工程开发成本管理培训课程

（微观环境）
内部环境
外部环境
（宏观环境）
资源
工程成本管理思路（续）
搬砖头与建教堂的故事 态度决定行为，行为决定习惯，习惯决定性
格，性格决定命运！ 对于企业也一样，有什么样的理念，就有什
么样的价值观和文化，就决定采用什么样的 成本管理思路和方法。 分清目标与手段：钓鱼的故事、价格谈判 结构化的思维：输入＋方法与技能＋输出
燃 气
家 私
艺 术 品
其 他
工程成本的概念（续）
－工程成本组成：土地、报批报建
在工程成本中所占比例可能很大或较大 土地来源
政府－一级出让市场 其他企业或组织－二级转让市场
获取方式：协议、招标、拍卖 依据企业的赢利模式与战略目标 报批报建
经济，如利用优惠政策 合法 及时
工程成本的概念（续）
MAKE-OR-BUY策略 项目总成本考评－管理成本转移
工程成本的含义（续）
－工程成本组成：管理费用（续）
管理费用控制
个人控制：利用费用使用人或审批人的个人经验、关系 行政组织控制：流程、权限、预算 成果控制：KPI指标 文化控制：组织文化导向
HW的做法：
基建部为服务性部门，人员控制 尽量利用业界的专业顾问 财务、IT、人力资源管理等利用公司大平台 主要靠预算控制和文化控制
工程成本管理战略与方法（续）
－工程预算管理（续）
静态预算－不考虑时间价值 工程预算分类：方案概算、初步设计预算、施工图
预算（标底） 预算目标的确定
自上而下：与企业战略目标相适应，是公司战略目标的 分解，作为执行者强制控制的上限
自下而上：根据需要确定方案，依据方案确定预算，经 公司批准后确定预算目标
式作为经营成本。
自用基建－工程项目开发作为利润来源的支持 工程成本结转为固定资产，再以折旧形式作为经 营成本。
工程成本管理目标（续）
HW工程成本管理目标：在预算目标内，以合理 的固定资产成本，为公司主营业务的发展提供支 持和服务。
成本控制线
预算 合理市场价
HW的工程成本管理理念：符合公司战略目标 不追求最便宜，而追求最合理
工程成本管理目标
效率与效果：埋头拉车与抬头看路 工程成本管理的误读
造价控制还是成本管理？ 市场导向还是生产导向？ 长期利益与短期利益
确定成本管理目标：价值工程
成本锲子：客户支付意愿与公司成本 附加价值（客户支付意愿－公司成本）的增加
客户支付意愿上升而公司成本下降 客户支付意愿增加额大于公司成本增加额 客户支付意愿减小额小于公司成本减小额
工程成本管理目标（续）
与公司的战略目标一致
每个企业的目标不一样
股东、员工、客户、社区
营业额、利润、市场份额、产值、利润率、风险
上市公司与非上市公司
境内企业与境外企业
房地产与基建：工程成本的敏感度差异
目标分解：公司战略目标
产品或固定资产战略目标
项目管理目标
工程成本管理目标
项目管理目标：工期、质量与成本的均衡
工程开发成本管理
目录
工程成本概念
工程成本的含义 工程成本的组成
工程成本管理的总体思路 工程成本管理环境
外部环境 内部环境 企业文化与工程成本管理
工程成本管理目标
工程成本管理理念
目录（续）
工程成本管理方法
工程预算管理 工程采购管理 材料设备价格认证 工程项目管理模式 工程合同管理 工程变更管理 工程结算管理
工程成本管理环境（续）
－内部环境（续）
HW决策模式
委员会制度 分级授权，权力制衡－中标函、合同、付款的
签字权限 内部约束与外部监控－基建部内部各部门相互
约束；技术与商务的相互约束；财务与审计的 外部监督 决策权与执行权的分离－谈判者不决策，决策 者不谈判！
公司高层领导者对企业文化的决定作用
工程成本管理目标（续）
基建工程，自用
➢ 满足公司使用要求，功能合理、适用 ➢ 体现公司形象，扩大市场影响力，增加产品收入 ➢ 融资需求 ➢ 经营杠杆 ➢ 于房地产低潮时积累固定资产 ➢ 资产保值增值，资本运作 ➢ 成本以折旧形式体现
工程成本管理战略与方法
核心理念：财务管理 VS 会计核算 管理战略
融资方式的选择取决于
企业长期目标 企业文化 供应链战略
HW的做法
规避财务风险：没有预付款，但会增加隐性成本 强大的支付能力：及时付款，减少信用成本 长期合作：关键时期的相互帮助，减小融资成本 战略联盟：与供应商双赢
工程成本的含义（续）
－工程成本组成：管理费用
在工程成本比例中较小 人力成本、资产折旧、费用分摊 学习曲线：学习、经验、沟通 资源共享与成本分担：规模经济 外部资源的利用与管理
－内部环境（续）
企业文化：管理者导向与员工行为规范 核心竞争优势
成本优势：成本领先型 差异化优势：产品/技术领先型 客户关系优势：客户价值领先型
核心价值观导向：组织架构、人力资源管理（职位 体系、绩效评估、激励体系）
决策模式－效率与风险的平衡
民主决策 集中决策 民主集中
企业发展阶段的不同：价值观的变化对成本管理的 影响
－工程成本组成：财务费用
在工程成本中所占比例不大 财务利息、融资成本与机会成本 融资方式
股权融资：成本高，但无还款压力
增资扩股：公募与私募 优先股
负债融资
银行贷款：成本低，但有到期还款压力。商业银行贷 款、政策银行贷款、银团贷款、买方信贷、卖方信贷、 融资租赁、发行债券、可转换债券等。
1、提供可竞争的工程采购方式建议， 及相对完备的合同文件。
采购价格组成及合理性分析。 2、采购价格与施工预算比较，并通报 有关各方。 1、提供工程变更预算并提示各方。
提供工程变更结算，与预算比较， 并提示各方。 2、提出控制变更的建议。 3、合同商务问题处理。 根据经验提供预算并与实际比较 管理模式的分析和建议
管理费用
其他费用
内 部 管 理 费
外 部 管 理 费
公 临用 时设杂 工施项 程接
口
土 质各产 地 检种权 购 安保办 置 检证理 费 费金费
手 续 费
保 证 承 诺
贷 款 利 息
人办资管 力公源理 成费平平 本用台台
招工工项 标程料目 代监测管 理理量理
建安成本组成
建安成本
基础设施 园其
道林 他 路绿 设
公司高层管理者对成本管理目标的影响
工程成本管理目标（续）
成本
成本
质量 质量
工期
工期
成本
工程成本管理目标（续）
赢利模式与成本管理
地产开发－工程项目开发利润来源。
产品销售型：工程成本将直接作为产品成本入帐。 土地经营型：工程成本将直接作为产品成本入帐。 资产经营型：工程成本结转为固定资产，再以折旧形
上下结合：不断沟通互动 注意事项：各级工作人员的成本意识；造价管理部门的
主动引导与组织
工程成本管理战略与方法（续）
－工程预算管理（续）
工程预算编制
历史数据、市场数据 与设计深度相适应 包含地基处理、基础、地下室、土建结构、机电安装、弱
电、幕墙、精装修、室外道路、园林绿化等 预算书内容：编制依据、编制方法、假设条件、工料规范、
大 编制施工预算，与初步设计概算进行比 较，并通报有关各方。 提出控制项目成本的建议。
项目成本 构成 工程成本 （含设计 费用）
报批费用 管理费用 财务费用
影响成本的 因素 工程采购方 式（含合同 文件）
工程变更处 理及结算
政策 管理模式 利率、贷款 额、工期
影响 程度 中
小
小 中 小
主要管理措施
微观环境
5 FORCES
新进入者
进入壁垒
供应商
现有竞争者
客户
替代者
工程成本管理环境（续）
－内部环境
企业历史 经验积累
隐性知识与显性知识 数据库
管理成熟度 企业文化
核心价值观 竞争优势 决策模式
工程成本管理环境（续）
－内部环境（续）
文化三角图
文化
知识
自然
信息
工程成本管理环境（续）
➢ 员工的代理行为 ➢ 质量控制
该部分内容详见 《工程采购管理》，
此处仅简单介绍
工程成本管理战略与方法（续）
－工程采购管理（续）
过程公开、公正和公平 VS 结果合理 自行招标与代理招标 招标策划：组织、程序、方法、标准、计划 招标流程与模板
应付帐款：显性成本低，但信用成本等隐性成本高
工程成本的概念（续）
－工程成本组成：财务费用（续）
信用保证
财产抵押 动产或权益质押 政府保证 投资方（股东）担保 第三方担保 股东承诺 借款人承诺 帐户监管 合作方保证 协议保证 保险
工程成本的含义（续）
－工程成本组成：财务费用（续）
目 录（续）
工程成本管理资源
组织架构 人力资源 顾问管理 流程、制度建设
经验与教训
成本控制意识 立法执法并重 成本管理关键点
成本管理筹划 设计阶段管理 招标文件评审
工程成本的概念
成本与价格 工程造价与工程成本 全成本观念
结构化的思维：MECE－相互独立，完全穷尽 横向：涵盖所有费用项目－土地、报批报建、建
程度
主要管理措施
土地位置、 大 大小等
参与项目规划及经济性分析和建议。
设计方案及 设计标准
很大
1、提供项目预算报公司批准，作为项 目成本的控制基准。
2、编制设计方案概算，与项目成本预 算进行比较，并通报有关各方。
3、提出控制项目成本的建议。
初步设计 施工图
很大 1、编制相应的概算，与方案概算进行 比较，并通报有关各方。 2、提出控制项目成本的建议。
工程成本管理环境（续）
－内部环境（续）
HW文化
低调务实：绩效导向；板凳能坐十年冷；敬业爱岗； 小改进，大奖励；大建议，只鼓励
团队合作：胜则举杯相庆，败则拼死相救；“狼狈 计划”
社会责任感：不让合作伙伴吃亏 危机意识：HW的红旗到底能打多久、活下去才是企
业的硬道理、HW的萎缩破产总有一天会到来、企业 不可穿上红舞鞋、HW的冬天、北国之春 客户导向：为客户服务是HW存在的唯一理由
化施
直接成本
间接成本
配套设施
主体工程
开总 办包税利 费管金润 用理
土 石 方
基 础
土 建 结 构
机 电
弱 电
外 装 修
内 装 修
其 他
会 所
保 安 亭
室 外 机 电
垃 圾 站
学 校
其 他
变 配 电
动 力 照 明
空 调
消 防
给 排 水
楼综 门会 宇合安禁议其 自布保对系他 控线 讲统
厨 房 设 备
白 蚁 防 治
工程量清单、图纸目录等 注意事项：预算人员应熟悉工程技术；设计人员、工程施
工管理人员的参与
工程预算控制
限额设计 总额控制，分项调配 不可预见费的使用 预警、汇报、审批
工程成本管理战略与方法（续）
－工程采购管理（续）
招标的动机 ➢ 降低成本
有效竞争 沟通与承诺
供应商的代理行为 -信息不对称 不完备契约
筑安装、管理、财务 纵向：涵盖产品完整生命周期－前期阶段、建设
阶段、保修阶段、使用/运行阶段、
基建项目成本组成（纵向）
基建项目成本
前期成本
建设期成本
保修期
使用期
设
施
计
工
阶
阶
段
段
维
运
修
行
维运改 修行造
工程成本
前期工程费
建安成本
土地、报批报建
财务费用
咨勘工 询察程 顾测设 问量计
直
间
接
接
成
成
本
本
基建项目建设成本（横向）
工程成本组成（续）
－建筑安装成本
在工程成本中比例可能最大，是成本管理重点 目标：在可预见的期限内，建筑产品价值最大化 最适合自己的，而非最好或最便宜的 建安成本的管理
预算管理 工程招标 材料设备价格认证 合同管理 工程变更管理 结算管理
工程成本管理思路
战略三角图
目标
战略 （方法）
工程成本管理环境（续）
－外部环境
宏观环境
政治、经济、法律、市场、社会、地理、历史 国家或地区
中国：低成本制造基地
行业
房地产行业、建筑行业、工程造价咨询行业 行业协会、中介机构 香港工料测量师与国内造价工程师：优势与劣势－理
念、技能、服务
政府
工程成本管理环境（续）
－外部环境（续）
工期预算、工期控制的分析和建议，正 确处理工期纠纷。
工程成本管理战略与方法（续）
－工程预算管理
预算的作用
事先管理与事后计算
成本控制的目标
组织、项目成本评价的基准线
预算的审批
分级授权 汇报沟通 HW的做法
Leabharlann Baidu 预算的种类
该部分内容详见 《工程预算管理》，
此处仅简单介绍
静态预算
动态预算
预算管理－将工程成本控制在预算目标之内 价值管理－工程成本具有市场竞争性
不同企业所采用的战略可能不同
国际公司与国内公司的差异
分析成本管理的方法
工程成本的组成 影响成本的因素 影响程度 可控制程度 管理措施
项目成本 构成 土地成本
工 程 成 本 （含设计 费用）
影响成本的 影响
因素