A世联-地块解析模型

• 各类区域的关注重点
中心居住区域：环境，交通及市政设施是人们关注的热点； 工业区配套居住区域：方便的生活设施，交通及环境是人们关注的热点； 工业区：区内产业体系的形成，交通及环境是人们关注的热点。
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区域认知——未来发展趋势
•
相对可变因素：提
升地块价值的主要 因素
评定土地价值的八大因素
项目前期系统工程——
地块解析
2006.4
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地块解析目的
人文价值 品牌价值 服务价值 产品价值 地段价值
项 目 价 值 构 成 解 析
•
地块——基本载体；
•
区域——跟本约束力
地块解读是判断项目属性、明确项目定位的出发点，也是实现一切 策划的前提，分为区域认知和地块认知两部分
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区域发展过程中的市场一般规律
• 区域发展的阶段界定
一般是以区域内的标志性市政工程（初期）和区域内标志性功能性建筑（中、后期） 来界定。
• 各阶段的市场特点
初期多以相对档次低、价格低的开发项目为主；中、后期开发项目档次逐步提升，但 价格的提升主要取决于项目是否与区域特性相吻合，高档次的满足人们的需要。
有线电视，燃气等是否接入，土地是否平整（市政有无预留）；
施工临电、临水问题。
地形——是否规则？
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地块其他条件/资源
1. 道路交通状况 • 现有道路条件与通达状况：机场、车站、市中心； • 规划路：路况、动工时间 • 地块内部道路 2. 地块周边景观资源 山、水、公园…… 3. 周边商服设施 百货、大卖场、酒店、办公、教科文卫……
对各项规 划指标实 行总量控 制，在项 目内整体 平衡。
• 建筑密度 • 绿地率 • 限高
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建设条件——发展商角度
地貌——土方量 地质——关乎地基承载力，直接影响建安成本； 拆迁——土地费用、开发变数、时间确定性； 道路——简易车行道？施工道路？
“三通”或“七通一平”——指包括给水、排水、电力、通信、
Mixed Use ：区域增值的KPI体系分析
人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性， 可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归宿感
软 性 指 标
人的 活动 及心 理感 受
人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造 精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所
区域标识
其他服务
教育升级体系 会员制 零地价政策 政策体 免税区 系 自由贸易区 政府热线
特权
削弱某些贸易壁垒
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承诺政府程序的工作日期限
END
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整体营销
住宅价格：7000元/平方米 1999年
住区形象：高档住区
代表楼盘：锦绣花园二期 旅游地产 人文营销 住宅价格：8500元/平方米
2003年
住区形象：深圳市高尚人文住区 代表楼盘：波托菲诺
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发力点——区域设施与区域增值
模式
主题园 活 动 场 所 高尔夫 城市中心公园 特色项目 特色商业娱乐中心 金融中心 政府机构 体育中心 公 共 设 施 大学城 交通干线 电视塔 大型公共建筑 会展中心 城市级购物中心 标 志 建 筑 独特资源 外国人社区 超高层 五星级酒店
深圳威尼斯
发力点——建立特殊服务体系
模式 智能化体系 生态体系 无货币体系 服务体 电子商务平台 系 银行热线 智能化大楼和停车管理、高信息交换平台、数码系统 水循环系统、太阳能系统、无污染系统 智能卡完成区域内所有交易
信息化区域
对银行贷款的优惠措施 对区域正式成员附送基金计划、保险计划、保健和律师 服务计划、星级酒店会员级、飞机头等舱、国际大型活 动入场券办理等 成为一流教育机构的成员，获得特殊资源 区域成员自动成为知名球会和俱乐部的VIP会员 对某类别企业入驻的地价优惠措施 对某类别企业入驻的税收优惠措施
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人文符号
特色符号语言 纪念性/风格化建筑（群） ……
Mixed Use ：区域增值的KPI体系分析
建筑 形式
单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中 轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式 建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建 筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利 用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告 建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换 景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜 识别系统的魅力：世界性、one and only、必游之地、开放性、设计的魅力、 国际化的指示体系 时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力 多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、容纳国际一流企 业的写字楼、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅
高速发展期 高交会馆正 式起用 新中心区地 位已经确立 居住项目竣 工投入使用 高级写字楼 也相继落成
稳定发展期 居住项目： 星河国际 写字楼项目 公建项目： 六大公建继续 建设 商业项目： 购物公园
住宅
住宅：多层为主、品 质低
住宅与写字楼
住宅：高层为主、实现
住宅、写字楼与商业配套
住宅：品质高、与中心区价格差20%左右 写字楼：具有一定档次，但较中心区低
2002 进入成熟期
中心区进入
居住项目 开发
中 心 区 基
规划
建设
干道基本完 成
厦、信息 枢纽中心 大厦建设 中
础市政设施 “七通一平 ”基本完成 成功拍卖 一块居住用 地
公园建成 和 黄 、 中 海 、深业、居住 项目开工 六 大 政 府 工 程(市民中心 、图书馆、音 乐厅等)同时 开工
居住商业
区域性商业
市级商业
案例借鉴：深圳中心区及周边地区的开发进程
启动期
1993以前 规划
中心区
发展期
1995 基础设施 建设
中 心 区 主
成熟期
1997 1998 办公项目 开发
中 心 区 城 市
1993 开始启动
中心区
1996 土地开发
投资大
99－2001 商业项目 开发
中心区进入
步行系统
人文 符号
特色符号语言 纪念性/风格化建筑（群） ……
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地块基本技术指标
• 土地性质
——决定物业类型：住、商、办
• 用地规模
——重新定义区域属性的能力； ——对市场需求量的要求 ——容积率的约束力
• 容积率
——决定项目体量、总收益 ——决定居住品质：宜居、舒适? ——可能的调整方向：提高单方利润？提高总收益？
案例
华侨城· 波托菲诺 观澜高尔夫 城市绿洲 杭州宋城 上海新天地、香港兰桂坊 上海陆家嘴 深圳中心区市民中心 亚运村 上海松江大学城 香港东涌新城 上海东方明珠 国家大剧院 广州新会展中心 华润新城 杭州西湖 深圳蛇口别墅区 深圳地王、上海金茂
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区域内住宅房价增幅（RMB/㎡）
1000~2000 1500~2500 1000~2000 1000以上 10000~20000 8000~10000 1000~2500 2000~3000 1000~1500 15000 2000以上 ---3000以上 1000以上 4000~6000 3000--4000 3000~5000 1000以上
9000
8000 7000
•
•
深圳中心区以居住 用地为主的价格走 势：地价提升明显。 房价在相当长一段 时间保持提升，但 •深圳中心区自从启动以来，土地价格逐渐提高，尤其是 幅度不大；在未期 六大政府工程的启动，促进了地价大幅上扬。房价平稳上 土地稀缺时出现较 扬，后期中心区限制住宅用地，上张幅度加大。 大上升空间
环境条件 地块条件 交通便捷
人口状况 交通便捷 配套完善 繁华程度 环境条件 产业影响
•
城市规划
影响地块 价值的8大 核心因素
繁华程度
相对不可变因素
产业影响 配套完善度
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人口状况
地块条件 城市规划
案例——郑东起步区未来土地区域价值
评定地块价值的八大因素 新区配套商贸区未来发展具有 哪些趋势？
硬 性 指 标
功能 化体 系
合理的交通体系：通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道
演绎重大事件的舞台：国际性活动场所（会展、拍卖）、国家级活动的场所
看不见的高层聚集地：名流、政要、新闻人物的会所
功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、 交通指数……
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范围；
2. 项目所处市场环境 3. 项目可整合的资源状况 4. 以前瞻性眼光看项目开发 5. 指导项目发展方向
6. 分析地块增值潜力
7. 确定项目开发时机、节奏
3. 未来规划和发展方向
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区域认知——确认区域发展阶段
案例分析——福田中心区开发进程：中心区的住宅、公寓、写字楼与政府工程同 步开发
南三环国贸的可能
区域认知
1. 认识区域属性 2. 明确区域处于哪个阶段 3. 预测未来区域发展趋势
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区域认知——认识区域属性（价值）
1. 界定区域范围：辐射圈（十 五分钟车程圈） 2. 资源 • 城市规划 • 交通状况 • 经济状况、产业结构 • 政策倾斜（引导） • 公用基础设施状况 • 繁华程度 • 人口结构 • 历史、人文精神 1. 确定项目的势力范围与竞争
高价格
写字楼：档次低楼盘市场好
综合商业：酒店宾馆、大型商业开始出现
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居住商业
区域性商业
市级商业
案例借鉴：深圳中心区居住用地价格走势
• • 用地规模：总用地 面积4.13平方公里； 建筑容量：总建筑 面积为750平方米； 人口规模：规划就 业人口26万，居住 人口7.7万 。
10000

城市规划 交通便捷度

规划目标——基本明确 道路建设基本完成
随着起步区 的逐渐成熟， 区域内土地 未来升值空 间较大



环境条件 人口状况 产业影响 公用基础设施状况 繁华程度 地块条件





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思考题——如何使区域增值
外 因
城市配套资源的影响 捷运系统对项目价值的影响 城市文化资源的影响 单体建筑的魅力
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思考
区域形象不佳的情况下，如何改变区域形象，提升区 域价值？
特殊价值：商业、人文…… 规划前景 配套设施
区域资源整合/再投入
切 入 点 权 重 最 大 的 方 向 ——
解 决 方 案
特殊服务体系
重新定义区域
区域价值提升
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案例—Leabharlann Baidu华侨城
旅游、工业区 旅游、高尚住宅区 住宅价格：4500元/平方米 1999年前 住区形象：华侨城产业配套 代表楼盘：东方花园 区域整合
建筑集合的魅力
建筑形式
建筑细节的魅力
识别系统的魅力
区域增 值的 KPI体 系分析
内 因
硬 性 指 标
时间的魅力
多功能多层次的建筑
合理的交通体系
功能化体系
演绎重大事件的舞台 看不见的高层聚集地 功能评价指数体系 人的活动引导
人的活动及 心理感受
人的消费心理引导 精神归属中心 区域标识 步行系统
软 性 指 标
投 资 大 厦、信息 枢纽中心 大厦建设 中；
中心区进 入稳定发展 期； 居住项目 ：星河国际 ，； 写字楼项 目中电信息 ； 公建项目 ： 六大公建 继续 建设； 商业项目 ：中心购物 公园；
1993年 1995年
1996年
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1997年
1998年
1999-2001年
2002年
进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动 投资 启动 中 心 区主干 道基本 完成 中心区基 础市政设 施“七通 一平”基 本完成 成功拍卖 出让一块 居住用地 ； 中心区城市公 园建成； 和黄、中海、 深业、居住项 目开工 六大政府工程 （市民中心、 图书馆、音乐 厅等）同时开 工 中心区进入高 速发展期； 高交会馆正式 起用； 新中心区地位 已经确立； 居住项目竣工 投入使用； 江苏大厦、国 际商会大厦等高 级写字楼也相继 落成； 购物公园