收益法收益法的基本原理ppt38
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第四章收益法
rt
200 8.5%
1
1
1
8.5%6
1
5000
8.5%6
3975.44元 / 平方米
预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房 地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。
t
a i Vt
i1 1 ri 1 rt
V
55
200 220 250 280 300 .…..
300
012345
46.5（50-3.5）
V
4 i 1
ai
1 it
a5 r
1
1
1 r
n4
1
1 r
4
200 1 8%
220
1 8%2
250
1 8%3
280
1 8%4
300 8%
1
1
1 8% 46.54
1
1 8%4
3429.76万元
有收益 有潜在收益的房地产
诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影 剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出 租）、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否收益，只要估价对象所属的这 类不动产有获取收益的能力即可。
三、理论依据
预期原理
收益还原法的计算公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
本章内容
❖第一节 收益法的基本原理 ❖第二节 收益法的估价步骤 ❖第三节 收益法实例
第一节 收益法的基本原理
一、概念
收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收 益）以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价时点 现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称 为收益价格。
200 8.5%
1
1
1
8.5%6
1
5000
8.5%6
3975.44元 / 平方米
预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房 地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。
t
a i Vt
i1 1 ri 1 rt
V
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200 220 250 280 300 .…..
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46.5（50-3.5）
V
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300 8%
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3429.76万元
有收益 有潜在收益的房地产
诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影 剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出 租）、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否收益，只要估价对象所属的这 类不动产有获取收益的能力即可。
三、理论依据
预期原理
收益还原法的计算公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
本章内容
❖第一节 收益法的基本原理 ❖第二节 收益法的估价步骤 ❖第三节 收益法实例
第一节 收益法的基本原理
一、概念
收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收 益）以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价时点 现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称 为收益价格。
收益法ppt
前期现值＝
i 1
5
Ri (1 r )i
资本化现值＝
A r'
Hale Waihona Puke A 1 资本化现值的现值＝ r ' (1 r ) n
分段法图解
3、增长率法
Ri 1 g 1 P Rn i r g (1 r ) n i 1 (1 r )
n
三、收益法中各项指标的确定 （一）预期收益额 1、预期收益的类型 1.1 税后利润 2.1净现金流 3.1利润总额 (1) 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金＝税后利润+折旧－追加投资 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 税后净收益，被普遍采用
表3－3
年 份
评估前每年收益
净收益（万元）
1990
1 000
1991
1 150
1992
1 210
1993
1 300
1994
1 340
按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－163638
表3－4
预测年收益
年 份
净收益（万元）
1995
1 449
1996
1 532
1997
1 615
1998
• 市场整体变化与单个股票波动的相关性t检验
t
0 0 估计量 参数 Se( 0 ) 估计量的标准误差的估 计量
• 采用Wind资讯数据终端估算Beta
15
• 采用其他方式估算Beta
– 上网上查询相关股票数据
• 计算指数收益率
X I n I n 1 I n 1
•
• 估算Rf:
– 应该取长期国债到期收益率(Yield To Mature Rate, 或 YTM) – 截止评估基准日剩余期限超过5-10年
收益法的基本原理PPT课件
A2
A3
Yn-1 An-1
Yn An
0
1
2
3
n-1
n
公式含义示意图
二、收益法报酬资本化法的计算公式
收益法
（二）收益年限无限且其他因素不变的公式
基本原理 计算公式
v A
（报酬资本化法）
r
式中:
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
净收益
净收益 报酬率
收益法
直接资本化法
资本化率 比较 派生方法 运用举例
收益还原法 收益资本化法 投资法
收益现值法 地租资本化法
一、收益法的基本原理
收益法 （二）理论依据：预期原理
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式
（报酬资本化法）
净收益
报酬率
直接资本化法
资本化率
+ 使用条件
+ 估价步骤
基
计算公式 （报酬资本化法）
本
净收益
思
报酬率
想
直接资本化法 表
资本化率
述
比较
派生方法
运用举例
将现在视为估价时点，那么在现在购买 有一定收益年限的房地产预示着在其未 来的收益年限内可以不断地获取净收益， 若现在有一货币额与这未来预期所有净 收益的现值之和（收益价格）等值，则 这一货币额就是该房地产的价格。
比较
派生方法
运用举例
某一货币额*利息率=房地产的净收益
房地产价格=房地产的净收益/利息率
年房地产净收益不变 报酬率或资本化率每年不变
收益法及其应用基本原理
收益倍数法
按照房地产总收益的一定倍数来确定房地产的价格。
➢ 适用范围：地价补偿，农地价格 农地价格是农地收益或若干年农地收益平均值的若 干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市 场实际成交情况确定。
第五节 收益法的派生方法—购买年法
购买年法
按照房地产的纯收益和一定购买年数，确定房地 产价格的一种估价方法。
❖ 还原利率的确定 个别还原利率与综合还原利率的换算
（2）纯收益为折旧后的收益时的换算
第三节 纯收益与还原利率的确定
例7-7
根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格的构 成比例为4:6，若土地和建筑物的还原利率分别为10%和 12%，则该房地产的综合还原利率为_____________, 若建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合还原利率 为_____________.
（1）收益的可计量性 （2）收益的连续性 （3）收益的稳定性 （4）还原利率的可确定性 （5）风险的可衡量性
第一节 收益法的基本原理
❖ 收益法的优点
（1）应用范围较广 （2）理论依据充分 （3）符合购买者的投资宗旨
❖ 收益法的不足
（1）纯收益及还原利率的确定相当困难 （2）仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际 （3）适用范围仍有一定的局限性
第三节 纯收益与还原利率的确定
❖ 还原利率的确定 还原利率 是指将房地产的年纯收益还原为价格的利率。 还原利率的分类
个别 还原利率
综合 还原利率
土地还原利率 建筑物还原利率
房地合一评估时 使用的还原利率
第三节 纯收益与还原利率的确定
❖ 还原利率的确定 关于确定还原利率的不同观点
1. 以资金的社会平均利润作为还原利率 2. 以房地产行业的投资利润率作为还原利率 3. 以实质利率作为还原利率
按照房地产总收益的一定倍数来确定房地产的价格。
➢ 适用范围：地价补偿，农地价格 农地价格是农地收益或若干年农地收益平均值的若 干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市 场实际成交情况确定。
第五节 收益法的派生方法—购买年法
购买年法
按照房地产的纯收益和一定购买年数，确定房地 产价格的一种估价方法。
❖ 还原利率的确定 个别还原利率与综合还原利率的换算
（2）纯收益为折旧后的收益时的换算
第三节 纯收益与还原利率的确定
例7-7
根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格的构 成比例为4:6，若土地和建筑物的还原利率分别为10%和 12%，则该房地产的综合还原利率为_____________, 若建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合还原利率 为_____________.
（1）收益的可计量性 （2）收益的连续性 （3）收益的稳定性 （4）还原利率的可确定性 （5）风险的可衡量性
第一节 收益法的基本原理
❖ 收益法的优点
（1）应用范围较广 （2）理论依据充分 （3）符合购买者的投资宗旨
❖ 收益法的不足
（1）纯收益及还原利率的确定相当困难 （2）仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际 （3）适用范围仍有一定的局限性
第三节 纯收益与还原利率的确定
❖ 还原利率的确定 还原利率 是指将房地产的年纯收益还原为价格的利率。 还原利率的分类
个别 还原利率
综合 还原利率
土地还原利率 建筑物还原利率
房地合一评估时 使用的还原利率
第三节 纯收益与还原利率的确定
❖ 还原利率的确定 关于确定还原利率的不同观点
1. 以资金的社会平均利润作为还原利率 2. 以房地产行业的投资利润率作为还原利率 3. 以实质利率作为还原利率
第五章收益法
房地产评估—王阿忠
4
二、收益法适用的对象和条件
• 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅 馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等 房地产。但不限于估价对象本身现在是否有 收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。
•收益法适用的条件：房地产的收益和风险 都能够量化。
有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租 金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的 收入。
运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用
及归属于其他资本或经营的收益，不包含所得税、房地产
抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改
扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益。
• 例6-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收 益年限为50年，单价为2000元/平方米，B 房地产的收益年限为30年，单价1800元/平 方米。假设资本化率均为6%，试比较两宗 房地产价格的高低。
8/8/2020
房地产评估—王阿忠
12
•要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为 计算方便，都换成无限年下的价格：
r——房地产的资本化率或折现率。
8/8/2020
房地产评估—王阿忠
6
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V=a/r
公式的假 设前提
• 1、收益年限n为无限年 • 2、净收益每年不变为a • 3、资本化率大于零为r
8/8/2020
房地产评估—王阿忠
7
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
a
1
V
r
V
a [1 r
1 (1 r)t
]
Vt (1 r)t
80 [1 10%
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
收益法
二、收益的计算方式
（一）最一般的情形
V= a3 a1 a2 an + + +L+ (1 + r1 ) (1 + r1 )(1 + r2 ) (1 + r1 )(1 + r2 )(1 + r3 ) (1 + r1 )(1 + r2 )(1 + r3 )L (1 + rn )
中：V为房地产价格、a为未来第i年的线收益、ri第I 年的资本比率 （二）最简单的情形
（九）纯收益按一定比率递减的情形
无限年期情形： 无限年期情形：
a V= r+s
a 1− s n V= 1 − (1 + r ) r+s
有限年期情形： 有限年期情形：
三、纯收益的求取
不是实际收益，而是客观收益。客观收益是排除了 实际收益中属于特殊的，偶然的因素所能得到的一般正 常收益 实际具体规定：见P《房地产估价规范》 出租型、经营型、生产型、自用型、
（四）、纯收益在若干年有变化的情况 ）、纯收益在若干年有变化的情况 1、无限年期的情况
t ai a + V= i t z (1 + r ) r (1 + r )
i =1
1 1 − n −i (1 + r )
（五）、预知未来若干年后的房地产价格的情形 ）、预知未来若干年后的房地产价格的情形
第三节 收益法
一、收益法的基本原理
1、定义：运用适当的资本比率，将预期的估价对象房 定义 地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现价， 求其之和，采用收益法得出的价格，称为收益价格。 2、理论依据 预期原理，即未来收益权利的现在价值 3、适用的条件和对象 适用于有收益或潜在收益的房地产的估价
第八章 收益法
8.2.1 报酬资本化法最一般公式
V 1 A 1 Y 1 1 Y 1 A 2 1 Y 2 1 Y 1 1 A Y 3 2 1 Y 3 1 Y 1 1 Y A 2 n 1 Y n
n
Ai
i
i1 1 Y j
V i t11 A Y i i Y 1 A Y t 1 1 Y 1 n t
此公式的假设前提是：
（1）净收益在未来t年（含第t年）有变化，分别 为A1，A2，……，At，在第t年以后无变化为A；
（2）报酬率不等于零为Y；
（3）收益期限为有限年n。
V i t11 A Y i i Y 1 A Y t 1 1 Y 1 n t V i 5 1 1 A 1 0 i% i 1 0 % 1 3 1 0 % 5 5 1 1 1 0 1 % 3 8 5
2019/12/9
24
二、收益年限为无限年的公式
V 1 A 1 Y 1 A Y 2 2 1 A Y t t 1 A Y t 1 1 A Y t 2 1 A Y n
5பைடு நூலகம்
三、收益法适用的对象和条件
（一）适用对象 1、有收益或有潜在收益的房地产。
2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只 要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力 即可。
3、对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益 性房地产的估价，收益法大多不适用。
（二）适用的条件
房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
1Y1Y2 1Y3 1Yn
n
Ai
i
i1 1 Y
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❖ 运营费率：运营费用与有效毛收入之比 ❖ 净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到
的归属于房地产的收益
二、不同收益类型房地产的净收益求取
1.出租型房地产的净收益求取
对象：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂 房、仓库和土地等
方法：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房 地产税和租赁代理费等后的余额
无限年的价格越快
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
1. 收益年限无限年的公式
n
ai
a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 （1＋r）i r（1+r） t
2. 收益年限有限年的公式
n
ai
a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
二、收益法适用的对象和条件 是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商
务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、 厂房、农地等房地产 三、收益法的操作步骤 1.搜集有关房地产收入和费用的资料 2.估算潜在毛收入 3.估算有效毛收入 4.估算运营费用 5.估算净收益 6.选用适当的资本化率或折现率 7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格
第二节收益法的计算公式
一、最一般的公式
n
Ai
V ＝ ∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V= a/r
此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变 为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限 为无限年
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
V=a/r[1-1/(1+r)n]
此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a； ⑵资本化率大于零为r；⑶ 收益年限为有限 年n
该公式有以下列用途： 1.直接用于计算价格 2.不同年限价格的换算 3.比较不同年限价格的高低 4.用于比较法中土地使用年限修正 5.其他通过计算可以发现，资本化率越高,接近
③农地净收益的估算，有农地平均年产值扣除种苗费、 肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料 费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息
3.自用或尚未使用的房地产的净收益求取：比 较法
4.混合型房地产的净收益的求取
三、求取净收益时有关收益的取舍
（一）有形收益和无形收益
（二）实际收益和客观收益
有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所 确定的租金，租约期外的租金应采用正常客 观的租金。
例题：
某商场的土地使用年限为40年，从1998年10月1日 起计，该商店共有两层，每层可出租面积各为200 平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年， 可出租面积的月租金为180元每平方米，且每年不 变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元每平方米和120元每 平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化 率为9％。试估算该商场2002年10月1日带租约出 售时的正常价格。
r+g
1+r
九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价 格的公式
t ai
vt
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 (1+r)i
(1+r)t
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在 未来第t年末的价值为Vt；（2）净收益在前t 年(含第t年)有变化
第三节 净收益
一、净收益的计算公式
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用＝有效毛收入－运营费用
潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益 通常以年度计
潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空 置状况下可获得的收入
❖ 有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖 欠租金以及其他原因的收入损失后所得的收 入
❖ 运营费用：维持房地产正常生产、经营或使 用必须支出的费用及归属于其他资本或经营 的收益。
四、净收益流量类型 （一）未来净收益流量类型 1.每年基本固定不变 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减 3.每年基本上按某个固定比率递增或递减 4.其他有规则的变动情形
（二）净收益求取方法
1.调查求取估价对象过去若干年的净收益， 然后将其简单算术平均数作为净收益
2.调查预测估价对象未来若干年的净收益， 然后作简单算术平均数
----]
i=1 （1＋r）i r（1+r） t
1 [1- ------
(1+r)n-1
五、净收益按一定数额递增的公式
1.收益年限无限年的公式
V=a／r + b／r2
2.收益年限有限年的公式
1
n
V=(a／r + b／r2）[1- ----- ]-b／r×----
(1+r)n (1+r)n
六、净收益按一定数额递减的公式 只有收益年限有限年一种，而且要求 收益年限必须小于a/b
租赁收入：有效毛收入、和租赁保证金、押金等的 利息收入
注意：所求房地产是否包括其他资产
2.直接经营型房地产的净收益
①商业经营型房地产：商品销售收入扣除商品销售成 本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、 财务费用和商业利润
②工业生产型房地产：销售收入扣除生产成本、产品 销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务 费用和厂商利润
收益法
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念和理论依据
1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本 化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。
2.理论原理：预期原理
将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地 产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益， 如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和 等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格
七、净收益按一定比率递增的公式
1.收益年限无限年的公式
a
Байду номын сангаас
V=-------
r-g
2.收益年限有限年的公式
a
1+g
V=-------[1-(--------- )n ]
r-g
1+r
八、净收益按一定比率递减的公式 1.收益年限无限年的公式
a V=-------
r+g
2.收益年限有限年的公式
a
1-g
V=-------[1-(--------- )n ]
的归属于房地产的收益
二、不同收益类型房地产的净收益求取
1.出租型房地产的净收益求取
对象：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂 房、仓库和土地等
方法：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房 地产税和租赁代理费等后的余额
无限年的价格越快
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
1. 收益年限无限年的公式
n
ai
a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 （1＋r）i r（1+r） t
2. 收益年限有限年的公式
n
ai
a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
二、收益法适用的对象和条件 是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商
务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、 厂房、农地等房地产 三、收益法的操作步骤 1.搜集有关房地产收入和费用的资料 2.估算潜在毛收入 3.估算有效毛收入 4.估算运营费用 5.估算净收益 6.选用适当的资本化率或折现率 7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格
第二节收益法的计算公式
一、最一般的公式
n
Ai
V ＝ ∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V= a/r
此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变 为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限 为无限年
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
V=a/r[1-1/(1+r)n]
此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a； ⑵资本化率大于零为r；⑶ 收益年限为有限 年n
该公式有以下列用途： 1.直接用于计算价格 2.不同年限价格的换算 3.比较不同年限价格的高低 4.用于比较法中土地使用年限修正 5.其他通过计算可以发现，资本化率越高,接近
③农地净收益的估算，有农地平均年产值扣除种苗费、 肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料 费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息
3.自用或尚未使用的房地产的净收益求取：比 较法
4.混合型房地产的净收益的求取
三、求取净收益时有关收益的取舍
（一）有形收益和无形收益
（二）实际收益和客观收益
有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所 确定的租金，租约期外的租金应采用正常客 观的租金。
例题：
某商场的土地使用年限为40年，从1998年10月1日 起计，该商店共有两层，每层可出租面积各为200 平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年， 可出租面积的月租金为180元每平方米，且每年不 变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元每平方米和120元每 平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化 率为9％。试估算该商场2002年10月1日带租约出 售时的正常价格。
r+g
1+r
九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价 格的公式
t ai
vt
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 (1+r)i
(1+r)t
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在 未来第t年末的价值为Vt；（2）净收益在前t 年(含第t年)有变化
第三节 净收益
一、净收益的计算公式
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用＝有效毛收入－运营费用
潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益 通常以年度计
潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空 置状况下可获得的收入
❖ 有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖 欠租金以及其他原因的收入损失后所得的收 入
❖ 运营费用：维持房地产正常生产、经营或使 用必须支出的费用及归属于其他资本或经营 的收益。
四、净收益流量类型 （一）未来净收益流量类型 1.每年基本固定不变 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减 3.每年基本上按某个固定比率递增或递减 4.其他有规则的变动情形
（二）净收益求取方法
1.调查求取估价对象过去若干年的净收益， 然后将其简单算术平均数作为净收益
2.调查预测估价对象未来若干年的净收益， 然后作简单算术平均数
----]
i=1 （1＋r）i r（1+r） t
1 [1- ------
(1+r)n-1
五、净收益按一定数额递增的公式
1.收益年限无限年的公式
V=a／r + b／r2
2.收益年限有限年的公式
1
n
V=(a／r + b／r2）[1- ----- ]-b／r×----
(1+r)n (1+r)n
六、净收益按一定数额递减的公式 只有收益年限有限年一种，而且要求 收益年限必须小于a/b
租赁收入：有效毛收入、和租赁保证金、押金等的 利息收入
注意：所求房地产是否包括其他资产
2.直接经营型房地产的净收益
①商业经营型房地产：商品销售收入扣除商品销售成 本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、 财务费用和商业利润
②工业生产型房地产：销售收入扣除生产成本、产品 销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务 费用和厂商利润
收益法
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念和理论依据
1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本 化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。
2.理论原理：预期原理
将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地 产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益， 如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和 等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格
七、净收益按一定比率递增的公式
1.收益年限无限年的公式
a
Байду номын сангаас
V=-------
r-g
2.收益年限有限年的公式
a
1+g
V=-------[1-(--------- )n ]
r-g
1+r
八、净收益按一定比率递减的公式 1.收益年限无限年的公式
a V=-------
r+g
2.收益年限有限年的公式
a
1-g
V=-------[1-(--------- )n ]