世联富力北郊综合体项目定位及物业发展建议中
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世联富力西安北郊高端综合体项目前期策划
西安北郊地区作为城市发展的重点区域，政府政策支持力度大，区域交通便捷，配 套设施完善，为项目实施提供了良好的区位优势。
世联富力地产在西安市场具有丰富的开发经验，拥有良好的品牌影响力和市场口碑 ，为项目成功提供了有力保障。
项目开发目标与定位
项目定位
打造集购物、休闲、娱乐、商务于一体的综合性高端商业中心，满足消费者全 方位、高品质的需求。
推广方案
制定有针对性的推广方案，包括线上推广、线下推广 、联合推广等，以吸引潜在客户的关注和购买。
营销活动策划与实施计划
要点一
活动策划
根据项目特点和目标客户的需求，策划有趣的营销活 动，如楼盘开放日、音乐会、品鉴会等，以增强客户 参与度和体验感。
要点二
实施计划
制定具体的活动实施计划，包括活动时间、地点、人 员组织、预算分配等，以确保活动的顺利进行和目标 的实现。
加强信息共享和协同合作，确保项目顺利实施。
THANKS
感谢观看
合作各方共同确定项目目标和实 施计划，明确各自的责任和义务
；
合作伙伴选择依据与合作方案制定
合作各方共同确定项目投资和收益分配方案，确保各 方的利益得到有效保障；
合作各方共同确定项目风险管理和应对方案，确保项 目的风险得到有效控制。
与政府及相关部门沟通协调方案
• 与政府及相关部门沟通协调的必要性：在项目前期策划阶段， 与政府及相关部门的沟通协调非常重要。通过与政府及相关部 门的沟通协调，可以了解政府对项目的态度和支持意向，确保 项目符合政府的规划和政策导向。同时，也可以借助政府及相 关部门的力量，解决项目实施过程中可能遇到的问题和困难。
回报期分析
通过投资回报率、净现值、内部收益率等指标，分析项目的投资回报期，以评估项目的投资价值。
世联富力地产在西安市场具有丰富的开发经验，拥有良好的品牌影响力和市场口碑 ，为项目成功提供了有力保障。
项目开发目标与定位
项目定位
打造集购物、休闲、娱乐、商务于一体的综合性高端商业中心，满足消费者全 方位、高品质的需求。
推广方案
制定有针对性的推广方案，包括线上推广、线下推广 、联合推广等，以吸引潜在客户的关注和购买。
营销活动策划与实施计划
要点一
活动策划
根据项目特点和目标客户的需求，策划有趣的营销活 动，如楼盘开放日、音乐会、品鉴会等，以增强客户 参与度和体验感。
要点二
实施计划
制定具体的活动实施计划，包括活动时间、地点、人 员组织、预算分配等，以确保活动的顺利进行和目标 的实现。
加强信息共享和协同合作，确保项目顺利实施。
THANKS
感谢观看
合作各方共同确定项目目标和实 施计划，明确各自的责任和义务
；
合作伙伴选择依据与合作方案制定
合作各方共同确定项目投资和收益分配方案，确保各 方的利益得到有效保障；
合作各方共同确定项目风险管理和应对方案，确保项 目的风险得到有效控制。
与政府及相关部门沟通协调方案
• 与政府及相关部门沟通协调的必要性：在项目前期策划阶段， 与政府及相关部门的沟通协调非常重要。通过与政府及相关部 门的沟通协调，可以了解政府对项目的态度和支持意向，确保 项目符合政府的规划和政策导向。同时，也可以借助政府及相 关部门的力量，解决项目实施过程中可能遇到的问题和困难。
回报期分析
通过投资回报率、净现值、内部收益率等指标，分析项目的投资回报期，以评估项目的投资价值。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。
赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。
7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。
陕西富力地产北郊综合体项目规划设计任务书
2 规划设计的基本原则 .............................7
2.1 项目定位 ..................................................... 7
2.1.1 定位总策略 ......................................................................................... 7 2.1.2 项目形象定位 ....................................................................................... 7 2.1.3 物业配比建议 ....................................................................................... 7 2.1.4 分物业发展策略.................................................................................... 7 2.1.5 商业定位............................................................................................... 8 2.1.6 公寓定位............................................................................................... 8 2.1.7 写字楼定位 ........................................................................................... 8 2.1.8 住宅定位............................................................................................... 9
世联富力北郊综合体项目定位及物业发展建议中
后续供给——主要以住宅或综合
—体—公后寓工续市供场程给中的补充物业出现，后续 • 白图桦片林可间 见首创供国际城给正量尚国约际中心15-项2称目0万名 平类型米 规模
紫薇风气
首创国 SOH 际城 O公寓
3万
白桦林 居住 间 公寓
2万
银池•品 商务 3万平 智天下 公寓 米
正尚国 际中心
酒店 服务 公寓
写字楼 /住宅
罄，在售
售价
•
工程均价 为60006500左右；
双子座公 寓位于北
天地时代 在售， 广场 速度
（精装）均 价5800
6800
第5国际 尾盘 3700（售罄） 4600
45
40
1栋，几 35
赛高街区 区域内商
30 25
乎售完 务公寓租 20
金水平
15 10
均价6900 （58007400）
市场上的未公来寓开小数展状潜况不力错较根大本上都是投
资客在买，不太愁卖。在政府附近，临近公 园，还有很大的交通、地铁利好，做公寓对 —投能市有店着上客大有紧就多目—面 商 未看资卖场风效政客户都单邻在的前西积住来中客到上景劳府运将是纯着工年区安不公这风也的御也搬站会办居公程轻7域世能寓0个景是高园可迁明大公住旁人内0联太可区0御很 ， 有 以 ， 年 幅 的 的 ， 边 都根地大 以以域园大 经 ， 加 城 使 增 小 公 市 。 在本产， 考上的的的 开 精 进 市 用 加 企 寓 政 而 附上虑。3筹公0公吸 区 装 去 中 后 。 业 ， 府 且 近都，-划寓寓4引 域 修 。 心 ， ， 如 马 经 租是但0经市，。 的 上 都 对 住 果 开 房商平整理场主居 的 也精 可 会 把 区 子住米体前戴要住 是 搬装 以 向 装 的 住公，档景宜是公一过公 做 北 修 公 。寓价次比斌投寓少来寓些迁做司现，格做较资有局，不文移好很在里很得好。需部地多章，点多没面容要，这求，铁，，再，，有也易比随里的没站只酒加效很好
城市综合体现状与发展及案例解析(世联)
蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。
大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。
摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。
项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。
这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。
必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。
重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。
基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。
项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。
业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。
招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。
有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。
在三年的培养期内做到收支平衡。
【房地产】世联专业服务之综合体
模式四： 以商业为核心功 能的发展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
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【房地产】世联专业服务之综合体
•项目理解
世联对本项目的初步理解
•项目所处的阶 •根段据项目添加
•本阶段解决的关键问题
• 做什么？——项目可行的物业组合方案选择 • 在哪里做？——项目物业的布局方案 • 做多大？做多少？——各类物业体量确定及指标确
模综合体项目
客户面临的困惑：
想继续开发写字楼，但是不知道市场容量够不够？ 没有开发商业的经验
世联提供服务：
梳理企业开发战略，分物业类型分析合肥市场；确定综合体 的物业类型和功能配比、市场定位、客户定位；商业规划
【房地产】世联专业服务之综合体
•公寓 •写字楼•商业
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案例四：天津-迎宾广场项目
项目位置：天津市河西区紫金山路 项目规模：总建筑面积8.5万平米 项目界定：都市综合体 客户面临的困惑：
•酒
店 本案为两栋烂尾楼改造项目，一栋为酒店楼，已定位为超 五星级酒店并确定自营；另一栋为写字楼、公寓和商业三 个区为一体的综合楼，根据现在的市场条件坚持此楼的原 有定位，还是进行调整，如何调整即它们的比例关系如何？
人流量大
开 租（长期持有） 发
目 标
售（回笼资金）
商业 ——
写字楼
酒店
公寓
—— ——
——
——
—— 主导物业的拟合度
【房地产】世联专业服务之综合体
不同模式的收益方式
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
特征
模式一：
酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展
世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt
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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述
综合体项目整体定位及物业发展建议
城市的发展基 础，与区域面临 的发展机会
城市及区 域机会
市场机会
项目的成 功开发
城市房地产整 体水平及未来发 展脉络
品类 基于目标 机会 下的各物业
类型的机会
评价
1.城市经济指标支撑房地产平稳发展
【城市经济】哈尔滨经济保持持续高速发展，GDP年均增速13.5%， 人均GDP已超过40000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段
➢立汇美罗湾 ➢滨才城 ➢天鹅湾 ➢中山国际 ➢悦城 ➢欧美亚世界阳光 ➢盛和天下 ➢哈电置业朝阳镇、 团结镇前期顾问项目 ➢永泰地产香坊区住 宅前期顾问项目
江北片 区
道里滨江 片区
群力片 区
哈西片 区
道外片区
会展片 区
香坊片 区
经沟通，世联项目团队基于以下限制条件开展工作
项目可利用占地面积： ——融府大厦占地11976.2㎡+银行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡
项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作从而形成本次提交的终期成果截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作从而形成本次提交的终期成果核心成果汇报核心成果汇报阶段性方向沟通阶段性方向沟通市场调研市场调研地块及周边调研地块及周边调研地块内部及周边环境地块内部及周边环境融府大厦内部化境及建筑格局融府大厦内部化境及建筑格局房地产市场调研房地产市场调研调研范围涉及住宅写字楼公寓酒店调研范围涉及住宅写字楼公寓酒店及商业及商业重要访谈重要访谈盛和地产工程负责人岳鹏盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋远大购物广场策划负责人王洋各物业类型的市场判断各物业类型的市场判断地块的限制条件研判地块的限制条件研判项目初步打造方向项目初步打造方向本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析深入分析与研究深入分析与研究重要访谈重要访谈房地产市场调研房地产市场调研业内专业人士业内专业人士中建设计院设计总监刘丹中建设计院设计总监刘丹世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶上实海上商业广场大客户上实海上商业广场大客户经理周汇欣经理周汇欣银泰置地销售主管李凤娟银泰置地销售主管李凤娟豪庭策划责任人杨豪庭策划责任人杨金鑫金鑫富力江湾新城营销主管徐莹富力江湾新城营销主管徐莹盛和地产工程负责人岳鹏盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋远大购物广场策划负责人王洋重点板块重点板块核心区群力哈西江北核心区群力哈西江北重点项目重点项目盛世江南住宅项目盛世江南住宅项目海商银座写字楼项海商银座写字楼项目调研目调研哈西万达广场综合商业体哈西万达广场综合商业体项目调研项目调研江北华润欢乐颂项目江北华润欢乐颂项目哈西金爵万象商务公寓项目哈西金爵万象商务公寓项目群力远大群力远大sohosoho项目项目道里银泰置地项目道里银泰置地项目富力江湾新城项目富力江湾新城项目本体条件分析本体条件分析区位交通资源等区位交通资源等区域发展机会分析区域发展机会分析区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环境下的发展机会境下的发展机会市场研究市场研究各物业类型的机会研究各物业类型的机会研究案例研究案例
世联天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议ppt课件
*
项目界定
认知度较高的 城市中心区域 以居住为主的 小规模项目开发
*
客户分析
研究思路
项目界定
客户目标
项目发展战略
模型、案例借鉴
项目物业发展建议
机会分析
项目目标界定
项目定位
案例借鉴
*
实现单价＞7000元/平米，向上探讨更高价格的可能性，获取尽可能高的利润； 不过分追求销售速度。
客户目标
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项目界定
区位属性 项目属性
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项目地块分析——区域位置分析
城市感强：南临围堤道（城市中环），东西各临城市主干道：解放南路和大沽南路，对面为天津的标志性建筑——天津日报社； 交通便利：多条城市主干道交汇，快速、公共交通极其便利； 配套丰富成熟：区域不仅具备生活必备配套，而且还有层次丰富的精神文化类配套。 展现出城市中心区的独特魅力
地段价值
产品创新价值
人文、品牌价值
实体价值
精神价值
世界之窗
中国民俗文化村
锦绣中华
高尔夫球场
欢乐谷
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客户分析
研究思路
项目界定
客户目标
项目发展战略
模型、案例借鉴
项目物业发展建议
机会分析
项目目标界定
项目定位
案例借鉴
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机会分析
区域市场机会分析 外部机会分析 内部机会分析 市域市场机会分析
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天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展
城市的发展历史和规划建设形成多个承担不同城市功能的区域 根据不同的资源条件各区域具有各自不同的区域地段价值 在成熟的市场条件下，各种物业形成各自的价值体系以实现最大的收益
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项目界定
认知度较高的 城市中心区域 以居住为主的 小规模项目开发
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客户分析
研究思路
项目界定
客户目标
项目发展战略
模型、案例借鉴
项目物业发展建议
机会分析
项目目标界定
项目定位
案例借鉴
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实现单价＞7000元/平米，向上探讨更高价格的可能性，获取尽可能高的利润； 不过分追求销售速度。
客户目标
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项目界定
区位属性 项目属性
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项目地块分析——区域位置分析
城市感强：南临围堤道（城市中环），东西各临城市主干道：解放南路和大沽南路，对面为天津的标志性建筑——天津日报社； 交通便利：多条城市主干道交汇，快速、公共交通极其便利； 配套丰富成熟：区域不仅具备生活必备配套，而且还有层次丰富的精神文化类配套。 展现出城市中心区的独特魅力
地段价值
产品创新价值
人文、品牌价值
实体价值
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世界之窗
中国民俗文化村
锦绣中华
高尔夫球场
欢乐谷
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客户分析
研究思路
项目界定
客户目标
项目发展战略
模型、案例借鉴
项目物业发展建议
机会分析
项目目标界定
项目定位
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机会分析
区域市场机会分析 外部机会分析 内部机会分析 市域市场机会分析
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天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展
城市的发展历史和规划建设形成多个承担不同城市功能的区域 根据不同的资源条件各区域具有各自不同的区域地段价值 在成熟的市场条件下，各种物业形成各自的价值体系以实现最大的收益
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西安富力城北综合体-物业发展建议共20页
公寓设计要点建议
建筑形象
公建化形象，与整体风格相统一
国际 公共空间
首层大堂、入口及内部空间体现物业形象 每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼
公
酒店服务
24小时酒店贴心管家服务
寓
设
计
空中花园
每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼
要
点
精品装修
个性化设计
领先
科技配置
人性化设计 品牌嫁接 无线网络、24小时卫星电视、智能家电
超能空间 至享服务
公寓定位——客户定位
主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。
客户类型 占比
客户构成
置业关注点
区域内高端客户：企业高管、行业老板、
购 投资客户 70% 买
客
户
公务员等 •陕北财富系的外地投资客户
西安富力城北综合体-物业发展建议
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
点
活力广场
活跃、现代气息，凸显城市感和设计感
观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神
领先
绿植、桌椅、天井等在商业顶层打造特色休憩地
空中花园
设计、材质等方面突出极致形象，自造营销话题 设置运动和休闲娱乐设施，提供情趣生活配套
情景商街 创意街区形式、情景空间、氛围营造
世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT
700平
1.9万 （700平米*27层）
开发成本
4314元/平米
3495元/平米
销售价格
销化速度
学习改变命运,知 识创造未来
5500元/平
7000元/平
1000平/月
2700平/月
说明：区域周边公寓产品市场平均水平 在15-25套左右，个别项目如宏府市场 表现突出，月售80套左右。本项目公寓 销售速度按25套/月，月售1000平米计 算。
•小
•阳
•春
世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT
•北区5#楼 经济效益评价——经济测算基础
定位探讨
项目 占地面积 （基座面积） 建筑面积
土地成本
方案一（公寓） 指标参照于最新版5号楼公寓方案
1050平
2.8万 （1050平米*27层）
1000元/平
方案二（住宅） 指标参照4.30.dwg
如项目周边悦城、自 由住宅等小规模项目市 场认知度不高，销售状 况一般。
学习改变命运,知 识创造未来
•荣城
•长 安
•（18万） •悦城
路
以 东
•（5.5万 ）•自由自宅 •（5.5万
•万）科新地城
•南 二
••（九1锦1台万）
环 沿
••（凯3旋6城万）
线 •（老项目
）•瑞鑫摩天
城
•0
•（22万）
•10
识创造未来
28000 28000
28000 28000 28000
28000 28000 28000
单价(元/㎡ )
金额(万元）
备注
1000.00 1000.00
105.0 105.0
项目总体土地成本为66700万元，总占地面积为 6.4万平，容积率约10，故计算出单平建筑面积 的土地出让金为1000元；为对比便利，两种方 案统一以较大的基底面积作为占地面积，不考 虑土地的交叉使用
1.9万 （700平米*27层）
开发成本
4314元/平米
3495元/平米
销售价格
销化速度
学习改变命运,知 识创造未来
5500元/平
7000元/平
1000平/月
2700平/月
说明：区域周边公寓产品市场平均水平 在15-25套左右，个别项目如宏府市场 表现突出，月售80套左右。本项目公寓 销售速度按25套/月，月售1000平米计 算。
•小
•阳
•春
世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT
•北区5#楼 经济效益评价——经济测算基础
定位探讨
项目 占地面积 （基座面积） 建筑面积
土地成本
方案一（公寓） 指标参照于最新版5号楼公寓方案
1050平
2.8万 （1050平米*27层）
1000元/平
方案二（住宅） 指标参照4.30.dwg
如项目周边悦城、自 由住宅等小规模项目市 场认知度不高，销售状 况一般。
学习改变命运,知 识创造未来
•荣城
•长 安
•（18万） •悦城
路
以 东
•（5.5万 ）•自由自宅 •（5.5万
•万）科新地城
•南 二
••（九1锦1台万）
环 沿
••（凯3旋6城万）
线 •（老项目
）•瑞鑫摩天
城
•0
•（22万）
•10
识创造未来
28000 28000
28000 28000 28000
28000 28000 28000
单价(元/㎡ )
金额(万元）
备注
1000.00 1000.00
105.0 105.0
项目总体土地成本为66700万元，总占地面积为 6.4万平，容积率约10，故计算出单平建筑面积 的土地出让金为1000元；为对比便利，两种方 案统一以较大的基底面积作为占地面积，不考 虑土地的交叉使用
某国际定位及物业发展建议报告(
• 项目所在区域内，学 校、政府机关、大型 企事业单位聚集，主 要居住人口为中高端 收入人群新区整体居 住氛围及环境优越。
东方红广场
体育公园 省经贸技校
宝塔公园 湖南工程学院
湖湘公园 东方红广场
湘潭职院 火炬学校
湘潭市委市政府
城建学院 湘潭职业技术学校
湘潭市政府
湘 钢 集 团
湘电集团
湖南城建学院
湖南电气学院
价奠定市场基础。
- 本资料来自 -
16
利用SCQ模型来确定核心问
题
R1： 非期望结果—— 按常规发展的可能结果
R2： 期望结果—— 我们的期望目标
即 S：情景现状
即 华银的目标
C （矛盾或冲突）
Q （核心问题）
- 本资料来自 -
17
S1：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类型 单一，且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展
总占地面积：67468.86㎡ 总建筑面积：256473.91㎡ 容积率：3.8 商业用地：≤20%≈5万㎡ 学校配套用地：50亩=190 ≈12.67万㎡
地形地貌：土地平整，无起伏地势，已完成土地平整
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11
环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：
项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待 拆迁农民房，环境较差
消费能力怎么样，能不能支撑我们的商业 • 我们的商业价值怎样体现，是否可以依 托旁边学校来提升 • 我们不想持有商业，但商业体量比较大，
（1）启动热销，奠定初步影响力，成功立势 （2）保证据客户群的长期辐射力与吸引力，促进物业 价值递进攀升
怎么处理能保证利润的最大 •一期大概5万㎡，我们考虑是不是先开发 北地块，把素质高的放在后面可以提价