RF-CB-ZY-02 设计阶段成本优化作业指引

设计阶段成本优化作业指引

编制日期

审核日期

批准日期

一、流程目的

为提升产品竞争力，指导成本优化工作，合理控制成本。

二、适用范围

适用于各项目设计阶段优化与成本反馈工作。

三、职责

3.1成本监控中心

3.1.1协助总工室推行标准化设计工作，确定各类型项目的建造标准，审核核算部门编制的各阶段

成本测算并根据测算结果提出优化建议；

3.1.2根据经审批的设计成果，编制下一阶段的成本控制目标及控制建议。

3.2地区公司核算部

3.2.1负责设计阶段成本优化工作；编制各项目各阶段的成本测算（含装标测算）。

3.3设计管理部/总工室

3.3.1推行标准化设计工作，会同销售策划部、工程部、成本监控中心、核算中心等部门确定各类

型项目的建造标准；

3.3.2负责围绕项目成本预控目标、成本控制建议展开设计以及施工阶段的设计管理及优化。。3.3.3提供设计各阶段成果（包括电子版）给核算中心（含地区核算部）以进行成本测算。

四、关键活动描述

4.1推行标准化设计

总工室和成本监控中心根据以往经验，制定出各类型产品（住宅、写字楼、酒店等）的建造标准、含量指标、成本控制目标等。

4.2设计前期成本控制要点

4.2.1设计前期阶段，核算部与开发中心（部）、设计管理部/总工室、销售策划部整理出政府规划

要点、土地属性（用地分析）、项目定位三方面信息。

1)政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据；

2)土地属性：通过勘查现场，对土地属性信息进行分析，编制《土地属性信息统计分析表》；

3)项目定位：通过询问销售策划部、设计管理部/总工室，清楚了解项目市场定位，产品组

成，得出产品组成表。

4.2.2以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:

1)场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法

以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；

2)车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；

3)外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是

否可以合作以便降低部分成

4.3概念、规划设计阶段成本控制重点

4.3.1建筑、结构方面：

1)设计前，核算部同设计管理部/总工室、销售策划部一起探讨产品类型布置方案,作单一产

品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的

成本测算，用以指导概念、规划设计。

2)结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、

土地价值最大化。

3)核算部应就土地价值与建筑产品的组合向设计管理部/总工室、销售策划部提出建议（注

意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）。

4.3.2路网布置：

道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：

1)路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）。

2)优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少

出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本)。

3)道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）。

4.3.3停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：

1)土地利用

➢地面露天车位最大化

➢地面停车按照最大边线原则布置

2)停车方式

➢车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；

➢车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

3)停车位体形控制：

➢高度

➢单独车位面积。

4)车库设置

➢车库宜集中设置，减少建造成本

➢机械车位及地下车库高度预留。

5)车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配，避免集中设

置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。.

4.3.4控制不可销售的公建及配套建设面积：

1)不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划

要求即可。

2)提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有

了新的建筑面积计算规范,偷面积而招致的政策风险需要注意避免。

3)通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。

4.3.5综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人

员。

4.3.6应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高：

1)“因地制宜”；

2)动土量最小；

3)尽可能使场地内土方挖填平衡；

4)降低排水坡度；

5)山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计；

6)土方平衡需要在具体的工程设施前,要求项目公司设计部出一份现场的等高线图以及拟

修建建筑的标高图纸,再由核算部测算出整个项目的土方挖填工程量，以及挡土墙，护坡成本并将计算结果交给管理层决策。

4.3.7总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施

工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。

4.3.8山地建筑应结合地形情况确定产品类型：

1)根据山体高差确定产品类型

2)控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础

4.3.9山地建筑必须比选边坡支护方式：

1)结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

2)边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，

砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。

4.3.10确定赠送面积大小：

1)应该结合地形情况确定赠送面积大小。

4.3.11合理利用场地地形地貌

1)利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用

和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。

4.3.12电梯布置方案选择：

1)从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。

2)在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。

3)测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次

套用即可）。

4.3.13园林环境方面

1)充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：

➢不同景观与建筑产品的合理搭配。