旅游房地产第三讲旅游房地产的发展以及开发模式

经济区位与发展水平
太阳城所在的日照市东港区是日照市政府所在区， 经济实力较为雄厚。
东港区经济实力强且发展迅速，这为太阳城旅游度 假区品质的提升和发展提供了坚实的后盾。
投资与旅游设施建设
1999年以来，太阳城旅游度假区的开发步伐加快。 园内基础设施建设累计完成投资约6300万元，基本 完成了“七通一平”。停车场、海滨广场、路灯、 标志导向牌等旅游基础设施逐步完善。
我国旅游房地产发展阶段
第一阶段是在上个世纪80年代末期以前 ➢ 为改变旅游饭店落后的形势,满足国际旅游业的需求,我国大量引进 外资、独资、合资,合作经营旅游饭店,这是此时旅游房地产发展的 主流。 ➢ 1979－1989年间,中国投入建设的国内资金100亿元,引进外资50 亿美元。
第二阶段是上个世纪八十年代末 ➢ 九十年代初开始,为了盘活旅游城市、沿海地区和较发达大中城市 的大量空置房,通过改造形成产权酒店等物业。 ➢ 随着旅游业的发展,大量资本投入了旅游度假区的开发,1992年我国 批准了大连金石滩、青岛石老人、太湖国家旅游度假区、北海银滩、 三亚亚龙湾 等12个国家级旅游度假区,每个旅游度假区内都布置了 较大面积的别墅度假区,极大地带动了旅游房地产的发展。
C）主题公园型：
深圳华侨城依托深圳“中国对外开放之窗”的优势， 以几代主题公园锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢 乐谷的强大客源为基础，形成了一个集旅游、文化、 购物、休闲、娱乐为一体的 5 KM2 文化旅游度假区。
第一代地产项目：东方花园、海景花园、桂花苑
第二代地产项目：美加广场、中旅广场。
自1999年至今，进园投资项目29个，投资总额约 9000万元，其中已建成并投入使用的项目25个， 建成了阳光假日大酒店、百盛商务酒店、金海湾大 酒店、碧海宾馆等综合服务场所20处。
总体评价
优越的地理、经济区位是太阳城海滨度假区成功开 发的基础，良好的资源与环境条件是其旅游地产成 功开发的物质载体。
B）湖区型——千岛湖
千岛湖位居浙江十佳美景首位，是湖区休闲与度假居住的完 美结合之地。
在旅游业的带动下，2004 年千岛湖的建设开发量已突破 50 万M2 大关。千岛湖主要的商品房类型有公寓、湖景排屋、 湖景别墅。
两类购房者：一类是投资型购房，少则购两三套，多的整个 单元全包；另一类属养生型购房者，等退休后，到千岛湖来 颐养天年。开发情况。目前已有开元度假村、凤凰岛度假村 等 10 余家开发商落户千岛湖。由台商兴建的凤凰岛度假村 占地 150 亩，包括 32 幢别墅，已于 2002 年建成开业。开 元度假村投资 3 亿元兴建了近 100 套滨湖单体别墅，目前已 经基本售完。
三亚度假。
1992年10月,国务院批准建立亚龙湾国家旅游度假区,面积 为18.6平方公里。在一期开发过程中，亚龙湾公司对基础 设施投入12亿元，建成了卫视中心、燃气站、东西污水处 理厂、变电站及15.6公里的道路及各种市政管线，实现了 “七通一平”。各发展商投入资金约52.6亿元，建成了12 家具有环境优雅、功能齐全的度假酒店，并建有两个国际 标准18洞高尔夫球场。并建起了一个占地面积约20万平方 米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园和 蝴蝶谷等国家4A级旅游景区。
性
参照专门的建筑标准
世界旅游房地产发展过程
中世纪：欧洲世袭贵族的度假城堡。 在20世纪初期：法国南部地中海度假别墅。
欧洲和北美的政府要员、富商、贵族蜂拥而至, 使地中海沿岸一时间成为欧洲乃至世界的度假 中心。 60年代：法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首 先以分时度假的方式招揽顾客，标志着旅游度 假物业市场的开端。
旅游房地产的特征
旅游房地产
传统房地产
功能特征 策划特征 投资特征 消费特征 经营特征 规模特征 环境特色
设计要求
既要有住宅的基本功能， 又要满足度假旅游的特殊需要
前期更有意义，符合休闲度假的人 性化设计
投资回收率高，基建比重相对较小
消费档次高，把握社会价值与回报 的平衡
消费的可存储性和期权消费，可异 地经营
在海南，异地购房者目前已占到购房者总人数的 60％以上， 其中来自浙江、上海地区的业主已占海南异地置业者的半数以 上，在三亚，比例更高达 70％左右。
2004 年，中信集团、长和系、霍英东集团、恒隆集团、华润 集团、创维集团、吉利集团等商家进军海南投资房地产；首都 机场 2000 亩的“山水国际小区”开盘，鲁能集团 10000 亩的 三亚湾新城建设，电讯盈科—和黄地产、中国保利集团、上海 联合体已经分别与三亚市政府签署了总投资达 170 亿元合作 开发海棠湾的意向协议，联华国际已经与三亚市政府签署了 58 亿元合作开发三美湾的意向协议。
旅游房地产的类型
类别
说明
景区住宅 依托旅游景观建造发展起来的住宅。
度假别墅 主题公园 康体娱乐区 商业游憩区
短期性的旅游地，提供度假、商洽、会议的场所。可突 破时间限制，一年四季都经营，也可当作不动产投资， 最终成为度假别墅（第二居所）。
完全是人造的娱乐场所，成功的主题公园对其周边地区 的土地利用和社会生活带来深刻影响。主题选择非常重 要。如锦绣中华、深圳之窗。
海鸥岛国际会议度假酒店
第三讲 旅游房地产的发展以 及开发模式
主要内容
旅游房地产的定义、类型与特征 世界旅游房地产发展 我国房地产发展现状 旅游房地产开发概念模型 旅游房地产开发模式 几个典型的旅游房地产开发类型
旅游房地产的定义
旅游房地产是中国首创的词汇,在国外文献中很难找到 直接关于“旅游房地产”文献,类似的表述有度假别墅 等。
70年代：美国时权酒店
➢ 美国为了处理大量的积压和空置房地产,从欧洲引入时权 酒店这一概念。
➢ 1977年美国的旅游度假物业95％都是通过其他项目改造而 来的。
➢ 1987年以后,大量的投资商和开发商介入这一领域。1999 年,全球分时度假物业销售额为67.2亿美元,其中美国就占 了55％,出售的房间占了50.4%,540万个家庭参与了分时度 假网络。
其种类有很多，其中也包括和各种类型的不动产开发相 结合方式。如高尔夫与度假区整体开发已被市场所认同。
直接参与型（溜冰场、标准高尔夫球场） 参观型（电影院、歌舞厅、运动竞技场）
旅游的发展与地价的关系被较多人研究，其中陈卫东（1996）以深圳 为例探讨了旅游对地价的影响，其主要衡量因子为商品房的售价，并 认为深圳锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等主题公园的开发建 设创造了良好的建设环境，促进了邻近土地使用价值的提升和使用功 能的改变。
比较大
依托于独特旅游资源丰富的地区 （包括自然景区、人造景区）
概念主题，强调外部环境的设计， 侧重于配套设施的建设（如餐饮、
清洁）
相对单一，满足日常生活工作起 居（如住宅、商务或工业）
高度完备的系统组织，关注产品 生活功效
以基建为主
消费层次多样，以商业性为主
经营本地化，很难跨地区经营
相对较小 局限于小区的绿化环境，无独特
西方国家相应的旅游房地产主要包括度假地住宅、饭 店、度假村、时权酒店、产权酒店、汽车旅馆、乡村 别墅度假公寓、山林小屋等,主要通过分时度假网络来 销售经营。
旅游房地产，广义来说，包括所有以旅游、休闲度假 为主题的置业。它是指依托周边丰富的旅游资源（自 然、人文、人造），借助旅游度假为目的地开发营销 模式，以求全部或者部分实现休闲度假功能而开发建 设及经营运作的房地产项目。
花园广 场
生态协 调
经济效益
人气土地
景点开发建 设
旅馆设 施
娱乐设 施
餐饮设 施
配套设施建设
购物设 施
特色活 动
社会效益
增值土地
交通网 络
公共事 业
管理服 务
旅游地产建设
文化建 设
人文关怀
案例：日照太阳城海滨度假区地产开发
地理区位与资源概况
太阳城海滨旅游度假区的主体部分为日照海滨国家 森林公园，位于山东省日照市北15km处，东临黄 海，西连青岛路与青岛相望，南接北沿海公路，总 面积788公顷，森林覆盖率73.5%，其中有林地面 积526.7公顷。森林公园依山傍海，林海相映，拥 有7km的黄金海岸线，浪缓滩阔，沙质细润，海水 洁净。美籍华裔物理学家丁肇中先生称这里的沙滩 “夏威夷所不及”。
深圳特区多层商品住宅综合售价（港元）
时间
1988 1989 1990 1991 1992
罗湖
售价 3063
增长率% －
3937 28.25
4948 25.65
6680 35.00
7692 15.15
福田
售价 增长率
3078
－
3904 26.48
4898 25.46
6539 33.50
7231 10.58
目前，亚龙湾公司又委托国际知名的SASAKI公司对亚龙湾 做出新一轮规划修编，其中包括8.26平方公里的亚龙湾二 期用地。经过十多年的发展，度假区已经建设发展成具有 独特的热带雨林和热带海洋风光，集食、住、行、游购、 娱为一体的国家AAAA级旅游度假休闲胜地。
成功的经验之一：高档地产支撑下的度 假区滚动发展
高端度假区的主要特点是度假氛围以及度假环 境好，围绕度假区的土地资源的环境价值、本 地价值很高，为高端市场所青睐。在国家土地 政策与法律允许的前提下通过分期开发度假地 产、景观房产、产权居所的形式来实现滚动发 展。
旅游房地产开发概念模式
原始土地
环境建设
环境效益
环境土地
生态修 复
景观绿 化
百度文库
旅游开发建设
➢ 目前,全球最大的分时度假公司是总部位于美国印第安纳 州的国际分时度假交换公司。其发展使以分时度假为主的 旅游地产开发,成为当前西方国家房地产开发的主流。
➢ 1999年,来自全世界174个国家和地区的超过450万个家庭 拥有至少一周的分时度假时段,全世界80多个国家和地区 己建有4145家左右的分时度假的度假地。
南山
售价 2033
增长率% －
2700 17.39
3100 14.81
4132 33.29
6000 45.21
华侨城
售价 2015
增长率% －
2495 18.86
2665
6.81
6167 131.41
7556 22.52
度假型旅游房地产的进一步延伸
A）滨海度假型——海南
2004 年海南房地产呈现持续快速发展的良好态势。全省房地 产开发完成投资 60 多亿元人民币，同比增长64％。
几个概念
分时度假定义。最初指人们在度假地购买房产时，只 购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产， 共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每 户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房屋使用权， 并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。
时权酒店。在一定年限内（一般为 20-40 年），将酒 店的每个住宿单位分为一定的时间份额，如将一年分 为 52 周，除其中 1 周用来维修酒店，其余 51周的居 住权向消费者出售。
第三代地产项目：锦绣花园、波托菲洛。
D）产权酒店型
产权酒店是指讲酒店的每一个住宿单元分别出售给 业主，业主委托专业公司管理，获取投资回报的形 式。业主拥有每年一定时间段的免费居住权。
我国已成功运作产权酒店，深圳雅蓝大酒店、上海 的君豪酒店、美丽园大酒店、莫奈印象；陕西汉中 的 21 世纪万龙大酒店；厦门悦华酒店；秦皇岛的 维多利亚港湾；海南岛最早的 8 家产权酒店；北京 的快乐无穷大—龙庆峡（假日）乡村俱乐部、苏州 明远国际大酒店、茉莉花国际大酒店；昆山市超五 星级的东方云顶广场等。
空间布局
重点启动项目
滨海发展区土地利用规划
渔人码头主题度假酒店
酒店以渔文化为主题，修建一座主体二层，局部一、 三层的主题度假酒店，设置不同标准的度假客房 470间，配套建设景观停车场和康体娱乐中心，室 外建设灯光网球场等康体设施，室内设置中西餐厅、 恒温游泳池、美容美发厅、KTV包房、夜总会、咖 啡酒廊等娱乐项目。
几个典型的案例
案例的典型性
社会科学中的个案研究所要求的典型性不同于统计学意 义上的代表性。典型性不是个案“再现”总体的性质 （代表性），而是个案集中体现了某一类别的现象的重 要特征（王宁,2002）。
三亚亚龙湾
1985 年以前，亚龙湾还是军事禁区，藏在深闺人未识。 1985 年 1 月，时任国家文化部长黄镇携夫人来三亚度假。 1985 年 11 月，国务院副总理兼国防部长张爱萍携夫人到