200810_世联_北京_三里屯SOHO都市综合体案例研究报告
城市综合体北京三里屯VILLIAGE案例分析
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教育：幸福天使幼儿园、朝阳实验小学、三里屯一中、北京市重点中学——陈经伦
中学、耀中双语学校、工艺美院等学府密集周边
2、开发商：三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，斥资 近50亿元打造 。零售部分由太古地产及基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80% 股权，而基汇资本中国基金I则持有其余的20%股权。项目内的都会风尚酒店——瑜舍，则由 太古地产全资拥有和管理。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。
• 4、项目定位：潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所 • 1、抛弃传统商业模式，采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。成为北
京潮流、文化、休闲的前沿地 • 2、一个社区型消闲中心——周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居
民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户 外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天 • 3、南区的定位为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。 • 4、北区的定位为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实 力的人群。
• 历史街区
– 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 – 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 – 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 – 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
北京三里屯VILLIAGE
概况：
1、区位：南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧 街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积 超过17.2万平方米，共分南北二区，其中南区7.2万平方米，由19座充满创意的时尚建 筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店，这些四层高的建筑未来将成为国 际奢侈品牌旗舰店的所在地。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。
三里屯SOHO SOHO文化的城市化探索
商业·消费 商业专题
BUSINESS
流动线条 无限张力
三里屯SOHO位于北京朝阳区工体北路南侧，南三里屯路西侧，毗邻北京重要国际使馆区、工人体育馆和三里屯商区，是北质的时尚休闲消费区。
三里屯SOHO无论从商业规模、面积体量和建筑外观设计，还是从其品牌影响力来看都是三里屯商圈举足轻重的存在。
三里屯SOHO具有高密度、高亮度的特点，依循隈研吾一贯的“负建筑”理念，即消除建筑的建筑性，让它最大限度地融合在环境当中。
“我想通过建一个高塔式建筑群来表现其设计不同于传统的摩天大楼形象，更确切地说，是将9个100米高的塔放在一起，形成一个摩天大楼村庄。
与传统的摩天大楼一样，每栋建筑的目的是以其高度和庞大的形状表现自身的特点。
然而这种‘塔楼村庄’不止有一种吸引力，我的目的是创造一个和谐平静的环境。
为了达到这一点，每座大楼必须既相似又不同。
为了创造这种环境，我考察了设计马赛克式外立面的可能性。
这种设计可以称为‘亚洲式’和平。
它不同于西方那种每个人都服从一种强大而唯一的领袖的主从关系，而是一个和平开放的团队。
水在山谷中流动，可以成为水中活动区其他非正式
里屯SOHO打造成北京最具人气的户外休闲购物广场。
三里屯SOHO的魅力在于都市的动感与宁静的环境相毗邻，将热闹的市中心与城市绿洲完美融合，于此处同时获得宁静与热闹。
城市商业综合体成功案例分析
城市商业综合体成功案例分析三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。
放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。
北京三里屯village综合体调研分析报告
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二、Байду номын сангаас业定位 品牌策略
南区餐饮
—打造特色餐饮
分布在3、4层，充分利用屋顶平台突出情调 配合三里屯“洋派”气氛，主打美式餐饮为主的国外菜系，面向小众， 档次偏高，经营一般；中式大众餐饮较为缺失，少量中餐（麻辣诱惑） 和快餐（麦当劳）经营情况很好 南区定位为满足年轻人追求个性和猎奇心理，配合三里屯酒吧文化，多 轻餐、简餐、快餐，以日系、东南亚、港台等小众口味的时尚餐为主； 北区定位高端商务和私人酒吧文化聚会人群，多代表性的高档商务餐及 文化餐饮，如阿一鲍鱼、bei餐厅、渡金湖等
名称 Adidas
类型 体育品牌
Uniqlo 休闲品牌 Apple Puma Moiselle/Mademoiselle Columbia 户外装备 顺电 高档家电 izzue White-Collar 女装高级成衣 b+ab 周生生 珠宝 MegaBox 电影院
规模 ３160 （独占1栋4层楼） 1500 1000
（太古投资80%；基汇资本20%）
产权：40年
商业面积
建筑形式 单体数量 位置 开业时间 定位 目标客群
国际奢侈品及高档设计 师品牌
有一定社会地位和一定 消费实力的人群
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一、基本情况 技术参数
商铺分割面积：80-10700平方米 装修状况：公共部分精装修 限高：18米 容积率：3.2 层数：B1-F4 层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米 设施：60部扶梯、垂直电梯
区位：
三里屯调研报告
三里屯调研报告《三里屯调研报告》一、背景三里屯是北京市朝阳区的一个繁华商业区，被誉为北京的“SOHO”，是吸引国内外游客和年轻人的热门地段。
由于其独特的文化氛围和独特的商业氛围，三里屯一直是各大品牌、时尚品牌的聚集地，同时也有许多餐饮、咖啡馆和酒吧等。
因此，对于三里屯的调研，可以帮助我们更加全面地了解这个地区的商业发展、人群情况和未来发展趋势。
二、调研目的本次调研的主要目的是了解三里屯商业区的发展情况，包括商业结构、消费者偏好，以及对于未来商业发展的一些建议和预测。
三、调研内容1. 商业结构通过实地走访和问卷调查的方式，我们对三里屯的商业结构进行了调研。
我们发现，三里屯地区主要以服装、餐饮、咖啡店和酒吧为主，这些商户的种类繁多，形成了一个多元化的商业氛围。
2. 消费者偏好我们通过问卷调查了解了消费者对于三里屯商业区的评价和偏好。
调查结果显示，大多数消费者认为三里屯地区的商业氛围独特，各种品牌和文化相互交融，吸引了许多年轻人和外国游客。
同时，受访者也表示希望商业区能够加强对于环境的管理，提升消费体验。
3. 未来发展趋势我们根据对于三里屯商业区的调研结果，总结出一些对于未来商业发展的建议和预测。
首先，应该加强对于商业区环境的管理和服务水平，提升了整个商业区的形象和吸引力。
其次，需要结合当地的独特文化特色，推出更多符合消费者口味的产品和活动，吸引更多的人群。
最后，需要加强对于商业区内部秩序和品质的管理，保持商业区的活力和吸引力。
四、结论通过本次调研，我们对三里屯商业区的发展情况有了更深入的了解。
同时，我们也得出了一些关于未来发展的建议和预测。
希望我们的调研可以为三里屯的商业发展带来一些有益的启示和帮助。
商业地产案例北京三里屯SOHO启示
世邦魏理仕研究的数据显示，和去年同期相比，北京写字楼市场平均租金上升至人民币 205元/月/平方米，同比增长9%。其中东二环地区由于推出了多个优质项目从而带 动区域租金上涨15%，至每平方米208元每月人民币；CBD地区在激烈的市场竞争 环境下，租金仍然上涨了11%；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8%； 而中关村地区由于在2007年没有优质的写字楼项目进入市场，来自于IT与高科技公 司的稳定需求将租金推动上涨7%。
商业地产案例北京三里屯SOHO启
21.7.10
示
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客户是谁？
买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的 老客户；三成是由老客户推荐而来新客户，另外两成是小潘 亲自到山西、陕西、内蒙等地挖掘回来的新客户。
该项目大宗交易单数较多，成交金额前20名的购买者的金额 就占到总销售额的50%左右，一次性付款占到四成。
太古
三里屯酒吧 街租金： 416元/平/月
盈科
商业：450元/平/月 公寓：160元/平/月 写字楼：200 /平/月
商业地产案例北京三里屯SOHO启
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租金比较
产品类型
区域项目 太古北区 太古南区 王府井
商业 公寓
东方新天地 三里屯附近
租金（元/平/月） 650 479 685 1370 100
他们看重好地段、高回报：山西很多煤老板相信，北京以及一些一线城 市的地产价值仍将远高于其它城市，而SOHO中国的三里屯项目处于 黄金地段，升值潜力大 。
北京三环内供应量近趋为零； 部分客户跟随SOHO多年，从中已获取丰厚利润，对SOHO品牌信任；
21.7.10
商业地产案例北京三里屯SOHO启
示
主力为能源资金，自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能 源企业主的将近50亿元资金集中投资三里屯SOHO。
三里屯SOHO案例分析
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-
21,873
12,316
18,613
1,121
40
-
19,774
南侧
塔楼1
塔楼 2
塔楼 3
塔楼 5
塔楼 4
* 图纸仅供参考，一切以最终 版本合同为准。
塔楼 1 商铺建筑面积: 2,666 写字楼建筑面积: 451
合计: 3,192
塔楼 3 商铺建筑面积: 4,089 写字楼建筑面积: 751
项目概况
•完工日期： 2008年12月－北区裙房（商铺） 完工 2009年9月－整体项目完工
项目定位与区域划分
•业态划分： 三里屯SOHO五个塔楼底座， 分别定义为五个不同的商业主 题： “霓裳风采、电子科技、儿童 天地、品味家苑、柔美生活”。
项目定位及区域划分
霓裳风采 品味家苑
电子科技
儿童天地
•SOHO中国入选2006年《财富》杂志中文版评选出 的“最受赞赏的中国公司”全明星榜。
谢 谢！
整栋使用面积
机房 商铺建筑面积 写字楼建筑面积 紧急通道 总建筑面积
整栋使用面积
物业管理办公室 商铺建筑面积 写字楼建筑面积 紧急通道 总建筑面积
1/F(m2) 1,782
2,666 451 75 3,192
2,611
3,777 667 55 4,498
2,893
13 4,089 751
80 4,933
24,265
北侧
塔楼1
塔楼 2
塔楼 3
塔楼5
塔楼 4
* 图纸仅供参考，一切以最终 版本合同为准。
项目南侧
整栋使用面积
机房 商铺建筑面积 公寓建筑面积 紧急通道 总建筑面积
商业综合体分析
项目概况
• 难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意 义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去， 难波公园（Namba Park）是一个斜坡公园，从街道地平面上升 至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之 上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成 为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。 • 原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离 机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、 住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。
·项目概况
·规划与开发
·建筑特点
·对本项目的启发
·规划理念
·空间布局
·环境朔造
案例3—日本滩波公园
·项目概况 ·规划与开发 ·建筑特点 ·对本项目的启发
日本难波公园
• 开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社）， Obayashi Corporation南海都市創 造株式会社 • 概念设计：美国Jon Jerde设计公 司 • 项目管理公司：Wasa Sakamoto • 一期开发总面积１６.７万平方 米。其中商业面积４万平方米， 办公楼８万平方米。 • 二期76,600平米，合计243,800平 米。 • 占地37232平方米，高达8层
· 规划与开发
· 建筑特点
·对本项目的启发
·规划理念
开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多
街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力
。
·空间布局
整体物业布局是中心下沉式庭院的规则思想，楼栋均采用不规则线条 式建筑，十分具有现代感和时尚感气息，形成高档次的物业类型，写字楼 的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的 作用。
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由5个购物中心、9幢30层高 的写字楼和公寓楼组成 旱冰场、带灯光的小河将5 个购物中心串连起来，功能丰 富，46万平米的建筑让这里就 像一个浓缩了的城市景观 将成为三里屯地区变革的新 亮点，集商业，餐饮，娱乐为 一体，成为中外游客，写字楼 人群及附近居住者的一个全新 的休闲消费港湾。
本报告是严格保密的。
世联研究案例
三里屯SOHO
本报告是严格保密的。
[关键字]： 综合体、中心区、旧城区
[案例简介]： 如何通过规划实现项目的公共价值？街区意向？处理多物业形态 的相互关系？
[案例适用范围]： 综合体物业发展建议
本报告是严格保密的。
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三里屯SOHO
交通组织
建造一个功能丰富的“浓缩型城市”，与三里屯 的历史文化一脉相承
街区 空间
空间打造不仅是交通动线，而是整个区域的公共花园和休闲 广场 集约化空间设计和集约化功能设计
打造 元素
使用多种材质、外观呈曲线的风格、外立面颜色的差异，表 达出自然、有机的整体语言，形成视觉中心 旱冰场、带灯光的小河将5 个购物中心串连起来，整个建筑 犹如一个浓缩的建筑景观
本报告是严格保密的。
每一栋建筑体底 部带一个商业体
空中连廊
本报告是严格保密的。
空中花园
三里屯SOHO
打造元素
通过材质、风格独特的造型，强化建筑的冲觉 冲击力
商业裙房和高层塔楼 的外部是连续的外表 面，没有棱角，为来 访者和住户创造一个 有吸引力的、友好的 城市空间； 裙楼塔楼立面由玻璃 和铝板构成，呈现自 然的竖向线条肌理， 表现建筑纤细挺拔的 形态； 由浅灰色建筑抱着一 栋亮丽的橙色建筑， 成为视觉中心。
街区空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端打造 一个商业体，形成5个不同主题的商业体
居住、办公于一 体的商务空间
举措1：屋顶建造花园， 整个项目被绿色所覆盖； 举措2：通过北侧主入口 将人流引导进入本项目内 部； 举措3：通过室外的下沉 式步行街和小型广场，可 以一年四季根据季节特点 举办各类户外活动
三里屯SOHO计——整个项目没 有任何的围墙，与城市融合； 众多街道——开辟众多街道，
让人自由游逛；
写字楼
写字楼
立体街区——设计了3层街 道，除了地面层外，更有 地下一层和二层
写字楼 写字楼
写字楼
公寓
公寓
公寓
公寓
本报告是严格保密的。
三里屯SOHO
The End
本报告是严格保密的。
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它是一个圆形的，像人的身体一样是有线条的。 --三里屯SOHO设计师
本报告是严格保密的。
三里屯SOHO
打造元素
通过旱冰场、带灯光的小河建立街区的中心吸 引点，将5 个购物中心串连为一个有机整体
本报告是严格保密的。
三里屯SOHO
案例总结
人流 组织
融入城市空间，无边界处理，开放式空间设计，同城市无限 度对接