华侨城旅游地产开发模式研究.ppt
华侨城的模式
（华侨城的模式）首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。
采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。
”所谓旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产与传统地产的区别在于，旅游产品的设置是整个地产项目的核心，旅游产品的成功决定地产项目的成功。
旅游产品能够聚拢的人气多少是其成功与否的见证，因此，旅游地产的核心问题是解决人气问题。
如何获得人气，聚集人气并且保持人气就是旅游地产项目首先要解决的问题。
在获得人气的问题上，要求地产开发商在地产项目的设置上多考虑旅游功能的设置。
并且通过各种宣传或者经营活动等多种方式聚拢人气，提升片区的吸引力。
先吸引短期少量的旅游者前来观光游览，通过完善体贴的服务设施、优美的自然环境及细致入微而的服务态度，使游客得到美的享受并且希望再次前来。
往来不绝的短期游客必然会让独具慧眼的商家找到商机，自然就会有愿意参与竞争的商场商户进驻。
从而形成配套设施完整的片区，居民也会有到此来居住的意愿，从而吸引更多的商家进驻。
这样才能形成良性循环使片区充满活力。
如何才能设置能够吸引旅游者的旅游项目？首先，对项目所在地的资源进行分析。
具有绝对优势的资源如九寨沟、北京故宫等每年都会吸引大批的旅游者，不需要额外的项目。
但是一般性质的旅游资源则需要挖掘其与众不同之处，将其特色发挥出来，进而设置相关的旅游项目，才能吸引旅游者前来。
其次，要确定项目的所要针对的客源市场。
不同地区不同年龄不同层次的游客，每个人的需求也不一样。
只有将项目所在地的资源优势与游客的需求完美结合才能使项目获得成功。
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，可以说，旅游和地地产的联姻是市场的必然选择，也是相互促进的良好架构。
而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
一、华侨城旅游地产盈利模式分析经过二十多年的实践，华侨城成功开创了一种旅游与地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，这种模式应经成为旅游业和房地产业良性互动的经典范例，目前华侨城模式已经衍生出欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式三种具体的模式。
华侨城的模式具有突出特点：旅游开道、大规模综合开发、旅游和房地产良性互动、超前的科学规划。
华侨城的盈利模式——高利润是华侨城快速做强的驱动器。
华侨城目前的旅游盈利主要来自主题公园，包括欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等。
但这部分的盈利显然在华侨城的整个盈利只是凤毛麟角。
随着香港迪斯尼扩建、上海迪斯尼获批，为应对竞争，华侨城将寻求新型的盈利模式，拟向文化产业转型、启动商业巡演、动漫集合等一系列文化衍生消费产业链。
1.地产盈利按照权威周刊得到以下数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。
按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。
“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。
”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘达到了6500元/平方米。
除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。
波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期均价达到了9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
深圳东部华侨城旅游项目设计分析26页PPT
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36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
4析
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
华侨城模式的分析108267420
华侨城“旅游地产”模式的形成与发展分析发布人：吴晓莉| 发布时间：2007-11-12 | 来源：深规院| 字体大小：大中小旅游地产是近几年讨论得十分热烈的一个话题。
房地产开发企业将其视为开发房地产的一种新的趋势和方向，提出了产权式酒店、度假村、分时度假等多种建设和经营模式，在一定程度上引导着消费者的思维和选择。
其实，华侨城早在上世纪末期开始了对“旅游地产”开发模式的探索，已经基本形成了比较系统而独特的思路。
1、“旅游地产”模式的形成华侨城的开发建设是在规划引导下开展的。
从1985年起，每隔10年即进行一次总体规划的编制或修编工作。
在此过程中，三个阶段包括从最初的产业选择、突出重点产业、到提升产业内涵并凝练形成“旅游地产”的开发建设模式，规划起到了重要的引导作用。
1.1 1985年总规提出了城区应具备商业、旅游、居住等功能在华侨城成立之初的1986年总体规划中，城区的性质被确定为“以轻型工业为主，兼有商业旅游、文化、居住功能的外向型城市组团”。
此时，华侨城集团将旅游业当作一种先进的“无烟工业”，布局于深南大道以南临海地块上，于1989年、1990年和1994年先后建成和开业了锦绣中华微缩景区、民俗文化村和世界之窗，奠定了发展旅游业的坚实基础。
与此同时，集团开始涉足房地产开发领域，开发了东方花园、桂花苑和海景花园等住宅项目，并从政策引导、市场需求等方面，对房地产业的未来发展产生了良好的预期。
1.2 1996年规划将旅游和房地产业确定为集团的支柱产业1995年的《华侨城发展战略与规划纲要（1995－2004）》提出，华侨城集团将“逐步形成一个以先进工业为基础，旅游、房地产、金融为支柱，商贸、信息、交通运输等产业全面协调发展的综合投资体系。
”这一发展思路在1996年《华侨城工业经济结构调整规定》中得到充分体现，将家电、旅游和房地产进一步明确为集团的三大支柱产业，并在1996年《华侨城城区总体规划》中予以强化。
华侨城集团商业模式研究讲义课件
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大规模土地，并采取旅游开发先行，分片综合开发策略， 最终实现土地层层增值，开创了一种旅游与房地产结合发 展、良性互动的全新而独特的商业模式，即满足了当地政 府旅游业发展需求，又满足了高端社区消费者需求。这种 商业模式取得了非凡的成功，简称“旅游＋地产”模式。
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本报告共分5部分，您现在阅读的是
华侨城商业模式概要
华侨城基本概况
华侨城商业模式分析
举例：北京华侨城项目
华侨城商业模式发展与演变
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华侨城集团简介
华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一，拥 有房地产、酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造三核心主 业，截至2008年总资产额为380亿元。 成立二十多年来，华侨城秉承“在花园中建城市”的理念进行开发，华侨城总部基地约6 平方公里城区已由昔日的一片荒滩变成为今天的一座环境优美、配套完善的现代化海滨城 区；同时，华侨城集团坚持市场导向、客户至上和科技领先，做强做大三项核心业务，各 项业务均分别位居行业前列，并培育出华侨城地产、华侨城旅游、华侨城亚洲、华侨城酒 店、康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、 威尼斯酒店、城市客栈等一批人们耳熟能详的著名企业和品牌。 进入新世纪以来，华侨城依托雄厚的文化旅游资源优势，加大了对文化产业战略投资，华 侨城文化产业也正以其独特的魅力成为行业的典范，2004年被国家文化部授予首批“全国 文化产业示范基地”；2007年8月，又被文化部授予首批仅有的两家“国家级文化产业示 范园区”之一。2009年1月，华侨城被中央文明委评为“全国精神文明建设工作先进单 位”。 着眼于未来发展的历史使命和远景目标，华侨城集团致力于企业文化理念和制度变革创新， 并前瞻性地实施了区外布局和优质资源战略储备，投资建设了深圳东部华侨城、北京华侨 城、上海华侨城、成都华侨城、泰州华侨城、深圳欢乐海岸和云南华侨城等大型旅游综合 项目，华侨城集团以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来， 谱写更加辉煌的乐章。 第 5 页
深圳华侨城案例研究PPT模板
初期建设设施
华侨城始建初期平均楼盘价格远远落后于深圳其他区域，为了改变这一局面，华 侨城施行了一系列举措：
基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板；旅游主题配套使区域成为城 市的另一极，大幅提升区域认知度；
在初期阶段华侨城成功获得了知名度、住宅开发市场可行性和由此而带来的稳定 的区域增值
创造住宅 开发必要 条件
稳定增值
提高区域 知名度为 住宅开发 创造市场 可行性
旅游设施建设
华夏艺术中心 民俗文化村 锦绣中华
中期建设设施
类别
建设设施 世界之窗
旅游
何香凝美术馆 欢乐谷
占地规模
480000平方 米
5000平方米
350000平方 米
概况
国内首人以人名命名美术馆 一座现代主题乐园
时间/年 1994
“二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬， 大片荒丘中只有几处工地……”
——深圳老市民
项目现状
到目前为止华侨城已建 成4个国内最具影响力的 主题公园并与国际连锁大 型超市、高档写字楼、高 级酒店、美食步行街、艺 术中心、体育运动中心等 设施一起形成了完善的休 闲商务体系；
通过一个开放性的、处 于良性动态发展中的有机 系统，打造出自己的“城 市意向”，每年吸引外来 游客1000万人次，成为 深圳最繁荣的城市休闲商 务中心。
中期增值举措分析
■初期后，华侨城区域价值已基本追平深圳其他区域并过渡到超越 期。
■人文配套的营建与运营大幅度增添了区域的生活气息，逐步建立 高档人居的区域形象
■旅游开发使区域人气持续提升的同时为区域开发提供稳定的现金 流支持（至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业 收入28亿元，利润总额连续3年超过1亿元）。 ■这段时间内住宅价格获得显著提升，区域进一步增值，跻身高端 区域行列。
东部华侨城项目规划及案例研究.pptx
1、茶溪谷
茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、 花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园 四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化 的融合和岭南茶田的幽雅。总占地面积约1.5平方公里，总投资约
茵特拉根主题生态小镇茵特拉根通过引入瑞士阿尔 卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶 溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题 街区、SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品， 在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。
古镇戏台及表演、餐饮、民间工艺、陶艺 茶艺博览、采茶、茶园观光、茶疗保健
茶溪谷主要定位于度假休闲旅游，兼顾观光旅游。 各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件，谷 内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全，能够为 休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。住宿主 要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火 车旅馆等实现。其中因特拉根酒店与景区链接紧密， 使得因特拉根步行街白天成为景区的配套，晚上则 成为酒店的活动区域，配合温泉、表演秀等晚间节 目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆。使得茶溪 谷度假功能更完善。
东部华、东部华侨城的开发历程
东部华侨城一期已于2007年7月28 日隆重试业，体现中西文化交融并兼 有“茶、禅、花、竹”等主要元素的 茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔 夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、 矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地 歌会等同时精彩亮相。
二期大侠谷以“森林、阳光、大地 、河流、太空”为主要元素的八大之 旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多 个项目在2008年完美呈现。
云海谷内旅游项目一览表
项目 云海谷高尔夫
详细功能 1座18洞会员专属球场，1座18洞公众球场
旅游地产开发模式和创新(PPT 40页)
旅游地产必须考虑的五种要素
评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与
保护生态自然 和人文历史资 产
投资兴建 完善基础 设施
规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观
早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值
七大关系：门票经济和多维经营
门票经济是旅游主力经营模式，却不是旅游产业经济的主力经营模式，中国 现阶段无法摆脱也需要门票经济，但是，多维经营的旅游产业经济必须深入 发展，已经有越来越多的地区和目的地已经具备了摆脱单一门票经济的条件， 多维经营-----时运将至！游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可 独立运作，又可相互重叠
国内趋势
观光旅游
度假旅游
世界趋势
休闲旅游
观光旅游→休闲旅游→度假旅游
背景资料：
国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就迚入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当 人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，迚入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000— 5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始迚入成熟的度假绊济时期。
三大关系：观光旅游和休闲度假
观光旅游和休闲度假是姊妹关系，没有高低贵贱之分，各地要根据自身的实 际情况确定发展方向，观光旅游是旅游产业分量最大的权重产品，休闲度假 是旅游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相 互重叠。
四大关系：目的地和客源地
随着旅游市场的细分，目的地的客源地营销将成为一种趋势，客源地推广营 销的丰富性和直销非传统旅游销售方式可比拟。同时，针对客源地市场定向 设计目的地产品也将成为一种可能，目的地和客源地的关系的深入研究是旅 游开发经营成功的关键！
旅游地产开发模式及开发要点分析
• 区位：位于成都西郊青羊界， 新成温公路成-温-郫生态城市 带快速通道旁，距市中心20 多公里
• 交通：距市区二环路仅10余 分钟车程；设有开通芙蓉古 城至成都市区的公交专线
• 资源：成-温-郫国家级生态农 业保护带、海峡两岸科技园、 华西医学院青羊校区、四川 省商业学校、成都星星外国 语学校等
•项目定位：集居住、餐饮娱乐、 休闲度假、旅游观光、投资于一体， 融合各种中国民居建筑风格、以成 都地域文化为项目内涵的老成都缩 影式的极富传统色彩的小区
少数项目配有高尔夫和温泉，已经成为提升项目品质的主要物业功能；
受项目体量的限制影响，别墅式酒店出现的概率并不高—别墅式酒店占地较多，对于平衡盈利模式较难把握
游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套
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旅游地产开发模式及开发要点分析 •16
•旅游地产成功案例
•自然/人文资源驱动驱动 型
•千岛湖、太湖周边
•五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流 模式， •从现有的成功案例来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接 转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。
旅游地产开发模式及开发要点分析
•旅游地产成功案例
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•自然/人文资源驱动驱动 型
•成都芙蓉古镇
整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能
• 传统居住区——建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅；
• 特色商业区——小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；
• 文化休闲区——诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广 场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；