第1讲_导论

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(四)高价值性
• 无论从个人家庭还是从一个国家来看，房地产价值都高于 无论从个人家庭还是从一个国家来看， 一般商品或财产的价值。 一般商品或财产的价值。 • 在市场经济条件下，一套面积、位置适中的住房的合理价 在市场经济条件下，一套面积、 大约是一个中等家庭年收入的3 格，大约是一个中等家庭年收入的3～6倍，即使发达国家 的大多数家庭，也要靠长期贷款来购买住房。 的大多数家庭，也要靠长期贷款来购买住房。 • 到目前为止，房地产仍然是普通家庭中价值比重最大的财 到目前为止， 产。 • 法国现代家庭的财产价值中，房地产价值所占比例仍高达 法国现代家庭的财产价值中， 62.5%。1919年美国的城市房地产总价值占国内物质财富 62.5%。1919年美国的城市房地产总价值占国内物质财富 总额的30.8 %， 总额的30.8 %，城乡不动产总价值占国内物质财富总额的 51．9%，不过这一比例在1909 1919年期间有下降趋势 1909～ 年期间有下降趋势。 51．9%，不过这一比例在1909～1919年期间有下降趋势。 1990年美国不动产总价值大约为8．8万亿美元，占国内物 1990年美国不动产总价值大约为8 万亿美元， 年美国不动产总价值大约为 质总财富的56 56％。 质总财富的56％。
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(八)利用现状及规划设计要求 • 包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等要 素的现状和规划要求。 (九)房地产产权状况 • 包括产权归属、土地使用权类型、房屋产 权状况、是否设定有抵押权等限制。 (十)土地的地质基础状况、地上基础设施改良 状况等。
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• (四)建筑结构 • 建筑结构是指建筑物中由基础、墙、柱、 梁、屋架、支撑、屋面板等承重构件组成 的体系。按照建筑物的主要承重构件所用 的建筑材料，可以将建筑结构划分为：钢 结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木 结构及其他结构类型。
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北京房价收入比
2009年8月，北京市统计局发布数据称，2008年上半年，城 八区从业人员平均劳动报酬为28289元。参考该数据，按 照每个家庭有两人工作计算，北京市家庭平均年收入为 11.3万元（不考虑个税及保险等支出）。 北京市统计局此前发布的数据还显示，7月份，北京市四环 路以内商品住宅期房平均售价为17478元/平方米；四至五 环路之间平均售价16663元/平方米。 根据北京房地产交易管理网的数据，北京市住宅单套成交平 均面积为113平方米，按照上述均价，单套商品房期房总 价为192.1万元。 按照目前常见的支付标准，每个家庭需要支付42万元的首付 款 （3成首付），贷款150万元；同时，30年贷款利息总 额为112万元。 按照上述数据进行计算，北京市的房价收入比达27：1，相 当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。即便不 把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17：1 。
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什么是生地、熟地、毛地? 什么是生地、熟地、毛地?
• 对房地产开发来讲，可以分为生地、熟地、 毛地。
• 生地---是指无改良物、建筑物、基础设施的 土地，通常指将用于房地产开发的农地； • 熟地---是指对生地进行改造如进行基础设施 建设、道路修建，从而增加了效用及价值后 的土地； • 毛地---是指将要进行再开发改造的旧城区土 地。
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(三)房地产(real estate)的概念 房地产(real estate)的概念
• 房地产是指房屋及其附属物(与房屋相关的 建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林 木等)和承载房屋及其附属物的土地，以及 与它们相应的各种财产权利。
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(二)耐用(耗)性 耐用(
• 土地具有不可毁灭性，在正常使用条 件下可以永久使用。房屋一经建成，也可 以使用至少数十年。因此，房地产是最具 有耐耗性的物品。
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(三)异质性(差异性、个别性) 异质性(差异性、个别性)
• 两宗房地产可能由于位置的不同、建筑 面积不等、建筑风格差异、新旧程度不同、 产权性质不同等原因而不同。在房地产市 场上不可能有两宗完全一样的房地产，即 使它们可能在外形上一模一样，但也肯定 存在朝向、层位等方面的差异。
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二、房地产特点
不可移动性(位置固定性) (一)不可移动性(位置固定性) 房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。 房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。 构成某一房地产的土地的位置显然是不可能移动 而移动建筑物特别是长距离移动， 的，而移动建筑物特别是长距离移动，通常情况 下也是不切实际的。因此， 下也是不切实际的。因此，不可能像其他商品那 通过运输来供给一个地区的房地产需求， 样，通过运输来供给一个地区的房地产需求，或 调剂不同地区之间余缺。不可移动性使得区位环 调剂不同地区之间余缺。 境条件在房地产质量、 境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中 格外重要。 格外重要。
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(四)公共事业类房地产: 指文教卫生、行政、社会福利、交通邮 政等用途房地产。包括校舍、教堂(寺院)、 医院、博物馆、公园及风景区管理用建筑 物、政府办公楼、养老院、客货运站点及 邮局用建筑物等。 (五)工业类房地产: 指生产活动用房地产。包括生产用工业 厂房、仓库等。
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• (三)建筑物层数和高度 • 房屋建筑可分为低层建筑、多层建筑、中 高层建筑、高层建筑、超高层建筑。住宅 1～3层为低层建筑，4～6层为多层建筑， 7～9层为中高层建筑，10层以上为高层建 筑，30层以上为超高层建筑。公共建筑大 于24米为高层建筑，所有房屋建筑檐高超 过100米的均为超高层建筑。
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(二)地产(estate in land)的含义 地产(estate land)的含义
• 地产是土地财产或土地资产的简称 。 财产 地产是土地财产或土地资产的简称。 既指实物又指权利。 既指实物又指权利 。 因而地产是指土地及 其相关的财产权利。 其相关的财产权利。
(五)供给有限性
• 虽然房屋可以建造，高楼大厦可以高耸入 云，但是可供建筑房屋的土地面积是有限 的。
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(六)投资与消费双重性
房地产既可以用于居住、使用，产生消费性， 也可以用于投资，以达到保值、增值的目的。 几个世纪以来，房地产一直是一种有吸引力的、 令人欣赏的投资对象。房地产的投资性和消费性 不易区分，在房地产价格长期上涨的情况下，常 被视为投资工具，反之则更具有消费性。房地产 不可能像其他物品一样被窃取，因而还是一种相 对安全的投资品。
华北电力大学本科必修课
房地产开发
华北电力大学经济与管理学院 工程管理教研室 陈文君
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讲课提纲
认识房地产 1.房地产的概念 2.房地产特点 房地产的概念 房地产特点 3.房地产类型 4.如何描述房地产 房地产类型 如何描述房地产 房地产业透视 1.房地产业的含义 房地产业的含义 2.房地产业的运作过程 房地产业的运作过程 3.房地产业的特征 房地产业的特征 本课程的主要内容
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透视温州购房团
• 上海：陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空， 成交近亿元； • 杭州：西子湖畔每平方米逾万元的“黄金房产”的主 人大多是温州人； • 重庆：温州人昼夜排队抢购时代广场，最多一人买下 一个楼层1000余平方米的商铺； •
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第一章
导论
第一节 认识房地产
一、房地产的概念
(一)什么是土地? 什么是土地? 土地是地球的陆地(包括内陆水域、海涂) 土地是地球的陆地(包括内陆水域、海涂)表层范围内， 由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌，以及人类活 动对上述要素产生的种种结果所组成的自然——经济综合体。 动对上述要素产生的种种结果所组成的自然——经济综合体。 土地按照自然形态可以分为山地、丘陵地、台地、平原 等；按照用途可以分为商业金融业用地、工业及仓储用地、 市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、 水域用地、特殊(军事、宗教、监狱等) 水域用地、特殊(军事、宗教、监狱等)用地、未利用空闲地 等。
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(五)建筑装修、附属设备 • 建筑装修包括装修的标准、程度、所用材料、质量 等；附属设备包括排水、照明、卫生、通风、供暖、 供气、空调、电梯、消防、通讯等设备。 (六)建筑物的建成年月、建筑质量、维护保养状况、 采光、通风、隔音、隔热等。 (七)建筑外观及平面格局。 • 以外观图、平面图等形式表述。
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• http://news.sohu.com/20090825/n2662028 83.shtml
三、房地产的类型
(一)居住类房地产: 它是指专供人们生活居住的房地产。包括普 通住宅、高级公寓、别墅等。 (二)商业类房地产: 它是指用于商业经营活动的房地产。包括写字 楼、商店、旅馆及酒店等。 (三)休闲类房地产: 它是指娱乐、健身类活动用房地产。包括体育 馆、娱乐中心等。
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• 说起温州人买房的“豪迈”，万年花城的 说起温州人买房的“豪迈” 售楼员记忆犹新:“提着一个大提包 提着一个大提包， 售楼员记忆犹新:“提着一个大提包，有的甚 至是‘蛇皮袋’ 至是‘蛇皮袋’，打开是一提包或一袋子 百元人民币，很少有刷卡的， 百元人民币，很少有刷卡的，更没有贷款 的。”
• 山西人买房也很有“气魄”，带着一大家 山西人买房也很有“气魄” 子人，呼朋唤友来看房，看好了就说:“这个 子人，呼朋唤友来看房，看好了就说:“这个 单元我们要了。 单元我们要了。”
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水墨林溪
• 类型： 普通住宅 别墅 • 建筑类型： 板楼,联排别墅,叠拼别墅,多层, 小高层 • 项目位置： 房山区 窦店镇(窦大路西侧) • 交通位置： 六环以外
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温州山西炒房团抛Hale Waihona Puke Baidu北京囤房
• 也就是三四年的工夫，万年花城的房价从每平方 也就是三四年的工夫， 米五六千元涨到了一万五六千元 • 前几年在京城风风火火买房的温州和山西大款在 2008年开始 出货” ——抛售手中囤积的北京 2008年开始“出货”了——抛售手中囤积的北京 年开始“ 商品房，其中最多的一位准备出手400多套 多套。 商品房，其中最多的一位准备出手400多套。 • 以万年花城为例，一平方米赚一万元，一套100 以万年花城为例，一平方米赚一万元，一套100 平方米的房子就赚100万元 可以想见， 万元， 平方米的房子就赚100万元，可以想见，当年的 炒房团将在京城房地产市场上赚个盆满钵满。 炒房团将在京城房地产市场上赚个盆满钵满。
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三、如何描述房地产
(一)位置(坐落)、四至、形状 • 位置是指房地产所处的区域和具体地点，可以按国 家、地区、城市、邻里、地点、楼房号、门牌号这 样的顺序来表述；四至是指土地的四至界限范围； 形状以宗地图来表示。 (二)面积大小 • 此为房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积。 包括土地面积、建筑物的建筑面积和使用面积、居 住面积或营业面积。