200810_世联_北京_三里屯SOHO都市综合体案例研究报告

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城市综合体北京三里屯VILLIAGE案例分析

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教育：幸福天使幼儿园、朝阳实验小学、三里屯一中、北京市重点中学——陈经伦
中学、耀中双语学校、工艺美院等学府密集周边
2、开发商：三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，斥资近50亿元打造。零售部分由太古地产及基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80% 股权，而基汇资本中国基金I则持有其余的20%股权。项目内的都会风尚酒店——瑜舍，则由太古地产全资拥有和管理。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。
• 4、项目定位：潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所 • 1、抛弃传统商业模式，采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。成为北
京潮流、文化、休闲的前沿地 • 2、一个社区型消闲中心——周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居
民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天 • 3、南区的定位为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。 • 4、北区的定位为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实力的人群。
• 历史街区
– 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 – 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 – 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 – 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
北京三里屯VILLIAGE
概况：
1、区位：南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米，共分南北二区，其中南区7.2万平方米，由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店，这些四层高的建筑未来将成为国际奢侈品牌旗舰店的所在地。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。

三里屯SOHO SOHO文化的城市化探索

商业·消费商业专题
BUSINESS
流动线条无限张力
三里屯SOHO位于北京朝阳区工体北路南侧，南三里屯路西侧，毗邻北京重要国际使馆区、工人体育馆和三里屯商区，是北质的时尚休闲消费区。

三里屯SOHO无论从商业规模、面积体量和建筑外观设计，还是从其品牌影响力来看都是三里屯商圈举足轻重的存在。

三里屯SOHO具有高密度、高亮度的特点，依循隈研吾一贯的“负建筑”理念，即消除建筑的建筑性，让它最大限度地融合在环境当中。

“我想通过建一个高塔式建筑群来表现其设计不同于传统的摩天大楼形象，更确切地说，是将9个100米高的塔放在一起，形成一个摩天大楼村庄。

与传统的摩天大楼一样，每栋建筑的目的是以其高度和庞大的形状表现自身的特点。

然而这种‘塔楼村庄’不止有一种吸引力，我的目的是创造一个和谐平静的环境。

为了达到这一点，每座大楼必须既相似又不同。

为了创造这种环境，我考察了设计马赛克式外立面的可能性。

这种设计可以称为‘亚洲式’和平。

它不同于西方那种每个人都服从一种强大而唯一的领袖的主从关系，而是一个和平开放的团队。

水在山谷中流动，可以成为水中活动区其他非正式
里屯SOHO打造成北京最具人气的户外休闲购物广场。

三里屯SOHO的魅力在于都市的动感与宁静的环境相毗邻，将热闹的市中心与城市绿洲完美融合，于此处同时获得宁静与热闹。

城市商业综合体成功案例分析

城市商业综合体成功案例分析三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。

就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。

一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。

许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。

一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。

放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。

而三里屯Village的入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。

为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。

什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。

我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。

业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。

北京三里屯village综合体调研分析报告

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二、Байду номын сангаас业定位品牌策略

南区餐饮
—打造特色餐饮

分布在3、4层，充分利用屋顶平台突出情调配合三里屯“洋派”气氛，主打美式餐饮为主的国外菜系，面向小众，档次偏高，经营一般；中式大众餐饮较为缺失，少量中餐（麻辣诱惑）和快餐（麦当劳）经营情况很好南区定位为满足年轻人追求个性和猎奇心理，配合三里屯酒吧文化，多轻餐、简餐、快餐，以日系、东南亚、港台等小众口味的时尚餐为主；北区定位高端商务和私人酒吧文化聚会人群，多代表性的高档商务餐及文化餐饮，如阿一鲍鱼、bei餐厅、渡金湖等
名称 Adidas
类型体育品牌
Uniqlo 休闲品牌 Apple Puma Moiselle/Mademoiselle Columbia 户外装备顺电高档家电 izzue White-Collar 女装高级成衣 b+ab 周生生珠宝 MegaBox 电影院
规模３160 （独占1栋4层楼） 1500 1000
（太古投资80%；基汇资本20%）
产权：40年
商业面积
建筑形式单体数量位置开业时间定位目标客群
国际奢侈品及高档设计师品牌
有一定社会地位和一定消费实力的人群
4
一、基本情况技术参数
商铺分割面积：80-10700平方米装修状况：公共部分精装修限高：18米容积率：3.2 层数：B1-F4 层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米设施：60部扶梯、垂直电梯
区位：

三里屯调研报告

三里屯调研报告《三里屯调研报告》一、背景三里屯是北京市朝阳区的一个繁华商业区，被誉为北京的“SOHO”，是吸引国内外游客和年轻人的热门地段。

由于其独特的文化氛围和独特的商业氛围，三里屯一直是各大品牌、时尚品牌的聚集地，同时也有许多餐饮、咖啡馆和酒吧等。

因此，对于三里屯的调研，可以帮助我们更加全面地了解这个地区的商业发展、人群情况和未来发展趋势。

二、调研目的本次调研的主要目的是了解三里屯商业区的发展情况，包括商业结构、消费者偏好，以及对于未来商业发展的一些建议和预测。

三、调研内容1. 商业结构通过实地走访和问卷调查的方式，我们对三里屯的商业结构进行了调研。

我们发现，三里屯地区主要以服装、餐饮、咖啡店和酒吧为主，这些商户的种类繁多，形成了一个多元化的商业氛围。

2. 消费者偏好我们通过问卷调查了解了消费者对于三里屯商业区的评价和偏好。

调查结果显示，大多数消费者认为三里屯地区的商业氛围独特，各种品牌和文化相互交融，吸引了许多年轻人和外国游客。

同时，受访者也表示希望商业区能够加强对于环境的管理，提升消费体验。

3. 未来发展趋势我们根据对于三里屯商业区的调研结果，总结出一些对于未来商业发展的建议和预测。

首先，应该加强对于商业区环境的管理和服务水平，提升了整个商业区的形象和吸引力。

其次，需要结合当地的独特文化特色，推出更多符合消费者口味的产品和活动，吸引更多的人群。

最后，需要加强对于商业区内部秩序和品质的管理，保持商业区的活力和吸引力。

四、结论通过本次调研，我们对三里屯商业区的发展情况有了更深入的了解。

同时，我们也得出了一些关于未来发展的建议和预测。

希望我们的调研可以为三里屯的商业发展带来一些有益的启示和帮助。

商业地产案例北京三里屯SOHO启示

世邦魏理仕研究的数据显示，和去年同期相比，北京写字楼市场平均租金上升至人民币 205元/月/平方米，同比增长9%。其中东二环地区由于推出了多个优质项目从而带动区域租金上涨15%，至每平方米208元每月人民币；CBD地区在激烈的市场竞争环境下，租金仍然上涨了11%；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8%；而中关村地区由于在2007年没有优质的写字楼项目进入市场，来自于IT与高科技公司的稳定需求将租金推动上涨7%。
商业地产案例北京三里屯SOHO启
21.7.10
示
11
客户是谁？
买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的老客户；三成是由老客户推荐而来新客户，另外两成是小潘亲自到山西、陕西、内蒙等地挖掘回来的新客户。
该项目大宗交易单数较多，成交金额前20名的购买者的金额就占到总销售额的50%左右，一次性付款占到四成。
太古
三里屯酒吧街租金： 416元/平/月
盈科
商业：450元/平/月公寓：160元/平/月写字楼：200 /平/月
商业地产案例北京三里屯SOHO启
示
7
租金比较
产品类型
区域项目太古北区太古南区王府井
商业公寓
东方新天地三里屯附近
租金（元/平/月） 650 479 685 1370 100
他们看重好地段、高回报：山西很多煤老板相信，北京以及一些一线城市的地产价值仍将远高于其它城市，而SOHO中国的三里屯项目处于黄金地段，升值潜力大。
北京三环内供应量近趋为零；部分客户跟随SOHO多年，从中已获取丰厚利润，对SOHO品牌信任；
21.7.10
商业地产案例北京三里屯SOHO启
示
主力为能源资金，自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主的将近50亿元资金集中投资三里屯SOHO。

三里屯SOHO案例分析

39
-
21,873
12,316
18,613
1,121
40
-
19,774
南侧
塔楼1
塔楼 2
塔楼 3
塔楼 5
塔楼 4
* 图纸仅供参考，一切以最终版本合同为准。
塔楼 1 商铺建筑面积: 2,666 写字楼建筑面积: 451
合计: 3,192
塔楼 3 商铺建筑面积: 4,089 写字楼建筑面积: 751
项目概况
•完工日期： 2008年12月－北区裙房（商铺）完工 2009年9月－整体项目完工
项目定位与区域划分
•业态划分：三里屯SOHO五个塔楼底座，分别定义为五个不同的商业主题： “霓裳风采、电子科技、儿童天地、品味家苑、柔美生活”。
项目定位及区域划分
霓裳风采品味家苑
电子科技
儿童天地
•SOHO中国入选2006年《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜。
谢谢！
整栋使用面积
机房商铺建筑面积写字楼建筑面积紧急通道总建筑面积
整栋使用面积
物业管理办公室商铺建筑面积写字楼建筑面积紧急通道总建筑面积
1/F(m2) 1,782
2,666 451 75 3,192
2,611
3,777 667 55 4,498
2,893
13 4,089 751
80 4,933
24,265
北侧
塔楼1
塔楼 2
塔楼 3
塔楼5
塔楼 4
* 图纸仅供参考，一切以最终版本合同为准。
项目南侧
整栋使用面积
机房商铺建筑面积公寓建筑面积紧急通道总建筑面积

商业综合体分析

项目概况
• 难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（Namba Park）是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。 • 原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。
·项目概况
·规划与开发
·建筑特点
·对本项目的启发
·规划理念
·空间布局
·环境朔造
案例3—日本滩波公园
·项目概况 ·规划与开发 ·建筑特点 ·对本项目的启发
日本难波公园
• 开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社）， Obayashi Corporation南海都市創造株式会社 • 概念设计：美国Jon Jerde设计公司 • 项目管理公司：Wasa Sakamoto • 一期开发总面积１６.７万平方米。其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。 • 二期76,600平米，合计243,800平米。 • 占地37232平方米，高达8层
· 规划与开发
· 建筑特点
·对本项目的启发
·规划理念
开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多
街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力
。
·空间布局
整体物业布局是中心下沉式庭院的规则思想，楼栋均采用不规则线条式建筑，十分具有现代感和时尚感气息，形成高档次的物业类型，写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。

商业地产案例北京三里屯SOHO的启示

n 主力为能源资金，自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主的将近50亿元资金集中投资三里屯SOHO。
n 演艺人员公寓散户购买的主要人群；
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2020/11/8
商业地产案例北京三里屯SOHO的启示
为何要买？
n 半年煤价连续翻番的大背景下，矿主获利颇丰，但国内投资渠道少，为对抗通胀，他们更多人仍愿意将资金投向地产行业中逆市抗风险能力较强的商业地产，而非近年屡受新政打压的住宅产品。
开盘时间销售均价管理公司
管理费
2008年7月 4.9万/平米港铁物业商业：30元/米；写字楼：16元/平
占地面积 5.12万平米
开间面积装修状况层高
楼层建筑面积
215-330平毛坯 3.5
28 46.57万
ห้องสมุดไป่ตู้PPT文档演模板
2020/11/8
三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。由 5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的小河将 5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯 SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。
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2020/11/8
商业地产案例北京三里屯SOHO的启示
客户是谁？
n 买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的老客户；三成是由老客户推荐而来新客户，另外两成是小潘亲自到山西、陕西、内蒙等地挖掘回来的新客户。
n 该项目大宗交易单数较多，成交金额前20名的购买者的金额就占到总销售额的50%左右，一次性付款占到四成。

三里屯soho分析2

四、亮点分析——街区
• 垂直交通体系
良好–的扶垂直梯交6部通、体系步为行街梯区7高部层、的直客梯流1带4部来极大地便利。
三里屯街区的扶梯多，且多设置于动线的关键节点；步行梯及直达电梯也分布广泛；这样，消费者可以很方便的到达2层、3层甚至4层。
四、亮点分析——街区
• 南区的业态组合特点
– 横向形成运动、女性、潮流及品质等的不同区域组合
➢艺术全方位展示：拥有数目众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣赏到各类艺术展演。从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展。
北京三里屯SOHO
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BEIJING SANLITUN SOHO
周垠全
目录 content
02 04 06
01
简介
规划与位置
布局方式：纵向结合、横向分割。开放式与封闭式的完美结合，多动线延长消费者驻留时间，与 “随心漫步〞的慢生活的商业理念非常契合。
纵向结合横向分割的多动线格局
上层商铺外廊
多内街设计增加了金角银边店铺，多展示面提升了商铺的商业价值
通透的垂直动线
外部露天连廊
单体全玻璃幕墙设计
四、亮点分析——建筑
先进的设计理念：新颖的产品设计
经营模式标准，入住商家档次较高
四、亮点分析——建筑
先进的设计理念：低密度、开放式 ➢ 南区——胡同 ➢ 南区化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更
多商业展示面，满足“超越传统的单纯购物的概念，让顾客随心漫步、沉着消闲一整天〞的商业理念
➢南区：前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交织的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在

三里屯SOHO的案例

霓裳风采B1-F4
包含业态
下沉广场两侧+裙房
品味家苑B1-F5
商业体量
约为12.8万㎡（B1-4层，局部5层）
儿童天地B1-F4 电子科技B1-F4 柔美生活B1-F4
商业层高
B1层5米一层4.8米二层4.3米三层4.3米四层4.5米
面积区间
11——5300平方米
商业租金 6——20元/平方米·天
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2.项目特色——交通动线划分清晰
小区有两个车库，地上车库在西北侧，地下车库入口分别在南北两端。北部区域靠近外环道路，南部较安静。
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2.项目特色——外立面极具冲击力
高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引力的、友好的城市空间。
5
下沉广场设计：下沉花园广场串连5个购物中心，形成了功能丰富的商务街区；扩展了沿街商业面积；最大限度消灭了商业死角.
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交通动线设计：楼梯、连廊使地上商业与下沉广场建立良好的沟通；交通动线划分清晰，人车分流为商街和休闲广场的设计创造了可能。
引以为鉴
商业搭配混乱、功能属性极差：群房内商业散售导致经营业态混乱，出现了数量较多的闲置商铺无人寻租。
——三里屯SOHO紧邻CBD、燕莎、东直门、朝外等区域的核心位置，交通枢纽，它位于三里屯商圈的中心区域，紧临东三环交通枢纽，距北京国际机场仅30分钟车程，距北京国际贸易中心仅15分钟车程。
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1.项目简介——基本数据
占地面积总建面
商业建面
公寓建面办公建面车位建面车位数量

202408_北京三里屯SOHO设计详析

202408_北京三里屯SOHO设计详析北京三里屯SOHO是位于北京市朝阳区三里屯的一座大型商业综合体，由前卫的建筑设计和独特的空间布局而闻名。

本文将对北京三里屯SOHO的设计进行详细分析，从建筑造型、空间布局和功能特点三个方面展开。

首先，北京三里屯SOHO的建筑造型非常独特，采用了流线型的外观设计。

整个建筑群由多个类似于鸟巢的建筑单元组成，外观呈现出动态而有机的形态。

这种设计不仅符合现代建筑的审美观念，还与周边的自然环境相融合，形成了与众不同的城市地标。

其次，北京三里屯SOHO的空间布局也非常独特，充分体现了建筑师对于功能性和灵活性的考量。

整个建筑群以一个中央广场为核心，围绕着中央广场呈放射状布置着各个商业单元，形成了一个闭合而连续的空间环境。

这种布局既保证了商业单元之间的互相连通，又使得整个建筑群具有宜人的公共空间。

最后，北京三里屯SOHO的功能特点是其设计的一大亮点。

除了传统的商业空间，SOHO还融入了办公、餐饮、娱乐等多个功能。

每个单元内的功能区域相对独立，但又能够自由地流动和连接。

这种多功能的设计不仅能够满足不同场景的需求，还增加了人们在这里的停留时间和参与感。

此外，SOHO还采用了大量的玻璃幕墙和宽敞的户外空间，使得室内和室外之间形成了自然的过渡，为用户提供了更好的体验。

总之，北京三里屯SOHO以其独特的建筑造型、灵活的空间布局和丰富的功能特点而备受瞩目。

它不仅是一个商业综合体，更是一个具有文化内涵和人文精神的城市场所。

通过解析其设计，我们可以更好地理解和欣赏这个具有创新和创意的建筑作品。

商业地产案例研究三里屯SOHO

均好性（无商业死角）。早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。
盈利模式：商业：高价值销售获利，面积100—600㎡不等，散售。
写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。公寓：直接销售获利。
开发模式
业态组合
经营模式
盈利模式综合价值
各物业价值支撑及综合价值平台
开发模式业态组合经营模式
盈利模式
综合价值
开发模式业态组合经营模式盈利模式
综合价值
规划设计
设计愿景平面整体布局交通组织公共配套环境景观标识系统
快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决；软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。
业态组合：大型商场、临街商铺、地下步行街（100—600㎡）运作关键：前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强）、
目录
一。产品概况二。商业模式三。规划设计四。销售现状概述
北京三里屯SOHO
产品概况
地块位置地块特点分析基础数据
1
地块位置
地块特点分析基础数据
三里屯SOHO项目位于北京市东二环和东三环之间的朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，毗邻第二使馆区和工人体育馆。
周边交通发达，五百米内有多达十余条公交线路。 113路、115路、117路、 406路、431路公交可直达，距离北京国际贸易中心仅15分钟车程，距离北京国际机场仅30分钟车程。此外，三里屯SOHO距离地铁10号线团结湖站约 500米，距离地铁2号线东四十条站约1800米

城市综合体研究分析-成、败经典案例(上篇)

研究意义
通过对城市综合体的研究，可以深入了解其发展规律和内在机制，为城市规划、建设和管理提供理论支持和实践指导。同时，通过对成功和失败案例的分析，可以为城市综合体的建设和管理提供经验和教训，促进其健康、可持续发展。
02
城市综合体成功案例分析
案例一：上海环球金融中心
总结词
全球知名、功能齐全、经济效益显著
案例三：成都大源商务区
总结词
绿色生态、创新驱动、产业集聚
VS
详细描述
成都大源商务区是一个以绿色生态和创新驱动为特色的城市综合体，聚集了大量高科技企业和现代服务业。这里注重生态环境的保护和可持续发展，为企业提供了优越的办公环境和创新氛围，促进了产业集聚和区域经济发展。
03
城市综合体失败案例分析
失败原因探讨
选址不当
规划设计不合理
部分城市综合体由于选址过于偏远或交通不便，导致人流稀少，商业氛围不佳。
部分城市综合体在规划设计上存在缺陷，如交通拥堵、功能分区混乱、景观不协调等，影响用户体验和整体价值。
业态单一或过度竞争
经营管理不善
部分城市综合体由于业态过于单一或面临激烈的市场竞争，导致租户经营困难，整体价值下降。
部分城市综合体由于经营管理不善，导致设施老化、服务质量下降、安全隐患等问题，影响用户体验和长期发展。
05
结论与建具备优越的地理位置、合理的规划设计、多元化的功能组合、良好的运营管理和持续的创新发展。
城市综合体的失败原因
失败的城市综合体通常存在规划不合理、功能定位不明确、缺乏有效的运营管理、市场环境变化以及政策调整等因素。
关注政策调整和市场变化
城市综合体建设应密切关注政策调整和市场变化，及时调整项目规划和经营策略，以适应外部环境的变化。

三里屯调研报告

三里屯调研报告篇一：建外SOHO与三里屯SOHO调研报告建外SOHO与三里屯SOHO调研报告不管是什么类型的建筑，就必定和城市有直接的关联。

只要是建筑，不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。

一个是细胞的建筑也许是一栋大楼，但它同样拥有繁殖成为一个城市的能力。

——山本理显一、航拍图建外SOHO三里屯SOHO二、区位分析建外SOHO位于北京CBD核心区，银泰世贸中心、中环广场、世纪财源中心、中央电视台和北京电视台的建成，为这里带来更加浓厚的商业气氛和人文环境。

三里屯SOHO位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。

（百度百科118）三、背景信息建外SOHO:占地面积：16.9万平方米；建筑面积：约70万平方米（含地下面积）；物业种类：20栋塔楼，4栋别墅；总设计师：山本理显（日本）三里屯SOHO：整个项目总占地约5.1245万平方米；规划总建筑规模：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。

商业：12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.5万平米（共4栋）总设计师：隈研吾（日本）（百度167字）四、现状建筑风貌图无论你是开车还是坐车，还是步行，当路过CBD这一北京最繁华的商务地段时，耸立着一片片白色的楼，总能吸引你的眼球。

它的名字就是建外SOHO。

香港的铜锣湾，北京的三里屯SOHO，具有活力与时尚气息（88字）六、立面特点：建外SOHO 独特的地下走廊设计使整个空间更有活力，人们穿梭于此就如同在走迷宫一样的感觉，但并不会有走迷宫似的迷惑感觉。

地面层，是开放给北京市民自由进出的地方，汽车则在地库层走动。

没有车辆的地面成为新概念的街道让人们自由走动。

（109字）七、区域功能定位分析建外SOHO由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成；建外SOHO 没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。

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不是奢侈。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。 ——刘向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好的教师是幸福，不如说好的教师是不幸。 ——海贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦。——杰纳勒尔·乔治·S·巴顿
北京三里屯village综合体调研分析报
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21、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈子，所以你要奋斗一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该是坚强。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之首，因为这种德性保证了所有其余的德性。--温斯顿．丘吉尔。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的，它只是让人们的脚放上一段时间，以便让别一只脚能够再往上登。

三里屯SOHO分析

风誉筑于
格为一
体。
，建筑
融合古
典与现代
系。享
有极高
的国际声
东京大学工程研究所建
日本著名建筑师。毕业
——隈研吾
“我更喜欢北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印象中的北京，而不是如今的高楼林立。因此，我想在三里屯village这样的中心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建成千篇一律的大商场。我为整个项目定下了一个整体基调——让经典脱胎，重生于当代。“
4,624 144
4,555 144
4,767
4,699
14,027
-
21,137
697
39
-
21,873
12,316
-
18,613
1,121
40
-
19,774
南侧建筑面积分析
塔楼1
塔楼 2
塔楼 3
塔楼 5
塔楼 4
6
建设设计团队
主创设计师
• 欧华尔顾问公司(香港) • 隈研吾联合设计事务所(日本) • Yohji Sasaki (日本) • 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) • Shop (美国) • LOT-EK (美国)
N
9
项目定位及区域划分
项目整体分布图
办公 / ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ业公寓
写字楼规划——该项目
共5栋写字楼，坐落于项目地块北侧，临近城市道路充分满足客群的便利性及项目昭示性的特点。
公寓楼规划——该项目
共4栋公寓楼，考虑到采光及安静等居住舒适度等因素，规划于项目地块南侧。

北京三里屯太古里案例分析

案
项目概况
交通区位
物业组成
建筑空间
业态分布
例
研究
健康美容5 家，占4%
童装玩具1 家，占1%
影院1家
| 三里
南区：年轻、生活品味11 时尚、前卫，家，占8%
屯
吃喝玩乐文化
太
休闲区。
古
时尚服饰84 家，占63%
超市1家
餐饮29家，占22%
餐饮时尚服饰生活品味健康美容童装玩具影院
里
案
项目概况
交通区位
例
研北区 –L4 高档奢侈品牌
究
|
三
里
屯
太
古
里
餐饮时尚服饰生活品味健康美容
物业组成
建筑空间
业态分布
小结
扶梯楼梯垂直电梯
洗手间
N5：I.T Beijing Market N6：Miu Miu N7：英波里奥亚曼尼西座：Diesel，Juicy Couture，万宝龙，Sergio Rossi，Christian Louboutin，渡金湖，尚水长廊铁板烧餐厅北座：The Wine Gallery， Alexander Wang，思睿， AMG Global Brand Centre， DSQUARED²，ISOLA，东田造型东座：巴黎世家，Alexander McQueen，孟克莱，范思哲， Marni，巴尔曼，Maison Martin Margiela，巴卡拉水晶，Lanvin， medium rare，百搭音响
案
项目概况
交通区位
物业组成
例
研南区 – L3，L4 中高档餐饮酒吧
究
|
三