宁波鄞州房地产报告

鄞州房地产分析报告

2009年10月4号

目录

一、鄞州概况 (3)

二、鄞州住房情况概述 (5)

三、鄞州区09年上半年商品房市场分析报告 (5)

1．鄞州各片区成交情况 (5)

2．新推楼盘情况 (6)

3．鄞州各片区商铺成交情况 (7)

4．写字楼市场成交分析 (7)

四、鄞州两大商圈 (8)

1．天童北路——万达广场 (8)

2．建新路——麦德龙 (9)

五、酒店 (10)

六、写字楼 (11)

七、土地 (11)

八、总结 (11)

一、鄞州概况

鄞州地处浙东沿海，紧邻宁波市区，区域总面积1380平方公里，现有人口73万。鄞州历史悠久，人文荟萃，物丰民富，气候宜人，是典型的江南“鱼米之乡”。鄞州经济发达，社会安定。全区现有工业企业15000多家，已形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的门类齐全的产业体系，综合经济实力位居宁波市各县市区首位，全国第12位。

鄞州交通便捷，是宁波市区通往港口、机场、高速公路的必经之地。距中国大陆第二大港——北仑港20公里，可与100多个国家和地区的519个港口通航；沪杭甬高速公路、沿海大通道横贯全区。鄞州境内还设有铁路专用线和货运中转站，宁波栎社国际机场座落在鄞州境内。鄞州外向型经济发达，目前已有美国、日本、德国、西班牙、香港、台湾等20多个国家和地区的客商在鄞州区投资兴业。至2002年，全区现有外资企业761家，协议利用外资9.2亿美元，到位外资5.5亿美元，2002年，全区实现进出口总额18.2亿美元，其中出口14.3亿美元，名列浙江省第一。

鄞州环境优美，风光旖旎，拥有号称“太湖气魄，西子风韵”的国家级旅游度假区——东钱湖，日本佛教曹洞宗的祖庭——天童寺，供奉佛祖释迦牟尼真身舍利的阿育王寺，全国四大古代水利工程之一的它山堰，中国四大民间传说之一的梁祝故事发源地梁祝文化公园等，这些傲人的旅游资源，既是鄞州深厚文化积淀的集中体现，也是激励鄞州人民奋发向前、永不止步的无限动力。

改善投资环境，多渠道、多形式、宽领域地面向国内外招商引资，是“十五”期间经济和社会发展的基本任务之一。在改善投资环境方面做了大量卓有成效的工作。

交通运输状况如何，是衡量一个地区经济发展环境的一项硬指标。“十五”期间，随着鄞州新城区的规划与建设，鄞州区公路建设成效显著，为改善全区的投资环境做出了较大贡献。公路通车里程由2000年的855公里增加到2005年的约970公里，增加115公里；高速公路达到61公里，村村通等级公路的目标提前实现。

伴随着通车里程的较快增长，农村公交改造步伐进一步加快，遍布全区各村的公交网络正在形成，大大方便了我区居民的出行。经济的发展同样促使我区客运和货运量的大幅增长，客运量由2000年的2587万人增加到2005年的3750万人，年均增长7.7%；货运量由2000年的1322万吨增加到2005年的2400万吨，年均增长12.7%。

随着经济和人们生活水平的不断提高，我区拥有的机动车辆也同步快速增长，2004年末全区机动车辆约为3.7万辆，比2000年增加2.4万辆，年平均增加5896辆。2004年末全区拥有客车22386辆，货车14532辆，分别比2000年增长2.7倍和1倍。

二、鄞州住房情况概述

住房质量逐步提高。“十五”末，我区农村居民人均居住面积达47平方米，年平均增长率为3％，而在1995年和2000年人均居住面积分别只有34平方米和41平方米。在住房面积已经足够的情况下，改善住房质量已成为农民建房的重点。二是住房更加卫生和舒适。根据农村住户抽样调查资料，到2004年我区80％农户住房拥有卫生设备、100％农户饮用安全饮用水、95％农户使用液化气燃料、100％农户住房外为水泥或柏油路面。

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三、鄞州区09年上半年商品房市场分析报告

统计数据显示，2009年5月份，市六区商品住宅房销售量为4094套，比4月增加1175套，其中鄞州共销售2319套，占总量的一半以上。市六区商品房销售量前10位的楼盘中，鄞州区独占5个。随着5月份商品房住宅交易量的增加，5月末市六区可售住宅大幅减少。据商品房网上实时备案系统统计，5月末市六区住宅可售套数为16026套，比4月减少2692套，可售面积为196万平方米，比4月减少31万平方米。

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1、鄞州各片区成交情况

鄞州各片区成交一览表

鄞州区09年6月：成交1440套，区域成交均价为10016元/平方米，各片区成交量均比5月份要小很多。从成交区域看，中心区成交597套，位列鄞州区榜首。盛世天城二期、城市花园为成交的主要楼盘，其中，盛世天城二期单月成交176套、城市花园成交121套；城西片区本月成交454套，该区域成交主要楼盘为水岸枫情与广博博奥，分别成交113套与87套；下应片区共成交290套，主要成交楼盘为上上城、东方湾邸与紫郡，其中，上上城成交量达到102套，而上上城与紫郡的成交量分别为69套与60套；南部片区本月仅成交61套，主要成交为格兰春天，成交45套，值得注意的是，由于政府对东部新城的大力建设以及一号轻轨的效应影响，使鄞州区东部（如五乡等地）的一些楼盘也悄然入市。

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2、新推楼盘情况

6月，新开楼盘依然大部分集中在鄞州区，江东区就一个锦绣东城二期。从开盘的情况来看，可以总结出几大特点；一，新房源大部分为前期较热销楼盘的后续推量，甚至是老盘的存量“新推”；二，在价格方面，与4、5月份相比有较大的上涨，1万以上均价楼盘屡见不鲜；三、所推出的体量均不是很大，如万科仅推出最后一幢61#楼，而锦绣东城二期的相对体量最大，推出322套住宅，推出面积约有3.5万平方米；四，从销售情况来看，4、5月份的“开盘即热销”不复存在，许多楼盘的开盘销售率在50%以下，而较为特殊的，如广博博奥在5月份就开始认购，开盘时基本销售已在70%以上；锦绣东城二期在东部新城、轻轨一号线与雅戈尔品牌效应的影响下，依然能有较好的销售态势，但与前几期相比，价格的高涨还是会对销售有所影响。

09年6月份住宅新盘推出一览表