XXXX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
世茂都商业营销方案
世茂都商铺营销方案一、核心问题二、解决方案三、执行安排谨呈:世茂集团大干50天,使命必达!序言因针对本案商业已经进行前期两轮的充分沟通,故本次方案采取从问题出发,针对问题提出解决方案。
问题一、本案商铺“面积大,好货少”,整体质素较差10个月销售3套,去化速度慢整体面积偏大,投资门槛高产品质素两重天,S区域占比低问题二、市场大势悲观,大幅降价是实现销量爆破的必要条件全市库存高企,去化周期漫长经开区存量居首,价格水平低竞品月均去化100㎡,大幅降价实现单月突破3000㎡销售面积:9000㎡去化率:70%实现销售额:约1亿问题三、50天如何突破9000㎡销量,实现70%去化率?5、6月份销售目标:核心问题先天不足大势悲观高额目标如何创造历史,达成目标?案例借鉴先看看典型竞品是怎样做的?天朗御湖2015年3月,5折清盘,打出6999元/㎡起噱头,集中去化30套,以一层小铺为主3期商业2期商业3期✓2015年3月,针对剩余40套商业,打出“5折、6999元/㎡起”的特惠;✓20天实现集中去化30套效果;✓从面积占比来看,推售和销售均以100㎡以下的一层铺子为主。
项目地址经开凤城八路与明光路十字西南角项目总体量60万社区商业总体量 2.8万项目类型住宅、商业商业情况住宅底商,一层、一拖二、二层推售时间2014年7月出售形式平销面积区间10-400㎡价格一层26000元/㎡;一拖二14000元/㎡;二层10000元/㎡业态划分/引进商家无优惠活动5折优惠临街条件临凤城八路、明光路、凤城七路产权年限70年工程进度已交房商铺层数两层推广渠道楼体挂幅、路口桁架万科幸福里小铺为主,成交客户对万科品牌忠诚度较高,以万科老业主为主项目地址太华路和凤城五路十字交汇向东800米项目总体量30万商业总体量1800项目类型住宅、商业商业情况目前在售1#楼底商,一层、一拖二推售时间2014年12月出售形式平销面积区间29-303㎡价格一层21000元/㎡,一拖二15000元/㎡业态划分/引进商家幸福食堂、V咖啡、A索早教优惠活动无临街条件凤城五路产权年限40年工程进度2016年12月交房商铺层数2层推广渠道派单call客✓万科幸福里商铺20-100㎡小铺占比64%,均为1层底商;✓从销售11套商铺来看,其中9套为20-100㎡小铺,广受客户喜爱;✓价格一层底商2.1万,一拖二1.1万恒大帝景应集团回款要求,打出5.5折钜惠,全部被内部消化项目地址太华路和凤城五路十字交汇向东800米项目总体量38万商业总体量 1.9万项目类型住宅+商业商业情况主要为一拖二商铺推售时间2014年6月底(开盘时开始推售)出售形式平销面积区间50-200㎡价格一层外铺30000元/㎡;一层内铺19000元/㎡;一拖二28000元/㎡业态划分/引进商家优惠活动 5.5折临街条件凤城五路产权年限40年工程进度2017年10月交房商铺层数2层推广渠道派单✓2015年3月,受集团回款要求,针对剩余40多套商铺,打出5.5折钜惠,一层1.4-1.6万,二层8000元;✓本次推售商铺中,50-100㎡小铺子占比68%;✓本次销售商铺中,全部被内部消化,恒大领导、易居高层为成交主力,少部分被销售员购买。
昆山新楼盘营销策划方案
昆山新楼盘营销策划方案目录1. 市场分析1.1 城市概况1.2 房地产市场趋势1.3 目标客群分析2. 营销目标2.1 销售目标2.2 品牌目标3. 产品定位4. 营销策略4.1 价格策略4.2 渠道策略4.3 促销策略4.4 品牌推广策略4.5 客户关系管理策略5. 营销实施计划5.1 市场调研5.2 市场推广5.3 销售推动6. 营销评估与控制一、市场分析1.1 城市概况昆山地处江苏省苏州市西郊,是长江三角洲城市群的一部分,东连上海市,南接苏州市,北濒太湖。
昆山市区位于苏州与上海之间,距离苏州市区仅30公里,距离上海市区约80公里。
昆山是中国改革开放的前沿阵地之一,是江苏省最早实现宏观经济转型的城市之一。
昆山具有得天独厚的地理优势,交通便捷,产业集聚,人口基数庞大。
随着经济的不断发展,昆山的房地产市场也在迅速增长。
1.2 房地产市场趋势昆山的房地产市场在近年来一直保持旺盛的增长态势。
城市化进程加快,外来人口流入,人口规模扩大,住房需求不断增加。
房地产市场成交量持续增长,价格也呈现出稳定上涨的趋势。
此外,随着人们对居住环境和生活品质的要求提高,购房者对于房屋品质、配套设施的需求也越来越高。
因此,在开发新楼盘时,应注重产品品质和社区配套设施的建设。
1.3 目标客群分析根据对昆山市场的调查和分析,我们将目标客群划分为以下几个方面:1.3.1 高端客群高端客群通常具有较高的购房预算,希望购买高品质、高档次的房产。
他们买房不仅仅是为了满足居住需求,更重要的是购买一种身份的象征和生活品质的提升。
1.3.2 刚需客群刚需客群是指对住房需求急切、购买力较强的群体。
他们通常是年轻家庭、刚毕业的年轻人或者是刚刚结婚的夫妇。
他们对房屋的要求主要是价格合理、地理位置优越、交通方便。
1.3.3 投资客群投资客群指的是购买房产作为投资手段的客户。
他们注重房产的升值潜力,购买价格较低、地理位置优越、潜力大的房产用于出租或者是未来卖出获取更高的回报。
江苏昆山房地产商业广场整合策划方案样本
江苏昆山房地产《XX商业广场》整合策划方案《XX商业广场》整合策划方案目录一、江苏XX房地产市场发展概述◎ XX房地产伴随XX市经济攀升得到快速发展,XX市1998年、1999年和商品房完工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米,为62.2万平方米。
◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基础持平,分别为70.3万平方米;商品房施工面积达74.79万平方米,增幅为54.9%,为92.2万平方米,增幅最为显著。
◎ 伴随住房制度改革和深化,1998年商品房销售面积为28.46万平方米,1999年为28.18万平方米,为43.24万平方米,到了剧增为64.8万平方米。
◎ 自去年来XX市房地产价格连续上扬,楼市出现了空前火爆。
有些项目刚刚破土动工,预定者已蜂拥而至,据统计商品房价格上升值为1800元/平米攀升到2300元/平米,增幅达27%,大大超出了13%年均增幅,部分楼盘甚至涨幅达成每平米千元以上。
分析:房价大幅上扬,预示着XX居民已经开始将房地产作为投资关键渠道,但也预示着昆山房地产市场存在部分少许泡沫成份,关键表现在:1.XX人均可支配收入增加缓慢;2.XX人均居住面积已超出国家标准,居住以不是昆山关键矛盾;3.投资和投机行为成为主导房价上涨关键原因;4.7月前国有土地买卖操作不规范,自后人为原因造成房价上涨原因较多;那么,以上泡沫成份存在是否影响未来XX房地产价格走势?我们认为短期内(5年内)不会影响,这关键及和以下理由:1.XX地理优势事之成为上海腹地、苏州门庭、长江大三角喉结,其作为关键外资投资区域优势不会改变。
所以,保障地产升值关键动能:资金、人流将继续存在;2.XX房价是上海1/2,苏州2/3,所以还有价格上升余地;而上海申博成功,带动迁移资金流动,离上海最近XX肯定得到惠顾;XX当地企业也会意识到立即到来投资高潮,从投资环境和和成本分析角度看,XX已较苏州有更大优势,势必在XX 打下坚实基础;3.关键依靠外来投资制成XX经济,有了可连续发展基础,那么房地产投资回报也就有了保障,除非周围市场(上海、南京)发生重大转折,XX房地产市场将保持原有运行轨迹;4.苏州多年来火爆楼市也对XX楼市产生了影响,成为造成楼价提升原因;5.楼盘品质逐年提升和新型建材应用造成房地产开发成本增加,也市楼价上涨原因之一。
商业广场项目总体营销策划方案
[龙马商业广场]项目总体营销策划方案第一部分产品定位第一章项目SWOT分析一、项目优势——S1、地段优势项目位于渠江北路与洪州大道之间,是老城与新城的结合地带,具有良好的地段优势,能较好地吸引商业消费人流。
2、区位优势项目地处老城商业中心地带,周边商业经营较为成熟并且项目靠近广安区委、区政府,具有较好的商业氛围,区位优势明显。
3、规模优势项目总规模24万方,其中商业10万方左右,具有较大的规模,能较好地完成业态的规划,使项目自身具有较强的资源整合能力,对项目成功经营有较大的优势。
4、开发商品牌形象优势项目开发商安得集团在广安有较高的知名度,已成功开发过多个项目,本项目的推出较易被市场接受,能较好的借助开发商的品牌形象提高项目知名度。
5、产品优势项目商业多为2层建筑,较适合大型商业步行街的经营形态,有利于商业的后期经营。
⏹项目底层多为25平方米左右的小铺位,可组合成多种面积,使经营中有较好的灵活度,小面积铺位的推出,能较好的被市场所接受。
⏹项目中心有一个具有一定规模的商场,便于项目引进主力店,使项目具有较强的吸引力,便于后期经营。
⏹项目有多个出入口,可以从项目周边不同位置进入项目,有利于人流的组织。
⏹广场内部由5纵5横10条道路划分,有利于商业人流的流动。
6、政府支持本项目为广安市重点工程,引起了政府的高度关注,得到政府的大力支持,已在社会上引起较大的反响,项目知名度得到较大的提高,获得了市场对项目广泛的认知。
二、项目劣势——W1、产品方面⏹项目建筑风格不明确,总体趋向欧式风格,不能很好的适应大型商业广场对建筑产品的要求。
⏹项目在规划过程中没有较好的考虑建筑功能空间了用效率的问题,如建筑顶层利用、靠近西门广场四个罗马柱形建筑。
⏹道路材质没有较好的考虑商业广场经营中对道路的要求,多采用普通的水泥路面,不利于各业态对商业的经营需求。
⏹外立面形象不突出,由于项目的产品设计中没有较好的考虑后期经营各商业业态对建筑外观特点的需求,而在设计中千篇一律的采用一种形式,不能很好的突出商业业态经营的特点。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及执行报告162PXX年
中端客户(接受总价在35-45) 中高级白领,工薪阶层、本地居民,拆迁户 认定区域价值与便利性,注重性价比。
高端 中高端 本案住宅客户的初步界定为:中端 和中高端客户。
145.36㎡ 161.17㎡
套数 660套 198套 66套 66套 990
百分比 86.7%
13.3%
100%
金域蓝湾二期,目前正在着手二期拆迁,预计二期在2010年7、8月份推出,一次 性推二期5栋,约12余万平米,1000套左右。
主力户型:三房、四房 面积:三房(87.3-90)、(122-126) 、四房145.36㎡、161.17㎡ 由于一期产品的市场口啤影响力强,综合竞争力将超过本项目,是项目最大的竞争对 手。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
3、竞争状况分析
谁在抢我们的客户?
恒大保瑞
财富名金园鹰月湖板块
威尔士春天
金色溪泉湾
金域蓝湾
湘尚域熙东岸板块
上河国际
本案 双水湾
武广新城板盛块世华章
茂华国际湘
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
金色溪泉湾首期产品分析
户型
四房 三房
➢绝大多数为二次及以上置业
业,如江景房、复 偶然性强
➢多数以第二居所为主 合富辉煌长沙辉式煌单国位际城营销策略及
执行报告162PXX年
是哪些客户会选择我们的产品
三湘、高桥、马王堆专业市场的老板和员工; 区域内各大企业高管和中层职工; 区域内政府机关公务员、学校教职员工; 本地土生土长的原居民; 市区棚改拆迁户; 市中心的上班的白领一族; 来长沙置业的地市群体 ……
国际广场商业项目营销策略报告
国际广场商业项目营销策略报告1. 项目背景介绍国际广场商业项目是一个位于城市中心的大型综合商业项目,涵盖了购物中心、办公楼、酒店以及其他娱乐设施。
作为城市的地标性建筑之一,国际广场商业项目具有便捷的交通、高品质的设施和吸引力的租户组合等优势。
2. 营销目标国际广场商业项目的营销目标为吸引目标客户群体,尽快租出所有空余商业单元,并提高整体租金水平。
具体而言,我们的目标如下所示:1.在项目正式开业前两个月,租出至少50%的商业单元;2.在项目开业后的首年,租出所有商业单元,并保持稳定的租客入驻率;3.在首年结束时,提高整体租金水平20%以上。
3. 目标市场分析3.1 目标客户群体国际广场商业项目的目标客户群体主要包括年轻的白领、高收入家庭以及游客。
他们通常具有较高的消费能力和购买力,对时尚、品质有较高的追求,并且对新鲜的购物体验和娱乐活动有很大的兴趣。
3.2 竞争对手分析国际广场商业项目面临着许多竞争对手,主要包括其他购物中心、商业街和大型百货公司等。
对于这些竞争对手,我们进行了以下分析:1.竞争对手的优势:其他购物中心和商业街通常位于不同的地理位置,拥有各自的消费群体和租户组合。
大型百货公司则具有较强的品牌影响力和广大的顾客群体。
2.竞争对手的劣势:国际广场商业项目具有便捷的交通和高品质的设施,能够提供更好的购物和娱乐体验。
此外,国际广场商业项目还可以通过合作引入知名品牌租户,提升整体吸引力。
4. 营销策略为了达到营销目标,我们制定了以下营销策略:4.1 品牌宣传通过各种渠道对国际广场商业项目进行品牌宣传,提高项目的知名度和美誉度。
具体而言,我们将采取以下措施:•在当地媒体上发布项目新闻稿和广告,宣传项目的独特性和优势;•在社交媒体上开展营销活动,提高项目的曝光率;•与地方政府、商会等合作,举办相关推广活动;•利用口碑营销,邀请 influencers 参观项目并发布推广内容。
4.2 租户招募吸引知名品牌和优质租户入驻国际广场商业项目,提升项目的吸引力和租金水平。
世贸广场项目招商推广计划书
昆昆山中茵·世贸广场招商推广计划书杭州瑞地策划2008-5目录项目招商推广工作的任务和目标项目的招商推广策略项目招商推广的营销组合项目招商推广的阶段性计划2 / 14昆山中茵·世贸广场招商推广计划书根据昆山中茵·世贸广场的项目定位、昆山零售服务业的经营现状和商业资源情况,按照项目推广和招商工作的要求,我们制定了昆山中茵·世贸广场项目招商推广计划,用以指导项目的招商推广和宣传工作,对外树立和推广企业形象,向社会宣传项目的定位和企业经营宗旨,以促进项目的招商、建设和运营工作的顺利进行。
3 / 14一、项目招商推广工作的任务和目标项目推广工作是项目能否成功运作的关键,树立项目的良好形象对项目市场地位的确定、合作伙伴的引进,投资期望值的提高,消费者的吸引都有重要的意义。
项目的招商推广工作的任务就是向社会宣传昆山中茵·世贸广场的企业宗旨、企业使命、企业愿景和企业目标,向社会宣传项目建设规模、规划定位、经营服务宗旨,经营定位、服务设施、物业配套、经营管理模式、项目的投资、开发建设情况、项目的经营管理团队、经营服务理念等情况,使社会各界对项目有深入的了解,树立起项目的社会公众形象、企业形象、市场形象。
项目招商推广是要实现以下目标:4 / 141、描述项目的规划、投资建设情况、项目的建设规模、建筑结构、经营服务及配套设施情况,吸引社会各界、投资者、品牌商对项目的关注和投资期望。
2、描绘项目的规划定位、向社会讲述项目的业态和经营定位、经营和服务组合、功能分布配套,向社会勾画出项目的社会和服务功能以及经营服务方式,吸引昆山的广大消费者、零售服务业内人士对项目的关注,形成消费者的消费预期和经营者的投资加盟吸引。
3、向社会各界推出昆山中茵·世贸广场的企业使命、企业愿景和目标、企业宗旨、经营理念、服务理念、管理模式、企业精神,推介项目的经营管理团队,向社会各界、广大消费者、零售服务业品牌经营商描绘展示项目的经营和服务,制造项目的未来市场氛围,引起投资经营者的合作加盟欲望,点燃消费者的未来消费期盼。
【优质课件】某地产项目企划推广及营销思路(PPT 67页)
策划思路: 必须跳脱常规营销套路,以形象力和营销力作为决胜关键。
形象力 —— 定位的差异化、表现的特殊化 营销力 —— 巧妙借势用力、悬念步步为营
2 Question 解决问题
物料使用原则
创意吸引眼球的效率原则
重点表现在日常派单上:起初入市时做和多数项目不同的派单物料,从香水卡、手机链、猫爪书签、 寄给未来的猫主题明信片等,派送物料上只需案名+电话,还有一些比较有趣的文字即可,比如: 我和Mini Mall有个约会等等。 其次表现在围墙上:做昆山首个异型发光围墙,以勾勒的动感时尚猫剪影作为围墙画面主体,从而 起到较好的广告效应。 其次表现在售楼处上:做昆山首个不明示售楼处的、不像售楼处的售楼处。
第二大要素——长期小型活动的亲切互动:
每月Mini Mall Party的随意自在、 日常亲切的微信营销体验等
大型公关活动的超越期待
花桥中心区体验售楼处的公开
内部——不像售楼处的售楼处,而像一个精致的书吧、电影吧、咖啡吧, 猫女郎人手一份IPad Mini,还有触摸屏便于客户自己查找项 目信息还有“寄给未来”的系列猫主题画面的特色明信片等互 动小型活动免费提供电影主题潮流乐曲点播、书籍、时尚杂志 的借阅翻看。英姿飒爽的女保安,服务生打扮成猫女郎的摸样。
2013.9.18的入市
全面开花 从高速出口、到花桥镇中心、到项目地围墙、到项目售楼处、到派单人员手上收到
的特殊派发物料、到手机上的短信、到网站、到论坛、到QQ、到高消费场合的 Mini mall Club定投、到微信公众平台、到花桥镇各个密集人口区域的派单猫女
yj-中航昆山城市综合体项目整合营销报告
价值发现2——未来规划中的中心城综合片区西北部,是昆山的四大居住片区之一
价值发现3——昆山萧林路,昆山中心城区北部重要的东西向交通要道
价值发现4——萧林路沿线为未来城市副中心商圈,萧林路沿线改造工程,大力改善交通环境,提升整体商业面貌,板块价值大幅提升
板块价值:东拓西展,提升中心,承担城市发展和政府规划重任,具备领导和带动区域发展潜力
A5地块
A6于整个小区东面,由住宅、办公楼、SOHU公寓、大卖场、开放式街区构成; 其中住宅部分面积241880平米,共计1914套,酒店公寓36000平米,商铺34300平米。
项目总体认知
价值发现1——城市本身具有较强辐射力和吸引力。
南京
杭州
上海
苏州
无锡
PPT标题
落款
中航城萧林路项目 整合营销方案
致中航地产 2010.6 昆山
这一刻 让世界欣赏昆山
纽约·曼哈顿·帝国大厦 大厦建于1931年,高381米102层,是目前曼哈顿最高建筑物,他不仅是地标性建筑,更是美国历史的理程碑
巴黎·赛纳河·埃菲尔铁塔 埃菲尔铁塔于1889年正式建成,采用交错式结构,高300米,虽说已有百年历史,但从塞纳河边看去,其高耸的艺术形态,仍是一国象征
开放式街区,购物中心等都市时尚建筑
高品质写字楼、五星级酒店等国际化商务环境
项目一流的品质,一流的物管,一流的建筑组合,项目整体品质绝非昆山市场其他项目可比。
占据城市中心黄金边缘,城北钻石中央
中航城萧林路项目
项目具备了成为高端国际社区的先天禀赋
城市背景
周边环境
品质大作
一流配套
泛上海都市圈,台资新高地,全国百强县(市)首位
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
学习改变命运,知 识创造未来
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
人流动线建议
主入口
进入沿河商业 及西侧商业。
进入大润 发的次入 口。
进入大 润发的 主通道 。
学习改变命运,知 识创造未来
打通世茂东一号与世茂商业的交通,惠 及中央广场的商业。
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
学习改变命运,知 识创造未来
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
商铺与SOHO酒店公寓联动销售
商铺销售与SOHO酒店公寓一起联动销售,可形成多层次的总价产品, 达成客源的共用、互动性,避免客户资源浪费; 同时还可挖掘入住商铺客源的自住需求,形成SOHO酒店公寓的销售。
学习改变命运,知 识创造未来
1、昆山中心城区及周边聚集众多特色餐饮,是昆山的公务员、私营业主乃至周边 区域、上海客户的在昆山餐饮消费的主要场所,并形成了一定的口碑认知,此类 商家可在短时间内带来高端、固定的消费客群,是重点拓展的商户;另外在人民 路、震川路和北门路聚集大量特色零售商户,也是本项目可以拓展的招商目标;
2、外地品牌商家欲进入昆山市场零售、服务品牌,可以以本项目为平台,组建旗 舰店,提高品牌认知度(此类商户我司具有一定的资源);
操盘思路(针对可售的30%部分商业)
学习改变命运,知 识创造未来
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
项目营销难点在于目前区域发展不成熟、市场认知度低;
营销重点在于如何向市场放大区位价值和项目价值,建立 起本项目在昆山的标杆性地位。
学习改变命运,知 识创造未来
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
销售策略
学习改变命运,知 识创造未来
2012年10月昆山峰会国际广场营销战略思考
全面炒作
品牌炒作、产品炒作即炒作内容—— 先:品牌/概念/区域等 后:卖高端/卖居住理念/卖商业形态/卖消费模式
先:品牌概念导入
1、城市运营商 2、高端国际化商业概念
后:产品浮出水面 1、高层酒店公寓各大核心卖点 2、主题商业物业配套
第一阶段弱化产品形象,则以项目轮廓展 示为主,强调开发商品牌形象及与政府携 手打造区域的城市运营商概念。
本项目产品分析
项目区域位置 经济技术指标 项目SWOT分析 项目业态规划 项目竞品分析
项目区域位置
☆ 本案位于千灯镇东侧,所处 区域是千灯西部规划中的以居 住为核心、生态居住为主要功 能的集休闲、旅游、度假为一 体的高尚居住社区。 ☆ 本案四至:东至河道,西近 黄浦江路,南面河道,北面机 场路,北上角是政府已建成的 炎武市民休闲广场,休闲绿地, 配合本案的商铺,为本区段居 民休闲娱乐提供了场所。
昆山项目商业分析
名称 中介
家居用品
超市 水果店
汽车饰品
发廊 杂货店 建材店 发廊
面积 100㎡
金浦路东(大德世家商铺圈)
年租金
区位
6.5万元/年
100㎡(两层)
6.5万元/年
170㎡(两层) 40㎡
12万元/年 4万元/年
沿街
50㎡
5万元/年
53㎡ 100㎡(两层) 86㎡(两层) 80㎡(两层)
4万元/年 2.8万元/年 2.6万元/年 2.2万元/年
一、长江购物广场商业总述
1、周边商业氛围: ➢项目沿白塘路向南,君临天下楼盘有两侧的沿街商铺,业态组成以 零售、美发、儿童乐园,花店为主,商业氛围差,服务对象主要为君 临天下物业业主。 ➢项目沿金浦路向东,有大德世家、云山诗意商铺圈,多以零售、汽 车用品、餐馆、SPA为主的服务社区周边业主的业态,商业氛围一般。 ➢项目沿新纬路向东,有黄金海岸和新城北郡两个物业项目,黄金海 岸项目商铺尚未推出,新城北郡项目没有商铺。项目沿新纬路尚未有 商业项目。 ➢项目沿长江路向北,有宝成国际商圈,小区入住率达九成以上,业 态多以高端娱乐休闲餐饮为主,但招商状况欠佳。 ➢项目沿长江路向南,有金威购物广场和卜蜂莲花购物中心组成的小 商圈,其中新威购物广场业态多以女装和童装为主,人流量较少,商 业氛围较差。
二、租金分析
宝成国际商圈
金威购物广场 卜蜂莲花
翠
薇
西
路
长
新
江 本案
金
路
新
白
纬
路
塔
白
浦
塘
路
路
君临天下 花园
浦
黄金海岸 新城北郡
大德世家
路
青
世茂集团客户定位营销策划活动方案
世茂集团客户定位营销策划活动方案世茂集团——举办名流盛宴类型:活动营销目的:宣传项目品质,促进销售目标客户:高端客户2005年12月24日,世茂集团在世茂·世纪中心展示中心举办了一场别开生面的圣诞晚会。
当晚,常熟各界名流云集,欣赏一场由名盘、名流、名师、名模共同演绎的时尚盛典。
这次晚会的主题为“世茂·世纪中心名流之夜·圣诞晚会”,迎宾区的小提琴手交替演奏着迎宾曲、圣诞曲和意大利名曲。
著名时装设计师、莱卡风尚大奖得主姚峰先生的经典时装展示,演绎米兰时尚。
晚会还拍卖出四件由世茂集团捐赠的艺术品,所得善款将捐给常熟福利院。
在一曲由法国夏特莱歌剧院特约歌唱家刘新庚、悉尼歌剧院特约歌唱家谢坤共同演唱的意大利名曲《今夜无人入睡》中,晚会的气氛被推到最高潮。
此后,还有流光溢彩的焰火表演。
策略分析世茂集团举办的这次名流盛宴,让世茂·世纪中心的目标客户深入体验意大利风情,这和项目“原版意大利高尚生活社区”的生活定位相吻合,宣传了项目的品质,为下一步的良好销售做了铺垫。
世茂集团——承办“首届中国和谐地产发展高层论坛”类型:活动营销目的:树立品牌形象目标客户:潜在客户由世茂集团承办,中国房地产业协会、上海住宅产业商会主办,30余家主流媒体参与的“首届中国和谐地产发展高层论坛”于8月20日在上海开幕。
首届中国和谐地产发展高层论坛将全面剖析国家系列铁规的终极指向——和谐发展之路。
本届论坛的主题为“和谐社会·和谐地产·和谐生活”,分专题演讲和群英对话两部分进行。
来自中国经济学界的才智、地产行业的专家学者们、地产界的巨头们将就“和谐社会背景下主流地产商的角色转换”、“和谐地产与中国房地产市场”、“宏观调控下的新地产时代如何实现三个和谐"等热点话题进行深度剖析和讨论,中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授主持本届论坛并发表专题演讲。
本届论坛主旨为“和谐地产——中国地产发展的系统工程和风向标”。
【发展战略】昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告
第二部分:整体定位基础分析
1. 城市宏观市场分析 2. 城市规划发展分析 3. 城市微观市场分析 4. 本项目地块解析及SWOT分析 5. 区域商业市场分析
昆山市宏观经济分析总领
宏观经济概述
GDP发展水平分析 产业结构发展分析 人口结构变化分析
人民生活指标分析
昆山市 宏观经济分析 总体结论
现实情景与开发目标的对比 界定:本报告需解决的核心问题
R1 (现实情景)
R2 (开发目标)
本报告需解决的核心问题
昆山市整体商业发展层级较低,无 明确的规划发展方向;
项目所在昆山新兴发展区域之一, 商业尚未发展起来,商业认知度不 高,辐射范围小,目前多为社区型 商业,分布零散。区域内虽集中多 数中高档住宅,入驻率较高,但日 常人气不足;
城市规划发展分析 城市微观市场分析
商业综合体的发展与收益模式研究
项目地块解析 区域商业市场分析
项目整体发展战略
确定物业类型
项目整体定位
各物业类型 定位
各物业类型 分配比例
项目初步经济测算
写字楼市场 酒店市场 商业市场
总体定位 商业等级 商圈划定 商业体量 主要服务群体
商业主题 建筑形式及风格 功能布局建议 业态分配比例建议
本报告需解决的核心问题
期望在物业价值最大化的基础 上,实现最高的投资回报率;
提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、 租售比例、启动区及启动模式方面的建议,在帮 助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的 前提下,实现相对的投资回报最大化;
协助开发商确定主力店,协助制定招商书等;
在政府已确定的衡山城项目整 体指标中,分析并剥离出该部 分,并对其进行物业类型,组 合定位即能满足最大收益,又 能满足规划审批要求;
最新富宇公司昆山项目营销策划报告精品资料
目录第一部分:富宇公司昆山项目市场调研报告 (2)一、昆山宏观背景状态 (2)二、昆山房地产市场的总体形势 (2)三、昆山房地产市场调查情况 (4)四、楼盘SWOT分析 (5)五、楼盘定位建议 (6)第二部分:项目营销计划建议 (10)一、销售准备期 (11)二、内部认购期 (12)三、正式开盘期 (12)四、强销期 (13)五、持续期 (13)六、项目结案期 (14)第一部分:富宇公司昆山项目市场调研报告一昆山宏观背景状态昆山东邻上海,西依苏州,市区面积921平方公里,户籍人口60万,其中市区人口19万人,含流动人口超百万人,辖15个镇和一个国家级经济技术开发区。
昆山经济发展迅速,是沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市,以开放型经济为主导,三资企业已达1500家左右,其中世界500强企业中有20多家在昆投资,成为国内现代工业的重要制造加工基地。
昆山先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。
昆山本地购买力极强,目前城镇居民人均可支配收入11500元,农民人均可支配收入6 500元。
另有大批台商、新加坡商居住于此。
二昆山房地产市场的总体形势昆山房地产开发大体分为三类:别墅、公寓、商业用房。
由于昆山外商投资的经济情况,决定了昆山拥有大量高端消费群。
现阶段,昆山楼市以别墅居多,占市场份额60%以上。
独立别墅均价一般在5000—6000元左右,赠送花园;联体别墅均价一般在3600元左右。
已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。
人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。
并不是十分注重环境。
同时,随着昆山城市化进程的加快,流动人口的大量增加,人民生活水平的提高,公寓的开发量也在大大上升。
多层均价一般在2200—2500元左右。
还有一些简装修的高层酒店式公寓,均价一般在3500—3800元左右。
昆山的商业用房开发量不大,一般为一些市场型的商业用房、一些大型小区周边及小区内部的商铺。
项目案例:昆山世茂华东商城
奥雅通过现代自然有机的设计手法进行整体景观规划将一个个绿岛如水滴般散落在基地上运用水绿地植物广场等元素有机组合创造了一个空间丰富的休闲的充满趣味的独特的商业积6.6万平米 项目时间:2007年3月至今
通过对区域地块的层层剖析,设计师对项目进行理性的分析,从功能定位、人流、车行动线及景观与建筑的关系出发,清新而 准确把握项目的定位及其脉络。奥雅通过现代、自然、有机的设计手法进行整体景观规划,将一个个绿岛如水滴般散落在基地 上,运用水、绿地、植物、广场等元素有机组合,创造了一个空间丰富的、休闲的、充满趣味的、独特的商业室外空间。
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休闲养生
餐饮、酒楼
、临街昭示性强,且停车方便,建议考 虑的业态可选择为:东边可考虑顶级私房菜馆、婚纱摄影; 西边临近大润发,人流更为密集,建议为有一定品牌的零售品牌,以实现 高租金收益。
人流动线建议
主入口
进入沿河商业 及西侧商业。
进入大润 发的次入 口。
产品线: 在招商方面,注重引进商户的持续经营能力,同时引进本地和外地商家,
对主力店业态形成有效互补。;
项目卖点梳理
1、区域发展:昆山新城市中心 2、世茂品牌、世茂自持70%,成功的保证 3、大型综合性商业,引领昆山的标杆,辐射华东长三角地区 4、不受政策影响,具备全客层的购买资格 5、商业的投资收益、租金收益大于住宅 6、区域正处于大规模住宅开发阶段,本项目解决区域缺乏大型商业 的短板问题。
进入大 润发的 主通道。
打通世茂东一号与世茂商业的交通,惠 及中央广场的商业。
销售策略
营销思路—— 通过强化世茂品牌和区域发展潜力,整合世茂客户资源和 合富辉煌客户资源,主打华东地区专业型投资者。
目标销售市场—— 在目前上海住宅受限、投资资金无法进入的情况下,目 标销售市场针对200~300万左右的投资需求,通过商铺的 投资收益、资产的保值、世茂品牌、区域未来发展潜力 等卖点重点吸引上海投资者,并兼顾本地私营业主投资 需求和江浙投资者需求。
考虑到西边为小户型的soho,业主多为年轻人,此部分业态定位为健康 运动、休闲餐饮主题,以健身会所为主力,包括品牌运动服饰、运动器 械、咖啡、西式快餐、日式料理、美容美发、数码店、网吧、便利店等 业态。
美容美发
便利店
一、二楼 为健身会
所
数码店、运动服饰、 运动器械
咖啡、西 式快餐
日式料理 三楼为网吧
营销重点在于如何向市场放大区位价值和项目价值,建立 起本项目在昆山的标杆性地位。
操盘思路
学术线: 通过第三方声音(政府、学者、媒体)炒作城东发展规划、城市地位;
品牌线: 通过媒体、展示、活动等方式向市场解读产品、宣扬世茂品牌的经营实力
客户线:
在销售方面,引入外区域投资者,对本地投资者形成促动,提高产品的溢 价能力;
目标客户的营销通路——
1、世茂品牌的追随者及世茂老业主; 2、合富辉煌(华东公司)积累的客户资源,以及通过合富辉煌(华东 公司)百余家中介门店获取的客户资源; 3、通过媒体推广、客户活动营销获取的客户资源; 上海投资客、浙江投资客 本地市区、城北、开发区的个体私营业主、专业市场专业市场的私营 老板等;
可作为超市业态的衍生部分,业态定位为家居主题,包括高端厨具、精 品家居饰品、花艺、床上用品、进口日用小百货、流行饰品等,以及类 似于一茶一坐的中式餐饮。
一茶一坐等 精品中餐
高端厨具 进口日用 小百货
中式快餐 花艺
流行饰品
床上用品
临河商业单体体量较大,且交通动线不佳,可考虑目的性消费很强的业 态,并充分发挥临河的景观优势,业态定位为餐饮酒楼、时尚酒吧、女 子SPA、瑜伽、休闲养生等休闲业态。
发展规划——昆山城市重心东移,区域行政、经济地位提升
依托开发区,发展
依托森林公园、
体育中心,重点 发展居住产业。
西
主 城
商业、商务、办公;
未来行政中心的东
东
移。
伴随“居住向西,产业向东”理念的确定及“城市东部副中心”概念的提出; 前进东路打造成昆山政治、金融一条街; 轨道交通1号线规划:沿前进东路规划;
世茂国际广场商业项目 营销策略报告
项目认知
区位特征——具有很强的跨区域辐射力
苏州
阳澄湖 高铁站
前进路
轻轨1号线
航站楼
对接花桥
11号线 花桥站
处于昆山东部,靠近沪宁高速陆家出口,上海抵昆山的第一站; 依托前进路,十余分钟车程联系昆山主城区; 位于前进路的上海浦东国际机场昆山航站楼; 未来规划的轻轨,有效联系昆山、苏州、花桥乃至上海。
对项目定位的理解——必须致力于成为昆山中心级商业,并形 成对华东地区的辐射效应。
从区位特征和未来的发展规划来看,前进东路沿线将会成为昆山行政、金融和 商业中心,项目所在的区域将跃升为新的城市中心。 从产品价值来看,20余万方的商业体量和世茂品牌,使本项目即具有聚集大量 消费人群的能力,又有辐射周边的潜力,从而形成昆山新的消费中心。
一批
三级货量 2.2万元/㎡
二批
二级货量 2.5万元/㎡
三批
一级货量 2.8万元/㎡
三级
一级 二级
一级 二级
三级
项目一批入市价格2 .2万元/㎡,通过分批推售不同等级货量,最终实 现项目整体均价2.6万元/㎡销售价格,总销约7.5亿元。
项目推货节奏
将推售货量按照临近广场、临近主入口、临近人流动线的方便程度分为三个等级。
货量 等级
一级 货量
分级原因
临主入口、主干 道位置最好货量
二级 货量
三级 货量
内部临商业主题 广场区块货量及 沿街部分
连廊延伸到内部 的货量和南面沿 河货量
二级
三级
一级 二级
一级 二级
三级
销售价格建议
分批 货量等级 价格
业态定位(针对可售的30%部分商业)
已开业的世茂广场业态: 影院、量贩KTV、餐饮、电玩、台球、商务会所、游艺嘉年华、国美电器等以大型娱 乐、餐饮为主的大型shopping mall。
目前初步规划的二期主力店业态: 大润发、食品百货、3DMAX影院、儿童娱乐等。
可售部分商业的业态定位为年轻化、时尚化、精品化, 与上述的大型主力业态形成互补,主要业态考虑为特色 餐饮、时尚酒吧、健身康体,精品零售。
近期,目前定位昆山市级的商业中心之一,并逐渐成为昆山全市主流 的、全面型的消费中心,辐射太仓、花桥等地区;
中长期,通过交通导入和新颖的业态规划,成为华东地区、沪宁沿线 的一个具有很强目标性的休闲、娱乐中心,重点吸引上海区域的消费 客群。
操盘思路(针对可售的30%部分商业)
项目营销难点在于目前区域发展不成熟、市场认知度低;
产品价值——世茂品牌,大型现代化综合性商业,具备鼎足一 方的能力;
一个集居住、休闲、购物、娱乐为一体的大型商业体,具备引领昆山消费、改变和提 升昆山商业发展态势的能力; 20余万方的商业体量和全覆盖的业态,具有极强人群聚集能力,形成新的商业中心; 世茂品牌和70%的持有经营,是未来世茂广场商业良性发展的保证。