企业破产中,名为买房实为借贷的协议是否有效？

企业破产中，名为买房实为借贷的协议是否有效？

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房地产企业在开发过程中，首要的问题就是融资，而最普遍的融资手段就是民间借贷，通过“将有预售许可证的房屋备案到债权人的名下以进行担保借款”的方式又司空见惯。由此引发的问题是，该种名为房屋买卖实为民间借贷的合同是否有效呢？当房企不能清偿到

期债务时，债权人可否请求过户房屋呢？

裁判要旨

借款人为担保债务履行为与债权人签订房屋买卖合同并办理预

售备案登记的行为属于一种非典型的担保行为，关于“债务人未能依约及时足额付款，房屋即归债权人所有，并办理过户登记的行为”的约定无效，但债权人可通过拍卖或变卖房屋的方式担保债权的实现。

案情简介

一、2012年6月19日，东某公司与徐某伟签订六份《商品房买卖合同》，约定购买六套房屋，房屋单价为11000元/平方米，总价为1561万元。

二、同日，双方又签订一份《协议书》，约定东某公司从徐某伟处借款1500万元，借期1年，月利2.5%；并约定六套商品房的备案登记属于融资抵押登记，而非真实销售行为，若未按时还本付息，徐某伟有权要求过户房屋；若还清本息，徐某伟配合解除备案登记。

三、2013年1月，东某公司又以上述形式向徐某伟借款，签订六套房的《商品房买卖合同》，房屋总价530万元；签订《协议书》借款500万元，利息等内容同上述协议。而后，东某公司按照约定偿还利息。另外，12份商品房买卖合同的价格都低于市场价。

四、2013年12月19日，法院以东某公司不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，裁定受理东某公司破产重整，并指定了破产管理人。

五、破产管理人接管后，发现东某公司因融资需要向徐某伟借贷，东某公司与徐某伟签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖关系，诉请确认12份《商品房买卖合同》无效；徐某伟则辩称合同有效。

六、本案经镇海法院一审、宁波中院二审，最终认为“东某公司不能按时还款付息，徐某伟有权要求过户房屋的条款”被确认无效，但可以要求拍卖相关房屋清偿债务。

裁判要点及思路

本案的争议焦点是，东某公司与徐某伟签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案登记的法律性质如何界定，以及《商品房买卖合同》的效力。笔者认为，双方签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案登记的法律性质为一种非典型的担保行为。

本案中，双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订《协议书》，约定将12套房屋进行预售登记备案，若东某公司按时还款付息，解除备案登记；若不能还款付息，已备案房屋归徐某伟所有，并办理过

户登记。从内容上看，《商品房买卖合同》与《协议书》是一个有机

整体，《协议书》明确约定以签订《商品房买卖合同》并办理预售备

案登记的方式为《协议书》所约定的借款提供“抵押”担保，并约定如东某公司不按约归还本息，则已登记备案的房屋归徐某伟所有。由于双方并未办理抵押登记，并不满足《物权法》所规定的抵押权的设立条件，故《协议书》中所称的“抵押权”并未设立。但双方签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记行为应认定为非典型的担保行为。

另外，笔者认为，涉案《商品房买卖合同》无效，但在如东某公司不按约归还本息情形下，徐某伟可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。因为，一方面，根据《协议书》约定，如东某公司不按约归还本息，则徐某伟已登记备案的房屋归徐某伟所有。该约定是一种担保权的实现方式，但属于物权法禁止的流质条款。另一方面，依据《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。就本案而言，虽然双方所设立的是一种非典型的担保方式，但为平衡双方当事人利益及确保破产债务人东某公司的其他债权人的公平受

偿之目的，涉案《商品房买卖合同》作为一种担保权实现方式也应遵循物权法有关禁止流质的原则，且《协议书》也明确签订该《商品房买卖合同》“并非真实的销售行为”，故应认定商品房买卖合同关于房屋所有权归属和过户的规定无效。

同时依据《九民纪要》第71条的规定，当事人根据让与担保合同的约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。据此，即使东某公司已经将12套房屋备案至徐某伟的名下，徐某伟请求确认房屋归其所有，并要求过户的条款亦无效。

但是，《协议书》中关于东某公司为徐某伟办理过户手续的内容无效，仅是双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，即在如东某公司不按约归还本息情形下，徐某伟可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。

实务经验总结

一、对于债权人来讲，务必要清楚该种名为房屋买卖实为借贷担保合同的法律效力，务必清楚在债务人不能按期还款的情况下，债权人并不能直接确认房屋所有权并要求过户，只能通过拍卖、变卖的方式来担保债权的实现。因此，若债权人想要担保债权的实现，最稳妥的办法还是对相应的房产或土地做抵押登记。

二、对于管理人来讲，在办理房地产企业的破产业务时，务必要仔细核查债权人是真正的购房人还是仅是名义上的购房人，准确认定《房屋买卖合同》的法律性质，核查相关的支付凭证和发票，若发现

债权人与房企之间的关系并非房屋买卖合同关系，可依法提起诉讼确认合同无效，以免侵害其他债权人的利益。

相关法律规定

《中华人民共和国企业破产法》

第三十三条

涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》

第十七条

管理人依据企业破产法第三十三条的规定提起诉讼，主张被隐匿、转移财产的实际占有人返还债务人财产，或者主张债务人虚构债务或者承认不真实债务的行为无效并返还债务人财产的，人民法院应予支持。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

44. 【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。