房地产估价第八章 假设开发法

5、熟地 →房屋 熟地价值=开发完成后的房地产价值－… …
6、在建工程→房屋 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－… …
7、旧房→新房 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－… …
第八章 假设开发法
房地产估价
二、假设开发法的估价方法
（一）传统方法
1、基本公式
V=开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用 －投资利息－销售税费－开发利润－购买税费
房地产估价第八章 假设开发法
房地产估价
§8-1 假设开发法概述
——剩余法、预期开发法
一、概念
根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来 的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象 房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。
二、假设开发法的理论依据
预期原理
第八章 假设开发法
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B －装修改造费C－销售税费D－购买税费E
第八章 假设开发法
房地产估价
A
A410010520%00178（ 5.7万 1 元0）
1
B＝400×5000＝200（万元）
C＝1000500047.42（ 6 万元）
11％ 20.5
0
D＝1785.71×8％＝142.86（万元）
第八章 假设开发法
房地产估价
作业
2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2005 年9 月的价值。 获知该宗土地的面积为5000 ㎡，土地剩余使用年限为65 年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取 得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2 年，建筑安 装工程费为每平方米建筑面积800 元，勘察设计等专业费 用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要 投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商 品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易 中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要 缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成 时可全部售出， 售出时的平均价格为每平方米建筑面积 2000 元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土 地2005 年9 月的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。
四、投资利息（传统法）
销售税费不计息
计算期：
费用发生
计息方式： 单利、复利
开发结束
利率高低： 单利利率、复利利率
计息周期： 利率：
年
单利、复利、名义利率、实际利率
第八章 假设开发法
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五、开发利润（传统法） 基数×利润率 六、投资者购买待开发房地产应负担的税费 开发房地产价值的一定比率 七、折现率 与报酬率的性质和求取方法相同
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六、操作步骤
调查 选择开发方式 估算开发经营期 预测开发后价值 测算开发成本费用 具体计算
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七、假设开发法的其他用途
1、确定拟定开发场地的最高价格 2、确定开发项目的预期利润 3、确定开发中可能出现的最高费用
第八章 假设开发法
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§8-2 假设开发法的估价步骤与估价方法
成本法评估新建房地产价格的公式：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
假设开发法评估土地价格的公式：
土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
（二）适用于不同情形的细化公式
1、生地→房屋 生地价值=开发完成后的房地产价值－… …
2、生地→熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值－… …
3、毛地→房屋 毛地价值=开发完成后的房地产价值－… …
4、毛地→熟地 毛地价值=开发完成后的熟地价值－… …
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（二）适用于不同情形的细化公式
开发经营期
终点：竣工之日
经营期： 依据经营方式确定
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二、开发完成后房地产价值（预测求得） 开发完成时的市场价值——通常也是开发完成时的日期
销售： 市场法+长期趋势法
出租经营： 收益法
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三、开发成本、管理费用、销售税费
根据当地的房地产价格构成分项测算
第八章 假设开发法
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五、假设开发法适用条件
（一）关键点 1、正确判断房地产的最佳开发利用方式
最适合用途、最适合规模、最适合档次
2、正确预测未来开发完成后的房地产价值
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（二）外部环境条件
1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。
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在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法
第八章 假设开发法
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三、两种方法比较
1、现金流量折现方法 精确、计算复杂、受其他影响因素大 2、传统方法 粗略、简单
尽量用现金流量折现法
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8-3 公式中各项求取
一、开发经营期 起点：取得估价对象之日（估价时点）
终点：开发经营期结束
开发期
起点：开发经营期起点
2、计息方法的特点
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息 不考虑预售，也不考虑延迟销售
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（二）现金流量折现方法
1、基本公式
V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费 用－销售税费－购买待开发房地产税费
2、折现方法的特点
预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减 利息与利润隐含在折现率中
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假设开发法与成本法的主要区别
成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开 发完成后的房地产价格；
假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价格。
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四、假设开发法适用的对象
具有开发潜力的房地产
1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。
B1
E＝V×4％＝0.04X（万元）
V＝A－B－C－D－E
V=1785.71- 200 - 472.46-142.86-0.04V
V=933.07（万元） V单=1866.13元/㎡
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作业
1、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k ㎡， 适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土 地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五 通一平” 熟地的单价为800 元/㎡；开发期需要3 年；将 该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费 用等经测算为2.5 亿元/k ㎡；贷款年利率为10%；投资 利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转 让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试 用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
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八、其他 无形收益等
第八章 假设开发法
房地产估价
例题
某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围 环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补 交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造 费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售 出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%； 购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述 资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价 （折现率为12%）。
一、Fra Baidu bibliotek设开发法的计算公式
（一）基本公式
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息 -销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费
扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经投入的费用
第八章 假设开发法
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第八章 假设开发法
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作业
3、某在建工程开工于2004 年3 月1 日，总用地面积3000 ㎡，规划总建筑面积12400 ㎡，用途为写字楼。土地使 用年限为50 年，从开工之日起计；当时取得土地的花费 为楼面地价800 元/㎡。该项目的正常开发期为2.5 年， 建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等) 为每平方米建筑面积2300 元。至2005 年9 月1 日实际完 成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚 需1.5 年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出， 可出租面积的月租金为60 元/㎡，可出租面积为建筑面积 的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收 入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买 价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为 售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在 建工程2005 年9 月1 日的正常购买总价和按规划建筑面 积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。