第三章 物业管理基本理论
物业管理基本理论
2 物业管理的基本理 论
本章要点 物业管理要以管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论为指导。 本章主要介绍管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论的主要内
容和对物业管理的指导作用。
2 物业管理的基本理 论
2.1管理理论 2.1.1管理的概念与职能
管理是由共同劳动引起的，是通过计划、组 织、指挥、协调、控制等管理职能作用于管 理对象，以实现预定目标的人类活动。管理 是科学性和艺术性的统一。管理具有自然和 社会两重属性。管理具有计划、组织、指挥、 协调、控制等职能。
房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地 产享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。 独有是由一个单位或个人拥有。共有是由两个以上 的的单位或个人拥有。建筑物区分所有权，是指业 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共 同管理的权利。
共有房地产的分割、转让、债权债务
2 物业管理的基本理 论
2.2.4建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部 分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方 面的要素构成。
专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为 标的物。
共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。 共有部分的范围、车库车位的问题
2 物业管理的基本理 论
2.1.2计划、预测和决策 2.1.2.1计划
计划是指通过调查研究，预测未来，确定企 业的发展方向、目标和方针，制定和选择方 案，并制定具体计划，用以指导企业的生产 经营活动。计划工作的内容可以概括为六个 方面（5W1H）。编制计划的方法主要有滚 动计划法、网络计划技术、线性规划。
物业管理的基础理论培训教材
物业管理的基础理论（刃翔黝事善）。
普唏関和科猖苜业匪感吐宙西删#、乡（，輙印墓耿雎甲）。
普唏阳和科猖暮晟吐宙剥卑苜:解Y惟:律轴羽理轄Y0:第3報VZ，—申孟簣冲一冲笊I(_ ) 私有产权(private property rights)厂完全私有产权私有庐权的表现形昌按部住拥有I按份拥有占有权权力苑阖或权力项使用权等收益权I处分权（二丿社团产权（communal property rights ）君詡庐宓（不舅曲他性）与私有产权相比,其最重要特点在于社团产权在个人之间是完全不可分的,即完全重合的。
因此.即使每个人都可以使用某一资源来为自已服务,但每个人都没有权力声明这个资源是属于他的财产,即每个人都对此拥有全部的产权,但这个资源或财产实际上并不属于每乂由于社团产权在社团内部不具有排他性,因此, 这种产权常常给资源利用带来"外部影响” o，对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处）(三丿集体产权(collective property rights ) 去闭也的小因條就贸喜痢的产权。
其与社团产权的区别在于前者在产权行使时无需与他人协商z 后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。
对象物: 小区公用设施、场地等、建筑物区分所有权(专有部分的专有所有权(A ) 区分所有权哄用部分的持分权(B ) 因異同关系所生的成员权(C )（二丿客体传统所有权：一物一权（歹鸟倣澡则）区分所有权客体：建筑及其空间（三）区分所权的特征1.复合性4 B. C三者的复合。
2.专穴所有权的主导性先有A ,再有B、CA的份额大小决走B、C的份额大小一般只登记A ”不登记B. C3.一体性区分所有权转让.处分.抵押.继承时,A B. C同时变化。
4・登记公示性必须履行不动产物权的登记手续,以示5.权利主体的多童性一u’rr /专有所有权人、共有所有权人、成K权人区分所有权种类建筑区分所有权种类:从切矍（连栋扎孤玖拼丸分网建筑肠）横初型明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割 ,共同事男应遵从大多人的意见。
物业管理的基本理论(协同理论)
按份共有人对共有的房地产享有的份额，没有约定 或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的 ，视为等额享有。
精品课件
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部 分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方面的要 素构成。
精品课件
可持续发展理论对物业管理的指导作用
根据可持续发展理论，物业管理一是要坚持以人为本，处 理好人与人的关系，建立和睦的人际关系，不断提高居民的生 活条件和生活质量；二是努力实现人、环境和社会的全面发展 ，处理好人与环境和社会的关系；三是协调发展，加强团结协 作，减少矛盾冲突，促进良性循环；四是持续发展，使物业管 理行业持续、健康地向前发展。
物业管理的基本理论
精品课件
本章要点 物业管理要以管理理论、产权理论、协同理论和可
持续发展理论为指导。本章主要介绍管理理论、产权理 论、协同理论和可持续发展理论的主要内容和对物业管 理的指导作用。
精品课件
管理理论对物业管理的指导作用
物业管理活动是管理活动的一个分支，用管理理论 指导物业管理活动，才能做好物业管理工作。物业管理的 工作职能也包括计划、组织、指挥、协调、控制等。物业 管理工作中，要强调制订一个切实可行的管理计划，建立 健全管理机构，选聘合适的管理人员和服务人员，制订各 项管理服务标准和规章制度，做好各方面的协调工作，加 强控制和监督，不断提高物业管理服务水平和服务质量， 使物业管理逐步跃上新的台阶。
相邻方享有的要求他人给予便利的权利又称相邻权。相邻 权是为调节在行使房地产所有权中的权益冲突而产生的一种权 利。
精品课件
物业管理基础理论与知识培训
物业管理基础理论与学问培训物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；配套设施、设备分为：市政设施、文化消遣设施、交通设施等；场地分为：庭院、绿地、道路等。
物业侧重于使用、服务和管理角度。
物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内，进行细心策划，在施工中，要严格管理，保证质量。
新建的物业，要和四周环境协调全都，制造良好的自然环境。
）2、耐久性（“细心设计，百年大计”，说明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业基本术语标准》特殊强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。
物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的全部权及其占有土地的使用权）物业管理（proerty managment）：是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业依据物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理起源于19世纪60年月的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上格外流行并获得了蓬勃进展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
20世纪80年月，1981年3月，全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。
1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理方法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。
1994年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。
物业管理基础理论
2020年11月12日
1
目录
一、概念
1、什么是物业？
2、什么是物业管理？
3、什么是业主？
二、物业管理起源
三、物业的特征
四、物业的分类
五、物业管理过程
六、物业管理服务内容
2020年11月12日
2
一、概念
• 物业？ • 物业管理？ • 业主？
2020年11月12日
3
1.1 物业
别墅
2020年11月12日
13
四、物业的分类
1、住宅物业
2、商业物业
3、工业园区
4、其他物业
（l）文化类物业。包括学校、图书馆、 博物馆、档案馆、文化馆等。
（2）体育类物业。包括体育馆、健身 房、游泳馆、网球馆等。
（3）卫生类物业。包括医院、卫生所、 疗养院、药检所、防疫站等。
（4）娱乐类物业。包括影剧院、歌舞 厅、卡拉 OK厅、游乐场等。
（5）特种物业。包括机场、码头、车
站、农业建筑、寺庙、教堂、古建筑、
监狱等。
2020年11月12日
14
五、物业管理过程
1、签订物业服务合同：《物业管理条 例》规定，在业主、业主大会选聘 物业管理企业之前，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的 《前期物业服务合同》
2、验收接管物业：签订物业服务合同 以后，物业管理企业应当成立接管 验收小组，对物业的共同部门和共 用设施设备进行查验，并办理接管 手续。
11
• 我国第一家物业管理公司于1981年3月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专 业公司——深圳物业管理公司正式成立。
2020年11月12日
12
三、物业的特征
1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内， 进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证 质量。新建的物业，要和周围环境协调一致， 创造良好的自然环境。）
物业管理基本知识
物业管理基本知识物业管理是指对各类不动产的经营、维护和管理工作。
在现代城市化进程中，物业管理起着越来越重要的作用。
本文将介绍物业管理的基本知识，包括物业管理的定义、职责、重要性以及一些常用的管理工具。
一、物业管理的定义物业管理是指对不动产（如住宅、商业楼宇、工业园区等）进行的维护、保养、管理和运营的一系列工作。
它包括了建筑设备设施的维修保养、环境的卫生保洁、安全设施的管理以及与业主的沟通和服务等方面。
物业管理的目标是提供一个安全、舒适、便利的居住和工作环境，同时保障业主的权益。
二、物业管理的职责1. 资产管理：物业管理负责对物业资产的保护、评估和增值管理。
他们需要监督和协调不同方面的工作，以确保物业能够保值增值。
2. 运营管理：物业管理负责物业的日常经营和管理，包括维修保养、卫生保洁、运输物资、设备管理等。
他们需要确保物业设施的正常运行，并及时解决各种问题。
3. 安全管理：物业管理要负责物业的安全管理工作，包括制定安全管理制度、安排安保人员、开展安全培训等。
他们需要确保物业的安全，防范各种安全风险。
4. 环境管理：物业管理要负责物业的环境管理工作，包括绿化养护、垃圾处理、噪声控制等。
他们需要确保物业周围环境的整洁和舒适。
5. 业主服务：物业管理要负责与业主的沟通和服务工作，包括处理投诉、解答疑问、组织业主活动等。
他们需要积极与业主沟通，解决业主的问题和需求。
三、物业管理的重要性物业管理在现代社会中扮演着重要角色，其重要性体现在以下几个方面：1. 维护不动产价值：物业管理通过对不动产的维护和管理，使其保持良好的状态，提高使用价值和市场价值。
2. 提供良好居住与工作环境：物业管理保障了居民和企业的生活和工作环境，提供舒适、便利的居住和工作环境。
3. 保障业主权益：物业管理通过与业主的沟通和服务，解决他们的问题和需求，保障他们的权益。
4. 实现共享资源：物业管理通过有效管理和利用共享资源，提高资源利用效率，降低运营成本。
物业管理基础知识
物业管理基础知识物业管理是指对物业进行全面管理和维护的一项工作。
物业管理涉及到各种类型的房地产物业，包括住宅、商业、办公楼、工业园区等。
物业管理的目标是为业主提供舒适、安全、便利的居住和工作环境，同时保护和增值物业的价值。
一、物业管理的职责和任务1. 维护和保养物业：物业管理负责定期检查和维修物业设施设备，如电梯、供水系统、电力系统等，确保其正常运行和安全性。
2. 管理和维护公共区域：物业管理负责管理和维护公共区域，如花园、游泳池、健身房等，确保其整洁、安全和良好的使用状态。
3. 管理租赁和销售：物业管理负责租赁和销售物业单位，包括招租、签订合同、收取租金、处理客户投诉等。
4. 管理物业财务：物业管理负责编制和执行物业管理费用预算，收取和管理物业费用，定期向业主提供财务报告。
5. 处理业主投诉和纠纷：物业管理负责处理业主的投诉和纠纷，如邻里纠纷、设施故障等，确保问题及时解决。
6. 维护安全和保障：物业管理负责制定和执行安全管理制度，确保物业的安全和防火工作，处理突发事件和紧急情况。
二、物业管理的重要性1. 提升物业价值：物业管理通过对物业的维护和管理，提升物业的价值和品质，增加业主的满意度和投资回报率。
2. 保障业主权益：物业管理负责维护业主的权益，处理业主的投诉和纠纷，保证业主享受到公平、公正的服务。
3. 提供便利和舒适的环境：物业管理负责管理和维护公共设施和服务，为业主提供便利和舒适的居住和工作环境。
4. 促进社区和谐：物业管理通过处理邻里纠纷、组织社区活动等方式，促进社区居民之间的交流和和谐。
5. 管理风险和应急事件：物业管理负责制定和执行安全管理制度，处理突发事件和紧急情况，保障物业和业主的安全。
三、物业管理的技能和要求1. 熟悉法律法规：物业管理人员需要熟悉相关的法律法规，包括物业管理法、消防法等，确保物业管理的合规性。
2. 具备管理能力：物业管理人员需要具备良好的管理能力，包括组织协调能力、沟通能力、问题解决能力等。
物业管理基础知识
物业管理基础知识物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一种职能，其目的是保护业主的利益，提升物业价值，提供良好的居住和工作环境。
下面将介绍物业管理的基础知识，包括物业管理的定义、职责、流程以及相关法律法规等内容。
一、物业管理的定义物业管理是指对房地产项目进行全面管理和运营的一种职能。
其范围包括对物业设施的维护、安全管理、环境卫生、公共设施的管理等方面。
物业管理的目标是为业主提供优质的居住和工作环境，提升物业价值，保护业主的权益。
二、物业管理的职责1. 日常维护管理：物业管理人员负责对物业设施进行日常维护和保养，包括楼宇维修、设备检修、绿化养护等工作，确保物业设施的正常运行。
2. 安全管理：物业管理人员负责制定并执行安全管理制度，确保物业的安全，包括消防安全、防盗安全、交通安全等方面。
3. 环境卫生管理：物业管理人员负责对物业环境进行卫生管理，包括垃圾清运、卫生保洁等工作，保持物业环境的整洁和卫生。
4. 公共设施管理：物业管理人员负责对公共设施进行管理，包括停车场、游泳池、健身房等设施的维护和管理，确保设施的正常运行和使用。
5. 业主服务：物业管理人员负责为业主提供各项服务，包括接待业主、处理业主的投诉和建议、组织业主活动等，提升业主满意度。
三、物业管理的流程1. 业主入住登记：业主入住时，物业管理人员需要进行入住登记，包括核对业主身份证明、办理房屋交接手续等。
2. 缴纳物业费用：业主需要按照规定缴纳物业费用，物业管理人员负责收取和管理物业费用，并提供相应的收据和报表。
3. 维修报修：业主如遇到物业设施的故障或需要维修时，可以向物业管理人员报修，物业管理人员将及时安排维修人员进行处理。
4. 安全巡查：物业管理人员定期进行安全巡查，检查物业设施的安全隐患，并及时采取相应的措施进行修复和改善。
5. 环境卫生管理：物业管理人员负责组织卫生保洁人员进行物业环境的清洁和卫生工作，确保物业环境的整洁和卫生。
四、物业管理的法律法规1. 《物业管理条例》：该条例规定了物业管理的基本要求和标准，包括物业管理的范围、职责、收费标准等内容。
物业管理基础理论
指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。
（三）全体共有
如小区内的道路、绿化等用地。
（二）（三）属于准公共物品，即集体产权性质。
物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。
管理要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。
在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利 行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。
物业管理的基础理论
Ⅰ 产权—权属理论
一．产权的界定
资产分类：私人资产 公共性资产 准公共性资产
对应的有： 私人物品：具有使用和消费排他性的物品。
（也称消费的“抗衡性”）
公共物品：使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性）
（一）私有产权( private property rights )
指资源或资产利用和所有的权利，产权 的行使和决策完全是私人做出的。
距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱。
（三）激励手段
激励：持续激发人的动机的心理过程
激发人的动机心理过程的模式： 需要 动机，动机 行为，行为 目标。
正激励：续聘（奖励） 负激励：解聘（替代威协、惩罚）
（四）行为能力
要求: 委托方、代理方均应具备谈判履约能力。 选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、
（二）市场成分方面
相关问题： 房地产商品特殊性使物业管理必须前期介
入，导致业主在前期有接受管理的被动成分。 首次业主委员会的召开由物业公司参与组
织，从根本上说也是不合逻辑的。
解决之道： 入住一定比例和时间由行政主管部门派人
指导成立业主委员会，由业主委员会选聘、委 托物业管理企业，方能保证物业管理权的行使 不会异位和垄断。
完全私有产权 私有产权的表现形式 按部位拥有
物业管理的理论基础
物业管理的理论基础物业管理仅是简单的实践，并无理论可言，似乎是一种普遍存在的思维定势，以致于行业内举办的各种论坛和职业教育，总是伴有着质疑和不解。
当年在物业管理师执业资格考试培训教材的策划和编写过程中，笔者向来在思量一个问题：物业管理有何理论依据？如今中国物业管理协会成立行业发展研究中心，重提这一问题似乎恰逢其时。
笔者认为，物业管理在中国产生和发展二十多年后的今天，认真研究和探讨物业管理的理论基础问题，不仅有利于进一步认识行业本质和解释现实难题，而且有助于下一步物业管理的制度创新和专业建构。
一、建造物区分所有权理论——物业管理的法律学基础(一)理论要点及现实问题建造物区分所有权理论以区分所有建造物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处臵为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部份。
建造物区分所有权是指数个业主(即区分所有权人)共同拥有一个建造物时，业主对建造物专有部份享有所有权，对专有部份以外的共有部份享有共有和共同管理的权利。
作为现代工业化和城市化背景下产生的新的不动产所有权形式，建造物区分所有权为大多数国家的法律制度所确认。
2022 年 3 月，《中华人民共和国物权法》出台，其中第六章规定了“业主的建造物区分所有权”，标志着我国建造物区分所有权制度的确立。
研究建造物区分所有权理论，能够为我们廓清物业管理权利本源和权利行使等重大现实问题带来诸多的启示。
理论要点之一业主的建造物区分所有权由三部份构成：专有部份所有权、共有部份共有权和共同管理权。
其中，专有部份所有权是基础权利，业主转让建造物专有部份所有权的，其对共有部份的共有权和共同管理权一并转让。
业主可自行管理建造物及其附属设施，也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。
现实问题一方面，物业管理是业主管理区分所有建造物及其附属设施的一种形式，业主既是物业管理的权利主体，也是物业管理的责任主体。
物业服务企业根据业主的委托管理建造物及其附属设施，其管理权基于物业服务合同的授予，其管理行为应接受业主的监督，所以业主不能认为物业管理是物业服务企业强加的，物业服务企业也不能以“管理者”自居。
物业公司管理基础理论与知识培训
物业公司管理基础理论与知识培训随着现代化的进程，物业管理行业越来越重要，物业公司成为了房地产、商业物业、工业物业以及住宅物业等不同领域的重要服务商。
物业公司的管理能力，直接影响到物业服务的质量和利益，为了提高物业公司的管理能力，必须要进行基础理论与知识的培训。
以下将就物业公司管理基础理论和知识进行探讨，为物业公司的管理提供一些指导。
一、物业管理的基础理论1.1物业的定义物业是指根据物权法律规定，以物作为关系的一种权利，可以是房屋、土地、矿权、林权、水权等不可移动和可移动财产，物业公司通过代管以上该领域的各类物流，为业主或单位提供各种服务，这些服务包括物业设施的维护、管理等。
1.2物业服务的组成物业服务通常包括以下几个方面：1) 物业建筑和设备的维护、保养、管理和更新。
2) 清洁、卫生等公共服务。
3) 绿色环保、安全、文化、体育等社区文化活动建设和管理。
4) 业主和租户事项的处理物业公司的主要职责是实现对以上各项服务的管理和监控，确保维护物业的安全和设施的良好状况，提供全面的一站式物业服务给业主和租户，达到良好的社区管理水平。
1.3物业管理的分类物业管理包括商业物业管理、住宅物业管理、工业物业管理等等。
在不同领域中，物业管理的职责不尽相同，但是基本的服务都是一致的。
要理解不同物业管理的基础理论和知识，就要明确目标并针对不同领域设置不同的管理策略。
二、物业公司管理的知识培训2.1物业管理知识要提高物业公司管理能力，就要注重培养管理人员的物业管理知识，以增加工作质量和效率。
1) 物业建筑和设备知识物业建筑和设备是物业管理的核心，物业管理人员必须深入了解物业设施的结构、使用、维修和管理，以便更好的把握物业管理的各种信息。
2) 法律知识物业是一项不可分割的权利，管理人员必须了解物权法、合同法、民法的相关条例，懂得处理与物业公司相关的管理问题，协助业主或租户解决问题和纠纷。
3) 管理技能物业公司的管理人员应具备一定的管理技能，包括工作协调、沟通技巧、人际关系处理、时间管理和危机处理能力等等。
物业管理基本理论概述
第—早杨业管理基本理爲•第一节产权理论•第二节委托■代理理论•第三节公共选择理论•第四节社区理论敗产权利的简称产权不是指人与 匕士E 物的关系，而是^088指由于物的存在而产生的，关于 物的使用所引起 的人与人之间相 互认可的关系产权定义的一致看法:口 1 ■产权是一4删XEroperty R2 .3 r种排它的权利，并且可以进行平等交易；□2 •产权是由物的存在及关于它们的使用，所引起的人们之间，相互认可的行为关系的基本规则；□3■产权不是童一的，而是一组权利束，包括占有权、使用权、收益权、处置权利转让权等等。
第—节 一. 颅的定义与特征（二）吉权的轆1. 可分解性2 •:飆功能产权理东 的二产权理论的主要观点 （一） 主要研究内容运彳强哉是以交易费 irr（二） 三个代表性分支（奠基人:科斯） 姆森为代表的交易费用经济学（华裔经济 耗权痢蹲）的_般规律,連萨 / 间的利益冲突，达到资源髓效 进经济增长。
学家•: 密不可分勢希黨雷整詈蠶囑调产权与交易费用▼:三、交易费用理论》交易费用指在经济制度的运行过程中，进行交易的当事人所注入的，除价格之外的，时间和精力、致富的信息费用和其他有关交易的一切开支。
2011年9月20日星期二一.委托•代理的含义委托指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务 ,为此委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。
代理经济学认为是代表他人从事某项活动。
▼:委托代理指代理人在被代理人的委托和授权之下产生的代理行为,委托方处于主体地位,由双方共同根据市场规则形成委托-代理关系。
在委托代理关系中含有三方主体:委托人（被代理人）代理人（被委托人）相对人二.物业管理的委托•代理关系物业管理的委托■代理关系是指房屋产权人为了使自己名下的物业能正常使用.保值升值,需要在市场中寻找合适的“代理人”,将其物业的管理权委托给代理人行使。
两种模式1 •多元产权委托代理模式（委托服务型物业管理）（下页）2•单一产权委托代理模式（自主经营型物业管理）（下页）1-多元产权委托代理模w业枣个体I法定区分所有建筑物的业主大会（整体）多指赢利性物业的行业主大会的决定,而自己并没有决策权＞业主委＞〉物业管理企业物业管理企並三、物业管理的委托一代理问题影响管理效率和效益的主要环节1・产权利益（下页）2・监督距离（下页）3・激励手段（下页）4・行为能力（下页）□为了少投入多产出 ■区分利益（少数人）□搭便车□ 2■监督距离■服务质量难以明确界定 ■监督的中间环节太多 □ 3■激励手段■正强化■负强化■业主：替换物业否则,不交费 ■物业督理企业：现在不可行:业主没法行使权利—由异疫商行使行使 企业也不干—— 几个企'11＜同时管理~个■业主大会 ---- 业主委员会 ■业主委员会成员能力有限：激□ 1 •产权利益■为什么要委托□业主：留用物业管理企 ______ 飞 □物业豊理企业：提高服□ 4 ■行为能力 务质量□ 3•激励手段□员强化企（不励手段不力——组织不严密第二节委托一代理理论、澀畴代理问题的解决使委托人权利。
物业管理开展的理论
物业管理开展的理论随着人们生活水平的不断提高，城市化进程加速，物业管理工作显得越来越重要。
物业管理是指将建筑物及其附属设施进行维护、保养和管理的一项综合性工作。
在不断的实践中，物业管理工作不断完善，发展出了一系列有效的理论与方法，从而推动了物业管理的持续发展。
一、物业管理的概念及目标物业管理是指建筑物维护、保养和管理的综合性工作，目的是为了提高建筑物服务水平和居住品质，优化居住环境、社区服务和资源利用效率。
物业管理工作的主要目标是为业主群体提供优质的服务，同时确保业主权益合法有效。
物业管理的核心是“服务”，要求物业公司通过专业管理和维护服务，为业主提供更好的物业管理服务，不断提高其生活水平和幸福感。
二、物业管理的发展历程物业管理的发展历程可以分为以下几个阶段：1. 初期阶段20世纪80年代初，随着我国经济改革的不断深化和新城新区建设的开展，物业管理服务正式进入我国。
在这一时期，物业管理的主要工作是维护和解决业主小区内的基础设施和公共设施的问题。
2. 发展期阶段20世纪90年代初，随着城市化进程的加速和社区建设的普及，物业管理的服务范围逐渐扩大，不仅包括基础设施、公共设施的维护，还增加了保安、清洁、绿化等方面的服务，随之形成以物业公司为主体，涵盖业主服务、物业管理及维修保养等内容的物业管理体系。
3. 高级阶段进入21世纪，物业服务迎来了进一步的升级，物业服务从“管理”到“服务”转变。
从传统的日常物业经营、维保管理到增加为业主提供增值服务，如健康、娱乐、文化等多元化服务，以满足业主个性化需求，提高其整体生活品质。
三、物业管理的核心理论1. 用户满意度理论用户满意度理论是物业管理的核心理论，它是指在物业管理过程中对业主需求和期望进行满足并获得其认可的过程。
物业管理应该倾听和回应业主的要求，并持续改进服务质量和效率，以提高用户满意度。
物业公司要深入分析居民需求，并采取相应的措施，如设立热线电话、公开透明地处理投诉，实现与居民之间的及时沟通，做到有求必应。
物业管理基础知识
物业管理基础知识物业管理是指对房地产项目进行维护、保养和管理的一系列活动。
它涵盖了对物业设施、设备、人员、财务等方面的管理。
下面将介绍物业管理的基础知识，包括物业管理的定义、职责、流程以及相关的法律法规。
一、物业管理的定义物业管理是指对房地产项目进行维护、保养和管理的一系列活动。
它涵盖了对物业设施、设备、人员、财务等方面的管理。
物业管理的目的是为了保护和提升物业价值，保障业主的权益，提供良好的居住和工作环境。
二、物业管理的职责1. 维护和保养物业设施：物业管理负责定期检查、维修和保养物业设施，确保其正常运行和安全性。
2. 管理物业人员：物业管理负责招聘、培训和管理物业人员，确保他们具备相关的技能和知识，能够有效地履行职责。
3. 安全管理：物业管理负责制定和执行安全管理制度，包括消防安全、安全巡查等，确保业主和居民的人身和财产安全。
4. 环境卫生管理：物业管理负责维护物业的环境卫生，包括清洁、垃圾处理等，确保良好的居住和工作环境。
5. 财务管理：物业管理负责编制和执行物业管理费用预算，确保物业管理费用的合理使用和收支平衡。
6. 业主服务：物业管理负责处理业主的投诉和建议，提供满意的服务，维护良好的业主关系。
三、物业管理的流程1. 收集信息：物业管理需要收集物业项目的相关信息，包括物业设施、人员、财务等方面的信息。
2. 制定计划：根据收集到的信息，物业管理制定物业管理计划，包括设备维护计划、人员培训计划、财务预算等。
3. 执行计划：物业管理按照制定的计划执行各项工作，包括设备维修、人员培训、财务管理等。
4. 监督检查：物业管理进行监督检查，确保各项工作按照计划执行，并及时发现和解决问题。
5. 评估改进：物业管理对物业管理工作进行评估，总结经验教训，提出改进意见，不断提高物业管理水平。
四、物业管理的法律法规1. 《物业管理条例》：该条例规定了物业管理的基本原则、职责和权利，对物业管理的各个方面进行了详细的规定。
物业管理的理论基础
2．项目管理的主要工作内容
1．明确项目组织形式
项
目
2．建立项目管理制度
管
理
3．设立合理高效的项目部
主
要 工
4．指定项目目标体系
作 内
5．实施项目
容
6．考核项目完成情况
3．项目管理的生命周期
启动 计划 执行
控制
收尾
确定项目组
通过定期监控和
批准一个项 织方法，制 项目的实 测量进度，确定 项目或阶段
义务
依共有部分的本来用途使用共有部分； 分担共同费用和负担。
（四）共同管理权
概念
共同管理权： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等
专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利。
1．共同管理权的产生 2．共同管理权的特征 3．权利和义务
1．共同管理权的产生
“建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系”
作为建筑物管理团体之一成员而享 有的权利和承担的义务；
是建筑物区分所有权的内部权利。
2．共同管理权的特征
是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利； 是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利； 具有从属性； 是一种永续性的权利。
3．权利和义务
权利
表决权 管理规约制定权 选举及接触管理者的权利 请求权 监督权和知情权
1．立项阶段的介入 2．项目规划设计阶段的介入 3．项目实施阶段的介入 4．接管验收、物业管理阶段
4．物业项目管理方案的工作内容
只跨越接管验收、物业管理阶段的物业项目管理方案 跨越施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段两个阶段 的物业项目管理方案 跨越规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物 业管理阶段三个阶段的物业项目管理方案 跨越可行性研究阶段、规划设计介入阶段、施工介入阶 段及接管验收、物业管理阶段等全部四个阶段的物业项目 管理方案
物业管理的基本理论N课件
02
物业管理的核心理论
产权理论
定义：物业管理的产权理论是指对物业及其附属设施、设备和相关场地等资产的所有权、使用权、收 益权和处置权。
物业管理中的产权理论关注的是如何明确界定和保护物业产权，包括对物业及其附属设施、设备和相 关场地等资产的所有权、使用权、收益权和处置权。在物业管理实践中，需要依据相关法律法规和合 同约定，确保物业所有者能够合法行使自己的权利，同时要尊重其他相关权益方的权益。
客户关系管理的定义
客户关系管理是指对业主和使用人的信息进行收集、整理、分析、反馈等活动，以建立良好的客户关系，提高业主和 使用人的满意度和忠诚度。
客户服务和客户关系管理的意义 客户服务和客户关系管理能够提高业主和使用人的满意度和忠诚度，促进物业的长期发展和稳定运营。
05
物业管理的实践案例
北京某住宅小区的物业管理实践
管理特点：以高品质服 务为核心，提供专属化 的服务
服务内容：除了常规的 物业服务外，还提供私 人管家、定制服务等高 端服务
收费标准：根据物业面 积、设施设备档次以及 所需服务内容进行定价
业主反馈：服务品质高， 环境优美，安全有保障， 得到了业主的认可和赞扬。
成都某高校教师公寓的物业管理实践
物业类型
VS
物业安全管理的意义
物业安全管理能够保障业主和使用人的生 命财产安全，维护物业的正常使用和运营。
物业的环境卫生管理
要点一
物业环境卫生管理的定义
物业的环境卫生管理是指对物业内部的公共区域、卫生间、 垃圾桶等进行清洁、消毒、除臭等活动。
要点二
物业环境卫生管理的意义
物业环境卫生管理能够保障业主和使用人的健康和舒适， 提高物业的整体形象和使用价值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（4）共用部分的处分权。
区分所有权人对于区分所有建筑物的共用部分有同等的 处分权。 对共用部分及其相关设施的拆除、更新以及设置处分， 都必须经过全体业主同意即业主大会决定，不得由个人 或者部分人决定。 对于共用部分在法律上的处分，应当随同自己的专用部 分一道处分，不得分割处分。建设单位也不得擅自将共 用部分出售给他人。 我国《物业管理条例》第27条规定：“业主依法享有的 物业共用部分，共用设施设备的所有权或者使用权，建 设单位不得擅自处分。”
（5）要求赔偿权。
区分所有建筑物的共用部分遭受侵害时，任何区分所有 权人都有权要求加害人停止侵害、返还原物，恢复原状， 赔偿损失。
2.共有所有权人对共用部分的义务
（1）不得改变共用部分的本来用途。
共有所有权人对共用部分必须按其“本来用途”加以使 用。
共有所有权人对共用部分的使用须以尊重整个建筑物的 使用目的为前提。如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物等。 （2）分担共用部分费用的义务。
一是依公寓出售契约取得， 二是依规约取得。
（3）共用部分的收益权。
即共有所有权人根据规约或其共有持分份额，获得因 共用部分所产生利益的权利。比如将庭院出租、在屋 顶架设广告牌等。 目前，我国物业管理企业利用物业共用部分经营取得 收益，主要用于补充专项维修基金的不足。
我国《物业管理条例》第55条规定：“利用物业公用 部分，共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、 业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有 关手续。
根据物权是否从属于其他权利，分为
主物权：所有权、使用权 从物权：抵押权、质权
根据他物权设立的目的不同分为
用益物权：地上权、地役权、永佃权、典权 抵押无权：抵押权、质权、留置权
（二）房地产产权的界定
1.私有产权：指关于资源利用和所有的权利
私有产权可以有连个人或更多人拥有 对所有权立的行使的决策完全由私人做出
共用部分的范围包括四个方面：
①建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、基础、外墙、 地下室等； ②建筑物的共用部分及其附属物，如楼梯、消防设备、走 廊、水塔、自来水管道、暖气管道，以及仅为部分区分 所有权人所共有的部分，如各层楼之间的楼板、间壁墙 等，仅属于相邻部分的区分所有权人所共有； ③建筑物所占有的地基的使用权，应归属于全体建筑区分 所有权人所有； ④住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、 围墙、小区大门建筑等地上或地下共有物，以及水电、 照明、消防等公用配套设施，还有小区的物业管理用房， 除依法应当归国家或有关法人所有的以外，原则上应当 归全体住宅小区的业主所共有。
二、建筑物区分所有权
（一）建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，是指区分所有权人对建筑物的 专有部分享有的专有所有权，与对建筑物所享有的 共用部分持分权，以及基于建筑物的管理维护和修 缮等共同事务而产生的成员权的总称。
该界定采用了三元论说，表明建筑物所有权由三部 分组成：建筑物专有所有权、建筑物共用部分持分 权（共用所有权）和成员权。
专有所有权
1.专有所有权的概念及性质
专有所有权又称“专有权”或“特别所有 权”，是指区分所有权人对建筑物专有部分 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 由于专有权并不是对建筑物的支配，而是对 一定范围的建筑空间的支配权，因此，学术 界一般认为专有权的性质为空间所有权，专 有权系区分所有权人对独立专门使用的建筑 空间所拥有的所有权。
物权的特征
物权是对物的支配权---物权的作用特征 物权是排他性的权利—物权的效力特征 物权是对世权—物权效力范围特征 无全是绝对权—物权实现方式特征
物权是法定权—物权设立反面的特征
物权分类
根据权利人是否对自由之物享有的物权分为
自物权：所有权 他物权
根据物权标的是否不动产分为
动产物权 不动产物权：房地产物权（产权）
第四节 物业管理与服务经济
第一节
现代产权理论
一、现代产权理论
（一）房地产产权的一般含义
房地产产权是指以房地产为标的的物权。产权是指凭借 财产所获得的各种权利的总和 物权，是指物业权利主体在法律规定范围内，支配不动 产，并排除他人干涉的权利，主要包括下面几种：
用益物权。 指一他人不动产的使用与收益为内容的目的，依法 设定的物权：地上权、地役权、典权和永佃权 担保物权。指为了担保债务的旅行，在债务人或第三人特定的 不动产或权利上所设定的物权 其他物权。上述两点所述的物权是传统物权，我国改革开放以 来形成了新型的他物权：财产使用权、承包经营权、企业经营 权等。
第三章 物业管理基础理理解物业管理的委托代理理论、区分所有权建筑物的 管理制度
掌握建筑物区分所有权的有关规定
了解物业管理市场的有关知识。 【教学重点】 房地产产权的界定及建筑物区分所有权的相关规定
【教学内容】
第一节 现代产权理论
第二节 委托-代理理论
第三节 物业管理市场
（三）共有所有权的内容 1．共有所有权人对共用部分的权利
（1）共用部分的使用权。
在一栋建筑物上各共有人对共用部分，在使用上应全体使用，在使 用方法上采用共同使用和轮流使用两种。例如，对电梯、走廊，依 其性质可共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，因而可轮 流使用。
（2）共用部分的专用使用权。
对住宅共用部分如公共电梯、屋顶、外墙壁、公共走廊、地下室等， 应由全体区分所有权人依固有的用途和使用方法共同使用。但在实 际上，经常对某些共用部分设定“专用使用权”，即由特定的人专 属独占使用的情况。 专用使用权的设置，不能影响其他所有权人权利的行使，甚至剥夺 了他人的权利。 共用部分收益权应归全体所有权人。 这种专用使用权的设定，必须依法律规定或依规约之约定取得。
（3）维护建筑物存在的义务。住宅所有权人虽对住 宅享有所有权，但该专有部分存在于一独立的建筑 物中，因此，住宅所有权人有对该建筑物维持的义 务。未经其他所有权人同意，不得翻建其专有部分， 或对该财产进行减少其价值的行为。 （4）不得随意更改在其专有部分内影响公共的或其 他区分所有权人的电线、煤气管道、水管等。（堵 住或拆除厨房排气烟道、卫生间排气管道） （5）独自承担其专有部分的修缮及费用。
专有所有权的内容
1．区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利 （1）所有权。专有所有权人对住宅建筑物专有部分享有 占用、使用、收益和处分的权利。该权利具有绝对性、 排他性和永久性。即所有权可以对该专有权在法律限制 范围内，行使居住、使用、出租、抵押、出售等权利。 （2）相邻使用权。即指住宅所有人为行使自己的专有权， 可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或共用部分。 例如：二楼顶棚漏水，必须从三楼的地板着手维修。三 楼所有权人无正当事由不得拒绝二楼区分所有权的请求， 否则可能构成侵权。但二楼所有人也必须在“必要的范 围内进行”。必要的范围一般应认定为维护或修缮具有 必要性、紧急性且无其他方法的情况。不是必须或紧急 或有其他方法的情况下，则不得行使相邻使用权。否则 是对其他所有权人专有权或共有权的侵犯。
2.专有所有权的客体与标准
专有权的客体就是建筑物的专有部分，确定专有部分 的标准有两个： 构造上的独立性
又称“物理上的独立性”，是指四壁具有一定的遮蔽性，使专有部 分与建筑物的其他部分在外观上有明显的区别，并借此保障专有部 分独立利用的可能性。 一栋建筑物的内部，若没有墙壁间隔，仅仅以屏风、隔扇间隔，也 不能成为专有部分。
2.房产权能与地产权能
房产权是指建筑在地上或地下一切空间建筑产品的 所有权。 地产权是指未经人类劳动投入开发和已经过人类劳 动投入开发的熟地的土地所有权；或土地资源在一 国政府法定有效年期内该土地的使用权。 地产权是房产权的基础和渊源，没有合法地产权的 房产权是不合法的。 房产权是地产权的延伸和反映，下一的房产权是指 房产所有人依法对其在地上或地下的建筑物、其它 附着物拥有占有、使用、处理的权利。 广义的所有权包含12项（见P23）
（6）遵循管理规约与物业服务合同。
共有所有权
（一）共有所有权的概念与特征
共有所有权，或称共用部分持分权，是指建 筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理 区域的管理规定，对区分所有建筑物共用部 分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
具有以下特征： 1.共有所有权的从属性。共用部分相对于住宅的专 有部分具有从属性。共有所有权的设定、转移、 消灭决定于专有所有权的设定、转移和消灭。 2.共用部分具有不可分割性。一是共用部分本身具 有不可分割性。公寓的共用部分禁止分割。二 是共用部分与专有部分的不可分割性。当专有 部分转移时，共用部分也随之转移。 3.共有所有权的多重性。根据不同标准作出不同分 类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权 和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建 筑物的共有权。
2.社团产权：指某个人对一种资源行使某种权利 是，并不排斥他人对该资源行使同样的权利
产权在个人之见是完全重合的 产权并不属于每个人，而是属于各成员组成的团体
3.集体产权：对资源的各种权利的决定由一个集 体决定
（三）房地产权能
1.房地产产权制度
（1）房地产产权是房地产经济关系，特别是房地产 所有制关系的法律表现 （2）是以房地产为客体的各种权利的总和 （3）房地产所有权可以分割、分解、复合、并随着 技术进步、供给变化，不断地设置新的产权权能 （4）房地产产权可以进入市场，按商品化原则进行 交易、流转 （5）房地产产权要有法律、法规来界定、规范、确 认和保障 （6）房地产产权要人格化，界定要清晰，这样可以 减少交易摩擦，降低交易费用，提高资源配置效率
2．区分所有权人作为专有所有权人承担的义务
（1）不得违反全体区分所有权人的共同利益。包括区分 所有权人就自己专有部分内部加以改造或增建，而拆 除其专有部分内部梁柱或墙壁的一部分，若危及整栋 建筑物的安全或影响整个建筑物的外观时，则属于违 反公共利益，应加以禁止。 （2）不得违反住宅使用用途与目的。住宅所有权人虽可 以自由地使用自己的专有部分，但必须按住宅用途使 用，否则构成不当使用行为。如将住宅改为经营用房、 生产用房等。这对全体区分所有权人的利益是一种侵 犯。