中村和股份公司完全是一种封闭的社会经济结构，一方面股份公司的股权结构封闭，管理者也都是原村民，公司运作限制了其他社会资本进入，经济活动收缩到以物业出租经营为主，没有实业经济，难以发展；二是城中村大多数村民仍依赖土地，拒绝介入城市分工，形成以租赁业为核心、自我封闭的社会和经济系统。

而村股份公司拥有大量的居住用地和工业用地，且土地利用效率低下，建筑环境恶劣，脱离城市发展的轨迹，严重不适宜人居和产业发展，是城市综合效益的“洼地”，亟待整合和更新。

1.2外患：区域竞争加剧

从国家区域发展布局战略来看，改革开放30年来，继珠三角、长三角、环渤海地区等三大增长极相继诞生后，成渝经济区、长株潭城市群、武汉城市圈、北部湾经济区等全国多个经济区也正在迅速崛起，区域间、城市间的竞争愈演愈烈，严峻的外部环境也迫使深圳应尽快提高自身的综合实力，其核心就是要通过城市空间资源的整合，促进城市衰败地区的活化，推动城市产业结构的升级，实现经济、社会与环境的持续发展。

过去，深圳是中国城市改革与发展的试验田和领头军，如今，城市发展面临四个“难以为继”的问题，城市发展条件已经发生了重大变化，深圳再一次在我国内地领先一步遭遇城市发展转型的难题。深圳要从过去二十多年中，以“成本洼地”，生产要素的不断大量投入为基础的发展，转向以“战略性资源集中”，提高土地利用率为基础的发展模式。这一转型是深圳经济增长方式的转变，同时也是发展观与资源观的转变，如何在基础性资源紧约束的条件下实现可持续发展是深圳未来需要面对的核心问题。

2.深圳城市更新的实践与探索

深圳的城市更新伴随着深圳城市发展大致经历了三个阶段：

2.1第一阶段：城市更新的前奏（80年代初～90年底初）

从1980年深圳经济特区成立，依靠邻近香港，为口岸过往提供服务型商业和“外引内联”等形式建立“三来一补”工业，随着经济规模扩大，凭借港澳海外投资，交通运输、商业和房地产迅速崛起，罗湖口岸和南山蛇口地区建设加快，政府主要投资于道路和大型基础设施建设，大多是新地开发，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自发性的小规模拆旧建新。

2.2第二阶段：城市更新的初期（90年代初～90年代后期）

进入90年代以后，深圳经济保持高速增长的势头，经济结构也随之发生变革，原有农村经济向市场经济转变，“三来一补”企业在深圳遍地开花，使农村经济迅速崛起。城市组团式格局逐渐明显，特区内土地价值攀升，工业区开始向外扩张转移。1992年，特区内原