万科复盘报告ppt课件
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【复盘】上海万科天空之城复盘报告PPT课件
以地铁包车事件为传播収酵的原点大数据广告投放建立客户标签进行目标客群广告投放七宝万科广场地铁包车巡展tod艺术生活展增加客户接触点植入项目信息幵引流到项目二维码扫描h5线上传播线下接触前期软文炒作上海万科联合申通地铁实践全新品类tod自媒体大号联合炒作网络软文炒作自媒体大号联合炒作产品价值软文炒作产品系列广告朊友圈传播自媒体大号传播34正式开盘224预证出台项目案场24小时丌打烊深夜食堂制造案场气氛提供邀约理由增加停留时间121112020七大招解决方案第一招无证造势线上高调围绕tod联吅第三斱炒作项目线下释放小道信息第二招强ip制造打造强ip短期多维度发力第三招区域地推以七宝为核心集中占领宠户阵地第四招大数据慧眼30实验大数据落地推广第五招线下大信息网构建线上短时间引爆10万量级信息传播第六招夜场开放热点话题制造热场氛围挤压第七招内功提升业务说辞演练八点半学堂等实现高转化率131112020第一招无证造势线上高调围绕tod联吅第三斱炒作项目线下释放小道信息141112020第一招无证造势难点预售许可证前丌能释放产品信息tod经过2016年城市反思传播引起市场关注反思解答城市反思解决斱案tod刚刚开始因为广告法推广戛然而止tod在市场的审传有限解决以上海万科的角度首个tod产品的落地第三斱媒体炒作项目产品非本项目撰写软文媒体投放释放信息给媒体自行撰写文章发布151112020上海万科引领地铁房30时代一场居住革命即将启幕宇宙中心万科unicity天空之城即将启幕
11/3/2019
29
11/3/2019
同步联合20家媒体进 行联合炒作，事件高 曝光量。
30
强IP短期传播覆盖人群数统计
渠道 2号线地铁包车自身媒体曝光
二维码扫描H5 网络软文炒作（公关公司联合炒作）
总数
11/3/2019
29
11/3/2019
同步联合20家媒体进 行联合炒作，事件高 曝光量。
30
强IP短期传播覆盖人群数统计
渠道 2号线地铁包车自身媒体曝光
二维码扫描H5 网络软文炒作（公关公司联合炒作）
总数
房地产开发商首开复盘报告PPT专题演示
当我把 的孩子
这个好 们后，
消息告 他们便
诉门口 一个接
的孩子 一个的
们后， 来到我
他们便 们家的
一个接 花园中
一个的 。
来到我
们家的
花园中
。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春
雨让刚
冒出小
芽的叶
子，春长天得的郁风郁吹葱过葱银。杏当树我的把枝头这，个春几好天场消的春息风雨告吹让诉过刚门银冒口杏出的树小孩的芽子枝的头们叶，后子几，，场他长春们得雨便郁让一郁刚个葱冒接葱出一。小个当芽的我的来把叶到这子我个，们好长家消得的息郁花告郁园诉葱中门葱。口。
房地产开发商 首开复盘报告
汇报人：XXX
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长
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万科复盘报告
迎迎难难难而点而上分上—析————竞 区—项品 域客目低 竞户展心价 争示理干 激价弱扰 烈格
难点阐述：突破森林公园价格标杆
✓万科森林公园项目在区域内价格标杆地位已形成，项目距离森林公园仅3站路，如何拔升 客户心理预期，奠定项目首开均价成为关键。
✓2013年6月首开，备案均价8800元/平， 2015年4月睿庭加推，备案均价9900元/ 平，城市之光预计首开备案价13000元/ 平； ✓森林公园现状：学区建成，公园开放， 业主入住，产品接受度高，项目认可度高； ✓同一品牌之下，欲在森林公园基础之上 拔高价格，城市之光必须在产品及配套上 进行有效支撑。
一场伟大的航行
万科·城市之光首开复盘报告
合富项目组 20150703
如果这是一场伟大的航行
人们总畏惧于所不知，对于无人走过的前路心怀忐忑，然而本性中对 于未知的渴求推动者一批又一批的冒险者前赴后继，成为这一壮阔的 景象的先驱者，历经暴风，巨浪，当最终到达彼岸，在此刻或许我们
可以为自己送上些许荣光…..
新访转升验 66%
新访827组 电商223组
新访转电 商27%
老访电商 45组
新访512组 认筹162组
新访转筹 32%
老访认筹 51组
开盘来访435组，认购401套
开盘来访 435组
来访转购 率92%
二、操盘与蓄客
1.节点回顾 2.营销关键 3.精准拓客
临时 售楼部 开放
3月15日
初级验 资启动
升级验 资启动
3月28日 4月18日
迎难而上——竞 区品 域节低 竞成点价 争绩回干 激展顾扰 烈示
正式售楼部 开放活动
5月17日
样板间展 示&团购
《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科魅力之城复盘报告2019
销售单价及去化达到预期，财务指标良好，变更签证指标达到要求，天网行动指标 低于公司要求1.5—3.5个百分点；由于抢工造成产品质量不佳及受群诉影响，满意 度在交付前一个月出现断崖式下降。
紫云园
10777.13 97 25.63
客户类型总体满意度对比（交付后1个月）
97 100
98 92
80
60
56 40
/
完成情况 完成 完成 完成 未完成 未完成 未完成 未完成 未完成 完成 完成情况 完成 完成 完成 未完成 未完成 未完成 未完成 未完成 完成
沐阳园项目位于郑州 航空港实验区（ 综保 区 ）雍 州 街 与 通 航 路 交叉口东北角； 一批 次总建筑面积5.1万 m² ，建筑类型为 27F 高 层 ， 容 积 率2.497， 限高80米，产 品类型为 首紫置云首园改项。目 位 于 郑 州 航空港实验区（ 综 保 区 ）相 州 街 与 通 航 路 交叉口东北角； 总 建 筑 面 积 16.8 万 m²， 建 筑类 型为 18F小高层， 容 积 率 2.0， 限 高 60 米 ，产品类型为首置首改
下小户型占比较大，115㎡首改占比较小。
地块分析：四期、五期地块处于区域配套待完善地段，市政界面展示 较差，周边配套不足，适合以【首置】产品为主，来吸附刚需客户。
客户定位：以金水、港区、地市为主的25-35岁之间两口、三 口之家的刚需置业为主。
4#地 六期
5#地 三期
3#地 四期
1#地 五期
2#地 七期
5# 7# 9# 11#
3#
2# 1#
6#
4#
二批次
10#
8#
通航路）（未通行
3# 6#
9# 13#
万科有山复盘报告区域汇报版本 ppt课件
新城
万科松有江山新复盘城报、告泗区泾域、汇报青版浦本本地客户为补充客源
售楼处开放前—— 分阶段线上炒作
阶段主题 阶段一：项目形象期
1
10月至11月中旬
Logo、电话号码固定
1屏：院落里的上海
2屏：海派格调，精工墅区
3屏：11月售楼处亮相 刷新摩登封面
阶段三：上叠卖点炒作
3
11月底至12月中旬
Logo、电话号码固定
资源
整体处于整个小区西北面，南侧临近商业，西临主干道 出行方便。其中1#、2#、3#、4#、5#靠近置旺路，存 在噪音和扬尘影响、13#靠近保障房，环境较差
均价（元/平米）
30600
➢12月13日认筹至12月27日（开盘）总共认筹153组； ➢截止2015年1月16日，实际认购60组；
未推出170套
万科有山复盘报告区域汇报版本
开盘情况回顾——截止1月16日，成交60组
1# 2# 3# 4# 5#
44# 46#
13#
14#
7# 8# 9#
53#、 54 ＃
45#
47#
20# 23# 26# 29# 32# 35#
推盘产品
产品形态 面积（平米） 推盘套数
叠拼，负1-2F下叠，1-5F上叠 下叠约110㎡，上叠约114㎡ 148套(1、2、3、4、5、7、8、9、13、14）
增加客户粘性动作——邀约前期蓄积客户观影
大片来袭：邀约前期蓄积客户观影
观影时间：11月1日 观影地点：长风景畔电影院 参与人数：320组左右 活动流程：
物料摆放—销售员为客户解答项目相关问题 形象片播放—全新宣传片亮相 项目现场推介—项目营销负责人激情开场 购房宝信息释放—购房大优惠传播
万科集团PPT[1]
![万科集团PPT[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/79f5d2f39e3143323968938f.png)
企业特殊环境分析（波特五力模型）
行业内竞争者分析 潜在竞争者分析 替代品分析 供应商议价能力分析 客户议价能力分析
行业内竞争者分析
行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、 区域性强、产品差异性大、成本差异大。 (1)房地产市场存在着多个巨头 (1)房地产市场存在着多个巨头 (2)行业增长程度 (2)行业增长程度 (3)高额固定成本 (3)高额固定成本 (4)高的退出成本 (4)高的退出成本
技术环境分析
我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市 场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术 将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主 题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生 产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。 通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业 的竞争力和企业的整体实力。 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为 群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导 “节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅 开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实 际利益，促进社会和谐发展。
潜在竞争者分析
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进 入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。 (1)海外竞争加强 (1)海外竞争加强 (2)产品差异化 (2)产品差异化 (3)资本要求 (3)资本要求 (4)政府政策 (4)政府政策
替代品分析
商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方 面的影响： (1)二手房市场的活跃 (1)二手房市场的活跃 (2)租房意识的兴起 (2)租房意识的兴起 (3)消费观念的转变 (3)消费观念的转变
万科复盘报告ppt课件
万科森林公园4月25日推出： 睿庭3#、5#、6#、7#、8#楼共 计716套房源； 前期蓄客期认筹约1060组； 开盘现场到达客户约2000人，销 售706套，基本售罄； 开盘后，约有300余组客户未购 得合适房源。
12
迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 难点分析——展示区偏弱
老访升验 22组
新访转升验 66%
新访827组 电商223组
新访转电 商27%
老访电商 45组
新访512组 认筹162组
新访转筹 32%
老访认筹 51组
ppt课件
开盘来访435组，认1购6 401套
开盘来访 435组
来访转购 率92%
二、操盘与蓄客
1.节点回顾 2.营销关键 3.精准拓客
ppt课件
活动：万科注重的是每一次与客户接触的机会，所有的 活动都力求让人们感受到万科对于房子与生活的理解；
现场阵地展示：售楼部与示范区，品牌、项目、产品 所有价值点的具体体现与集中轰炸；
至于客户如何导入，请交给——渠道；
ppt课件
6
三、前所未有的品牌力量 城市品牌影响：
2008年万科金色名郡 2010年万科金域华府 2011年滨湖万科城 2012
蓄客工作；
临时售楼部展示条件有限，无法
支撑项目价值和高端属性，来访客
户对比森林公园，如何有效区隔，
ppt课件
并且有效利用来访客户成为难题。 13
迎迎难难难而点而上分上—析————竞 区—项品 域客目低 竞户展心价 争示理干 激价弱扰 烈格
难点阐述：突破森林公园价格标杆
万科森林公园项目在区域内价格标杆地位已形成，项目距离森林公园仅3站路，如何拔升 客户心理预期，奠定项目首开均价成为关键。
万科复盘报告ppt课件
年万科蓝山 2013年万科森林公园 2015年——万科城市之光
七年六城，万科已经成为一种力量，代表了新合肥人对品质生活的追求。区域统治源自动：城市之光+森林公园
•产品——互相补缺，双盘打造全系产品线；
•定价——互相支撑，主导四里河板块的定价权；
•客户导入——节点铺排交错，资源互换，最大化客户资源利用；
迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 成成绩绩展展示示
6月27日，万科城市之光首开！ 到场客户超过1000人，劲销7 亿，目标达成率107%
ppt课件
15
迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 数成据绩说展话示
3.13日-4.17日 4.18日-5.22 5.23日-6.12
ppt课件
7
一、目标与达成 二、操盘与蓄客 三、阶段性总结 四、创新与思考
ppt课件
8
一、目标与达成
1.推售与目标梳理
2.难点分析 3.目标实现情况
ppt课件
9
目标梳理——首期货量盘点
A地块
商办 区
高层
B区地 别块墅
区
首开别墅
1# 2# 3# C地 8# 高块层
区
首开高层
代建公园部分
推售时 间
物业
6月27 日
高层
合计
楼栋 C-1# C-2# C-3# C-8#
套数
108 132 132 108 480
货值 约7亿
物业 高层 合计
户型 110边户 110中户
125 140 ——
套数 120 240 54 66 480
占比 25% 50% 11% 14% 100%
首开货值盘点：C地块4栋高层共计480套房源，货值约7亿，其中高层主
七年六城，万科已经成为一种力量，代表了新合肥人对品质生活的追求。区域统治源自动：城市之光+森林公园
•产品——互相补缺，双盘打造全系产品线；
•定价——互相支撑，主导四里河板块的定价权；
•客户导入——节点铺排交错，资源互换，最大化客户资源利用；
迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 成成绩绩展展示示
6月27日，万科城市之光首开！ 到场客户超过1000人，劲销7 亿，目标达成率107%
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迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 数成据绩说展话示
3.13日-4.17日 4.18日-5.22 5.23日-6.12
ppt课件
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一、目标与达成 二、操盘与蓄客 三、阶段性总结 四、创新与思考
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一、目标与达成
1.推售与目标梳理
2.难点分析 3.目标实现情况
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目标梳理——首期货量盘点
A地块
商办 区
高层
B区地 别块墅
区
首开别墅
1# 2# 3# C地 8# 高块层
区
首开高层
代建公园部分
推售时 间
物业
6月27 日
高层
合计
楼栋 C-1# C-2# C-3# C-8#
套数
108 132 132 108 480
货值 约7亿
物业 高层 合计
户型 110边户 110中户
125 140 ——
套数 120 240 54 66 480
占比 25% 50% 11% 14% 100%
首开货值盘点：C地块4栋高层共计480套房源，货值约7亿，其中高层主
复盘ppt课件
PEST分析法
评估宏观环境因素
PEST分析法从政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）和技术（Technological）四个方面对宏观环境因素 进行分析，帮助决策者了解外部环境对企业或项目的影响。
五力模型
评估行业竞争态势
五力模型由迈克尔·波特提出，包括行业内竞争对手的竞争能力、潜在进入者的威胁、替代品的威胁 、供应商的议价能力和购买者的议价能力五个方面，有助于企业了解行业结构和竞争态势。
成功因素分析
分析本次工作中成功的原因和 关键行总结和反思， 提炼出经验和教训，提出改进 措施和未来计划。
02
案例分析
案例选择与准备
案例选择
挑选具有代表性的案例，确保案 例与课程主题紧密相关。
资料收集
整理与案例相关的背景资料、数 据和文档，为后续分析提供依据 。
案例分析与讨论
01
02
03
问题识别
识别案例中的关键问题， 引导学生进行深入思考。
解决方案探讨
探讨可能的解决方案，培 养学生的创新思维和问题 解决能力。
分组讨论
组织学生进行分组讨论， 鼓励他们交流观点、分享 经验。
案例总结与反思
总结要点
概括案例的核心观点、解 决方案及经验教训。
反思与启示
引导学生对案例进行反思 ，提炼对个人和组织的启 示。
分析企业战略与市场 环境、内部资源的匹 配程度。
产品策略复盘
评估产品策略的有效性，分析 产品的市场表现和竞争地位。
总结产品开发过程中的经验和 教训，提出产品优化和创新的 建议。
分析客户需求变化，调整产品 定位和功能设计。
市场策略复盘
分析市场策略的实施效果，评估市场 份额和竞争格局。
万科财务报告分析教材(PPT 41页)
负债 16105135
总收入 5154846
-
成本费用 4270884
-
所得税 310114
流动资产 20552073
+
非流动资产 1011682
营业成本 3007350 销售费用 207909
管理费用 184637
财务费用 50423
税金 562411
其他支出 -51959
货Байду номын сангаас资金 3781690
5.1
10年，国家大量推出保障性住房和经济适用房的建 设等各方面因素等各方面的影响下，中国房地产速度再 次放缓，总体上房价虽有上市，但幅度趋缓，成交量增 加量也比较平稳。然而中国房地产业前期所积累的各种 泡沫，过高的房价与收入水平的矛盾开始爆发。
11年中国的房地产市场各方面都开始回落。
5.1
5.4
经营建议：
近几年，企业资产仍在不断扩张，企业规模扩大，同时 负债比重也在扩大，这为企业经营带来诸多风险，企业需 要多注意负债的问题。
企业不得不重视的是近年来老大难的问题——存货 。当下，由于居高不下的房价问题，居民的买房热情 不高，大多持观望态度，政府用于控制房价的措施结 果也不明显，导致房地产业不景气，囤积的房子卖不 出去。企业应针对目前的情况，制定相应的销售策略 ，以改善存货周转率走低，资产使用效率不高等问题 。
另一方面，企业的总资产收益率也较高， 经过细分后，营业净利率为13.15%，比较高 。但总资产周转率仅为0.38，并不理想，反映 了企业总投入所产生的效率较低，企业资产 的利用效率较低。将总资产再进一步细分， 可以看出存货占据了大量的资产比重，这与 房地产市场的行情有关，企业应当针对存货 的囤积采取对策。
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开盘现场：到访约435组，约1000人；开盘认购总套数：401套； 解筹率：75.1%；到访认购率：92.2%；
前所未有
前所未有的结果
单套均总价150万，首开套数400+，销售总额破6亿
因为有着前所未有的开始
1 万科集团第 个合伙人项目 5 合肥首个 联代项目
一环地王 单项目涵盖别墅、洋房、高层、商业、写字楼….
（4.18-5.16，
共38天日均47组） 共28天日均71组）
来访1000组
（5.16-6.6， 共20天日均50组）
销售目标：380套 认筹：600组（解筹率63%） 销售率：约80% 销售金额：约5.6亿
项目总来访： 1817组+2000组+1000组
=4817组
来访成交比约为13:1
迎难难而点上分—析——区—域区竞隔森争林激公烈园
难点阐述：万科森林公园成最大“竞品”
✓同片区万科森林公园项目经过2年的积淀，拥有较高的知名度和客户认可度，区域地位不可 动摇，如何使万科城市之光项目以高于森林公园均价2000元/㎡的价格赢得客户认可成为难 题。
万科森林公园4月25日推出： ✓睿庭3#、5#、6#、7#、8#楼共 计716套房源； ✓前期蓄客期认筹约1060组； ✓开盘现场到达客户约2000人，销 售706套，基本售罄； ✓开盘后，约有300余组客户未购 得合适房源。
目标梳理——首期目标梳理
认筹转认购
认购380套 比约63% 认筹600套
升验转筹400组 升验转认筹50%
新访转筹200组
升验800组
新访转 认筹20%
初验转升验 300组
初验转 升验55%
初验545组
新访转初 验30%
新访转升验 500组
新访转 升验25%
来访1817组
来访2000组
（3.10-4.18，
套数
108 132 1110边户 110中户
125 140 ——
套数 120 240 54 66 480
占比 25% 50% 11% 14% 100%
首开货值盘点：C地块4栋高层共计480套房源，货值约7亿，其中高层主 力户型为110平中户，占比50%。
必然有着前所未有历程 。。。。。。。。
一、前所未有的团队阵容；
万科+合富+世联+思源+同策 前所未有的阵容组合
意味着前所未有的资源整合
二、前所未有的营销理念
✓在极致的费效控制背后，体现了万科对于未来营销方向 的探索与思考：
侧重程度：
产品打造：万科的产品永远不只是房子，万科销售的 是以房子为核心的生活方式；
迎难而难上点— 分析——竞 区— 品 域低 竞展示价 争区干 激偏扰 烈弱
难点阐述：临时售楼部展示效果有限
✓项目3月15日正式面世，临时售楼部地址建在森林公园商铺中，主要上门客户以森林公 园来访客户为主，直接对比森林公园项目，且相较于森林公园项目展示面，项目展示明显 偏弱。
万科城市之光临时售楼部于3月15日 正式开放： ✓正式售楼部5月中下旬正式开放， 因此，临时售楼部需承担约2个月的 蓄客工作； ✓临时售楼部展示条件有限，无法 支撑项目价值和高端属性，来访客 户对比森林公园，如何有效区隔， 并且有效利用来访客户成为难题。
6.27日-6月30日
新访1044组 初验451组
升验837组
网络收筹508组
认筹534组
开盘认购401组
新访转 初验 43%
451组
初转升 42%
188组
649组
升转网 络收筹 29%
240组
网络收筹 转认筹 63%
268组
320组 解筹率 76%
一、目标与达成 二、操盘与蓄客 三、阶段性总结 四、创新与思考
一、目标与达成
1.推售与目标梳理
2.难点分析 3.目标实现情况
目标梳理——首期货量盘点
A地块
商办 区
高层
B区地 别块墅
区
首开别墅
1# 2# 3# C地 8# 高块层
区
首开高层
代建公园部分
推售时 间
物业
6月27 日
高层
合计
楼栋
C-1# C-2# C-3# C-8#
迎迎难难难而点而上分上—析————竞 区—项品 域客目低 竞户展心价 争示理干 激价弱扰 烈格
难点阐述：突破森林公园价格标杆
✓万科森林公园项目在区域内价格标杆地位已形成，项目距离森林公园仅3站路，如何拔升 客户心理预期，奠定项目首开均价成为关键。
✓2013年6月首开，备案均价8800元/平， 2015年4月睿庭加推，备案均价9900元/ 平，城市之光预计首开备案价13000元/ 平； ✓森林公园现状：学区建成，公园开放， 业主入住，产品接受度高，项目认可度高； ✓同一品牌之下，欲在森林公园基础之上 拔高价格，城市之光必须在产品及配套上 进行有效支撑。
一场伟大的航行
万科·城市之光首开复盘报告
合富项目组 20150703
如果这是一场伟大的航行
人们总畏惧于所不知，对于无人走过的前路心怀忐忑，然而本性中对 于未知的渴求推动者一批又一批的冒险者前赴后继，成为这一壮阔的 景象的先驱者，历经暴风，巨浪，当最终到达彼岸，在此刻或许我们
可以为自己送上些许荣光…..
迎难而上——竞 区品 域成低 竞成绩价 争绩展干 激展示扰 烈示
6月27日，万科城市之光首开！ 到场客户超过1000人，劲销7 亿，目标达成率107%
迎难而上——竞 区品 域数低 竞成据价 争绩说干 激展话扰 烈示
3.13日-4.17日 4.18日-5.22 5.23日-6.12
6.13日-6月27日
2008年万科金色名郡 2010年万科金域华府 2011年滨湖万科城 2012
年万科蓝山 2013年万科森林公园 2015年——万科城市之光
七年六城，万科已经成为一种力量，代表了新合肥人对品质生活的追求。
区域统治联动：
城市之光+森林公园 •产品——互相补缺，双盘打造全系产品线； •定价——互相支撑，主导四里河板块的定价权； •客户导入——节点铺排交错，资源互换，最大化客户资源利用；
推广：基于万科品牌的强大口碑，项目推广更多的是项 目形象与价值的传递，仅求广而告之；
活动：万科注重的是每一次与客户接触的机会，所有的 活动都力求让人们感受到万科对于房子与生活的理解；
现场阵地展示：售楼部与示范区，品牌、项目、产品 所有价值点的具体体现与集中轰炸；
至于客户如何导入，请交给——渠道；
三、前所未有的品牌力量 城市品牌影响：