物业用房涉及的房产税分析

物业用房是否缴纳土地使用税和房产税

很多房地产项目中都配建了物业用房。在项目完工后物业
用房移交物业公司无偿使用，物业公司是否需要交纳物业
用房的土地使用税和房产税呢？分析如下：
1、物业用房的性质通常为项目公共配套，没有独立产权，
也可以理解为产权属于全体业主所有。完工后物业用房和
其他公共配套设施一起移交物业公司，作为物业用房来
讲，和其他公共配套一样，所有成本已经在核算中分摊到
项目中的可售面积中，也就是说，分摊给了每个购房的业
主，每个业主所支付的房款中已经包括了物业用房对应的
土地和物业用房的建筑成本。
2、基于上述理解，物业用房无需缴纳土地使用税，因为对
应的土地已经分摊给业主，业主如为企业，在缴纳土地使
用税时自然包含了应分摊的公共配套土地面积，如果物业
用房再单独交纳，成为重复缴纳，显然不合理。
3、房产税的情况要复杂的多，依据房产税的规则，只要符
合房产定义则需要缴纳房产税，通常由房产所有人缴纳。
这里的物业用房显然是房产，但产权属于全体业主所有，
全体业主是一个虚拟的概念，即使落实到业主委员会也是
一个非营利组织，无法缴纳房产税。对于这类特殊房屋，
房产税通常要求使用人缴纳，那么物业公司作为盈利性企
业，无偿使用了物业用房，需要缴纳房产税。 那么问题来了，这里是无偿使用，不能从租计征，从价计
征的话，物业用房的原值并不清晰。实务中税务机关可能
会依据物业用房具体情况给出估值，并要求物业公司按照
估值缴纳房产税。