成都地铁上盖物业综合体

从成都地铁上盖物业综合体城置汇点看成都商业进化史

成都，作为西南中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西部地区。在成都商业地产20多年发展历程中，社区商铺模式为成都带来了第一轮商业崛起热潮，生活广场、城市综合体等商业的井喷式发展为成都商业地产带来第二、三波热潮，从2013年末开始，由全球顶级房地产基金组织——基汇资本投资运作的“城置·汇点”开创的“区域中心商业体”模式的崛起，为成都休闲商业带来了最新一轮的投资风暴。

为什么关注商业地产?

在2013年城市等级划分出炉之后，成都晋升新一线城市。此次城市等级划分通过对城市的一线品牌进入密度、一线品牌进入数量、GDP、人均收入、211高校、《财富》全球500强进入数量、大公司重点战略城市排名、机场吞吐量、使领馆数量、国际航线数量等指标进行评级，最后根据一个特定公式综合计算出该城市的综合商业指数。让我们一起回顾下成都商业地产过往20年的前世今生。

第一代：开在家门口的社区商业经济——社区商铺

以人为本。首先要研究的就是社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须建立在对社区人口构成和特征的正确分析上，对消费能力一般的社区，包括一些郊区大盘，需要的社区经济是能满足入住后居家日常所需的商品的，对于高档社区，除日常所需外，还可考虑诸如咖啡店、酒吧、知名品牌专营店等。一位投资者表示，投资社区商业需要根据小区规划和未来人口数量、质量、消费能力等情况来分析。

第二代：影响一代人的玉林、紫荆“夜生活”经济——生活广场

玉林生活广场将“生活广场”这个概念在成都落地生根，它几乎代表了20世纪初成都的小资夜生活。

此后，耍都、蓝色加勒比、金色夏威夷、罗马假日广场、香槟广场等“生活广场”在成都遍地开花。生活广场之所以能够获得这样的发展，是因为其几十间酒吧及餐饮小店，外加几百平方米的小广场的规模，特别适合成都人的生活方式，也特别适合小的商户与投资商投资与购置，而它也是属于那个时代短平快商业地产开发的代表模式。同时生活广场也为那些投资者在近几年带来了近10倍的增值收益。

第三代：“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”的城市综合体

成都城市综合体爆发的热潮始于2007年底万达锦华城的开业。到目前，城市综合体大有“围城”之势，从市中心，到二环路、中环，城北、城东、城南，再到华阳、温江、郫县，城市综合体也是遍地开花，战场不断扩大。

目前，成都商业综合体已经有114个，且大多单体体量在10万平方米以上，到2015年，成都城市综合体总面积将达到2757万平方米，将比目前的商业体量翻上1.5倍。届时，成都城市综合体与住宅的比值，将远超北京、上海等一线城市。

第四代：成都人休闲生活新坐标——区域中心生活体

在城市综合体项目遍地开花的同时，新的问题又暴露出来。一些地方开始出现空置引发的过剩风险，城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了“库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低”等诸多风险。成都随着近几年来建设特色商业社区的经验不断地丰富，让未来的特色商业社区有了更清晰地定位。2013年，由中国城市置业打造的“城置·汇点”为这类商业综合体进行了定义，“区域中心商业体”发展模式首次浮现在公众面前。

以汇点为首的商业综合体，它不同于传统社区商业街区，而是按照区域休闲商业中心定位，顺应成都人的消费习惯的传统与变化，承接双楠区域大盘属性及周边成熟社区的强大消费人气。同时项目自身的高端品质、科学规划设计以及个性化街铺风格，使商业更开放，更具吸引力，消费频次更高。