万科市场导向的产品研发

实践——苏州金鸡湖
要素整理
金鸡湖项目
市场调查
产品设计
客户测试和后评估
水墨江南
产品调整
主卧区面 宽4.8米

主卧区面 宽4.1米
6.6米 进深
5.1米 进深
南向卧室
南向卧室

实践——苏州金鸡湖
要素整理
金鸡湖项目
市场调查
产品设计
客户测试和后评估
水墨江南
产品调整
北露台 次主卧区
次主卧区
阳光露台
平屋顶活 动空间大
市场调查
项目 金鸡 湖
产品设计
总价 300 万
客户测试和后评估
主力户型指标
产品调整
车位
面宽(1.5) 7.8 6.3
南卧 4(+1)
北卧 0 1:1.6 车位 北卧 1 1:1.5
项目 中海 项目
建筑风格 欧陆风情 部分天井
户型面积 180-20% 215-27% 240-26% 户型面积 226-25% 243-27%
市场调查
深蓝原产品 深蓝新产品 新浦江城 复地北桥城 东郊华庭
停 车 方 式
集 中 花 园
独 栋 感
地 下 室
露 台
低 矮 感
南 向 房 间 数 量
主 卧 数 量
主 卧 配 置

实践——深蓝
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
市场调查
普遍认为玄关很重要，但在心理上对地下室不重视，因此不会将地下玄关作为装饰
总价 300 万
主力户型指标 面宽(1.0) 5.7 6.8 7.5 南卧 3
项目 水墨 江南
建筑风格 中式现代 正房侧院
总价 250 万
主力户型指标 面宽(1.5) 南卧 北卧
车位
7.5
4
0
1:1

实践——苏州金鸡湖
要素整理
金鸡湖
市场调查
产品设计
客户测试和后评估
水墨江南
产品调整
采光井
赠送70平 方米地下 空间
客户价值点归纳
市场调查
•
使用价值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 花园完整集中 高品质的外立面材料 两个在自宅视线之内的车库 入口灰空间与停车结合，舒适遮雨，具备功能要求 (取报纸、收伞、小孩玩耍、换鞋、停车到进家有高差) 功能布局紧凑 可灵活划分的完整空间 主要生活空间朝南、自然通风 主卧配置功能完整、私密性强、有室外活动空间 附送的空间 独立工作室 两层的建筑体量 1 2 3 4 5 6 7 8
B类节点 成员公司设计部
A类节点
区域总经理层
区域设计工程部
○
市场调查：竞品分析/客户研究 产品要素整理
1
投资分 析
竞争楼盘调查 强度分析 用地价值分析 产品建议书 产品选型 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
2
设计前 期
概念方案设计任务书 概念方案评审会 开发计划建议书
重点，而一层的玄关作为亲戚朋友主要入户方式，作为“门面”，一层玄关是客户 着重装饰的部分。
行动：调整玄关设计，改成地面层和停车层的双玄关设计
有客户认为二层有三个卧室和一个书房足够了，作为家庭私密区不喜欢过多的人聚集在 同一层。也有客户认为房间多比较好，可以自主安排。
行动：三套样板房中的卧室层采取多种分隔方案，交房不做隔断．

实践——深蓝
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
市场调查
小结：以客户价值为核心的产品研发流程； 以客户访谈表、竞品调查表、设计任务书、产品力曲线图 的工具保证了从客户到产品的操作执行。
深蓝原产品 深蓝新产品 新浦江城 复地北桥城 东郊华庭
停 车 方 式
集 中 花 园
独 栋 感
地 下 室
工具3：规划设计任务书（单体配置表）
类型一 L型联排 类型二 普通联排 200平米 250平米 ≥40平米 3层 2厅： 客厅、餐厅 4房： 3卧，1多功能房 套内卫生间 类型三 联排端头户型 230平米 350平米 ≥90平米 3层 3厅： 客厅、餐厅、家庭厅 4房： 3卧，1多功能房 套内卫生间 类型四 小独栋 300平米 400平米 ≥130平米 主体2层，可局部3层 3厅： 客厅、餐厅、家庭厅 4房： 3卧，1多功能房 双主卧 套内卫生间 进入式衣帽间 设保姆房 设门厅 储物柜、鞋柜、衣柜 ？ 1内1外或2个有顶盖 类型五 大独栋 400平米 500平米 ≥150平米 主体2层，可局部3层 3厅： 客厅、餐厅、家庭厅 5房： 4卧，1多功能房 双主卧 套内卫生间、休息室 进入式衣帽间 设保姆房 设门厅 有进入式衣帽间 有地下室 2室内
客户导向的产品研发
Market Oriented Design Process
上海万科设计部 2007/1
• 流程 Process • 实践 Practice • 启示 Inspiration

流程——项目导向流程
序 号
阶段
管理内容（C类节点） 成员公司项目建筑师 项目基础资料 基地踏勤
B类节点 成员公司设计部

实践 苏州金鸡湖

实践——苏州金鸡湖
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
市场调查
通过深访得到的客户核心价值 与父母一起居住，方便照顾 接触“地气”，有利于身体健康 内院活动空间要大,有大客厅满足接待聚会要求 小区内必须有水，代表聚财；而且小区的绿化要好 别墅有3层，对地下室接受度较高，希望地下室是半地下，可以通风
市场调查
独立主卧区 大中庭 半地下车位地下室 高厅
大中庭 半地下车位地下室
高厅

实践——苏州金鸡湖
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
市场调查
•四间朝南卧室
•主体两层
•主卧二层设置
一层
二层
三层

实践——苏州金鸡湖
要素整理
建筑风格 现代建筑 正房正院 户型面积 260-29% 230-40%
露 台
低 矮 感
南 向 房 间 数 量
主 卧 数 量
主 卧 配 置
• 模式 Model • 实践 Practice • 启示 Inspiration
• 模式 Model • 实践 Practice • 启示 Inspiration

启示
• 有价值的产品创新来源于对客户需求的深刻理解 • 地产设计师应致力于把客户语言转变为产品语言
分 析
集 中 集 中 集 中 分 散 集 中
分析与结论
设计风格 的认可与前期定位吻合，产品个性
价值有充分的体现； 对丰富的室内外空间与采光设计的认可，是 可以保留的设计语言； 对新产品的层高提出要求 TH产品花园面积不应小于40平米 TH产品，对1车位的基本认可
2
3 4 5

实践——深蓝
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
采光井
采光井
赠送57平 方米地下 空间
全地库 1：2停车 到户

实践——苏州金鸡湖
要素整理
金鸡湖项目
约4米进深 的北花园
市场调查
产品设计
客户测试和后评估
水墨江南
产品调整
化整为零的 院落空间
多功能 厨房 南景观 餐厅 南北景 观餐厅
可分可合 中院空间 5.1米 进深 6.6米 40平方 米客厅 进深 户外地 面停车 架空层上面 南入户花园 40平方 米客厅
市场调查
工作方法 途径一：客户访谈
通过访谈，想了 解什么问题？
设计问卷框架
首先：蓝山最吸引你的是什么？
第一部分：对于一二期产品哪 些方面是被客户认可的？和设 定的蓝山DNA是否吻合？
其次：新产品的基本配置是什么？
第二部分：提升品质，选择独 栋，你的选择与要求是什么？
最后：希望怎样的社区的生活方式？ 第三部分：希望社区内的会所 商业有些什么配置？
A类节点
问题：以项目为核心，缺少对市场 和客户的持续关注
区域设计工程部 ○ 1 投资分 析 竞争楼盘调查 强度分析 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 用地价值分析 产品建议书 产品选型 2 设计前 期 概念方案设计任务书 概念方案评审会 开发计划建议书 规划方案设计任务书 公建配套规模分析 经济技术指标表 产品配比表及户型确定 3 实施方 案 总平面/组团管理模式图 规划设计方案定案 日照分析报告（最终） 材料部品清单初稿
途径二：楼盘调查
搜索同等档次的楼盘户型
比较筛选

实践——深蓝
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
市场调查
工具1：客户深访问卷

实践——深蓝
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
市场调查
工具2：竞品调研表

实践——深蓝
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
对于客户意见的统计分析
精神价值 原创的现代设计风格 私密的小组团布局 可识别性和归属感 独立别墅的身份感 回家感受 私家花园私密性 多层次的室外空间 室内空间的趣味性
12
采光地下室

实践——深蓝
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
工具3：规划设计任务书（单体设计指引）
市场调查
•

实践——深蓝
要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整
市场调查
•
1 2 3 4 5
建筑面积 用地面积 花园面积 地上层数 功能厅
200平米 250平米 ≥40平米 3层 2厅： 客厅、餐厅 4房： 3卧，1多功能房 双主卧 套内卫生间