地役权

地役权

一、单选题

1．甲为了能在自己的房子里欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为被偿，甲每年支付给乙4000元。2年后乙将土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断正确的是：

A．甲对乙的土地不享有地役权

B．甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元

C．丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失

D．甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效

答案评析：因为物权的效力是由法律规定的，而不是当事人之间约定的。本题中，甲与乙约定，乙不在自己的土地上从事高层建筑，作为补偿甲每年支付给 4000元。该约定为债权约定，仅对甲乙之间产生约束力，对第三人不具有约束力，故BC不正确。同时，甲乙之间的债权约定无须登记，故D也错误。地役权为物权，而甲乙之间的约定为债权，故甲对乙的土地不享有地役权，所以本题正确答案为A。

2. 李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。下列哪一选项是错误的?

A.该约定属于有关相邻关系的约定

B.该约定属于地役权合同

C.如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外

D.如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行

答案解析：地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。相邻关系是指两个或者两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。地役权一般是约定的，而相邻关系是法定的，另外根据合同性质，可知李某与张某的书面约定属于地役权合同。所以A项说法错误，B项说法正确。

《物权法》第164条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。故C项说法正确。《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。本题中，因为张某和李某之间的地役权合同没有进行登记，因此不得对抗善意第三人，故D项说法正确。综上，本题正确答案是A。

3. 甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？

A．小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

B．甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

C．甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

D．甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

此题的正确答案为：A 。根据地役要的从属性，《物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。房屋出售后，新的所有权人取得地役权，有权向供役地人提出请求。虽然该地役权没有登记，但是只是不能对抗第三人，而本案中对抗的是原来的相对人；而甲公司在转让全部小区房屋后，对需役地已不具有任何权利，丧失了地役权人的资格，因此无权向乙提出请求。所以A选项为正确答案。

二、多选题

1. 地役权与相邻关系的区别有：（）

A.相邻关系不是一个独立的物权；地役权是独立的用益物权

B.相邻关系的产生基于法律的规定；地役权是通过当事人缔结合同而产生

C.相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸；地役权的内容依当事人自由设

D.相邻关系的权利的取得是无偿的；而地役权合同是有偿的

答案解析：ABCD,相邻关系本质上是所有人或使用人的财产权利的延伸，是基于法律规定产生的；地役权是用益物权。

2. 甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的?

A.甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定

B.丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿

C.若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任

D.甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力

答案及解析：ABCD .

《物权法》颁布之前，我国法律对地役权没有明确的规定。关于地役权问题的解答依据都是根据相关的民法原理。所谓的地役权，是指为增加自己土地上的利益而利用他人土地的权利。享有地役权的土地为需役地，供他人土地使用的土地土地是供役地。地役权和相邻权有很大的区别，其中之一就是相邻关系是法定的，无需约定，因此A项错误。地役权是物权的一种，《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以想登记机关申请地役权登记;未经登记的，不得对抗善意第三人。”显然，我国《物权法》第地役权立法采用了登记对抗主义，但是如果两人之间的合同没有登记就不得对抗善意第三人，因为题目中没有特别交代两人间的合同进行了登记，所以丙不能行使所购土地上的地役权，B选项错误。同理，题目中没有说明甲和丙的特别约定，我们认为当丁建高楼时，丙物权要求甲承担违约责任，C选项错误。地役权具有从属性，《物权法》第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”所以D项也是错误的。A选项没有收到立法的影响，依然是错误的。

三、名词解释

1.地役权：地役权人依设定行为所定之目的，以他人土地供自己便宜利用权利

2. 相邻关系:相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给于方便或接受限制而发生的权利义务关系。

四、简答题

1.相邻权和地役权的区别:

A地役权是当事人约定的，相邻权是法定的；

B地役权的权利行使只限于对土地。相邻权包括土地和地上的建筑物等；

C.地役权不要求土地相邻。相邻权要基于相邻的土地；

D相邻权对不动产所有权或使用权的限制与或扩张程度较小而地役权对土地所有权或使用权的限制与或扩张程度则较大；

E地役权的取得一般是有偿的，而相邻权通常是无偿的。

F地役权的设定需要经过登记；相邻关系没有这个要求

2. 地役权分类

(一)积极地役权与消极地役权以地役权的实现方式为标准，可将其划分为积极地役权和消极地役权。

(二)地役权的继续地役权与非继续地役权以地役权的行使方式或权利实现的时间是否继续为标准，可以将其划分为继续地役权和非继续地役权。(三)表见地役权与非表见地役权以地役权的存在是否表现于外部为标准，可将其划分为表见地役权和非表见地役权。(四)以地役权的内容为标准的分类

1、通行地役权

2、有关水的地役权

3、眺望地役权

4、采光地役权

5、支撑地役

权6、放牧地役权7、建造附属设施或安设临时附着物的地役权8、排污地役权

五、案例分析