简析如何完善土地出让制度(土流网)

简析如何完善土地出让制度

根据土地出让收入制度的完善程度提出相应的政策建议。近几年来，随着土地出让收入的增长不断攀升，国家和有关部门相继出台了一些政策，来严格土地出让收入的征缴、支出范围的界定与土地出让收入的使用管理。

土地出让收入的取得与分配涉及土地管理制度的根本问题，也涉及土地增值收入的分配问题。尽管土地出让收入与土地制度的改革必须同时跟进，由于土地制度的改革过于复杂和繁难，为了完善土地出让收入分配制度提以下几项建议。

一、不断提高土地出让收入用于被征地农民补偿和长远生活水平有保障的资金比例

土地出让收入来自于对农民集体土地的征收。现行制度下，地方政府给被征地农民按土地的原用途进行倍数补偿。在确保被征地农民生活水平不下降方面进行了探索，一是提高征地补偿标准，二是敦促地方政府建立被征地农民社会保障制度。

为了在制度上确保被征地农民在土地增值收益中的分享比例，建议进一步完善征地补偿制度。

1、建立对被征地农民补偿标准调整机制

逐步提高征地补偿标准，增大被征地农民在土地出让收人中的分享份额。

2、切实落实对被征地农民的社会保障制度建设

尚未建立被征地农民社会保障制度的地方，应按照国务院要求尽快建立这项制度，将被征地农民纳入相应保障范围；已建立这项制度的地方，应继续完善保障机制，合理确定保障水平。明确被征地农民社会保障所需资金计人土地出让成本。

（二）优化支出结构，确保土地出让收人用于民生和农村的支出比例近几年，尽管国家和有关部门不断出台政策，调整土地出让收益在城市和农村、建设和民生之间的比例，但土地出让收入用于城市的比例仍然过高，用于建设的比例仍然过高，用于农村和民生的比例仍然过低。今后，必须大幅调整土地出让收入在城市和农村、建设与民生的比例，并在制度上确保这种格局的调整。建议如下：

1、在土地出让成本支出方面，合理确定土地出让成本性支出项目

明确征地和拆迁补偿费用、收购储备费用、土地前期开发费用等直接成本和补助被征地农民社会保障费用、保持被征地农民原有生活水平补贴费用、支付破产或改制企业职工安置费用等补偿性成本为土地出让支出，并确保优先足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出。

2、明确土地收益用于城市建设支出的比例，增加土地出让收益用于农村和农民的比例。

3、统筹使用土地出让收入

目前对土地出让收益的“唐僧肉”切割办法，尽管表面上使土地出让收益用于农村和民生的比重有所增加，但这种权宜之计，并不能从根本上保证农村和民生的比例增加落到实处。应改变将土地出让收益按比例不断切割和延展的办法，制定统筹使用土地出让收入的政策，在制度上确保土地收益用于农村建设支出、农民社保资金、保障房资金、水利建设支出和教育资金的比例。

（三）提高新增建设用地有偿使用费标准，以此资金设立国家耕地保护基金

1、建立新增建设用地有偿使用费与地价调整机制

根据社会经济发展和地价变化情况，及时调整新增建设用地土地有偿使用费的征收标准和使用范围。

2、设立国家耕保基金

鉴于新增有偿使用费主要用于耕地保护和土地整理、复垦、开发，建议中央以此资金设立耕地保护基金，用于重点区域耕地保护和土地整治，确保国家粮食安全。

（四）加强土地出让收入征收管理，确保应收尽收

土地出让收入及时、足额缴人地方国库，是确保土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。各级地方人民政府要全面落实经营性用地招拍挂出让制度，严格执行国家规范土地出让收支管理政策规定，除国务院有明确规定外，任何部门不得擅自减免缓缴或变相减免土地出让收入，严禁用实物形式支付土地出让收益。建议如下：

1、明确和落实土地出让统一管理

国有土地使用权的协议、招标、拍卖、挂牌出让，一律由国土行政主管部门按照城市规划的要求依法统一实施，严禁其他任何单位和组织出让国有土地使用权。

2、严格土地出让合同管理

在国有土地出让合同、租赁合同及划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和方式。

3、全面推行“净地”出让

杜绝地方政府在“净地”之前出让土地，使导致国有土地收入流失。禁止各类平台公司从事土地收购储备。

4、加强土地收入征缴

建立财政、国土资源管理部门和中国人民银行分支机构协调机制，确保土地出让收入及时、足额缴入地方国库。

5、健全和完善基准地价体系

市、县人民政府要及时更新基准地价，原则上每三年更新一次，并根据市场变化适时进行调整，以规范低价出让土地的行为。

（五）制定和完善相关专项资金使用管理办法

为切实加强各专项资金的使用管理，应尽快研究制定土地出让收入用于城市基础设施建设、农村基础设施建设资金的使用管理办法。进一步健全和完善国有土地收益基金制度，制定国有土地收益基金用于耕地保护和土地收购储备的使用管理办法。完善储备资金的管理，限制储备贷款的规模，减少土地储备对贷款的依赖，应进一步明确储备土地变现后，地方财政部门应及时将土地收购储备成本拨付到土地收益基金，以保证土地收益基金的持续利用和稳定增长。

（六）加强监督检查，严格政策执行

建立健全土地出让收支监管的长效机制，加大对市县落实土地出让收支管理政策的监督检查力度，把经常性检查和专项检查结合起来，把全面监督和专业监督结合起来，把土地出让收支管理政策落到实处。对检查过程中发现违反规定减免缓或以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免缓、拖欠，未及时缴纳土地出让收入，已缴纳的土地出让收入未按规定及时入库，未按规定计提、使用土地出让收入等行为的，严格按照相关处罚条例进行处罚，并依法追究相关责任人的行政责任，着力推进预算公开，加大预算透明度，严格做到向同级人大报告，接受社会监督。