绿维创景：新型城镇化下,旅游房地产开发服务模式及要点
绿维创景林峰院长：旅游引导新型城镇化模式下地产商的未来
旅游引导新型城镇化模式下地产商的未来旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 旅游引导新型城镇化模式下地产商的未来北京绿维创景规划设计院 摘要：“2013国际旅游财富峰会”于5月7日至8日在上海普陀区明捷万丽酒店举行，本次峰会以“引领产业融合、创造幸福生活”为主题，是国内首个探索新城镇化建设中旅游度假、养生养老和现代农业融合之创新模式的大型国际化高峰论坛。
原云南省省委副书记丹增、红色旅游办公室副主任张坚钟、中国房地产业协会副会长朱中一等著名专家学者以及相关产业的企业领袖出席此次峰会。
北京绿维创景规划设计院林峰院长受邀参加本次论坛并做了“新型城镇化与旅游地产”主题演讲，发表了精彩观点。
1、解读新型城镇化1）新人口消费红利现在的经济发展无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。
一方面相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制，另一方面中国正在形成新的人口消费红利：就是以我们大幅度的工资增长和人均收入增长及这些年的财富增值效益所形成的房产地产为基础，中等收入阶层不断释放较大的消费能力。
这种消费红利的形成和释放，对于今天以消费为主导产业来带动整个经济发展而言，就成为最重要的一个导向。
2）发展约束发展约束实际上是城镇化发展最重要的一个因素。
首先是土地约束。
控制土地规模，控制土地放量模式，对于整个经济的成长是非常重要的要素。
其次是生态约束。
这种约束下只有低碳绿色生态企业才能更好发展。
最后能源资源约束。
能源资源约束使得投资成本过高资源消耗大的产业受到很大的制约。
要保持GDP7%的增长实际上是中国最基本的一个要求，它是政府的要求，是社会保障稳定的要求，也是中国每年不断出现大量就业人员需求和保持发展的基本需求。
绿维创景：把脉旅游地产,共推产城融合
把脉旅游地产，共推产城融合旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
把脉旅游地产，共推产城融合北京绿维创景规划设计院在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，绿维创景院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。
新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。
据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。
未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。
如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。
无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。
一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。
那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。
经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。
二、度假地产投资路线图度假旅游是度假地产发展的重要基础，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。
而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。
从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。
新型城镇化下的房地产商机与模式创新-绿维创景
新型城镇化下的房地产商机与模式创新旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
新型城镇化下的房地产商机与模式创新北京绿维创景规划设计院2014年4月12日，“陕西地产创新发展研讨会暨全经联（西安）商学院成立仪式”在陕西西安举办，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士、全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝先生等200余名业界同仁和媒体朋友齐聚西安香格里拉大酒店，交流探讨房地产创新发展和新商业模式，共商陕西地产创新发展方向。
我院林峰院长受邀出席并发表《新型城镇化下的房地产商机与模式创新》主题演讲，以下为演讲内容摘要。
林峰院长发表主题演讲一、新型城镇化规划解读《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的出台历经了一年多的时间，发改委发布的这一规划与住建部一直谈的城市规划、城镇规划和地产界所熟悉的规划有着本质差别。
它是以整个中国城镇化率及质量提升为目标的社会经济综合发展规划，涉及的面非常广、内容非常丰富，而不仅仅是指城镇化建设，因此这一规划的实施不仅为房地产界更是为整个中国的食、住、交通、教育、文化、医疗、养老等带来了巨大的需求。
而这种城市人口大规模增长所带来的消费升级和扩张成为中国未来发展的重要基础。
（一）规划背景如今中国城镇化最大的问题在于有大量的农民工，虽然人在城市，但并没有真正的实现城市化。
因此我国出现了与国际上城市化最大的差别，即城市建设突飞猛进的同时，城镇人口和城市消费水平却分为了等级。
第一等级：拥有城镇户口的人；第二等级，没有城镇户口的农民工；第三等级，既不是城市人口也不是农民工，因为某些因素进城的非务工人员；第四等级，是农村人口。
新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营
新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营北京绿维创景规划设计院2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。
我院作为协办单位出席本次年会，我院院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起了相关人士的高度关注。
林峰院长发表《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲以下为演讲内容摘要：一、休闲小镇的打造要点及发展架构1、休闲小镇的三个打造要点休闲小镇是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观，以旅游服务和休闲产业为主的小城镇。
休闲小镇不同于传统城市，其成功打造一定要有三点：首先要有吸引核；二是要有休闲聚集中心；三是要创造延伸发展中心，这是休闲小镇发展的基本模型。
首先，打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提。
温泉、文化、博物馆、文化遗产和非物质文化遗产都可以是吸引核。
我认为旅游小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力。
其次，要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。
仅有吸引力，没有相应的休闲聚集结构，是无法打动游客留下来消费的，因此，应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。
夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。
夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。
通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。
以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的音乐喷泉能为它聚集10-20万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。
绿维创景度假地产开发经营模式
绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。
这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。
绿维创景的核心理念是可持续发展。
开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。
这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。
在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。
开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。
开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。
绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。
开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。
他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。
绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。
在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。
他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。
这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。
在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。
开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。
他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。
绿维创景的实施可以带来很多好处。
首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。
其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。
最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。
总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。
新型城镇化中的PPP模式-绿维创景
新型城镇化中的PPP模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
新型城镇化中的PPP模式北京绿维创景规划设计院2014年6月29日，我院林峰院长出席了由全国房地产经理人联合会主办、全经联城镇化发展委员会承办的第六期全经联城镇化沙龙。
本次沙龙主题为“新型城镇化与创新金融模式PPP”，在一些专家学者对“PPP模式在城市地铁建设中的实践与反思、新型城镇化金融创新、新型城镇化需要四个产业联盟”等话题进行探讨后，林峰院长分享了自己对于PPP模式的理解。
林峰院长认为PPP实际上意味着由“政府城市运营向城府与企业合作城市运营转向”这样一个方向。
所以将PPP称作一个模式是有问题的，不如说是一个政府工作的方向，一句话：落实混合所有制，实现市场真正成为决定性要素的一个工作方向。
PPP落下来的模式很多，不止一种：拿地铁来说，中交集团做佛山的地铁，围绕地铁站画一圈，将其500米以内的土地纳入开发结构，我们称之为“交通枢纽综合体及交通引导的聚集模式”，如果开发范围从500米延伸到5公里，我们将这种开发模式称作“交通带动的城市整合模式”。
目前，绿维创景跟某水务集团合作的一个项目，可将其总结为“以河流整治为核心的生态开发及由此带动的城市结构调整开发模式”，这是一种城市运营模式。
关于PPP，有两点想与大家分享。
第一、政府的城市运营方式已逐渐进入到政商合作的深化阶段。
这是PPP的理念目标。
第二、城市运营商的概念，其本质为“由政府单独运营转向政企合作进行城市运营”。
企业参与城市运营是有层次的，最高层次为城市运营商。
通俗的讲就是“政府你别干了，我们合作来开发吧！” 。
绿维创景：市场中生长的新型城镇化模式
市场中生长的新型城镇化模式旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 市场中生长的新型城镇化模式北京绿维创景规划设计院 2013年12月28日，由全国房地产经理人联盟（简称：全经联）主办的“2013中房论坛”在成都召开，来自房地产一线企业家和经理人近300人参加了本届论坛。
我院林峰院长亦受邀参加并作“市场中生长的新型城镇化模式”主题演讲。
林峰院长从人们对新型城镇化的三个误读为出发点，揭示了新型城镇化集社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发的综合发展内涵。
并紧抓市场配置资源与消费经济时代来临的大势，全面分析了产社城乡一体化的开发模式，及未来地产开发商的转型升级。
以下是部分精彩观点摘录：林峰院长发表主题演讲“市场中生长的新型城镇化模式”一、新型城镇化是一个顶层设计现在针对新型城镇化出现了三个错误观点：第一，新型城镇化就是开发房地产和造城运动；第二，城镇化是工业化的结果，不可能成为推进经济增长的工具；第三，新型城镇化已经接近尾声，留在农村的劳动力只有大概2.2亿，农村居民主要是老弱病残儿童等。
我不认同这三个说法。
我认为，第一，新型城镇化的目标是要实现城市人口“量”上的增长和中、低收入阶层及农民生活水平的提升，是一场最深刻的社会体制改革——城乡二元结构突破，与造城和开发房地产完全不同；第二，新型城镇化集社会体制改革、基础设施投资、公共服务升级、同城化及网络化发展于一体，是一次最大规模的公共设施与公共服务投资，这势必将推进经济的增长；第三，新型城镇化是单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整，其中最重要的是城市群及城镇群发展结构；第四，新型城镇化是市场主导下的产业升级与产城一体化发展，房地产商将在这一过程中扮演重要角色。
绿维创景：新型城镇化下的旅游地产发展新契机
新型城镇化下的旅游地产发展新契机旅游运营网 新型城镇化下的旅游地产发展新契机北京绿维创景规划设计院新型城镇化的道路选择（一）市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑中共十八届三中全会重新定位了市场的功能，从 “基础性”作用到 “决定性”作用，意味着政府与市场的关系必须理顺，“以市场为主导，政府为引导”将成为未来的发展趋势。
新型城镇化不是单靠政府的行政推动就能完成的，只有尊重客观规律，激发市场活力，发挥市场在资源配置中的决定性作用，才能推进城镇化健康发展。
在这一过程中，民间投资者将发挥着重要的作用，他们要完成的“造城”，是依托于产城一体化生长出来的城镇化，不仅仅是综合体，而是经营性地产项目带动所形成的综合体延伸，以及居住一体化、城乡配套一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化的城镇结构，我们称之为市场化下生长出来的城市化，这将成为未来新型城镇化的核心模式和结构。
（二）以消费为主导的产业成为带动整个经济发展的导向中国经济的发展，无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。
相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制，同时还面临着土地、生态、能源等方面的发展约束。
近几年，政府正在出台一揽子计划来推动消费经济的增长，形成新的人口消费红利，可以预见中国将进入消费促进时代。
据国家统计局数据显示，从2006年开始，我国历年的消费增长率一直没有低于13%，平均保持在15%以上。
较高的消费增长率，是带动GDP 发展的要素。
2012年开始，我国消费拉动的GDP 已经占到50%，今后，消费将会继续成为GDP 增长的第一带动力。
其中服务性需求随着居民收入的提高不断上升，正逐渐成为城乡居民消费的新亮点，也是国家重点培育的方向。
可以说我国的城镇化在经历了轻工业带动的第一代、重化工业及投资带动的第二代发展后，开始走向以服务产业、消费产业带动的第三时代。
这一导向下有两个重要问题需要解决，一方面是如何增强中国居民的消费意愿、大幅提升消费能力、全面释放消费需求，另一方面是如何改善消费供给能力、大幅提升消费供应水平，这也成为整个国家社会政策与经济政策的核心脉络。
新型城镇化的四大逻辑与模式结构-绿维创景
新型城镇化的四大逻辑与模式结构旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
新型城镇化的四大逻辑与模式结构北京绿维创景规划设计院绿维创景就新型城镇化的逻辑进行梳理归纳，总结为四点：1、土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构;2、产城乡一体化模式;3、人的城镇化;4、城市运营商。
为旅游地产开发商向新型城镇化开发运营商转型升级提供借鉴思路。
第一，基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑：土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构研究新型城镇化，首先要基于土地开发的财富效应及房地产开发的基础逻辑，即土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构。
该结构是做房地产最基本的一个逻辑结构，这种逻辑对于新型城镇化开发的意义非常大。
因此，我们提出，要在房地产基本逻辑前提下，再进行新型城镇化的开发与运营。
第二，产城乡一体化模式：产业园区+消费聚集区+居住区产城乡一体化实际上都是区域综合开发结构，这种结构可以概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。
产业园区，是一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑很难发展。
这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。
消费聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。
城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。
“居住区”，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。
绿维创景：服务新型城镇化,创新旅游综合体模式
《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告服务新型城镇化，创新旅游综合体模式旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告服务新型城镇化，创新旅游综合体模式北京绿维创景规划设计院摘要：绿维创景认为，旅游综合体，已经成为旅游产业投资开发中的主流模式。
几年来，我们对这一模式全面深度研究，形成了“旅游吸引核〃休闲聚集区〃居住发展带〃社区配套网〃产业延伸环”的主体发展结构。
本文是《旅游引导的产业集群化与新型城镇化研究报告》的重要构成，围绕产城一体化发展脉络进一步梳理，按照新型城镇化创新建设的要求，形成了一种发展模型。
在这种模型中，结合泛旅游产业的业态差异、区域资源整合差异、目标市场差异，可以形成非常丰富的创新形态，或称为二级模式，比如温泉养生会都模式、新建休闲古镇模式、滑雪小镇模式等。
我们认为，旅游综合体以其产城一体化的突破创新，将在未来的新型城镇化进程中做出巨大贡献。
在新型城镇化的要求下，旅游综合体应从产业聚集要求、设施配套要求和服务管理要求，结合区域综合带动与美丽中国战略，进行综合化创新打造：服务新型城镇化的旅游综合体打造模式（一）落实城镇化的功能要求，构建新型旅游化城镇旅游综合体要真正成为新型城镇化的一种特殊形态，构建一种新型的旅游化城镇聚落，关键在于要有产业构架的支撑、动力机制的明确、综合设施的配置、居住配套的完善和服务管理的保障。
1、产业支撑：以泛旅游产业的整合为根本支撑旅游综合体要实现新型城镇化的目标，主要且首先的根本，是要有产业的支撑，这个产业就是泛旅游产业的整合。
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化-绿维创景
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。
本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。
我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。
敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化篇。
一、2014年中国新型城镇化的发展现状（一）政策推进情况2014年国家出台了一系列新型城镇化政策。
3月16日发布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，提出了城镇化的发展目标，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小两个百分点，努力实现一亿左右农业人口的转移和其他常住人口在城镇落户；人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐渐提高。
6月，国家发改委、住建部等11个部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，要求各省选择符合条件的不同层级市、县、镇作为试点。
9月16日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会。
度假时代下的旅游地产如何开发运营-绿维创景
度假时代下的旅游地产如何开发运营旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
度假时代下的旅游地产如何开发运营北京绿维创景规划设计院前言：旅游地产经过十几年的发展，原来以传统住宅地产为基础的开发形式无论是在使用价值还是配套价值方面，都与旅游市场需求之间产生了脱节，导致鬼楼鬼城的大量出现，这一模式已经难以持续，转型迫在眉睫。
如何转型？如何满足度假。
人们对于度假旅游的需求比以往任何时候都强烈。
度假时代的到来，需求巨大，给予了旅游地产解套的机遇，关键在于供给的转型与升级。
一、度假时代下旅游地产的整体开发思路旅游地产以其较为宽松的政策环境、“居住+投资”的双重功能、良好的生态环境优势，在近几年获得了高速发展。
如今，在整个地产行业都进入分化阶段的背景下，旅游地产也可谓是一半海水、一半火焰。
一半是火焰，意思是旅游地产现在很火。
大型企业大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作，现在世界上产生的效应是非常强的，比如万达的文化旅游城、万科的度假区。
另一半是海水，比较冰冷。
无论是“5+2”的第二居所还是度假居住的第三居所，都面临着高空置率的问题，鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区屡见不鲜，特别是在以前受气候影响比较大的北方，形成的一些滨海地区的楼群。
山东沿海几千万㎡的旅游地产，基本上都属于空置率极高的地产。
的历史问题；第二，纯投资性旅游地产难以去化；第三，投资者购买旅游地产使用价值低，投资回报低。
绿维创景专注于旅游、地产、新型城镇化领域的研究和实践，专注于旅游地产策划、规划、设计、运营、销售等各个环节，通过项目的实操以及旅游地产市场的深度分析，针对旅游地产存在的问题，也一直在探索独特的开发运营模式，让旅游地产真正的动起来。
绿维创景：经济发展模式转型,旅游地产应该如何开发
经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？北京绿维创景规划设计院从简单地在景区做高级住宅，到现在旅游区域综合开发中的城市开发与房地产开发，旅游地产的理念已经完全不同。
绿维创景认为，旅游地产是旅游引导的区域综合开发中的土地开发与房产开发，是产城一体化的房地产开发。
旅游与地产结合，已成为城市运营的主要手段。
在我国经济社会发展进程中，地方政府面临着产业转型升级的需求，旅游产业作为一种消费性服务产业，成为了很多地方的首选。
但对于要求高回报率的投资商来说，“高投资、低回报、长周期”的旅游服务与旅游设施开发项目并不适合投资。
他们看重的是旅游引发产业集聚后，对周边地产价值的提升。
在以上需求下，旅游地产应该如何开发?绿维创景总结出旅游地产开发的六个维度以及六个关键问题。
一、旅游地产的六个开发维度旅游地产的开发维度相当宽泛，概括起来，主要有以下六个方面：第一，居住模式。
包含多种类型，从基本生活居住、改善型居住到城市高品质居住，从城市休闲居住的第二居所到度假居住、养老居住等第三居所，都可以称为居住型物业。
第二，物业模式。
此模式与居所的产权自用不同，属于产权出租。
有多种商业模式，比如多主体/单一主体产权自用物业、多主体/单一主体产权出租物业、自有与经营混合物业等。
第三，销售模式。
包括居住物业的全产权销售、商业物业的全产权销售、使用产权模式销售、会员产业链销售、时权产业链销售、股权产业链销售。
这种销售形态多样化同样是旅游地产要包含的。
第四，吸引力与价值模式。
①人气人流聚集价值，例如杭州西湖开放，吸引了大量的人流，形成人气聚集效应，在这个前提下，其周边最主要的观光型区域开发高端地产项目。
绿维创景旅游业态规划模式探索
绿维创景旅游业态规划模式探索随着人民生活水平的提高以及人们对休闲度假的需求日益增加，旅游业成为了一个快速发展的行业。
然而，传统的旅游业态已经难以满足人们对多样化、个性化旅游体验的需求，这就需要我们探索新的旅游业态规划模式，以适应市场变化和满足消费者的需求。
首先，绿维创景作为一种新的旅游业态规划模式，注重与自然环境的融合和保护。
传统的旅游业态往往会给生态环境带来一定的破坏，而绿维创景则通过合理规划和科学管理，将景区、公园与自然保护区相结合，实现生态环境的保护和可持续发展。
在规划和建设绿维创景项目时，需要考虑到生态环境的保护和恢复，合理利用和开发自然资源。
其次，绿维创景注重提供多样化的旅游体验。
传统的旅游景区往往只提供一种或几种旅游项目，而绿维创景则强调提供多样化的旅游活动和体验。
可以通过规划不同主题的旅游项目，如自然探索、生态保护、文化体验等，吸引不同类型的游客。
同时，还可以通过与当地居民的互动活动，带给游客更加真实、丰富的旅游体验。
此外，绿维创景还可以与其他产业进行深度融合。
旅游业与其他产业的融合可以实现资源共享、互通有无的效果。
例如，可以将旅游业与农业相结合，通过开展农家乐以及农业观光项目，提供农业体验和农产品销售服务。
同时，也可以与文化、体育、健康养生等产业进行联动，共同吸引游客，提供多元化的旅游产品和服务。
在绿维创景的规划模式中，基础设施建设是至关重要的一环。
要实现绿维创景的目标，需要建设完善的交通网络、水电供应、通信设施等基础设施，以提供便捷的旅游环境和优质的服务。
同时，还需要注重智能化技术的应用，提高旅游管理和服务的效率。
最后，绿维创景的成功与否，不仅取决于规划和项目设计的科学性和合理性，还取决于管理、营销和推广的力度。
绿维创景需要有一支专业化、高素质的管理团队，能够科学规划、有效管理旅游资源，确保项目的可持续发展。
同时，还需要注重营销和推广工作，通过多种渠道和手段吸引游客，提高项目的知名度和美誉度。
绿维文旅：旅游房地产开发攻略
传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞涨时期，旅游地产成为中国房地产开发的重要分支。
旅游房地产开发应该正视其发展问题，遵循其独特的发展逻辑和脉络。
绿维文旅认为，旅游地产的开发关键，就是形成吸引核，进而构建休闲消费聚集，在低成本的土地价格与高回报的房产收益之间寻找平衡。
一、旅游房地产开发六大问题当前，我国旅游地产开发面临以下六大问题，这也是地产项目开发的主要突破点：二、旅游房地产开发思路（一）找准发展方向：旅游开发综合化、旅游房地产功能化、旅游房地产城镇化旅游房地产开发的根本是以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑，以旅游产业聚集为延伸，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。
在综合开发的背景下，度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商。
在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。
在旅游房地产开发初期，应以吸引综合地产开发商为主。
如果没有吸引到综合地产开发商，也要用政府行为引导旅游房地产开发商向区域运营商身份逐渐转变。
（二）创新权益归属：产权酒店、分时度假交换、分权度假、众筹由于旅游产业本身的一些属性，旅游房地产面临着一些发展困境：一是产权和使用权分离，二是度假交换问题，三是经营问题，四是总房价高问题。
面对这些问题，绿维文旅认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”是旅游房地产销售的解决之道。
这一解决之道包含了四个核心，即众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。
众筹理念，即多人共享一套房，通过产权的分拆，降低成本，这是度假时权分割的基础。
时权模式包括时权分割、时权交换、时权的货币化，时权是有价权益，是资产证券化的核心。
信托投资是经营价值的支撑者，投资者以信托方式，将资产委托给经营者，追求更大回报率。
绿维文旅旅游房地产开发攻略
绿维文旅旅游房地产开发攻略随着国内旅游业的快速发展，旅游房地产成为了一个炙手可热的投资项目。
然而，要成功开发旅游房地产，需要有一套科学的攻略。
以下是绿维文旅整理的旅游房地产开发攻略，供参考。
1.定位与规划在开发旅游房地产前，首先需要明确定位和规划。
根据目标受众、地理位置和市场需求等因素，确定项目的定位，如度假村、主题公园等。
同时，制定详细的规划方案，包括建筑设计、配套设施等，确保项目能够满足游客的需求。
2.市场调研在进行旅游房地产开发之前，必须进行充分的市场调研。
了解目标市场的需求和偏好，分析竞争对手的情况，确保项目的差异化竞争优势。
此外，还需考虑市场的发展趋势和潜在的风险，如政策法规变化等。
3.合作伙伴选择旅游房地产的开发需要与各种合作伙伴进行紧密合作。
可以选择优质的施工队伍、设计机构、供应商等。
确保项目的质量和进度。
同时，与旅游机构、旅行社等建立合作关系，吸引更多的游客。
4.环境保护与可持续发展旅游房地产开发必须注重环境保护和可持续发展。
在规划和设计阶段，应考虑自然环境的保护和资源的合理利用，选择环保材料和技术，减少对环境的影响。
同时，注重社会责任，推动当地的经济发展和社会进步。
5.提供优质的服务在旅游房地产的开发过程中，要注重提供优质的服务。
无论是酒店、度假村还是游乐设施，都应考虑游客的需求和体验。
提供独特的服务和活动，增加游客的满意度和忠诚度。
建立客户关系管理系统，加强与客户的互动和沟通。
6.营销与推广开发旅游房地产后，需要进行有效的营销和推广。
可以利用互联网、社交媒体等渠道，提高项目的知名度和曝光度。
同时，与旅行社、OTA等合作，推出优惠套餐和促销活动，吸引更多的游客。
在推广过程中，要强调项目的独特性和卓越的品质。
7.客户关系管理旅游房地产开发不仅是一次性的销售，还需要维护客户关系。
与游客建立良好的关系，提供贴心的服务。
建立客户数据库，定期进行客户关怀和回访，了解客户的需求和意见。
通过提供个性化的服务和体验，增加客户的忠诚度。
绿维文旅：旅游房地产运营管理要点
绿维文旅：旅游房地产运营管理要点关键词：绿维文旅旅游房地产地产运营运营管理根据旅游房产不同的经营用途，绿维文旅将旅游房产产品归纳为五大类：休闲商业房地产、民宿、度假商务房地产、旅游住宅房地产、文化创意房地产。
（一）休闲商业房地产休闲商业地产是旅游房地产中的重要类型，是旅游体验的重要空间载体，可以优化城市商业格局、充实城市休闲娱乐、形成新的城市功能区、提升城市形象、增强城市吸引力及提升城市土地开发价值。
休闲商业地产可以分为面向游客的旅游休闲商业地产及面向居民的社区休闲商业地产。
旅游休闲商业地产具有一定的文化特色与主题特色，可以有效地实现旅游产业要素的聚集，同时对各类游客有着强烈的吸引力，是旅游房地产发展实现突破的抓手。
其开发类型主要为商业街区，包括旅游商品购物街区、民俗特色休闲街区、滨水休闲街区、酒吧休闲街区、餐饮休闲街区等多种形态。
这类商业在开发中，应以文化的特色打造为着力点，以景区化为打造手段，以休闲化为活力激发的催化剂，实现“特色化、体验化、休闲化、生活化、精致化、娱乐化、生态化” 打造。
社区休闲商业一般业态齐全、交通便利。
开发形态包括商业街区、大型超市、公共服务设施。
一般聚集了各式快餐店、小吃店、电影院、儿童乐园、健身中心、社交空间、文化馆、图书馆等各种休闲娱乐设施。
（二）民宿随着全民休闲度假时代的来临，人们对度假居住的需求越来越个性化。
目前的民宿主要有两种类型，一种是由传统民居改造，在保持民居原汁原味乡土风情的基础上，进行内部提升，包括设施的提升和风格的提升，主要目的是让游客既能感受到原乡风情，又能享受到现代化的居住设施，其投入成本相对较低，主要在于软环境的营造。
另一种是以花间堂为代表的将高端精品酒店与特色民宿合二为一的精致化民宿，这一类民宿将高端精品酒店的服务理念与地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通过书店、酒吧、艺术空间等多元化休闲业态的植入，本身就是一个吸引核或是度假目的地。
以花间堂为例，除配备茴香小酒馆、书烩小厨等餐饮业态外，还拥有复合型创新业态，如多多的面包树社交业态、草木一村SPA 美体业态、花间市集等商业零售业态及各种美学课堂。
绿维文旅旅游房地产开发四大策略
绿维文旅旅游房地产开发四大策略随着人们旅游需求的增加，旅游房地产行业正迅速发展。
然而，要在这个竞争激烈的市场中脱颖而出并取得成功，必须有一套独特的开发策略。
首先，旅游房地产开发企业应该注重地理位置选择。
选择合适的地理位置对于项目的成功至关重要。
旅游景点附近的土地通常更受游客欢迎，因为它们可以方便地享受景点的景色和活动。
而对于度假村和豪华度假地产来说，海滨或山地景色的选择是关键。
此外，选择地理位置时还要考虑基础设施和交通便利性，以确保游客能够轻松地到达目的地。
第二，旅游房地产开发企业应注重多元化的产品组合。
多元化的产品可以满足不同游客的需求。
例如，一些旅游房地产项目可以提供多种不同类型的住宿选择，如度假村、公寓和别墅。
此外，还可以结合其他旅游和娱乐设施，如高尔夫球场、水上乐园和购物中心，为游客提供更丰富的体验。
第三，旅游房地产开发企业应该注重可持续发展。
旅游业对环境的影响日益受到关注，因此可持续发展已成为一个重要的发展趋势。
旅游房地产企业应该采取一系列措施来减少对环境的影响，例如使用可再生能源、节约能源和水资源，并采取废物处理措施。
此外，他们还可以通过提供生态旅游和文化体验来吸引游客，从而促进地方经济发展。
最后，旅游房地产开发企业应该注重与当地社区的合作。
与当地社区建立良好的关系对于项目的成功非常重要。
企业可以与当地政府和社区团体合作，共同制定开发计划，确保项目符合当地规划和法律要求。
此外，与当地企业和组织建立合作伙伴关系，例如当地旅行社和餐馆，可以为游客提供更好的服务和体验。
总之，成功的旅游房地产开发企业需要有明确的发展策略。
通过选择合适的地理位置、提供多元化的产品、注重可持续发展并与当地社区合作，企业可以在竞争激烈的市场中取得成功。
绿维创景：新型城镇化下,旅游房地产开发服务模式及要点
新型城镇化下，旅游房地产开发服务模式及要点旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
新型城镇化下，旅游房地产开发服务模式及要点北京绿维创景规划设计院我国财富升值50%以上的基础，来自土地升值和房产升值。
旅游房地产作为旅游与地产结合的产物，具备旅游业和房地产业的双重思维方式，有着巨大的活力。
新型城镇化背景下，寻找旅游地产发展方面的价值将成为未来中国旅游地产最重要的发展方向和方式。
一、新型城镇化下的旅游房地产开发服务内容新型城镇化下的旅游房地产开发，可以体现在四个层面：旅游城镇化中土地开发、旅游公共设施建设、旅游休闲项目建设和旅游房地产产品开发。
旅游房地产开发在旅游引导的新型城镇化建设中起到最核心的推动作用，其四个层面与旅游引导的新型城镇化之间有着密切关系，因此服务内容也主要体现在四个方面：二、新型城镇化下的旅游房地产开发服务模式及要点绿维创景提出旅游房地产五级台阶的开发服务模式：第一，进行资源包装和前期设计，卖出项目；第二，实施基础开发，进行子项目的招商引资或卖出项目；第三，开发引爆人气的项目，形成地价升值，招商引资或卖出项目；第四，开展一期开发，形成人气，销售部分商业与住宅房产，再招商引资或卖出项目；第五，独立整体开发，引入资本合作，或上市资本运作。
每一种形式所对应的开发关键及盈利来源、盈利大小均不相同。
概括起来，主要有以下几大要点：要点一：构建旅游核心吸引力，快速引爆市场对于任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说，吸引力的打造都是最基础、最本质、最核心的工作。
从房地产项目吸引力的塑造来看，进行旅游地产的主题定位及打造，具有提升附加价值的功效，也是旅游地产发展的关键所在。
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新型城镇化下，旅游房地产开发服务
模式及要点旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商
北京绿维创景规划设计院
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官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
新型城镇化下，旅游房地产开发服务模式及要点
北京绿维创景规划设计院
我国财富升值50%以上的基础，来自土地升值和房产升值。
旅游房地产作为旅游与地产结合的产物，具备旅游业和房地产业的双重思维方式，有着巨大的活力。
新型城镇化背景下，寻找旅游地产发展方面的价值将成为未来中国旅游地产最重要的发展方向和方式。
一、新型城镇化下的旅游房地产开发服务内容
新型城镇化下的旅游房地产开发，可以体现在四个层面：旅游城镇化中土地开发、旅游公共设施建设、旅游休闲项目建设和旅游房地产产品开发。
旅游房地产开发在旅游引导的新型城镇化建设中起到最核心的推动作用，其四个层面与旅游引导的新型城镇化之间有着密切关系，因此服务内容也主要体现在四个方面：
二、新型城镇化下的旅游房地产开发服务模式及要点
绿维创景提出旅游房地产五级台阶的开发服务模式：第一，进行资源包装和前期设计，卖出项目；第二，实施基础开发，进行子项目的招商引资或卖出
项目；第三，开发引爆人气的项目，形成地价升值，招商引资或卖出项目；第四，开展一期开发，形成人气，销售部分商业与住宅房产，再招商引资或卖出项目；第五，独立整体开发，引入资本合作，或上市资本运作。
每一种形式所对应的开发关键及盈利来源、盈利大小均不相同。
概括起来，主要有以下几大要点：
要点一：构建旅游核心吸引力，快速引爆市场
对于任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说，吸引力的打造都是最基础、最本质、最核心的工作。
从房地产项目吸引力的塑造来看，进行旅游地产的主题定位及打造，具有提升附加价值的功效，也是旅游地产发展的关键所在。
而资源是旅游开发的基础，也是形成旅游地产特色主题的关键。
在旅游地产中，旅游与地产的功能分别为：旅游聚集人气，地产带动商气。
如何选择具有市场开发潜力的项目，进行运营模式的转换，形成市场的快速引爆，是旅游地产开发期冀达到的一个主要目标。
旅游景区、主题公园、滨海度假项目、休闲商业、旅游小城镇等都是聚集人气、引爆人气、带动商气的旅游项目。
要点二：形成地产升值
土地升值，是旅游地产的第一个盈利点。
如何旅游引爆项目形成的旅游游客，引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。
因此，从观光游客的人气基础，形成休闲人气，建设集散与休闲商气，是土地价值升值的关键。
有了休闲消费，休闲商业地产的价值就形成了，整个区域的土地价值才能够提升。
要点三：形成“持续经营产品+销售型房地产品”的产品结构
旅游地产最大的盈利，来自二级开发的房产。
旅游房产的种类较多，特别是房地产市场调控以来，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多，模式创新很快。
其中休闲小镇的商铺、客栈、前店后坊的工坊等业态模式，直接
带动了休闲小镇地产的火爆。
销售型酒店房产产品，花样翻新，销售较旺，包括产权客房、产权公寓、酒店公寓、私产酒店、时权酒店等，都销售很旺。
会所庄园房产，会员制房产，各有门道。
郊区住宅、景观住宅、郊野别墅、养老别墅、度假别墅等，销售受到一定制约。
什么样的房产受欢迎，价格、销售量如何才能最佳。
这些问题，都与旅游地产的产品设计关系极大。
开发房产的产品设计，需要全面结合市场需求，形成符合市场需求，符合国家政策方向，才有机会获得销售的回报。
要点四：旅游地产开发商向区域运营商身份转变
在旅游地产逐渐成为新型城镇化核心架构的主导趋势下，旅游地产开发商应以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。
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