房地产估价大作业

大作业

课程名称：房地产估价

班级： _________________

任课教师：

学生姓名：

学号：

所属学期：2014－2015学年第2学期

报告目录

一、估价对象名称-------------------------------------------2

二、致委托方函----------------------------------------------3

三、项目基本概况-------------------------------------------4

四、估价测算过程-------------------------------------------5

1）方法（

1市场比较法

2收益法

--------------------------------------------7计算(2)

五、估价结果确定-------------------------------------------13

六、附件-------------------------------------------------------14

房地产估价测算报告

估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估

员：于清浩人价估．

函托人致委

济南海尔绿城喜来登酒店：受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的

原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析结合估价经验与对影响土地市场价格现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并且进入市场无障因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点27日年6月2015人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，:，大写金额日可能实现的市场价值为: 8750万元

元，大写金额：贰万伍仟元整。25000土地单价

：山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）

：法定代表人签字（盖章）

27日62015年月

一基本概况：济南喜来登酒店位于历城区北路，邻近全新建成的奥体中心，西邻龙奥大厦。四周美丽壮观的山景一览眼下，地理位置优越，环境优雅。酒店周边环境优美，安静怡人，交通方便。酒店拥有410间奢华舒适的客房及套房，均配有喜来登独有的“甜梦之床”，宽敞的行政工作空间及高速因特网接入让您享受到“家外之家”的住宿感受。,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:根据《国有土地使用证》，东至奥龙官邸和万达，南至济南奥运村; 西至龙奥大厦和银丰财富广场，北至济南奥体中心和浪潮软件园。

土地面积及使用年限:该地块总面积为3500平方米,土地用途为商业用地,日，截止1月1年2060日至1月1年2010。出让年限自2.5总容积率小于等于

年；27日，尚余452015年6月平方米。建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，建筑面积为2500:出让条件为五通一平:土地产权性质为出让土地使用权，产权性质及出让条件宗地内土地平整。委托方持有《国有土,,通电通下水,通路,通讯即宗地通上水, 。地使用证》与第十一届全运会主会场奥体中济南喜来登酒店拥有无与伦比的极致景观，心相临，全新建成的奥体中心及四周美丽壮观的山景一览眼下。酒店开业时间

200月，楼2层，共有客房总41间（套），标间面4平米

地址：山东省济南市历下区龙奥北

交通1距济南遥墙国际机场2分钟车程2距济南火车站3分钟车程3距泉城广场2分钟车程4距大明湖、趵突泉2分钟车

餐饮1盛宴西餐厅：盛宴的每一道菜都是集现代审美与手工烹调艺于一体我们为来自其他国际城市的游客和本地的客人提供各类自助菜肴其5％为西餐风味5％为别具亚洲风味的菜肴2采悦轩中餐厅采悦餐厅拥有众多的点菜选择以经营广东菜和当地美食为主具有浓郁的中国特色。所有食物由最新鲜的原料做成，其中，特级官燕，金汤海虎翅，特色海参是您不可不尝的人间美味。

服务：宴会厅、酒店内餐厅、酒吧/酒廊、商务中心、会议室、夜总会

会议：1.Ballroom：1222平米使用面积，宴会形式容纳1000人；2.燕韩厅：240平米，宴会形式容纳200人；3.楚厅：180平米，宴会形式容纳150人；4.鲁厅：210平米，宴会形式容纳170人。

二估价测算过程：

1、方法

（1）、市场比较法

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理

以确定估价对象现值。

选择三个与估价对象的用途相近（同）、交易类型相同、区域及个别因素条结合影响房地产的以它们的价格作比较，交易情况正常的交易的实例，件相近、．

由于估价对象周边新建出售的写字进行因素修正，求取估价对象的价格。因素，楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。具体实例如下：实例：济南索菲特酒店A位于济南市中心之核济南索菲特银座大饭店由著名法国雅高酒店集团管理，心商业区所在地，距会展中心、大明湖、趵突泉、千佛山和黄河等名胜古迹咫尺层和20层，拥有客房326间，所有房间都位于49之遥。饭

店楼高185米，共以上，每个房间都具有大型玻璃窗，房间均配有免费宽带上网。设有无烟楼层、层女宾楼层及日本楼层。饭店餐饮丰富，设有中式、法式、日式餐厅，位于49720平方米的大型舞厅可容纳1173设有旋转餐厅，提供正宗的西式自助餐。饭店配有最新的还可分隔成小一些的独立房间用于举办小型活动，名宾客参加宴会，人的多功能室，可用于举办研讨音频/视频设备，此外饭店拥

有155-80间容纳年开业。会、演示会和董事会。饭店康乐中心集健身、保健、1999娱乐于一体。2000年装修。号所属商圈：泉城广场商酒店星级：66 历下区泺源大街5酒店地址：济南业区周围景观：泉城广场趵突泉银座商城千佛山大明湖

：济南皇冠假日酒店实例B酒店毗邻著名的泉城广场和济南济南贵和皇冠假日酒店地处济南天地坛街，商务、购物中心区。趵突泉、大明湖、千佛山等著名旅游景点信步可达，交通便间，设有非吸烟楼层。酒店74300利。酒店拥有各式

空调客房间套，其中套房层餐饮专区提供国际自助餐、意大利比萨、巴西烧烤、亚洲美食、风味面点6第人不个能容纳10-380以及中式佳肴。酒店拥有设备齐全的商务中心、以及10等的配备最新设施（如视频会议）的现代宴会厅和会议厅。此外，酒店设有健身年20042001中心、室内游泳池、特色酒吧、夜总会等休闲娱乐场所。年开业。装修。

酒店星级：5酒店地址：济南历下区天地坛街3号所属商圈：泉城广场商业区周围景观：趵突泉大明湖泉城广场五龙潭千佛山

：山东大厦C实例

700山东大厦为山东大厦坐落于济南市区南部，位于1300多亩的南郊园林和多

亩的泉城公园之中，东邻千佛山，环境优雅、宁静，素有“皇家园林”之称。内部装修由南澳洲“五合国大厦主体由世界著名的美国波特曼设计事务所设计，万平方米，由客房楼、会展中心亩，建筑面积13 大厦占地150际”设计完成。和山东会堂三部分构成，是一座集会议、展览、商务、住宿、休闲、娱乐、宴会于一体的综合性多功能建筑群体。山东大厦餐饮拥有大宴会厅、小宴会厅、中心宴会厅、多功能厅、江园风味处。不同11厅、泉之韵咖啡厅、锦屏春晓、巴西烤肉及西餐厅等各式中西餐厅提余人同时就餐。个，营业面积5000平方米能够容纳1300风格的单间包房35供各种形式、不同规格的就餐方式及服务内容。有

正宗西餐，大型冷餐酒会，千酒吧这样高规格档次的大型宴会及各式零点。余人的自助餐，同时拥有像茶室、有着显著风格特点的休闲式酒吧。

大宴会厅在一楼南侧，面积800多平米，容纳400多人同时就餐，可举办大

型宴会、自助餐、鸡尾酒会及高档婚宴，该厅宽敝高大、古朴典雅、装饰豪华，地面为高级纯毛地毯，灯光为光芒四射的水晶灯。配有最为先进专业的镭射音响系统。大堂东部步梯拾级而上向右一转便到了具有典型南美风格的巴西烤肉餐厅。