房地产公司接手开发“烂尾楼”,增值税如何处理
收购烂尾楼(在建项目)再转让税收解析
2014 年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 十、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问 题 企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件 进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作 为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计 20%的扣除;后续建设支 出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条 例实施细则》第七条相关规定执行。 问题：“收购 B 公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的是否 可以加计扣除? (国税发〔2007〕132 号)国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准 则》的通知 第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容： (三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让 的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除 的情形。 根据上述政策文件：“收购 B 公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再 行转让的，则不允许加计扣除。 2014 年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 九、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题 经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局 部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款 及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣 除，但不得再按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财 税[2006]21 号)第二条的规定加计扣除。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支 付的金额、房地产开发成本之和，加计 20%的扣除)600 万元。 该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗? 2000 万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。因为 B 公司转 让烂尾楼计土增税已加计扣除。 问题：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款 及税金)是否允许加计扣除? 各地执行不一，有一定争议。 青地税函〔2009〕47 号：充许加计 20%的扣除 (青地税函〔2009〕47 号)青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增 值税清算有关业务问题问答》的通知 答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完 成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下： (一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用; (二)改良开发未竣工房地产的成本; (三)房地产开发费用; (四)转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加; (五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之 和的百分之二十。 根据上述政策文件：“收购 B 公司烂尾楼”是“纳税人房地产开发项目实际发生的 成本”，因此，应允许加计扣除。 2014 年 9 月 12 日浙江地税：不充许加计 20%的扣除 2014 年 9 月 12 日浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告 四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除 房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达 到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣 除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计 20%扣除以及房地产开发费用 按比例计算扣例》第六条及其实施细 则第七条相关规定执行。 2014 年济宁市地税：不充许加计 20%的扣除
烂尾楼涉税处置方案
烂尾楼涉税处置方案1. 背景在中国，烂尾楼（即未完成的房屋项目）是一种常见的现象。
由于各种原因，开发商无法按照原计划完成房屋建设，导致无数购房者面临巨大的经济损失。
其中涉及的诸多法律和经济问题，使得解决烂尾楼问题变得十分复杂。
烂尾楼的涉税问题更是让人头疼。
在烂尾楼处置过程中，税务部门会介入并参与其中，对涉及到的各方征收不同的税种。
因此，在制定烂尾楼处置方案时，必须考虑到涉税问题，以确保方案的合法性和公正性。
2. 涉税问题涉税问题主要包括以下几个方面：2.1 土地增值税烂尾楼所在的土地原本是由政府向开发商出让，开发商未按照规划建设完成项目后，需要将土地回归政府。
此时，涉及到土地增值税。
土地增值税是指当一块土地的市场价值高于购买时的价格，卖方为其应该缴纳的税款。
对于烂尾楼项目，由于未能如期建设，土地的市场价值会降低，因此土地增值税的征收可以根据实际情况进行减免。
2.2 企业所得税企业所得税是指企业经营活动中所得到的利润所应纳的税款。
对于未能完成建设的烂尾楼项目，开发商需要对原有的资金以及还需要耗费的费用作出明确的报销。
这些费用包括材料费、工人工资、建筑设备租金等。
开发商需要根据实际情况提交合规的报销材料，以便税务部门对企业所得税进行合理计算。
2.3 增值税针对已购房地产买方通行的消费税——增值税，这也是烂尾楼涉税处置的一项考虑因素。
当购房者收到开发商发出的售房发票时，必须对发票进行认证操作，在销售收入中征收增值税。
对于烂尾楼项目，涉及到的增值税金额会根据不同情况进行不同的征收。
2.4 个人所得税购房者自行出售已购买的烂尾楼，所得收入需要纳税。
在计算个人所得税的时候，需要考虑到购买的时间、价格和卖出的时间等因素。
同时，购房者需要保留相关的购买证明和销售证明等资料，以便税务部门进行审核。
3. 处置方案基于以上涉税问题，可以制定出以下方案：3.1 与开发商协商首先，政府可以与开发商展开协商，采取多种方式解决烂尾楼问题。
房地产接盘“烂尾楼”再销售的,如何缴纳增值税
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房地产接盘“烂尾楼”再销售的，如何缴纳增值税
关键词：
房地产烂尾楼增值税
问题：
房地产接盘“烂尾楼”再销售的，如何缴纳增值税？
回答：
（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。
（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不
动产”税目缴纳增值税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
收购烂尾楼(在建项目)再转让税收解析知识讲解
收购烂尾楼（在建项目）再转让税收一、营业税问题1：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税?(财税[2003]16号)第(二十)条差额征税条款：销售或转让其受让的土地使用权销售或转让抵债所得的土地使用权销售或转让其购置的不动产销售或转让抵债的不动产税收风险：是否再投入实质性开发(财税[2003]16号)文件规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。
对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
解析：再投入施工，不可能差额征税问题2：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除?(海南省地方税务局公告2014年第16号)(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
二、土地增值税税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除A房地产开发公司出资2000万元，收购B 公司开发的烂尾楼建设改造并销售。
烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1000万元。
收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除)600万元。
该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗?2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。
因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。
问题3：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款及税金)是否允许加计扣除?各地执行不一，有一定争议。
房地产增值税新老项目处理过程
房地产增值税新老项目处理过程房地产增值税是指在房地产交易过程中，对于卖方在出售房地产时获得的差价所征收的税款。
为了在房地产市场中平稳过渡，对于新建和二手房地产项目的增值税处理存在一些差异。
下面将详细介绍新老房地产项目的增值税处理过程。
一、新建房地产项目的增值税处理过程：1.开发商购买土地：当开发商购买土地时，需要按照不动产的增值金额向税务机关办理纳税登记并缴纳增值税款。
2.开发商进行开发建设：开发商在建设新房地产项目过程中需要购买建筑材料、设备等，这些费用都可以作为增值税的进项抵扣。
开发商需要定期向税务机关申报并缴纳增值税款。
3.销售住房：当新房地产项目建设完成后，开发商开始销售住房。
销售住房的增值金额需要计算出来，并按照一定的税率缴纳增值税款。
在销售过程中，购房人需要代开发商向税务机关申请发票。
4.代开增值税专用发票：购房人在购买新房地产时需要支付增值税款，开发商需要代购房人向税务机关申请开具增值税专用发票。
购房人持增值税专用发票可以在个人所得税方面享受到一定的减免。
5.缴纳增值税：开发商根据销售住房的增值金额计算出应缴纳的增值税款，并按时向税务机关缴纳。
二、二手房地产项目的增值税处理过程：1.二手房交易：当买方购买二手房时，需要向卖方支付房屋交易款。
这部分交易款不包含增值税。
2.房屋评估和税款计算：卖方需要将原购房价格和增值金额进行评估，并计算出应缴纳的增值税款。
增值税款金额为根据两个价格差额乘以一定的税率计算得出。
3.申报纳税登记：卖方需要根据计算出的增值税款金额向税务机关申报纳税登记。
4.缴纳增值税款：卖方在出售二手房后需按照计算出的增值税款金额，按时向税务机关缴纳增值税款。
5.获取发票和减免：卖方在向税务机关缴纳增值税款后，可代购方向税务机关申请开具增值税发票。
购房人可以在购买二手房后根据购买价格获得相应的个人所得税减免。
房开企业“尾房”销售的土地增值税处理【税收筹划技巧方案实务】
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！房开企业“尾房”销售的土地增值税处理【税收筹划，税务筹划技巧方案
实务】
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称通知)第二条规定的土地增值税的清算条件：一是“应该清算”的情形；二是“要求清算”的情形。
“应该清算”是指，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。
“要求清算”是指，对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。
实务中，由于房地产开发企业的开发项目存在有“要求清算”的情形，所以不可避免会存在虽然经过了清算程序但仍存在部分房屋继续销售的情况，我们称之为“尾房”销售。
那么，发生“尾房”销售，纳税人该如何进行土地增值税的处理呢?
一、实务中曾出现的四种错误做法
（一）按照原预征率申报。
计算公式为：当期销售收入×预征率。
计算当期应补缴土地增值税额，待全部销售完毕后再二次启动清算程序。
（二）按照已清算项目的实际税负率计算当期应纳土地增值税进行申报。
计算公式为：(已清算项目已纳土地增值税税额/已清算项目销售收入)×当期销售收入。
房地产企业增值税账务处理流程
• 不动产经营租赁服务：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产， 可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
• 不动产融资租赁服务：经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务 的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不 含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发 行债券利息后的余额作为销售额。
注意事项
避免虚开发票、重复开票等违规 行为，确保发票流、资金流、物 流一致。
发票认证抵扣操作流程
发票认证
在规定时间内将取得的增值税专用发 票提交税务机关进行认证，确保发票 真实有效。
抵扣操作
将已认证的增值税专用发票作为进项 税额抵扣依据，按照税法规定进行抵 扣。
风险点识别与防范措施
风险点识别
关注发票开具、认证、抵扣等环节中的异常情况，及时发现 潜在风险。
加强与供应商的沟通与协调，确保及时 获取合规的增值税专用发票，并在规定 时间内进行认证和抵扣。
应对策略
建立健全进项税额管理制度，明确转出 条件和标准，确保转出金额准确。
案例三：土地价款扣除问题
应对策略
问题描述：房地产企业在计算增 值税时，涉及土地价款扣除问题 ，可能存在扣除不准确、凭证不 齐全等问题。
企业应对策略建议
加强政策学习
企业应密切关注国家税收政策的变化和调整，及 时学习和掌握最新的政策规定和要求，确保企业 的财务管理和税务筹划符合政策要求。
提高税务筹划能力
企业应注重提高税务筹划能力，合理利用税收政 策降低企业税务成本提高经济效益。同时要注意 防范税务风险避免因违反政策规定而受到处罚。
房地产公司股权收购烂尾楼账务处理流程
房地产公司股权收购烂尾楼账务处理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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房地产企业增值税账务处理全流程
销项税额核算方法
一般计税方法
按照销售额和适用税率计算销项税额，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的 全部价款和价外费用，不包括收取的增值税税额。
简易计税方法
按照销售额和征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应 纳税额=销售额×征收率，其中销售额为纳税人销售货物、劳务、服务、无形资 产或者不动产收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的增值税税额。
。
视同销售行为处理
03
对于视同销售行为，如无偿赠送、对外投资等，需按照市场价
值确认收入并计算应缴增值税。
其他涉税业务
增值税进项税额抵扣
记录可抵扣的进项税额，并在计算应缴增值税时予以抵扣。
增值税留抵税额处理
对于留抵税额，需记录并结转至下期继续抵扣。
土地增值税预缴与清算
根据土地增值额预缴土地增值税，并在项目结束后进行清算。
05
增值税发票管理与风险防范
发票开具、接收和保管要求
发票开具
房地产企业应按照税法规定，在 销售商品房、提供物业服务等业 务时，向购买方开具增值税发票 ，并确保发票内容真实、准确、
完整。
发票接收
企业在购进商品、接受服务时， 应要求销售方提供合法有效的增 值税发票，并认真核对发票内容
与实际交易是否相符。
增值税是一种流转税，以商品（ 含应税劳务）在流转过程中产生 的增值额作为计税依据而征收。
增值税实行价外税，由消费者负 担，有增值才征税，没增值不征
税。
增值税的计税原理是通过对商品 生产和流通环节的附加值进行征
税，最终由消费者承担税负。
房地产行业相关政策
房地产行业涉及的增值税政策主要包 括土地增值税、房产税、契税等。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指通过购买土地、规划设计、建设施工以及销售或租赁等方式，对土地和房屋进行开发和经营的企业。
对于房地产开发企业来说，增值税是一项重要的税费。
增值税是对在商品流通环节中，企业从事经营活动所增加的价值进行征收的一种税费。
对于房地产开发企业来说，增值税主要涉及到两个方面的处理：土地购置和房屋销售。
在土地购置方面，房地产开发企业在购买土地时需要向国家支付土地出让金，该笔费用不属于增值税，而是一种土地使用权费用。
在会计处理中，这笔费用应该按照固定资产的成本进行计量，并分摊到土地使用权期限内。
在房屋销售方面，房地产开发企业将开发好的房屋以销售或租赁的方式进行经营。
对于销售房屋而言，房地产开发企业需要将房屋销售收入扣除相应的增值税销售额，计算出应纳增值税额。
具体的计算公式为：销售额× 17%。
计算出应纳增值税额后，将其作为应交税费记入“应交税费”科目，同时将销售收入减少相关的增值税销售额。
房地产开发企业在销售房屋时，还需要注意一些特殊的税收问题。
对于非住宅用途的房屋，根据规定需要支付城市维护建设税和教育费附加税。
对于个别城市，还可能存在其他的地方性税费。
这些税费应该按照相关的规定进行计算并交纳。
房地产开发企业在进行增值税会计处理时，需要注意土地购置和房屋销售两个方面的问题。
在土地购置方面，应将土地出让金按照成本进行计量，并分摊到土地使用权期限内。
在房屋销售方面，应按照销售额的一定比例计算应纳增值税额，并在会计处理中分别记账。
对于非住宅用途的房屋还可能存在其他的税费，需要按照相关的规定进行计算和交纳。
收购烂尾楼（在建项目）再转让税收解析
收购烂尾楼（在建项目）再转让税收解析作者：张玉峰时间：2015-03-10一、营业税问题：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税？（财税[2003]16号）第（二十）条差额征税条款：销售或转让其受让的土地使用权销售或转让抵债所得的土地使用权销售或转让其购置的不动产销售或转让抵债的不动产税收风险：是否再投入实质性开发（财税[2003]16号）文件规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。
对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
解析：再投入施工，不可能差额征税问题：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除？（海南省地方税务局公告2014年第16号）（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
二、土地增值税税收风险：收购支出（支付的价款及税金）加计扣除案例：A房地产开发公司出资2000万元，收购B公司开发的烂尾楼建设改造并销售。
烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1000万元。
收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目（土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除）600万元。
该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗？2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。
因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。
购入未完工的房地产老项目继续开发销售，增值税咋办？
购入未完工的房地产老项目继续开发销售，增值税咋办？
重要提醒
备注：全税种税收筹划
近日国税总局新发文，对部分房地产企业而言可能是个利好消息：《财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第2号），“二房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
”
1
首先，这个政策是对房地产开发企业一般纳税人适用。
转让的在建项目的投资规模，应达到总投资规模的25%以上。
其次，购入的是未完工的房地产老项目，那么房地产老项目的的划分标准是什么？房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2
再次，须以自己的名义立项销售，说明需要重新报建，将建设单位变更为购买方公司。
3
最后，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
与房地产新项目适用9%的增值税税率相比，老项目按5%的征收率，增值税的税率下降了，但是同时也不可以抵扣相应的进项税额。
所以，企业选择简易计税方式还是一般计税方式更有利需要经过税负测算才可下定论。
房地产开发企业在收购此类项目时，最好取得专用发票，避免后续须由简易计税调整为一般计税时，处于被动的局面。
烂尾楼处置的税收筹划实例
烂尾楼处置的税收筹划实例烂尾楼是指由于建设方面的各种原因导致建设工程无法完成或停滞的建筑项目。
这些项目可能是因为资金链断裂、法律纠纷、土地问题或其他原因而停滞。
烂尾楼的存在给城市发展和环境带来很大的负面影响，因此烂尾楼的处置成为一个重要的社会问题。
在烂尾楼的处置过程中，税收筹划可以发挥重要的作用。
税收筹划是指在合法的范围内，通过合理利用税收政策、规避税收风险和拓宽税收收入渠道，从而达到合法减少税收负担的目的。
对于烂尾楼的处置者来说，通过税收筹划可以在处置过程中获得更多的利益，同时也可以在税收方面减少不必要的负担。
下面将通过一个税收筹划实例，为大家详细介绍在烂尾楼处置过程中如何合理利用税收筹划手段。
假设某城市的一座烂尾楼即将进行处置，拟出售给开发商进行重新建设。
基于现有的税收政策和法规，我们提出了以下税收筹划方案。
首先，对于购买该烂尾楼的开发商，可以考虑通过合理运用税法规定的税收优惠政策来减少税负。
比如，可以利用国家规定的企业所得税减免政策，将处置过程中产生的相关成本纳入减免范围，从而减少企业所得税的负担。
此外，可以结合相关法规对于研发费用、环保设备等进一步减税的政策，进一步降低企业的税负。
其次，对于烂尾楼的原建设方，可以考虑通过合理运用税务规避手段，减少税收的支付。
比如，可以通过合法的方式将与该项目相关的资金流向合理安排到其他项目上，从而减少烂尾楼处置所产生的所得税、土地增值税等税收的支付。
此外，可以考虑通过合法的跨境融资等方式，将烂尾楼的处置所产生的资金流出到海外，避免了相应的税收支付。
此外，对于政府部门来说，税收筹划可以帮助政府在烂尾楼处置过程中优化税收收入。
政府可以通过调整税收政策，降低烂尾楼的处置过程中的相关税负，从而吸引更多的开发商参与烂尾楼的处置。
此外，政府还可以利用税收筹划手段，如建立税收抵免机制，鼓励开发商在处置烂尾楼的同时进行其他相关项目的开发，进一步增加税收收入。
总结起来，烂尾楼处置是一个重要的社会问题，而税收筹划可以在处置过程中发挥重要的作用。
税收筹划案例之“烂尾楼”的处置
？
（1）营业税税率5%， 营业税 ＝4550×5%＝227.5（万元）；
（2）城建税税率7%， 教育费附加税率3%， 城建税及教育附加费 ＝227.5×（7%+3%） ＝22.75（元）；
（3）土地增值税： 公司土地开发成本为4550万元， 而转让价格也为4550万元， 没有产生土地增值税， 不存在缴纳土地增值税问题。
可扣除项目 ＝3000+1000+397.5+800＝5197.5（万元
） 土地增值额 ＝8000－5197.5＝2802.5（万元） 增值率＝2802.5÷5197.5＝53.92% 土地增值税 ＝2802.5×40%－5197.5×5%
（4）企业所得税：假设无其他调整项目 《实施条例》规定， 企业发生非货币性资产交换，以及将货物
税收筹划案例之 “烂尾楼”的处置
案例
某市达兴公司为一家房地产开发 公司，
系某集团企业的下属子公司， 于2006年在该市的繁华地段投资
兴建一座标准的普通住宅楼。
当土建工程和外装饰进行完毕， 进入内部设施安装的时候， 企业的资金供应出现了重大问题， 如果要将工程全部完工， 还需要再追加投资额1000万元。
• 将房地产转让到所投资、联营的企业中 时，暂免征收土地增值税。
• 对投资、联营企业将上述房地产再转让 的，应征收土地增值税。
成功节税： 故达兴公司将“烂尾楼”作为认缴注册
资本的出资资产，
注册一家新公司后， 不需要缴纳土地增值税。
（4）企业所得税： 根据国税发[2000]118号通知的规定， 企业整体资产转让原则上应在交易时， 将其分解为按公允价值销售全部资产和进
烂尾楼（在建项目）收购后继续开发再销售全过程的涉税处理
烂尾楼（在建项目）收购后继续开发再销售全过程的涉税处理收购方收购烂尾楼（在建项目）后继续开发再销售的税务处理，在全面营改增后，主要涉及到收购方和被收购方双方的增值税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）增值税的处理1、被收购方在转让烂尾楼（在建项目）环节的增值税处理：应按“销售不动产”税目缴纳增值税根据财税2016【36】号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。
无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。
自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。
”转让土地使用权按照“销售无形资产”税目缴纳增值税。
同时规定“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
”即转让在建项目应按“销售不动产”缴纳增值税。
2、被收购方转让烂尾楼（在建项目）的销售额确定：分新老项目分别确定销售额《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
基于此税收政策规定，房地产企业开发的烂尾楼（在建项目）是房地产企业在其取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为，属于房地产企业自行开发的项目。
因此，房地产企业转让烂尾楼（在建项目）的销售额确定适用国家税务总局公告2016年第18号规定的销售额确定规定，而不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）文件中销售不动产的销售额确定的规定。
房地产公司无偿移交开发产品涉及的税务处理
房地产公司无偿移交开发产品涉及的税务处理房地产公司无偿移交开发产品，可能涉及到视同销售，需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税，那么我们来了解这三个税种视同销售的情形，以及视同销售需要按何种价格计税？01增值税视同销售的情形：根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
”根据财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
”也就是说房地产公司将开发产品无偿移交给其他单位或个人，除了用于公益事业或者以社会公众为对象的情况，都要视同销售缴纳增值税。
那么，“用于公益事业或者以社会公众为对象”具体是指什么呢？根据《中华人民共和国公益事业捐赠法》第三条规定：“公益事业是指非营利的下列事项：（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（三）环境保护、社会公共设施建设；（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析一、案例描述某房地产开发企业在进行房地产销售时需要对增值税进行会计处理。
该企业在开发过程中涉及土地购置、建筑工程、装饰装修等环节，每个环节都会产生不同额度的增值税。
在销售房地产时，企业需要按规定将已经缴纳的增值税纳入成本，并按照相应比例计提税费。
在销售完成后，企业需要将已缴纳的增值税从应纳增值税中减除，计算出最终的增值税额。
二、相关知识介绍1. 增值税是一种按商品的增值额征收税金的一种税款，是一种流转税。
在房地产销售中，增值税是按照销售商品的增值额来计算和缴纳的税款。
2. 在房地产开发过程中，企业可能会涉及土地购置、建筑工程、装饰装修等环节，每个环节都会产生不同额度的增值税。
3. 在销售完成后，企业需要将已缴纳的增值税从应纳增值税中减除，计算出最终的增值税额。
三、会计处理步骤1. 土地购置在企业购置土地时，需要就购置土地产生的增值税进行会计处理。
企业应将土地购置时的增值税作为土地成本增加，并将其纳入固定资产账户进行记录。
该增值税可以作为企业未交税额，在下期应税额中予以抵减。
2. 建筑工程在企业进行房屋建筑工程时，会产生相应的增值税。
企业应将建筑工程所产生的增值税作为建筑工程成本进行记录。
企业在购置建筑材料、支付建筑工程费用等环节产生的增值税都应该作为建筑工程成本重新计算。
3. 装饰装修在房地产开发过程中，企业还可能会进行装饰装修等工程，这些环节也会产生相应的增值税。
企业应将装饰装修所产生的增值税作为相关成本进行记录，并将其纳入相关费用账户。
4. 销售房地产四、案例分析假设企业在销售一套房产时，应纳增值税为100万元，已缴纳的增值税为80万元。
那么企业在会计处理中，需要从应纳增值税中减除已缴纳的80万元，计算出最终应纳增值税额为20万元。
在企业的资产负债表中，应纳增值税和已缴纳的增值税会被分别列示，同时在利润表中，增值税的计提和抵减也会被详细列示。
房开企业接盘或者债务取得未完工开发项目涉及的增值税抵扣问题
房开A公司因债务纠纷，法院将其土地使用权及未完工的地上建筑物通过法院拍卖，房开B企业取得该土地，支付2.4亿元人民币给法院，由法院支付给债务方。
现B企业要将取得的土地及地上建筑物继续开发，遇到如下问题：1. 房地产A公司《建筑工程施工许可证》上注明的时间为营改增前，属于老项目。
B企业取得该未完工楼盘的时间为17年年末，B企业是否也适用简易计税方法？答：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。
一般纳税人只有销售自行开发的房地产老项目方可选择适用简易计税方法计税。
房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
对于接盘购入未完工的属于2016年4月30日前的老项目，由于接盘后施工许可证过期，需重新办理施工许可证，很多省市按新的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期确定新老项目。
我个人比较赞同江西国税的解答，客观而严谨，“如该项目建设工程规划许可、立项批准文号、建设规模、建设内容未发生改变且已实际开工的，可按接盘前取得的《建筑工程施工许可证》注明的开工日期确定是否属于建筑工程老项目选择适用简易计税。
”2. 如果B企业采取一般计税方式，按照2016年18号公告要求，计算销售额时可以扣除当期允许扣除的土地价款。
“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
”因该土地当时是由A公司取得的，相关财政票据名头为A公司，B企业无法取得名头为自己的土地价款的财政票据，此种情况，如何扣除土地价款？可否一次性抵扣进项税额?答：B企业从A公司取得偿债土地及地上建筑物时，可凭A 公司开具的增值税专用发票，按照规定抵扣进项税额。
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房地产公司接手开发“烂尾楼”,增值税如何处理?
房地产企业在项目开发的过程中，由于资金断裂、违规建设等原因，造成“烂尾楼：的现象非常多，为此，也会产生大量的经济纠纷。
那么，房地产公司接手开发“烂尾楼”，增值税如何处理呢?
案例
通过法院拍卖，取得“烂尾楼”断续开发，增值税如何缴纳?
嘉诚房地产开发公司因债务纠纷，造成资金断裂，在建商住两用楼盘停止建设施工3年，形成“烂尾楼”，法院将其土地使用权及未完工的地上建筑物能行拍卖。
鑫鑫房地产开发公司通过公开拍卖取得该“烂尾楼”项目，支付2.4亿元人民币给法院，由法院支付给债务方。
鑫鑫房地产开发公司要将取得的土地及地上建筑物继续开发，增值税如何缴纳?
政策依据
根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第三条规定：
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
政策解析
通过对国家税务总局公告2016年第18号文的解析，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
很显然，鑫鑫房地产开发公司如果接手的是2016年4月30日前开工的项目，可以选择简易计税方法缴纳增值税，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
相对来说没有太大的影响。
如果，鑫鑫房地产开发公司如果接手的是2016年4月30日之后开工的项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
可是，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
因该土地当初是由嘉诚房地产开发公司取得的，相关财政票据名头为嘉诚房地产开发公司，鑫鑫房地产开发公司无法取得名头为自己的土地价款的财政票据。
很有可能造成无法扣除土地价款，当然，在实际工作中，通过法院拍卖程序取得的“烂尾楼”税金一般都是由接手方承担，由接手方去税务机关代开增值税专用发票，这样的话，鑫鑫房地产开发公司可凭取得的增值税专用发票按规定，抵扣进项税额。