2008年10月上海房地产市场简报

约 10%。因此，上述政策有利于促进房地产需求，稳定房地产市场价格，成交量 会出现一定程度的回暖。
但房地产政策松动的实际效果要取决于购房意愿是否恢复以及银行是否有 贷 款 意 愿 。在 经 济 前 景 持 续 恶 化 、收 入 增 长 减 缓 以 及 房 地 产 价 格 前 景 不 明 的 情 况 下 ，购 房 者 意 愿 虽 然 可 能 有 一 定 程 度 的 恢 复 ，但 总 体 幅 度 应 该 有 限 。而 在 同 样 的 经 济 背 景 下 ，银 行 出 于 风 险 控 制 的 考 虑 ，是 否 愿 意 大 幅 增 加 房 贷 也 具 有 不 确 定 性 。 因此，我们认为，房地产政策松动的效果还有待观察。
1、 政策调控动态
z 财政部：契税印花税首付利率调整 允许政府救市
2008 年 10 月 22 日 19:44 来源：财政部网站
从 2008 年 11 月 1 日 起 ，对 个 人 销 售 或 购 买 住 房 部 分 契 税 进 行 减 免 。地 方 政 府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
相关分析：
表 1：房地产政策细节
变化项目
调整前
90平方米及以下普通住房契税
购房金额的1.5%
个人销售住房土地增值税
增值额的30%-60%，实际操 作中为交易总额的1%
个人销售和购买住房印花税
买卖双方各承担购房金额的 0.05%
按揭贷款利率下限
相应档次基准利率的0.85倍
公积金贷款利率
4.32%（五年或五年期以 下）, 4.86%（五年期以上）
z 最高可贷 80 万 上海出台 14 条房地产救市政策
2008 年 10 月 23 日 02:39 来源：第一财经日报
根 据 财 政 部 、国 家 税 务 总 局 、中 国 人 民 银 行 等 部 门 有 关 文 件 精 神 ，结 合 上 海 实际，上海市人民政府办公厅昨日转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、 市 住 房 保 障 房 屋 管 理 局 、市 规 划 国 土 资 源 局 制 订 的《 关 于 促 进 本 市 房 地 产 市 场 健 康发展的若干意见》。
1、 政策调控动态 _________________________________________________________ 5 2、上海市房地产规划动态 ____________________________________________________ 6 3、开发商动态 ______________________________________________________________ 6 4、其他市场动态 ____________________________________________________________ 7 二、上海土地市场概述 ....................................................................................................... 8 1、2008 年 10 月上海土地市场概述 _____________________________________________ 8 2、2008 年 10 月上海出让地块信息(不含工业) ___________________________________ 8 3、2008 年 10 月上海成交地块信息(不含工业) ___________________________________ 8 三、上海房地产二级市场概述 ......................................................................................... 10 1、2007 年 10 月至今上海商品房成交走势 ______________________________________ 10 2、2008 年 10 月上海商品房市场概况 __________________________________________ 11 2.1、2008 年 10 月上海普通公寓市场区域概况 __________________________________ 12 2.2、2008 年 10 月上海别墅市场区域概况 ______________________________________ 13 2.3、2008 年 10 月上海商业用房区域成交概况 __________________________________ 13 2.4、2008 年 10 月上海办公楼区域成交概况 ____________________________________ 14 3.各环线成交情况 __________________________________________________________ 14 四、上海房地产市场分析 ................................................................................................. 15 1、本月市场分析 ___________________________________________________________ 15 2、后市分析 _______________________________________________________________ 15 五、上海楼盘成交情况播报 ............................................................................................. 17 1、销售面积排行版（10 月 1 日至 10 月 31 日） _________________________________ 17 2、本月新开盘楼盘(面积排名前三) ___________________________________________ 17 3、本月区域供应面积排名 ___________________________________________________ 17 六、2008 年 10 月上海热点楼盘播报 .............................................................................. 19 1、金地湾流域 _____________________________________________________________ 19 2、金地格林风范城 _________________________________________________________ 21
2、上海市房地产规划动态
本月无规划动态
3、开发商动态
z 万科保利公布三季报 地产龙头“过冬”现金为王
2008 年 10 月 28 日 07:44 来源：上海证券报
冬 天 注 定 是 难 熬 的 ， 现 金 为 王 已 成 为 绝 大 多 数 房 地 产 上 市 公 司 “过 冬 ”的 策 略。万科、保利地产、金地集团、中华企业和万通地产今日公布的三季报显示， 5 家 地 产 龙 头 企 业 期 末 共 拥 有 货 币 资 金 354 亿 元 ，较 二 季 度 末 增 加 22%，其 中 万
一、市场动态
在全球实体经济面临严重困境的情况下，虽然我国有资本项目部分管制和 金融系统有防火墙，但不能避免中国以出口与投资为引擎的实体经济受到巨大 冲击。在此环境下，央行本月两次降息，并由财政部发布救市政策同时明确允 许地方政府救市。上海根据财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门有关 文件精神，结合上海实际，推出了针对房地产的 14 条救市政策。然而在三季报 出炉的节骨眼上，资本市场上对于业绩拐点的恐慌情绪正被放大。在“政策 10 月”的环境下，开发商与购房者的行为更加谨慎，整个楼市都在静待救市细则 的出台。
相关分析： 与其他城市相比，上海救市政策的优点: 更大力度降低购房成本，促进租房流通。通过降低购房两年以上普通住房免营业 税(5%)，免征 2 年以上自住房转让免个税，降低公积金贷款收付比至 2 成，提高 每户公积金贷款额最高至 80 万等措施大幅度降低了购房成本。 即将调整普通住房标准。扩大普通住房范围，放宽对购买改善性普通住房及二套 房的认购标准。 通过减少土地供给来减少供给，从紧经营性商品住房项目的土地供给 通过两点来增加住房供给：1、加大中心城区旧城改造力度(旧城改造将被动增加 住房需求)；2、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租房房源(政 府从开发商手中购房可以缓解开发商的资金压力和销售压力)。 政策有效期是从 2008/11/1 至 2009/12/31，目的是刺激短期消费。
2008 年十月上海房地产市场简报
（10 月 1 日—10 月 31 日）
深圳世联地产顾问股份有限公司
WorldUnion Properties Consultancy (China) Limited
上海行政区划图 GDP：上海 2008 年上半年 GDP 6530.73 亿元，比去年同期增长 10.3%。 房地产开发投资：上海 2008 年上半年房地产开发投资低位运行，完成投资 643.3 亿元，增 长 3.8%，增幅回落 2.4 个百分点。 城市居民人均可支配收入：2008 年上半年为 13912 元，比去年同期增长 13.3%。 人口数量：至 2007 年末，上海市户籍人口 1378.86 万人。 商品房 10 月均价：14056 元/平方米
撰写说明：
目标市场：上海市房地产市场当月供需情况 时间区间：2008 年 10 月 1 日至 2008 年 10 月 31 日 数据来源：世联上海源自文库司数据组 目标市场：上海市房地产市场月成交情况 时间区间：2008 年 10 月 1 日至 2008 年 10 日 31 日
（环比标的则为前一个月的同样时间段） 概念和指标说明（所有交易量统计去除动拆迁房、配套商品房等） 住宅——包括公寓和别墅二种物业 办公楼——单指写字楼 商业——包括店铺和商场 成交均价——本时间区间内总成交金额除以总成交面积 新开楼盘——本时间区间内的新推项目和历史项目新推房源 可售套数和可售面积——上海市 2000 年 1 月 1 日至目前时间区间内所有新开盘商品房的可 售套数和面积 数据来源：世联上海公司数据组
最低首付款比例
20%-30%
调整后 购房金额的1%
免收
免收
相应档次基准利率的0.7倍 4.05%（五年或五年期以下）,
4.59%（五年期以上） 20%
降 低 相 关 契 税 、首 付 比 例 以 及 按 揭 利 率 等 措 施 旨 在 降 低 购 房 成 本 ，粗 略 测 算 ， 上述政策完全得以执行，能够降低首次购房成本约 9%，而降低二手房购房成本
目录
撰写说明： ........................................................................................................................... 4 一、市场动态 ....................................................................................................................... 5
科第三季度末拥有资金近 200 亿元。 值 得 关 注 的 是 ， 万 科 三 季 报 发 出 了 “不 排 除 全 年 净 利 润 下 降 可 能 性 ”的 预 警 。
受市场因素的影响，万科预计 2008 年度净利润已经无法达到限制性股票激励计 划要求的 15%增长这一指标。 z 沪开发商首度承诺“无理由退房”加价 10%回购