东莞市“三旧”改造单元规划编制和审查管理规定(试行)
“三旧”改造单元规划编制和审查管理规定（试行）
为进一步明确“三旧”改造单元规划编制和审查要求，根据省、市现有“三旧”改造政策，结合“三旧”改造单元规划编制和审查中的实际情况，制定如下管理规定。
一、需要编制单元规划的情况
需对已批准的控制性详细规划进行一般调整或重大调整的“三旧”改造项目，必须编制“三旧”改造单元规划。
二、单元规划管理分工
用地规划科、村镇科：分别负责相关镇街“三旧”改造单元规划审查的牵头工作，其中用地规划科负责莞城、东城、南城、万江、寮步，其他镇由村镇科负责。协助编制主体完善报市“三旧”办审查、市“三旧”改造领导小组审批的程序。
规划编制科：负责因“三旧”改造须对控制性详细规划进行调整部分的审查，协助编制主体完善报市规委审议的程序。
交通市政科：负责“三旧”改造单元规划中交通、市政部分的审查。
三、单元规划管理程序
编制计划审查——规划方案审查——召开专家评审会（必要时）——规划成果审查——规划公示并征求职能部门意见——规划成果复核——报市规委会审议——报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批——规划成果验收、公告和归档
四、各程序具体要求
（一）编制计划审查（牵头科室：用地规划科或村镇科）
1、必备资料
（1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份（详见附件1）。
（2）《××ד三旧”改造单元规划》项目建议书2份。内容应包括：编制规划的原因、背景、要求和依据；规划范围内可享受“三旧”改造优惠政策的范围（附“三旧”用地范围图，以航拍图为底图，标示出经确认可享受“三旧”改造优惠政策范围和单元规划范围）；上层次及相关规划对该地区要求（附编制区规划图，分别以土规、生态控制线规划、总规、控规或基础设施协调规划、“三旧”改造专项规划、相关规划为底图，套上单元规划范围）；地区基本情况及主要问题；编制规划的技术路线与工作重点；规划设计单位选择情况（附设计单位规划资质、建筑资质证明复印件）；编制工作组织计划；任务书。
注：附图应单独附后，为A4或A3图幅。
（3）经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧”改造优惠政策的地块界线范围图1份（若存在用地界线调整置换的，也应一并确认）。
（4）电子文档1份。包括：项目建议书WORD格式，附图DWG格式，汇报时间不超过5分钟的PPT文档。
2、审查内容
（1）规划范围的划定是否综合考虑了改造地块、行政区划、控规图则界线、市政道路或河流山体等自然边界，规划面积原则上应不小于5公顷。
（2）与“三旧”改造等相关政策是否冲突，改造界线是否已经相关部门确认可享受“三旧”改造优惠政策。
（3）与城镇体系规划、总规、生态控制线、“三旧”改造专项规划、控规等上一层次规划和相关规划有无原则性的矛盾，这种矛盾和冲突能否解决。
（4）规划编制单位是否满足具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质、已在规划局备案的要求。
（5）项目建议书的格式和内容是否符合要求，规划目标、技术线路、工作重点与难点是否清晰和合理。
3、办理程序
（1）窗口收件；
（2）用地规划科或村镇科审查，对不符合资料要求的经窗口退件；
（3）重要片区或有特殊情况的片区，由用地规划科或村镇科提交局控规审查小组或局务会审查；
（4）用地规划科或村镇科草拟批复意见，交分管领导签发后由窗口发件。
4、办理时限
15个工作日
（二）规划方案审查（牵头科室：用地规划科或村镇科）
1、必备资料
（1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份。
（2）镇政府对规划方案的意见（会议纪要）复印件1份。
（3）《城市规划设计承诺书》1份。
（4）规划方案3套、简本6份（设计单位盖出图章，深度要求详见附件2）。
（5）电子文档1份。包括：规划方案，主要图纸DWG和JPG格式，汇报时间不超过30分钟的PPT文档。
（6）经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧”改造优惠政策的地块界线范围图1份，若存在用地界线调整置换的，也应一并确认。（若在编制计划时已提交，此阶段可不再重复提交。）（7）镇政府出具的对拿地成本、土地评估情况说明的函（附拆迁安置方案、拿地成本审核表、土地评估报告、镇街领导班子集体讨论会议纪要，函件、拿地成本审核表加盖镇街政府公章，土地评估报告加盖评估单位公章）（详见附件3、4）。
2、审查内容
（1）相关证明文件是否齐备；
（2）对方案进行全面的技术审查。
3、办理程序
（1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科、交通市政科。
（2）各科室初审，于10个工作日内将科室意见交用地规划科或村镇科汇总。
（3）如需召开方案汇报会的，会议由用地规划科或村镇科筹备和召集，局领导主持。参加人员包括：局控规审查小组成员、用地规划科或村镇科相关人员、镇街分管领导、镇街规划所同志、规划编制单位技术负责人及其它需要参加的人员。
（4）如需提交局务会讨论的，由用地规划科或村镇科向局务会汇报。
（5）用地规划科或村镇科根据科室意见和会议意见，形成会议纪要和审查意见，交分管领导签发后由窗口发件。
4、办理时限
15个工作日，需召开沟通协调会的增加5个工作日，需提交局务会讨论的再增加5个工作日。
（三）召开专家评审会（牵头科室：用地规划科或村镇科）
单元规划在规划结构、功能、容积率等方面对原批准控规有较大调整的，在规划成果报送前，应召开专家评审会。
专家评审会由规划局和镇街政府联合组织，所需经费由镇街政府承担，涉及商业量大、文物保护、环境保护、水源保护等问题的，应邀请市经信、文化、环保、水务等部门专家参加。
（四）规划成果审查（单元规划与控规调整同时报送）
1、必备资料
A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）：
（1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份。
（2）镇政府对规划成果的意见（会议纪要）复印件1份。
（3）《城市规划设计承诺书》1份。
（4）完整的规划成果3套、简本6份（含对上一轮审查意见、专家评审会的回应说明，设计单位盖出图章，成果深度要求详见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》）。
（5）电子文档1份。包括：规划成果，主要图纸DWG和JPG格式，汇报时间不超过15分钟的PPT文档。
（6）专家评审会意见1份（须召开专家评审会的项目提供）。
B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。
2、审查内容
（1）是否按照上一轮的审查意见和专家意见进行了修改完善。
（2）深度是否符合《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》和控规调整的要求。
（3）电子文件格式是否符合要求，与其它相关规划的信息数据是否吻合。
3、办理程序：
（1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科、交通市政科。
（2）各科室初审，于5个工作日内将科室意见交规划编制科汇总。
（3）控规调整提交局务会讨论，由规划编制科向局务会汇报，如单元规划仍有问题需要解决，一并提交局务会汇报。
（4）规划编制科根据会议意见，形成会议纪要和审查意见，交分管领导签发后由窗口发件。
4、办理时限
15个工作日，需提交局务会讨论的增加5个工作日。
（五）规划公示并征求职能部门意见
A、规划公示参照我市控制性详细规划公示办法
公示时间不少于30日，公示必须要在改造单元所在地现场或当地社区公示栏进行公示，公示内容包括“三旧”改造单元规划内容和控规调整内容，公示主体、公示方式、公示结果参照我市控制性详细规划公示
办法进行。（牵头科室：规划编制科，规划编制科负责控规调整公示内容的审核，用地规划科或村镇科负责单元规划公示内容的审核）
B、征求职能部门意见
由镇街将单元规划送至市“三旧”办，再由市“三旧”办发函征求相关职能部门意见，并由市“三旧”办负责将部门意见反馈给镇街。具体报送要求按照市“三旧”办有关规定。
（六）规划成果复核（单元规划与控规调整同时报送）
镇街在公示结束并收到部门反馈意见后10个工作日内，根据收集到的意见对单元规划、控规调整方案进行修改完善，并报我局复核。
1、必备资料
A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）：
（1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份。
（2）镇政府对公众意见、部门意见的处理意见（会议纪要）复印件1份。
（3）《城市规划设计承诺书》1份。
（4）规划成果2套（设计单位盖出图章，成果深度要求详见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》）。
（5）公众意见处理报告书1份（附公众意见原始凭证，加盖镇街政府、设计单位公章）
（6）部门意见回应书1份（附部门意见，加盖镇街政府、设计单位公章）
（7）电子文档1份。包括：规划成果、公众意见处理报告书、部门意见回应书，主要图纸DWG和JPG格式。
B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。
2、审查内容
（1）是否合理处理了公众意见和部门意见。
（2）深度是否符合《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》和控规调整的要求。
（3）电子文件格式是否符合要求，与其它相关规划的信息数据是否吻合。
3、办理程序：
（1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科。
（2）各科室初审，于5个工作日内将科室意见交规划编制科汇总。
（3）如需提交控规小组会或局务会讨论的，由规划编制科汇报。
（4）规划编制科汇总复核意见，交分管领导签发后由窗口发件。
4、办理时限
15个工作日，需提交会议讨论的增加5个工作日。
（七）报市规委会审议
由镇街将控规调整报至市规委会办公室，报送资料及要求按照市规委会现行规定，报送资料中增加“三旧”改造单元规划、拆迁安置方案、土地评估报告作为控规调整论证报告的附件。（本环节由规划编制科协助镇街，用地规划科或村镇科配合）
（八）报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批
由镇街将单元规划报至市“三旧”办，报送资料及要求按照市“三旧”办有关规定。（本环节由用地规划科或村镇科协助镇街，规划编制科配合）
（九）规划成果验收、公告和归档（单元规划与控规调整同时报送）
1、必备资料
A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）：
（1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份。
（2）《城市规划设计承诺书》1份。
（3）市“三旧”改造领导小组会议纪要或批复文件。
（4）规划成果7套（设计单位盖出图章，专家评审会意见、规委会审议意见、“三旧”改造领导小组审批意见应一并制作入成果，其中2份盖章后返还给镇街规划所使用）。
（5）电子文档1份。包括：文本、说明书的DOC文件，所有图纸的DWG、JPG文件，文本、说明书、图纸的PDF文件
B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。
2、审查内容
（1）是否与上报市“三旧”改造领导小组审批资料一致并按审批意见进行修改完善。
（2）深度是否符合《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的要求。
3、办理程序：
（1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科。
（2）牵头科室就各自负责部分进行初审，并及时相互沟通意见。
（3）符合成果要求的，由牵头科室加盖成果审查章，并送用地规划科或村镇科、规划编制科、交通市政科、档案馆归档。控规调整部分由规划编制科送技术科入库。
（4）加盖成果审查章后，控规调整成果2份交窗口发件，单元规划成果3份送市“三旧”办，由市“三旧”办批复镇街。
（5）由镇街负责在15个工作日内组织成果公布。
4、办理时限
15个工作日。
注：审查过程中因资料不齐、图纸小修改等情况要求镇街和设计单位补充、修改的，应按规定时限完成并提交，否则作退件处理，补充资料、修改图纸时间不计入办理时限。
东莞市城乡规划局
“三旧”改造规划审查申请表
收件日期：规审编号：（本栏由市规划局填写）送审单位
联系人联系电话
规划项目名称
规划项目地点规划面积
申请阶段类型：专项规划□单元规划□
阶段：编制计划□规划方案□方案成果□成果复核□成果验收□
规划设计单位规划设计资质证书号
设计单位联系人联系电话
镇区规划主管
部门意见
年月日（盖章）
镇区人民政府
意见
年月日（盖章）
附件2
“三旧”改造单元规划方案阶段编制要求
一、改造单元的现状基本情况
现状基本情况包括：改造单元的区位（航拍）、现状用地、规划情况、三旧用地范围和单元规划范围、现状用地权属、现状建筑、现状公共设施、现状道路交通和景观环境等。
“三旧”用地范围是指经镇街“三旧”领导小组办公室、国土分局和规划所确认可以享受“三旧”政策的用地范围；单元规划范围结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定，面积不小于5公顷，一般应与“三旧”专项规划的单元改造范围相一致。
用地权属：应结合国土部门的“台帐”信息，列出改造地块详细的土地权属信息，并分类统计拆迁改造用地面积和建筑面积.
序号建设单位
土地所有
权地块编
号
用地性质
用地面
积（㎡）
建筑面
积（㎡）
1 ××公司国家所有A-1
2 ××村集体所有A-2
3 ××厂国家所有A-3
……
二、确定改造模式、类型和主体，概述拆迁安置方案。
改造模式、类型、主体按照《东莞市三旧改造实施细则》和实际情况确定。对经公示的拆迁安置方案进行提炼，概述拆迁安置原则、赔偿补偿标准、村民安置办法、实施策略等主要内容。
三、确定片区功能定位和规划结构（重点）。
应结合改造单元发展条件分析、上位规划要求和改造主体开发意向，确定本片区功能定位。在此基础上，确定改造单元的各类用地布局，并详细阐述规划结构的内容、特色及理由等。
四、进行经济效益分析，确定改造单元容积率。（重点）
1、成本容积率的确定
以拿地阶段作为成本效益分析的时点进行计算。计算的主要依据是：地块的市场价值=拿地成本。具体计算方法为：可推向市场的建设用地楼面价格×可推向市场的建筑面积=拿地成本；成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积。
（1）可推向市场的建设用地楼面价格的确定
由镇街政府委托经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形成评估报告，在评估报告中确定可推向市场的建设用地楼面价格。报告应经镇街领导班子集体讨论同意并形成会议纪要。
（2）拿地成本的确定
拿地成本由镇街政府根据拆迁安置方案审核，经镇街领导班子集体讨论同意并形成会议纪要。
（3）容积率的确定
根据由镇街政府确认并提供的可推向市场的建设用地楼面价格、拿地成本，计算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积，才能达到成本收益的基本平衡，从而计算出成本容积率。
改造主体拿地成本
（万元）
土地评估价
（元/㎡）
可推向市场
建筑面积
（㎡）
其中（㎡）商业
办公
居住
商业
办公
居住
注：1）、××区2007-2010年拍卖用地平均楼面地价为：商业××元，商住××元；
2）、改造片区基准地价为：商业××元（容积率为1），商住××元（容积率为2）。
2、在单元规划中对成本容积率进行论证校核。
（1）因公共设施、市政基础设施等的规划建设而占用了计算成本容积率时拟推向市场的用地，可将此部分开发容量返算叠加到可推向市场的经营性建设用地上。
（2）要综合考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、基础设施承载能力、城市景观等因素，对成本容积率的可行性进行技术校核，由于技术因素必须降低容积率的，应服从城市规划的需要，同时允许通过区域平衡等方法补偿容积率。
五、划定公建配套的规模与位置，以改造主体为单位分别核算“拆三留一”的情况（重点）。
关于公建配套，应首先论述改造单元所在片区控规中的配置情况，然后根据改造方案论述公建配套的变化情况，最终确定公建配套的位置和规模。
“拆三留一”应有对应图纸说明，以改造主体为单位，用表格形式分别列出可拍卖用地和公建配套用地，统计是否符合“拆三留一”。对于不需要“拆三留一”或“拆三留一”区域平衡的单元改造项目遵照《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等意见》执行。
六、空间效果模拟（重点）。
运用城市设计手段对改造地块进行情景方案模拟，模拟方案应充分考虑开发主体的改造意向。结合空间三维模型，论述方案的城市空间特点及与周边地块的协调关系。
七、交通市政规划（重点）。
（1）交通专题研究：应专题论述因改造单元用地性质及开发强度变化而导致的交通需求和流量变化等问题并提出解决方案，同时对重要交通节点提出详细的交通组织方案。
（2）市政管线工程专题研究：应根据地块性质及开发强度，做出市政设施配套规划，同时结合所在控规中的其他单元规划，复核控规范围内的市政配套设施承载能力，论证地块开发强度上限，必要时应做出控规的市政基础设施规划调整方案。
八、分期开发策略。
针对项目的开发时序进行适当分期，并对分期的范围、建设成本、土地收益及同步实施的公建配套要求提出相应策略。
九、控规调整方案。
1、确定控规调整范围：包括“三旧”改造单元区域和受其影响的区域两部分。
2、提出控规调整方案：简要叙述新旧用地在功能、开发强度等方面的调整原因和具体调整内容；同时根据居住人口的变化情况，在落实原控规的公益性设施用地基础上，全面调整公益性设施的配置；并平衡绿地等，最后得出调整的影响分析与结论。
3、汇总各项技术经济指标，包括用地汇总表、各地块控制指标汇总表等。
十、必要的图纸（可根据实际情况增加）
1、区位图
2、航拍图
3、改造单元范围界定图
4、土地利用现状图
5、用地权属现状图
6、用地规划图
7、道路系统规划图
8、公共服务设施规划图
9、“拆三留一”分析图
10、规划总平面
11、空间效果图
12、分期建设引导图
13、控规对比图
14、市政设施规划图
附件3
关于××镇（区）××片区拿地成本、
土地评估情况说明的函（红头文件）
文号市城乡规划局：
根据《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》的要求，我镇（区）开展了以下工作：
一、我镇（区）于××年××月××日至××日，通过×××等方式，对××片区拆迁安置方案进行了公示，拆迁户基本同意该拆迁安置方案。
二、按照经公示的拆迁安置方案，我镇（区）对该改造片区的拿地成本进行了审核。经核定，该改造片区拿地成本为××亿元。
三、我镇（区）委托××评估公司对改造片区进行了土地评估。根据评估报告，该改造片区商业金融地块估算的楼面价是××元，居住地块是××元，商住地块是××元。
本片区的拿地成本、土地评估报告均已经我镇（区）城建领导小组会议讨论同意，现提供给贵局作为该片区“三旧”改造单元规划审查的依据。
特此函达。
附件：1、××镇（区）××片区拆迁安置方案；
2、改造所在片区村委会（村民小组）对拆迁安置方案的意见；
3、××镇（区）××片区“三旧”改造拿地成本审核表；
4、××镇（区）××片区土地评估报告；
5、镇街城建领导小组会议纪要。
××年××月××日（加盖镇街政府公章）（联系人：×××，联系电话：×××）
附件4
××镇（区）××片区“三旧”改造拿地成本审核表审核单位：
日期：
改造主体1序号
用地
编号2
产权人
土地权
属性质
土地
用途
用地
（㎡
××镇区政府投资
1 2 ……小计
××镇区政府与××集体经济组织合作
1 2 ……小计
社会资金参与
1 2 ……小计
××村自行改造
1 2 ……小计
××村与有关单位合作开发建设
1 2 ……小计
××企业自行改造
1 2 ……小计
……
合计
填报人：审核人：
填报说明：1、以不同改造主体为单位进行核算。
2、本表格附土地权属图，并在图中标上编号，与本表“用地编号”相对应。
东莞三旧改造单元规划
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 东莞市“三旧”改造单元规划 编制指引 东莞市城乡规划局 东莞市城建规划设计院 2015年1月
目录 第一章总则 .................................................................. 错误!未定义书签。 1、目的和依据 ..................................................... 错误!未定义书签。 2、“三旧”改造单元规划的定义 ........................ 错误!未定义书签。 3、适用范围......................................................... 错误!未定义书签。 4、法定效力......................................................... 错误!未定义书签。 5、其他................................................................ 错误!未定义书签。第二章改造单元规划格式................................................. 错误!未定义书签。第三章改造单元规划编写指南 ......................................... 错误!未定义书签。 1、改造单元概况 ................................................. 错误!未定义书签。 2、规划方案......................................................... 错误!未定义书签。 3、城市设计......................................................... 错误!未定义书签。 4、控规调整论证 ................................................. 错误!未定义书签。 5、专项研究......................................................... 错误!未定义书签。 6、图集................................................................ 错误!未定义书签。第四章报送资料要求........................................................ 错误!未定义书签。 1、技术审查报送资料要求 ................................... 错误!未定义书签。 2、规委会报送资料要求....................................... 错误!未定义书签。
三旧改造实施细则 东莞城乡规划局
“三旧”改造单元规划编制和审查管理规定（试行） 为进一步明确“三旧”改造单元规划编制和审查要求，根据省、市现有“三旧”改造政策，结合“三旧”改造单元规划编制和审查中的实际情况，制定如下管理规定。 一、需要编制单元规划的情况 需对已批准的控制性详细规划进行一般调整或重大调整的“三旧”改造项目，必须编制“三旧”改造单元规划。二、单元规划管理分工 用地规划科、村镇科：分别负责相关镇街“三旧”改造单元规划审查的牵头工作，其中用地规划科负责莞城、东城、南城、万江、寮步，其他镇由村镇科负责。协助编制主体完善报市“三旧”办审查、市“三旧”改造领导小组审批的程序。规划编制科：负责因“三旧”改造须对控制性详细规划进行调整部分的审查，协助编制主体完善报市规委审议的程序。交通市政科：负责“三旧”改造单元规划中交通、市政部分的审查。 三、单元规划管理程序 编制计划审查——规划方案审查——召开专家评审会（必要时）——规划成果审查——规划公示并征求职能部门意见—
—规划成果复核——报市规委会审议——报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批——规划成果验收、公告和归档 四、各程序具体要求 （牵头科室：用地规划科或村镇科）（一）编制计划审查．1、必备资料 （1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份（详见附件1）。 （2）《××ד三旧”改造单元规划》项目建议书2份。内容应包括：编制规划的原因、背景、要求和依据；规划范围内可享受“三旧”改造优惠政策的范围（附“三旧”用地范围图，以航拍图为底图，标示出经确认可享受“三旧”改造优惠政策范围和单元规划范围）；上层次及相关规划对该地区要求（附编制区规划图，分别以土规、生态控制线规划、总规、控规或基础设施协调规划、“三旧”改造专项规划、相关规划为底图，套上单元规划范围）；地区基本情况及主要问题；编制规划的技术路线与工作重点；规划设计单位选择情况（附设计单位规划资质、建筑资质证明复印件）；编制工作组织计划；任务书。 注：附图应单独附后，为A4或A3图幅。 （3）经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧”改造优惠政策的地块界线范围图1份（若存
三旧改造方案
三旧改造方案 篇一:东莞市推进“三旧”改造工作方案(5141字) 为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20XX—20XX)》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》，完成全省节约集约用地和“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造试点市的“先行先试”工作任务，进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级，现结合我市实际，制定本工作方案。 一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性 “三旧”是以往粗放用地方式的历史产物，也是在新增建设用地 资源有限的条件下，拓展用地空间的重要资源。省委省政府高度重视，把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20XX— 20XX)》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署，明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，各市人民政府主要负责人是第一责任人;从20XX年起，各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况;对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市，省人民政府将给予表扬，并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。省即将出台的“三旧”改造政策，规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。 国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务，为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。开展“三旧”改造是解决当前我市建设用地供需矛盾、实现保增长的重要途径，是推进产业结构调整和产品转型升级的重要保障，是优化产业布局、完善城市功能和提升城市形象的重要措施。通过“三旧”改造，我市可以拓展约30万亩存量建设用地空间;同时将有利于“三来一补”
虎门镇三旧改造城更新(可编辑修改word版)
虎门镇“三旧”改造（城市更新） 地价分配办法及实施细则 （试行） 第一章总则 为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50 号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。 第一条本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实 施细则。 第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。 第二章地价计收分配 第一节政府主导改造 第三条镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。 第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经 济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。
政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。 上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。 第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。 政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。 第六条政府收购储备国有建设用地后以经营性用途出让的，政府可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用，其中，“基础补偿”按照《东莞市土地储备管理实施办法》（东府〔2015〕90 号）第十七条和第十八条规定计算，“增值共享”按土地出让纯收益50%的比例计算。 除收购储备国有企业的用地外，以上两项费用合计不得超
关于发布《石碣镇三旧改造专项规划(修编)》的批后公告
关于发布《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》 的批后公告 按照法定程序，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。按照《中华人民共和国城乡规划法》第八条的有关规定和东莞市城乡规划局的相关要求，现对《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》相关事项公告如下： 一、规划情况： 1、规划范围：本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 2、规划意义：本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 3、规划期限：本规划期限为2015年—2020年。 二、实施时间：自公告之日起。 《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》的具体内容，可通过石碣镇政府网站查询。（https://www.360docs.net/doc/fe18890295.html,） 附件： 附件2-关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知 附件3-01-文本 附件3-02-图纸 东莞市石碣镇人民政府 2015年9月25日 关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知 东规函〔2015〕1024号 各镇人民政府、街道办事处： 目前，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。现将市政府批复转发给你们，并将有关问题通知如下：
1、各镇街改造专项规划成果已经通过审批，各项改造行为必须符合专项规划的相关规定。 2、各镇街应在2015年9月底前完成改造专项规划成果的公告工作，引导改造主体依据专项规划进行改造。公告方式：镇街政府门户网站，公告时间：长期，公告内容：文本和图纸。 3、请各镇街到我局领取经我局盖章备案的专项规划成果1本。特此函告。 东莞市城乡规划局 2015年9月2日 规划文本 第一章总则 第1条编制目的 为贯彻落实市政府《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》、 《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知》，科学、有序地指导石碣镇未来五年的“三旧”改造工作，充分发挥“三旧”改造对于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，保障东莞建设“国际制造名城、现代生态都市”，制定本规划。 第2条改造原则 政府主导、规划管控、成片改造、计划实施。 第3条意义与作用 本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 第4条规划依据 东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划(2013-2030) 第5条规划范围 本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 第6条规划期限
东莞市三旧改造单元规划编制指引(试行)(东三旧办〔
东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2） 为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。 一、总体要求 （一）基本原则 1.规划先行，成片改造 “三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。 2.塑造功能，公共优先 “三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。 3.成熟一片，改造一片 “三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。 4.公众参与，各方共赢
东莞市南城街道城市更新改造项目
东莞市南城街道城市更新改造项目 前期服务协议书 签订时间：2019年月日签订地点：【广东】省【】市【】镇
南城街道胜和元岭股份经济合作社 城市更新项目前期服务协议书 甲方: 东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社 法定代表人： xxx 地址：xxx 乙方：xxx 法定代表人：xxx 地址：xxx 见证方：东莞市南城街道胜和股份经济联合社 法定代表人： xxx 地址：xxx 根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，为全面提升城市品质和综合承载力，优化城市功能布局，对东莞市南城街道胜和社区元岭股份经济合作社旧村以拆除重建的方式进 行改造升级，经合法程序公开选取,引入乙方作为东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作合作单位。 甲乙双方根据《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更
新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》、《东莞市城市更新单元规定方案编制和审查工作指引（试行）》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等规定，就东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作事宜签订本协议，以兹共同遵守。 一、项目概况 东莞市南城街道胜和社区元岭旧村（以下简称“改造区域”）位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。改造区域范围内的土地性质均为集体土地。以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。 二、服务方式 1.甲方同意乙方作为改造区域的前期工作实施方。由乙方负责进行编报更新单元规划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关工作并垫付上述工作所产生的全部相 关费用。 2.甲乙双方前期工作合作期限暂定为 3 年，自年__ 月__日至年__月__日为止。合作期限届满后项目仍未推出平台纳入单一改造主体挂牌招商，则本协议终止,双方均不追究对 方任何责任。
某标杆房企三旧改造交易流程与合作协议
东莞某项目: 三旧改造 一、交易基本情况 1、【东莞“旧厂房”三旧改造基本流程介绍】 第一步：标图建库（标图建库指每宗“三旧”地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立“三旧”监管数据库。） 第二步：申请三旧改造并取得政府三旧办同意实施三旧改造的批复，同时确定三旧改造实施主体（东莞允许且一般为原土地使用权人作为实施主体进行三旧改造）。 第三步：协议出让，签署国有土地使用权出让协议，补缴土地出让金领取新不动产权证。第四步：拆迁安置、土地平整，实施房地产开发。 2、【本项目基本情况及交易步骤】 目标公司通过司法拍卖竞得目标地块（现土地性质为工业用地），仍未领取不动产权证。目标地块已标图建库，满足申请三旧改造的基本条件但仍未提出改造申请。我司拟收购目标公司100%股权以获得目标地块进行房地产开发。 交易步骤如下： 第一步：目标公司领取目标地块不动产权证（工业用地）确认权属； 第二步：我司收购目标公司70%股权并完成工商登记，并同时办理法定代表人、董事、总经理等变更。本次股权收购完成，我司支付第一笔合作价款。 第三步：目标公司原股东负责办理如下事项：（1）目标地块三旧改造申请，取得同意目标公司作为改造主体的批复；（2）完成协议出让手续、补缴土地出让金手续、领取土地变性为R2（即商住用地）的新不动产权证；（3）完成拆迁、土地平整等工作。但补缴土地出让金及税费、拆迁安置补偿资金、原有有效负债清偿等由我司投入股东借款解决。
第四步：我司收购剩余的30%股权，支付完毕全部合作价款。 二、交易要点 1、三旧改造项目如何确定合作价款？ 三旧改造项目在新规划条件确定前，难以确定最终计容可建建筑面积。同时，目标公司原有负债、土地变性所需补缴的土地出让金、所能取得的有效成本发票（即可以列入目标公司土地增值税、企业所得税税前扣除的成本发票）等都是合作价款所需考虑的重要因素。因此，三旧改造项目往往按照如下方式确定合作价款： 总合作价款按照约定单价×计容可建建筑面积确定，前提是可取得约定数额的有效成本发票，如发票数额不足，则相应扣减合作总价款。 总合作价款由股权转让款和股东借款两部分构成。其中： 股东借款一般按照目标公司有效负债及相应的收购股权比例予以确定，其中本处所指有效负债是指实际发生、具有相应有效成本票据支持的负债（包括原有实际负债、所需补缴的土地出让金及税费、拆迁补偿安置费用等），对于非有效负债例如走账、表外债务、虚增债务等一般由原股东自行解决。 股权转让款一般按照（总合作价款—股东借款）方式予以确定。 上述总合作价款、股权转让款、股东借款的确定方式是较为常见、采用较多的确定方式，详见合同第三章的约定。个别案例中如存在特殊情况则需相应调整。 2、本项目为什么实施分次股权收购？ 本项目合同签约时，目标公司仍未领取土地性质为工业用地的不动产权证， 且虽然目标地块已标图建库，但申请实施三旧改造的审批结果、实施主体、容积率等均还不确定，后续的三旧改造申请实施、拆迁安置土地平整等都还需要原股东负责完成。因此，为了锁定项目以及降低审批的不确定性风险，采用了先收购70%，等具备全部房地产开发条件后再收购剩余的30%股权。 3、实施分次股权收购应注意什么问题？ 分次股权收购将增大交易的不确定性，如在第一次股权收购后，具备第二次股权收购条件时对方拒绝继续转让股权，或原股东因债务纠纷导致股权被查封、拍卖，则均有可能导致我司100%收购的目的无法实现，且会为后续开发造成一定的纠纷和麻烦。因此，一般情况下，尽量不采用分次转让。如根据项目实际情况不得不采用分次收购时，则应注意： 第一次股权收购时应确保股权相对控股； 明确每次股权转让的时间节点； 合理分配价款比例、控制付款节奏，尽量前低后高； 明确如对方不如约转让股权时的违约责任。 具体条款详见合同第二章、第三章、第七章的约定。
2019年12月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
2019年12月东莞市"三旧"改造项目改造方案编报指引附件6 东莞市“三旧”改造项目改造方案 编制指引 根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2019?78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办…2019?122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府…2019?144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下： 一、改造模式在方案编制上的差异 政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。 二、编制改造方案要点 （一）改造地块的基本情况 1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。 国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。 集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现 状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发…2019?199号文）规定处理。 2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。 （二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
附件6 东莞市“三旧”改造项目改造方案 编制指引 根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异 政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。 二、编制改造方案要点 （一）改造地块的基本情况 1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。 国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。 集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的
面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。 2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。 （二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。 由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。 2.对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》（东三旧办〔2012〕11号）有关规定执行。 （三）土地利用现状情况 1.在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算现状容积率。 2.根据历年的航拍图、卫星航片图、有资质测绘单位提供的地形图等材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时
东莞市三旧改造年度计划编制指引
附件3 东莞市“三旧”改造单元基本情况调查 工作指引 一、改造必要性调查 申报改造单元前，应充分调查改造必要性，合理评价改造区域，不为改而改，更不应为了短期利益而见缝插针式、不考虑居住人口后续生活配套成本地改造建设商品住宅项目。 改造必要性可从社会和经济发展、产业转型、城镇建设、文化传承、环境保护、设施配套等不同角度进行分析。例如：（一）城市基础设施、公共设施亟需完善的改造单元，应调查规划独立占地的城市基础设施、公共设施或其它规划已确定的城市公共利益项目的具体类型、用地面积、影响等情况。 （二）环境恶劣或者存在建筑质量、消防安全、经常性水浸等重大安全隐患的改造单元，应调查相应的具体位置及范围、原因分析、影响等情况。 （三）现有土地用途、土地利用效率、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的改造单元，应调查土地及地上建筑物现状使用情况，及对经济、社会、环境等影响的情况。 二、土地权属调查 （一）调查内容
改造单元阶段的土地调查是指初始调查。主要是摸清各地块用地发生时间、地类情况、权属性质、土地所有者和使用国有土地的单位、编绘地块勘测图。 （二）调查程序 1.收集资料 用地资料主要收集以下四方面内容： （1）用地发生时间 应利用“二调”航拍的工作底图，核实“三旧”改造范围内各地块的用地发生时间是否在2007年6月底前建成的，目的是核实享受“三旧”改造政策范围。 （2）地类情况 主要调查“三旧”改造范围内建设用地、农用地、未利用地及“三地”的面积。其中，在1：500数字化地籍图上标注建设用地有证（有批文）以及没有任何用地手续的面积。 （3）土地权属性质 利用1：500数字化地籍图，在图中划出集体土地及国有土地的范围，为办理征地手续提供依据。 （4）其它用地资料 2.编绘地块勘测图 对照1：500数字化地籍图，将“三旧”改造范围内的不同的土地所有者、使用国有土地的单位划出来，并根据其用途来划分地块、并按顺序进行编号和计算面积，形成地块勘测图，图面应标注顺序号、权属单位、土地权属性质、用途、面积等内容。
2019年东莞市“三旧”改造工作情况介绍
东莞市“三旧”改造工作情况介绍REPROT TEMPLAT 2019年4月
截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中： 旧厂 2万亩 旧村 0.86万亩 旧城 0.26万亩 直接拉动投资约1131亿元 社会资金投入1030亿元
城市基础设施 121个 公益事业项目 41个 公共绿地 717.5亩 产业转型升级项目 376个 宜居社区 100个总面积 7030亩投资额超亿元项目 116个 高新技术产业和 现代服务业项目57个 改造盘活存量土地 3.2万亩 拓展用地空间 8470亩 节地率 27%
优产业——楷模家居“工改工”项目 （一）基本概况： 位于东莞市厚街镇塘西路与康乐南路交汇处，总用地面积约8.6公顷。通过“旧厂活化”和“空地加建”的方式实施改造，一是对原有6.9万平方米建筑物进行升级改造，二是在厂区空地上加建1栋现代化厂房和1栋办公楼 （二）改造主体：楷模家居公司 （三）改造模式：市场主导的企业整体收购厂区并着手升级改造（四）改造方向：集约高效、设施齐全的工业厂房、研发中心（五）项目进展：项目于2016年10月动工建设，预计2019年6 月封顶，建设周期约为3.5年改造前改造后
优产业——楷模家居“工改工”项目 主要做法： 一、开通绿色审批通道 按照 “并联审批、快审快办、限时办结”原则，通过申领“办事卡”对各类审批事项实行并联审批 二、实行“三产反哺二产” 项目只提高容积率不改变用途，不但无需补缴土地出让金，而且还能获得约343万元的专项财政补助改造成效 一、盘活存量空间，集约节约用地 1.容积率从0.3提高到1.6， 2.年产值从5000万元提高到4亿元 二、推动二次创业，促进产业升级 三、废物循环再用，绿色生态改造
东莞市三旧改造单元规划
东莞市“三旧”改造单元规划 编制指引 东莞市城乡规划局 东莞市城建规划设计院 2015年1月
目录 第一章总则 (1) 1、目的和依据 (1) 2、“三旧”改造单元规划的定义 (1) 3、适用范围 (1) 4、法定效力 (1) 5、其他 (2) 第二章改造单元规划格式 (3) 第三章改造单元规划编写指南 (4) 1、改造单元概况 (4) 2、规划方案 (4) 3、城市设计 (4) 4、控规调整论证 (5) 5、专项研究 (5) 6、图集 (6) 第四章报送资料要求 (7) 1、技术审查报送资料要求 (7) 2、规委会报送资料要求 (7)
第一章总则 1、目的和依据 为规范我市“三旧”改造单元规划的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本指引。 根据“三旧”改造单元前期研究报告（下也称“前期研究报告”）的批复，以“三旧”改造单元为单位编制“三旧”改造单元规划（下也称“改造单元规划”）。“三旧”改造单元规划须根据前期研究报告确定并经批准的内容编制。 根据前期研究报告的批复，按已批准的控制性详细规划（下也称“控规”）实施或只对控规申请微调的，可不再编制“三旧”改造单元规划。 2、“三旧”改造单元规划的定义 “三旧”改造单元规划是指依据前期研究报告的批复，为规范规划的编制和调整程序，细化和完善“三旧”改造项目规划设计条件而编制的规划。是在控规的基础上，对改造单元的土地利用、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计等的安排。 3、适用范围 本指引适用于我市范围内的“三旧”改造单元规划的编制。 4、法定效力 改造单元规划包含控规调的内容，并按控规调整的审批流程进行审批。 改造单元规划经市城乡规划委员会审议和市政府审批同意后，视作完成控规的调整程序，由市规划行政主管部门负责控规调整成果的整理和备案。 5、编制单位 改造单元规划由镇（街）人民政府组织编制，应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。
统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例
统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例 发表时间：2018-09-10T17:15:52.233Z 来源：《基层建设》2018年第19期作者：张璐 [导读] 摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。 城乡规划工程师东莞市城建规划设计院广东东莞 523129 摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。 关键词：城市更新；“三旧”改造；连片更新；整体统筹 1 引言 广东省作为改革开放先行地，多年来的高速发展对建设用地的粗放使用和快速消耗，导致当前土地供需矛盾尤为突出，增量土地资源严重短缺。为破解土地资源困局，广东省于2009年贯彻《国务院关于促进节约集约用地的通知》，出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造在广东省正式推开。 2 东莞“三旧”改造的现状及问题 东莞市是最为积极推进“三旧”改造的城市之一。截至2014年，东莞市的建设用地规模为1176平方公里，占国土面积总用地的47.7%，远超30%的国际共识警戒值。这意味着东莞已不存在大规模拓展建设用地的空间，通过“三旧”改造释放存量土地资源，提升土地效益是东莞的必然选择。 在2009-2011年“三旧”改造政策“三年有效”期间，东莞为抢抓政策机遇，全面放松三旧改造管控，一方面缺乏统筹谋划，导致改造项目分布零散；另一方面政策导向不明，市场向“工改居”、“工改商”集中，对产业空间产生冲击，亦导致只见小区不见公共设施的现象。 2013年，国土资源部同意广东省“三旧”政策调整为长期有效,“三旧”改造走向常态化管控。在此背景下，东莞要求检讨修正管控体系，于2014年颁布《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案(简称“管理方案”）》，围绕市委市政府“政府主导、规划管控、成片改造，计划实施“的改造方针，让“三旧”改造更为规范化和制度化。同时提出包括黄旗南在内的五个连片改造试点区，希望通过试点规划编制与政策检讨同步开展，探索建立“三旧”改造常态化管理机制。 3 项目实践 3.1 项目背景 黄旗南2号改造单元是承接中央商圈延伸、联系主城区与松山湖的重要纽带，也是轨道R1线与莞惠城际的汇集枢纽。单元范围北至鸿福东路、南至荔园南路、西邻新源路、东临莞长路，面积173.78公顷。 现状多旧村、工业厂房，且权属复杂，整体改造拆迁难度大。周边地区从2000年左右开始陆续开发成若干居住小区，生活氛围初现。上位规划中，改造单元承担东城南片公共服务中心的职能，但在原规划中考虑的为小区服务的文娱、体育等设施却没有同步建设，造成片区公共设施欠账较多。 3.2 规划思路 结合相关条件分析，提出片区功能定位：黄旗山南居住板块的重要组成部分、多元复合的成熟社区样板区。 规划编制中重点关注三大问题： 一是结合建设情况，实施分类改造 改造单元分为综合整治、拆除重建、新增用地、现状保留等区域。其中保留的旧锡边村、牛山新村，通过“微改造”方式，增加停车、街心公园等完善基本生活服务配套，提升村居环境；旧厂、部分空心村、建筑质量差的居住用地，通过拆除重建方式优化城市功能、增加服务配套；新增用地则优先安排建设片区公共设施。 二是关注公共设施，以构建宜居社区为改造目标 通过文体、基础教育、休闲商业等多元化的服务设施配套的建设、慢行+公共交通等便利安全的交通体系的构建、中心公园、社区公园、广场、绿廊等宜人环境的打造，为居民提供可达、共享的社区活动场所。 三是避免挑肥拣瘦，注重公共用地与经营性用地的实施结合 项目分为三期建设，一期用地19.12公顷，犬眠岭旧城旧厂改造地块及旧锡边旧村旧厂地块及小学的建设。二期20.73公顷，主要是洋田沥、金汇工业区、旧锡边国有用地的改造。三期33公顷，飞鹅洞小区、立新旧厂及洋杞坑旧村改造、旧锡边村、洋杞新村、牛山新村的综合整治。改造分期贯彻公共用地与经营性用地的实施结合，保证项目可实施可操作。 3.3 规划创新与特色 1、通过差别化的容积率奖励政策，引导旧村、旧城改造 旧村、旧城、旧厂改造项目区别对待。其中改造单元内涉及的犬眠岭旧城改造以及旧锡边、旧洋杞等旧村改造项目，通过评估拿地成本确定容积率，引导加强对旧村旧城的改造，改造后容积率在3.65-7.0；立新工业区、金汇工业园等旧厂改为居住、商业的改造项目，按公共设施贡献率确定容积率，改造后容积率在3.05-4.75。 2、以捆绑责任保障公共设施实施 为提高公共设施实施，根据“管理方案”，在本次三旧改造单元规划中，明确公共配套与改造项目的捆绑实施关系，包括公共设施的供地主体、建设主体、实施时间、与项目的捆绑关系，将捆绑关系写入法定图则；在土地出让、用地批准书环节落实公共设施实施的捆绑关系，作为出让条件；后续签订《三旧”改造项目实施监管协议》保障公共设施落地，规避以往“吃肉剩骨头”的现象。本次规划的幼儿园、九年一贯制学校、中学、文化用地、体育用地、社区公园、停车场、道路等均与改造的经营性用地建立捆绑关系，由经营性用地的开发主体负责拆除地面建筑后无偿移交政府。 3、加强城市更新的精细化管控 为保障改造效果，加强对整体城市空间和城市开放空间的控制，在 “三旧”改造单元规划中明确莞长路、四环路、新源路等沿线裙楼建筑退界、高层建筑面宽与面宽比、建筑高度控制、开敞空间节点作为刚性控制要素；建筑色彩、材料、步行系统等作为弹性控制要素落实
(项目名称)三旧改造方案
**（项目名称）“三旧”改造方案 （非集体转国有、补办征收类） 根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，我镇（街道、村、股份社、市场主体等）拟对位于**（用地位置）的***（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下： 一、改造地块的基本情况 改造地块位于**（用地位置），用地面积**公顷，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为**。其中，需完善征收手续的土地面积**公顷，为**镇**村委会所有，自**年**月由**（实际用地单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记，属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内（外）的国有（集体）土地。经调查摸底，该地块范围内的土地情况如下： （一）已取得土地使用权的土地**宗，涉及土地面积**公顷，建筑面积**万平方米（详见附表*），土地所有权性质为国有（集体）。上述用地涉及违章建筑**万平方米。 （二）涉及公共道路用地及其他公共用地面积**公顷，为**镇（街）**村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为**镇政府（街道办事处）或**镇（街）**村委会（股份社）。
（三）涉及“三地”**宗，土地面积**公顷，为**镇（街）**村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为**镇政府（街道办事处）或**镇（街）**村委会（股份社）。 （四）其他用地：**用地**公顷，**用地**公顷…。 二、规划情况 改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我区“三旧”改造专项规划和**年度实施计划，并已编制控制性详细规划（或单元规划）。 三、土地利用现状情况 根据我区2007年土地利用现状图统计，该地块涉及土地现状分类及土地面积如附表**。该地块现用途为**，为**（单位名称）自**年**月开始使用（涉及不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积（涉及不同单位、不同时间的分别列出）平方米，容积率为**，年产值为**万元，年缴税**万元。 四、协议补偿情况 改造地块中需完善用地手续的**公顷土地，**（单位名称）于**年**月与所有权人**（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于**年**月**日支付完毕所有的征地补偿款共计**万元。截止目前，该地块的补偿安置问题未引起任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。我区国土部门已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚及落
三旧改造政策解读——东莞篇
三旧改造政策解读——东莞篇 中工装修网-全国最大的装修招标平台。正规的平台，专业的团队，帮您以最低成本在最短时间内找到心仪的装修公司。免费发布招标！东莞市“三旧”改造对成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。 一、政府主导改造 分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施： 第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。 第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作： 1、开展权属调查。由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。 2、编制和审批单元规划。由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。 3、依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15日。其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，
修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。具体项目改造方案应包括如下内容： （1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。 （2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。 （3）土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年期，现有建筑物的面积、容积率，土地产出率等。 （4）协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）。 （5）土地拟改造情况：改造后的土地用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益情况等。 第三步，具体项目改造方案经省人民政府批准后，由镇街落实改造方案，按以下程序处理： 1、报市城建规划局办理《建设用地规划批准书》或《建设项目选址意见书》； 2、报市国土资源局办理用地预审； 3、市发改局出具工业用地项目产业发展核准表（仅适用工业用地）； 4、市国土资源局根据不同土地用途区别办理相关用地手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让，其他方式可以协议方式出让； 5、报市发改局办理项目立项； 6、由市城建规划局发出《建设用地规划许可证》。 7、报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。
东莞市推进“三旧”改造工作方案
为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》，完成全省节约集约用地和“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造试点市的“先行先试”工作任务，进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级，现结合我市实际，制定本工作方案。 一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性 “三旧”是以往粗放用地方式的历史产物，也是在新增建设用地资源有限的条件下，拓展用地空间的重要资源。省委省政府高度重视，把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署，明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，各市人民政府主要负责人是第一责任人；从2009年起，各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况；对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市，省人民政府将给予表扬，并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。省即将出台的“三旧”改造政策，规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。 国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务，为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。开展“三
旧”改造是解决当前我市建设用地供需矛盾、实现保增长的重要途径，是推进产业结构调整和产品转型升级的重要保障，是优化产业布局、完善城市功能和提升城市形象的重要措施。通过“三旧”改造，我市可以拓展约30万亩存量建设用地空间；同时将有利于“三来一补”企业就地转型及企业以房地产权融资。因此，全市必须抢抓机遇，大胆探索创新，加快推进“三旧”改造工作。 二、工作目标 （一）促进产业结构调整升级。通过“三旧”改造打通建设用地的调整使用和产权登记的关口，促进“退二进三”、“优二强二”和“三来一补”企业就地转型，从土地资源配置上支持产业结构调整和转型升级。 （二）优化产业布局和城市布局。通过有计划、有秩序的拆迁改造，对历史原因造成的粗放用地按现行城镇建设规划、产业规划和土地规划进行重新开发，整合和完善城镇配套设施和绿化建设，落实“四整四聚”和空间转型，进一步优化产业布局、城市布局和城市配套功能。 （三）推进土地节约集约利用。通过“三旧”改造激励建设用地的二次利用和复合利用，提高土地容积率、投资强度、产出率和综合效益，减少新增建设用地占用，促进用地节约集约。 （四）保障经济持续快速增长。以“三旧”改造拓展用地空间，为新增项目和原有项目的转型升级与增资扩产提供用地保障；以“三旧”改造促进城镇拆迁改造，支持集体经济组织和企业改造现有物业，拉动固定资产投资，保障经济增长。