【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园_图文.ppt
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商务花园案例
International Business Park 案例 基地概况及相关政策
基地概况 占地 37.02公顷，总建筑面积42.7万平方米
——商务用地 ： 22.00公顷（ 59.43 ％ ） ——市容中心： 0.66公顷（ 1.78 ％ ） ——绿化用地： 8.39公顷（ 22.66 ％ ） ——排水储备： 0.31公顷（ 0.84 ％ ） ——道路用地： 5.58公顷（ 15.07 ％ ）
Nordic European Center Ascendas (Tuas) Pte Ltd
HSBC Institutional Trust Ser
Menicon Singapore Pte Ltd German Center for Industry &Trade Pte Ltd
The Synergy
占地1.91公顷，建筑面积2.7万平米
200年完工，地上10层，1-5层为裙房，地下两层 标准层面积1368m2，裙楼每层面积2700-3000m2
建筑高度73.2米，标准层层高5米
按建筑面积每169平米一个车位计算，提供244个车位
灵活分割的办公空间，最小面积142平米
区位条件
城市边缘区。位于新加坡西南部的裕廊东， 交通便利。南侧紧临Ayer Rajah高速公路和铁路线，内 部城市轻轨穿越，西侧靠近裕廊东站轨道交通枢纽 环境优美。东侧Sugei Pandon河经过，西侧靠近大型 城市公园 富于活力。南侧为城市边缘的高档居住组团，解决基地 的居住和生活配套，形成“职住一体”区
The Strategy
占地2.70公顷，建筑面积5.2万平米
1F
包括A座和B座两座大厦，中间通过中庭相连接
华高莱斯-企业商务花园独栋案例
酒店
五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米 商务酒店：2栋，20000平方米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
配套设施
总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米 总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层 停车场
设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米 自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统 租赁，地上停车位150元/个· 月，地下停车位500元/个· 月
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
配套设施分布
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部小公寓
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五星级商务酒店
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
项目特色
建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
D型总部楼
单层建筑面积约200平米
4＃
3＃
2＃
1＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
E型
四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台
层高
首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米
楼型
楼层数 8
单体面积（平方米） 2210 1900 1625
2700以上
40
12
26% 30% 14%
5300
2700-3300
2200
1900
1600
1200
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
企业商务花园独栋案例
C
7 6
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
C型总部楼
单层建筑面积约270平米
1＃
2＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
D型
6层 四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台 层高
首层4.2米
标准层高3.4米
顶层高3.3米
建筑高度26米 建筑面积1200平米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
分期情况
西区
由外 向内
叁 壹 期 贰 期
期
一 期 二 期 三 期
20万平米， 85栋 20万平米， 87栋 30万平米， 130栋
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
壹 期
总部基地
物业风格
现代风格
装修标准
外立面：通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面 内部：毛坯
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
一、商务花园案例
BDA国际企业大道
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
BDA国际企业大道
位臵条件
北京东南五环 亦庄北京经济技术开发区内 国际企业大道入市之前，已有 数十家世界500强企业在亦庄 投资建厂，产业氛围浓厚
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
建设周期：3-5年
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
分期情况
东区Biblioteka 西区華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
分期情况
西区
占地47公顷 302栋商务楼 21个会所 3栋酒店 总部公寓 总部购物中心
【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园
总部基地案例剖析
高尔夫球场及公园
三期 二期
一期
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
总部基地案例剖析
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术 •植物的种植：1993年已达到14 万棵树木 •历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点 •大联盟运河提供的独特景观
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业 企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
国内外总部基地研究多案例及经济分析
标为实现利润，政策优惠单一；
以政府为主导的总部基地建设，兼
顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。
政策
交通
交通畅通，道路体系发达； 到车站、机场、城市中心方便快捷。 Nhomakorabea产业
所在区域第三产业（商业、金融业
）较为发达；
若区域本身具备产业基础，为后期
招商提供便利； 若区域、区域周边缺乏多样化的产业 ，项目后期锁定客户成为重点解决问题 。
可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与
休闲功能也表现明显。
从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园区环境来看： 园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一
定程度上发哺生态。
国内外总部基地研究多案例及经济 分析
规划
产品
独栋商务产品一般为4-5层，可满足
企业办公各功能需求； 面积区间由几百至几千㎡变化，一般
4-5层独栋商务楼为600-2000㎡左
右；
根据个别企业的特别需求提供定制 服务。
景观
企业总部基地十分重视内部景观的打
造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的
景观主题。
国内外总部基地研究多案例及经济 分析
一种全新高端 城市经济形态
发展区域 经济的平台
推动城市经济 城市国际化水平与 发展的加速器 竞争力的重要标志
国内外总部基地研究多案例及经济 分析
一、总部基地解读
企业总部基地的 选址的趋势。一 些以总部经济定 位的商务花园代 表了未来总部选 址的潮流。
总部基地
以政府为主导的总部基地建设，兼
顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。
政策
交通
交通畅通，道路体系发达； 到车站、机场、城市中心方便快捷。 Nhomakorabea产业
所在区域第三产业（商业、金融业
）较为发达；
若区域本身具备产业基础，为后期
招商提供便利； 若区域、区域周边缺乏多样化的产业 ，项目后期锁定客户成为重点解决问题 。
可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与
休闲功能也表现明显。
从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园区环境来看： 园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一
定程度上发哺生态。
国内外总部基地研究多案例及经济 分析
规划
产品
独栋商务产品一般为4-5层，可满足
企业办公各功能需求； 面积区间由几百至几千㎡变化，一般
4-5层独栋商务楼为600-2000㎡左
右；
根据个别企业的特别需求提供定制 服务。
景观
企业总部基地十分重视内部景观的打
造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的
景观主题。
国内外总部基地研究多案例及经济 分析
一种全新高端 城市经济形态
发展区域 经济的平台
推动城市经济 城市国际化水平与 发展的加速器 竞争力的重要标志
国内外总部基地研究多案例及经济 分析
一、总部基地解读
企业总部基地的 选址的趋势。一 些以总部经济定 位的商务花园代 表了未来总部选 址的潮流。
总部基地
总部基地案例
总部基地案例
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模 式
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模 式
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
国际总部基地(商务花园)类型研究剖析
商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近 内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往 中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健 及研发。
办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。
本报告是严格保密的。
9
研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（三）
世联研究案例
国际总部基地（商务花 园）类型研究
2018/10/26
本报告是严格保密的。
[关键字]： 总部
[简介]： 介绍了国际总部基地六大发展模式，并研究了相关案例。
本报六大发展模式
模 式 KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
樟宜 新加坡主要地区平均
住宅需求量
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
新加坡商务花园的发展背景： 东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农 业资源； 位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球 性大企业的亚洲区域总部进入新加坡； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规 划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动 当地经济发展，完善居住区域的城市功能 新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献： 提供较多就业机会，促进当地社会稳定——在新加坡九个主要商业区域就 业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第 三（最多的是中央商务区）； 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济——樟宜和裕廊两个区域均建设在新加 坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜 地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；
企业总部独栋案例
一、商务花园案例
BDA国际企业大道
BDA国际企业大道
位臵条件
北京东南五环 亦庄北京经济技术开发区内 国际企业大道入市之前，已有 数十家世界500强企业在亦庄 投资建厂，产业氛围浓厚
BDA国际企业大道
基本指标
总占地面积：12万平方米 总建筑面积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米 容积率：0.77 绿化率：41%
地下一层，地上四层
地上三层 地上三层 地下一层，地上四层 地下一层，地上三层 地下一层，地上四层
1649.83
2571.96 2174.29 2184.78 2171.54 3197.78
独栋
2楼座组合 2楼座组合 独栋 独栋
BDA国际企业大道
产品形式
A型
地上四层、地下一层 独栋 提供1部电梯的井道， 不提供电梯设备 单层面积427.16平米 建筑面积1649.83平米
BDA国际企业大道
分期情况
由外向内分三期开发，一期面积3万平米
叁 贰 期
期
壹 期
BDA国际企业大道
物业风格
全区统一的现代简洁风格 各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造
BDA国际企业大道
产品形式
每栋面积1000－3000平方米，3-4层
楼型
层数
面积（平方米）
组合方式
A
B C D E F
BDA国际企业大道
产品形式
B型
地上三层 二楼座组合 无电梯 单层面积893.61平米 建筑面积2571.96平米
BDA国际企业大道
产品形式
C型
总部经济商务园案例
3.借鉴案例
•通州商务园
项目理念突出，打造：国际新标准生态商务园，强化以客户需求为中心，打造商务、居住、商业 配套三大功能于一体的综合性商务园区，一改早期商务园区单纯的商务办公或产业区域形成的白昼 两级分化的开发效应。
• 北京EDA企业大道
类别 描述
处于津京城市发展 的交通枢纽地段, 距市中心16公里， 与津京塘第一高速 等多条干道相接。 5.4万平 现代简约 50% 20% 低层/多层
•生活环境照
片
• 班加罗尔
• 整体环 境
班加罗尔， 一座城堡发展成为 印度南部经济、文 化中心之一 ，是 一座“IT” 城。 班加罗尔的成功， 可以归结为以下几 点： 1、充足的软件人 才供应； 2、准确的软件产 业发展定位； 3、与美国硅谷良
3.借鉴案例
•印度班加罗尔
好的人缘、业缘和
商务联系； 4、舒适的办公、 •研发环境 照 •办公环境照 片 生活环境。 •生活环境照 片
商务公园
•小结
•
战略远景及发展模式阐释：项目功能定位
2 商业配套
商务公园
国内外公司总部、 信息服务、商务 会展、中介咨询、 金融保险、国际 外包、创意产业
四维空间 个性化\生态化\复合化 居住空间
专家公寓、白领 公寓、配套住宅、
1 生态商务园
3.借鉴案例
•规划目标
3 定量花园居住
花园住宅、情景
别墅等
3.借鉴案例
•台湾新• 北京通州商务园区
类别
描述
区位
距市中心13公里， 主要联系方式：京 通快速，轨道交通
面积 特征 风格 绿化率 建筑密 度 容积率 产品组 合 CBD
7.3平方公里（总） 生态、低密 现代简约 50% 25% 0.8 低层/多层 通州区
总部经济集聚区案例
总部经济聚集区案例
国际案例2：伦敦金融城
项目简介： 伦敦金融城（CityofLondon）位于泰晤士河畔， 面积1.4平方英里，约合11平方公里。金融城是英 国经济的绝对中心，其产值占英国GDP的3％ 。 金融服务业目前已成为英国的支柱产业（占英国 GDP 9%左右）
聚集了超过1/3的《财富》500强公司的欧洲总部，以及
国内案例：上海虹桥商务区
项目简介：
上海虹桥商务区依托虹桥综合交通枢纽，建成上海现代服 务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国 内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区， 服务长江流域，服务全国的高端商务中心 上海虹桥商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商 务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他 配套服务业协调发展的产业格局 根据绿色经济和低碳经济的发展趋势，虹桥商务区将建设 成为低碳商务区 主功能区的总体布局可以归结为“一环两轴三核五区”， 所谓一环是指外围由公共绿地、防护绿地、河流水域等形 成的生态绿环；两轴是指东西向空间发展轴和南北向空间 发展轴；三核代表了由东西向空间发展轴串联的三个重要 功能核心：交通功能核心、商务功能核心、机场东片核心； 五区，指按照功能布局形成的核心区、虹桥机场、北片区、 南片区、东片区五个不同功能板块
总部经济聚集区的建设发展是一个长期而艰巨的过程
论采取哪种运作方式，总部经济聚集区的建设都需要一段相当长的历 史时期，没有相关产业的集聚、配套设施的完善和相关法规制度的健 全，总部经济聚集区的建设和长久发展都难以实现。
政府的规划引导对推进总部经济聚集区建设具有重大作用
纽约曼哈顿在20世纪70年代末，以华尔街为代表的老城容量逐渐饱 和，造成了老城的“空洞化”。直至纽约市政府对全城交通的重新规 划，对老城加以改造并实施CBD扩展计划，才使曼哈顿CBD重新焕
国外典型总部经济聚集区发展实践及经验借鉴
国外典型总部经济聚集区发展实践及经验借鉴总部经济聚集区的发展，对于城市有效解决制造业外迁带来的“空心化”问题，实现产业结构优化升级和城市功能提升，促进经济转型，具有积极的意义。
深入研究国外一些典型总部经济聚集区的发展案例，并总结其成功经验，对于更好地揭示总部经济聚集区发展规律，指导我国总部经济聚集区建设实践具有重要的价值。
（一）纽约曼哈顿CBD曼哈顿位于纽约市的中心区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7％，人口超过150万人。
曼哈顿中央商务区形成于20世纪70年代，主要分布在曼哈顿岛的老城（Downtown）、中城（Midtown），面积约26平方公里。
作为世界上发展最早、最为著名的中央商务区之一，曼哈顿是纽约经济活动的中心，并以其鲜明的特点，对纽约经济发展起到了巨大的促进作用。
第一，曼哈顿的产业、人口和文化高度集中。
曼哈顿的就业人口超过240万人，占纽约各类经济活动就业职位的70％左右，其中，金融、保险、房地产等就业职位占纽约全市的比重超过90％。
曼哈顿经济增长量占纽约市总经济增长量的82％，地产估价约占纽约市地产估价总额的53％。
曼哈顿CBD实现的产值占纽约全市的65％以上。
此外，曼哈顿还聚集了许多文化娱乐设施，纽约著名的百老汇、中央公园、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等都集中在曼哈顿地区。
第二，曼哈顿是全球企业总部的聚集地。
随着曼哈顿CBD各类服务功能的完善，一批国际性和跨国性行业组织在区域内聚集，曼哈顿CBD逐渐成为全球企业总部的重要聚集地，纽约也因此确立了其世界城市的形象。
2007年世界500强跨国公司中就有22家总部设在纽约。
外国企业进入美国市场后也争先在曼哈顿CBD设立总部，早在20世纪80年代就有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及其他许多国家的公司在纽约市设立区域总部及分支机构。
第三，曼哈顿形成了以金融业为主导的生产性服务业集群。
在老城长仅1.54公里、面积不足1平方公里的华尔街CBD金融区内，就集中了3000多家银行、保险公司、交易所等金融机构，是世界上著名的金融中心之一。
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