万科金域缇香认筹及蓄客方案
认筹认购方案
2.社会监督：鼓励社会各界对认筹认购活动进行监督，共同维护房地产市场秩序。
3.企业自律：房地产开发企业应加强内部管理，建立健全认筹认购管理制度，提高企业自律意识。
六、法律责任
1.房地产开发企业应严格遵守国家及地方相关法律法规，如有违法违规行为，依法承担相应法律责任。
-公开发布项目概况、户型、价格、认筹认购时间、地点等信息。
-公示期不少于7个工作日，确保消费者充分了解项目情况。
2.资格审查阶段
-对意向消费者的资格进行审查，包括年龄、信用状况等。
-公布审查标准，确保审查过程的公正透明。
3.认筹金缴纳阶段
-合格消费者按照规定时间和方式缴纳认筹金。
-认筹金数额合理设定，不得过高，以减轻消费者负担。
2.消费者在认筹认购过程中，如存在恶意刷号、虚假信息等违法行为，依法承担相应法律责任。
七、附则
1.本方案未尽事宜，按照国家及地方相关法律法规执行。
2.本方案解释权归房地产开发企业所有。
3.本方案自发布之日起实施。
第2篇
认筹认购方案
一、项目概述
本认筹认购方案旨在为房地产开发项目提供一套完整、透明、合法的认筹认购流程，确保消费者权益得到充分保障，同时遵循国家相关法律法规，维护房地产市场秩序。
7.合同签订阶段
-消费者选定房源后，与房地产开发企业签订正式购房合同。
-合同内容遵循法律法规，明确双方权利义务。
8.认筹金退还阶段
-对未成功选房的消费者，按时退还认筹金。
-退还流程规范，确保消费者权益。
四、权益保障措施
1.信息披露：确保项目信息的真实性、准确性和完整性，保障消费者知情权。
房地产项目认筹活动方案
房地产项目认筹活动方案一、活动目标：1.提高项目的知名度和曝光度，吸引更多客户关注项目；2.扩大项目的认购率，提高销售量；3.增强客户的购房意愿，提高项目的溢价率和投资回报率。
二、策划内容：1.活动主题确定：根据项目的特点、定位和目标客户群体，选择与之相匹配的主题，如“豪宅巨献，诚邀加入”、“一线地段，尊享优惠”等；2.活动时间和地点确定：选择适宜的时间和地点进行活动，如周末在项目展示中心、购房中心或相关场地进行；3.活动内容策划：a.项目展示：针对项目的户型、景观、配套设施等进行详细展示，展示项目的优势和卖点；b.尊享优惠：推出一系列购房优惠政策，如认筹价优惠、VIP购房资格等；c.入住礼包：针对认筹成功的客户，赠送一定价值的入住礼包，如家电电器、装修补贴等；d.购房顾问服务：安排购房顾问全程陪同客户，解答疑问、提供专业建议，增加购房体验；e.精彩活动：为了增加活动的吸引力和趣味性，可以开展一些有趣的互动游戏、抽奖活动等；4.宣传推广策划：a.媒体宣传：通过报纸、电视、网络等媒体广告进行宣传，提高活动的曝光度；c.海报和传单：设计宣传海报和传单，发放给相关人群，传递活动信息；d.电子邮件：通过定向发送电子邮件给已有客户或潜在客户，提醒他们参与活动；e.合作推广：与相关行业或品牌进行合作，进行互惠互利的推广活动。
三、活动形式：1.项目展示和讲解：设置专业展示区域，配备介绍员进行项目的详细讲解和答疑；2.专场演讲会：邀请项目的设计师、营销总监等进行专业演讲，介绍项目的设计理念、开发规划和市场前景等；3.现场互动游戏：设置一些有趣的互动游戏，如抽奖、猜谜等，增加客户的参与度和活动趣味性；4.前期预约活动：在活动前期设立预约通道，提前了解客户需求和购房意愿，为参与活动的客户提供个性化服务。
四、预期效果：1.增加项目的知名度和曝光度，吸引更多客户关注和参与认筹活动；2.提高项目的认购率和销售量，达到预定的销售目标；3.增强客户的购房意愿，提高项目的溢价率和投资回报率；4.增加项目与客户之间的互动、信任和合作，建立良好的客户关系，为项目的后续销售提供持续支持。
房地产蓄客方案
3.营销推广
-制定全方位的营销传播策略，包括线上线下活动、广告投放、公关活动等；
-结合项目特点，创新推广方式，提高项目知名度；
-注重口碑营销，利用现有客户资源，拓展潜在客户。
4.客户服务
-设立专业的客户服务团队，提供全程购房咨询服务；
-关注客户需求，提供个性化解决方案；
2.产品优化
-根据目标客户需求，优化产品设计，提升产品竞争力。
-强化项目特色，如绿色建筑、智能家居等，满足现代消费者的需求。
-注重产品质量，确保客户满意度。
3.营销创新
-利用大数据和人工智能技术，进行客户画像分析，实现精准营销。
-结合线上线下渠道，开展多元化的营销活动，提高项目知名度。
-建立品牌口碑，通过客户推荐和社交网络传播，扩大客户基础。
房地产蓄客方案
第1篇
房地产蓄客方案
一、方案背景
随着城市化进程的加快，房地产市场逐渐成为国民经济的重要组成部分。在激烈的市场竞争中，如何高效蓄客成为房地产企业关注的焦点。本方案旨在通过系统的策略和人性化的服务，为房地产企业提供一套合法合规的蓄客方案。
二、目标定位
1.提高潜在客户的关注度，扩大客户群体；
二、目标设定
1.明确目标客户群体，提升潜在客户的精准度。
2.通过创新蓄客手段，提高客户转化率和满意度。
3.确保蓄客活动合法合规，树立企业良好形象。
三、策略布局
1.市场分析与定位
-对目标市场进行深入剖析，包括人口结构、购买力、消费习惯等。
-分析竞品项目的营销策略和客户反馈，找出差距和机遇。
-明确项目独特卖点，进行精准定位。
4.客户关系管理
对抗性说辞【范本模板】
万科金域缇香对抗性说辞一、项目区位对比万科说辞:万科金域缇香地处新都老城区南侧的毗河片区,临蓉都大道和万科双水岸项目,距离市中心天府广场距离约25公里，距离三环路约10公里.对抗性说辞:第一：万科金域缇香距离市中心约25公里，保利公园198距成都市中心仅约15 公里，两者进行对比,我们项目与市中心的直线距离大大缩短，为您的日常生活和工作节约了出行成本,生活品质大大提升；第二：保利公园198位于成都北三环外蜀龙大道，蜀龙路四期已直通三环，蜀龙路五期(建设路北延线）将会直接通到建设路片区,采用6车道全程无红绿灯的设置，真正实现与建设路片区的无缝对接。
二、项目交通万科说辞：650路、665路、867路、新都6路直达项目对抗性说辞：万科硬伤还在于所处的交通地理位置，位处蓉都大道东侧，蓉都大道是新都到成都的重要核心干线，同时新都区专业市场聚集,临大件路、嘈杂。
很多大型、重型货车以及回城的私家车会经过这条路，尘埃满天，每天劳累工作之后，回到家还必须要大面积的打扫房间卫生，这样的生活舒适度大大降低。
这么多公交路线全都不是主城区的公交车,您下班以后要经过几次的换乘才能回家。
项目门口也没有人行斑马线，老人和小孩的安全得不到保障，车辆也不能短距离调头回家，因此会给业主的生活造成极大的不变.我们项目有60路公交车，这是一条全域系的公交路线，起点就在旅游集散中心（新南门），途径九眼桥、牛市口、万年场等主要交通干道，回家的时间大大提前。
三、项目配套万科说辞：万科金域缇香位于毗河和府河交汇处，坐拥双江景观资源,貌似资源无可比拟.对抗性说辞：毗河和府河虽是自然河流，但是河两边没有人工水泥河堤，平时也几乎没有专门的人员维护,如果遇上夏季暴雨来袭河水猛涨，不断侵蚀河堤，严重的话还会造成坍塌。
同时小区内的排水系统在河水猛涨时也无法向外排水，小区内的积水严重时还会给你人身和财产造成一定的安全隐患。
四、商业配套万科说辞:除了自身商业配套，周边也有大型的购物广场，例如：传化30万方商业中心、雄飞北尚广场、佳乐国际社区大型集中商业,家乐福、茂业百货、万达影院、苏宁电器等完善现有商业配套。
楼盘首推蓄客方案
楼盘首推蓄客方案背景和目标在房地产行业中，楼盘首推活动是一种常见的市场推广方式，旨在吸引潜在购房者关注和了解新楼盘项目，以达到销售的目标。
蓄客方案是指通过各种手段和方法吸引潜在购房者的注意，并将其转化为潜在客户，为后续销售活动做好准备。
本文档旨在介绍楼盘首推蓄客方案的具体内容和实施步骤。
方案内容1.定位和目标群体确定在制定蓄客方案之前，需要对楼盘项目进行准确定位，明确目标群体。
通过市场调研和数据分析，确定目标人群的特征和需求，从而有针对性地开展后续的营销活动。
2.线上线下结合在蓄客方案中，线上和线下的结合是非常重要的。
线上渠道可以通过楼盘官网、社交媒体平台、房产APP等进行宣传和推广。
线下渠道可以通过开展展览会、开盘仪式、楼盘咨询会等形式与潜在购房者进行面对面的交流。
3.信息收集和整理在蓄客方案中，收集和整理潜在客户的信息非常重要。
通过搭建网站注册、电话咨询、在线问卷等方式，主动收集潜在客户的联系方式和需求。
同时，将潜在客户的信息进行分类和整理，以备后续的跟进和营销活动使用。
4.多样化的活动策划在蓄客方案中，策划多样化的活动是吸引潜在购房者的关键。
可以组织楼盘内部参观活动、周边环境介绍活动、户型推介活动等，以各种形式和方式展示楼盘的特点和优势，吸引潜在购房者的关注和兴趣。
5.关系维护和跟进在蓄客方案中，关系维护和跟进是非常关键的环节。
通过电话、短信、邮件等方式及时与潜在客户保持联系，了解他们的需求和意见，解答疑问和提供帮助。
同时，建立客户数据库，定期进行客户关系管理，确保与潜在客户的联系和互动。
6.数据分析和调整在蓄客方案的实施过程中，数据分析和调整是必不可少的。
通过对潜在客户的信息和活动效果进行数据分析，了解楼盘项目的市场反馈和潜在客户的需求变化，及时调整策划活动和营销方式，以提高蓄客方案的效果和效率。
实施步骤1.定位和目标群体确定–进行市场调研和数据分析，确定楼盘项目的定位和目标群体。
–制定明确的目标和指标，以便跟踪和评估蓄客方案的成效。
房地产前期蓄客方案
房地产前期蓄客方案一、背景介绍在当前房地产市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要制定一套前期蓄客方案，以吸引潜在客户并提高销售效益。
本文将为您介绍一种可行的房地产前期蓄客方案。
二、目标客群定位首先，为了将有限资源运用到更具针对性的推广上，房地产企业需要准确定位目标客群。
通过市场调研和数据分析，确定目标客群的年龄、收入水平、购房需求等关键指标，从而为后续的蓄客工作提供指导。
三、精准营销策略1. 线上推广通过建立官方网站和社交媒体平台，展示房地产项目的优势、特点和最新动态。
同时，通过SEO优化、内容营销和在线广告等手段，提高网站和社交媒体的曝光度，吸引潜在客户的关注。
2. 线下宣传利用传统媒体、户外广告、地铁广告等方式，将房地产项目的信息传播给更广大的人群。
同时，举办线下活动如展览、推介会等，邀请潜在客户参与，加深对项目的了解和兴趣。
3. 数据分析通过对线上和线下推广活动的数据分析，了解客户的点击、转化、购买等行为习惯。
根据分析结果，优化推广方式和渠道，提高推广效果和转化率。
四、优质服务体验1. 定制化需求了解客户的具体需求和购房意向，提供个性化的购房方案和解决方案。
通过与客户的紧密沟通，确保客户满意度和购房体验。
2. 提供专业咨询设立在线咨询及客服平台，为客户解答购房相关问题，提供专业的房地产咨询服务。
同时，提供现场看房、样板间展示等方式，让客户更直观地了解房地产项目的质量和特点。
3. 后续关怀购房过程并不是一次性的交易，房地产企业需要在客户购买后继续关注和提供售后服务。
例如，及时解答客户的疑问、处理投诉，为客户提供便利的物业管理服务等。
五、口碑营销策略1. 优质项目推介通过客户案例、口碑分享等方式，向潜在客户展示优质项目的真实效果和购房体验。
利用客户的满意度和口碑影响力，吸引更多客户的关注和购买意愿。
2. 社区参与积极参与社区活动和公益事业，树立房地产企业的良好社会形象。
通过与当地社区的互动，增强企业与客户之间的信任和联系。
万科客户定位(案例)
衣帽间是否要独立？理想面积 客房是否必须？
大部分客户认为两可， 但部分客户认为衣帽间如能独立，且面积在10平米以上会非常适合他们的购物习惯
大部分客户并不愿意留宿亲友在家，认为现在来访的亲友都可安排酒店居住，部分客户更 不喜欢将朋友带到家中住宿，所以客房不重要
仁恒河滨城出租，买了普陀区的 联排别墅（居住形态升级）
99年购买锦秋花园公寓
再买大华的公寓3套（位置 改善兼投资）
卖掉大华的公寓，再买2套仁恒卖掉1套仁恒河滨花园，再买仁 河滨花园（品质改善兼投资） 恒河滨城（自住品质改善）
06年购买了万科红郡的叠加 （品牌提升）
从郑女士的置业经历路线图看，有以下特点： 1、置业经历具有持续改善的特点； 2、撇开投资目的的话，不同阶段改善目的不同，有地段的改善——生活品质的改善——居住形态的改善— —身份标签的改善； 3、最终持有的都是品牌开发商的物业，从具有丰富投资经验的业主角度看，其对品牌所提供的身份标签作 用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注。
姓名 张先生 郑女士 盛女士 阮先生 占女士 何太太 李先生 严女士 王女士
年龄 籍贯
家庭结构
物业投资经历 物业购买动因
职业与其他背景
39
上海
3（男孩6岁半）
2套普通公寓+1套 办公
自住、办公自 建材私营业主，先生管经营，夫人管销
用
售，兼顾享受与实用，正进入富贵阶层
51
哈尔 滨
2（母子，儿子 14次置业经历，公
结论
诸多的产品价值哪些是客户所瞩目的呢？
项目位置 交通配套
苏州万科金域缇香小区绿色建筑实践
苏 扑『 万科 金域 缇香 位于 苏卅｝ 工业 园 区 项 目总用地 面积 约 为
４．万 ｍ 总 建 筑 面 积 约 １ ．： ７ ． ０４５ｍ ，项 目 于 ２ ０ 年 ６月 立 项 ．预 ０８
放 绿化 空 间 ．缓 解 了 区域 热 岛效 应 ．且 增 加场 地 雨 水及 地 下水
涵 养 ．减 轻 排 水 系 统 负 荷 （ 图 １） 。 见
标 准 设 计 ，充 分 采 用 相 关 绿 色 生 态 节 能 技 术 ，达 到 绿 色 建 筑 三
星 级 指标 要 求 ，并且 本 项 目已通 过 国家 住房 和 城 乡建 设部 三 星
在 建 筑 设 计 选 材 时 考 虑使 用材 料 的可 再 循 环 使 用 性 能 。在
保 证 安 全 和 不污 染环 境 的情 况 下 ，可再 循环 材 料 使 用 重 量 占所
外 窗采 用 Ｐ ＶＣ塑料 单 框 普通 中空 玻璃
（ ＋ Ａ＋ ５ ９ ５） ，外 墙 采
用 建筑 材料 总重量 的１ ％ 以上 。 ０
用太 阳能 这 一清 洁 的 可 再 生 能源 本 项 目在 １ ３≠ 样设 置 的太 — ≠、５
阳能 系 统 ．来 为 小 区居 民提 供 大 部 分 生 活 热 水 ，采用 热 管 式 真
空 管 型 太 阳 能 强 制 循 环 系 统 ， 温 差 控 制 循 环 。 当 地 年 平 均 日 照
内 自然 通 风 的模 拟分 析 并 进 行 优 化 ，取 得 了 良好 的 自 然通 风 效
《万科缇香郡蓄客方案》课件模板
具体营销执行动作
销售道具准备
✓案场展板（4月8日前） ✓沙盘模型（4月3日前） ✓项目DM折页（4月3日前） ✓区域沙盘模型（4月3日前） ✓户型单页（ 4月3日前） ✓互动投影设备（4月3日前） ✓3D影片（4月15日前） ✓海报制作（4月8日前） ✓电子楼书（4月8日前） ✓礼品准备（4月14日前） ✓房交会物料准备（ 4月14日前）
5.13
周边写字楼直投
4.16
春季房交会
4.23
搜房网网站、商 报、软文、户外
广告发布
4.30
搜房网站宣传广 告信息更新
5.7
晚报、晨报整版
5.14
渠道客户电话行 销
4.17
春季房交会
4.24
观音桥商圈巡展 项目官网上线
5.1
-
5.8
产品说明会（酒 店）
5.15
渠道客户电话行 销
4.18
春季房交会
4.25
万科缇香郡蓄客方案
（Excellent handout training template）
目录*
I. 项目一组团推盘情况 II. 一组团产品简介 III. 推售时机及优劣势分析 IV. 一组团销售目标 V. 蓄客目标 VI. 蓄客计划 VII. 阶段划分及工作重点 VIII. 工作排期
项目一组团推盘情况
营销推广排期
星期一
星期二
星期三
星期四
4.8
星期五
4.9
星期六
4.10
星期日
4.11
4.12
企事业单位陌生 拜访
4.19
晨报软文、搜房 网站广告
4.26
贴片广告发布
5.3
周边写字楼直投
长沙市金域缇香小区业主管理规约
长沙市金域缇香小区业主管理规约﹙草案﹚为维护全体业主的共有财产权和共同管理权，维护本小区的生活环境秩序，营造安全、文明、方便、舒适的生活与居住环境，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、湖南省实施《物业管理条例》办法等相关法律法规的规定，以依法办事、业主自愿、服从多数意见并尊重少数意见为基本原则，制订本管理规约。
本管理规约经长沙市金域缇香业主大会表决通过，对本建筑区划内全体业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业服务企业均具有约束力。
第一章总则第一条全体业主组成业主大会，依法行使共同管理权，对专有部分建筑面积以外的共有财产和共有秩序进行管理。
第二条业主的共同管理权，包括享有平等的建议权、选举权、被选举权、知情权、质询权及罢免权等。
第三条业主大会设立常设机构业主委员会，在业主大会闭会期间代表全体业主行使管理权。
第四条本物业区域内与共同管理权有关的事务，由全体业主共同决定。
第五条业主委员会经全体业主选举产生，依照本规约和业主大会议事规则的授权，代表全体业主处理本小区与物业管理相关的事务，包括但不限于协调业主与物业服务企业或其他管理人之间的关系、监督并检查物业服务质量、协调物业服务纠纷、调解相邻权纠纷等。
第二章物业基本情况第六条本物业管理区域物业名称：万科金域缇香坐落位置：长沙市岳麓区潇湘中路 355 号建筑面积：平方米总户数：套物业类型：商品住宅第七条规划用地许可确定的区域为本物业区域，其共有部分指全体业主拥有土地使用权范围内的所有道路、空地、绿地，及占用道路、空地或绿地形成的且没有明确权属的地面停车场；不为单个业主拥有的所有建筑物、构筑物；共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），楼顶、外墙面，公共门厅、走廊、过道、垃圾房、邮政信箱、避雷装置、地下室、楼梯间、变配电系统、照明灯具、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、供暖系统、空调系统、电视天线系统，自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；本物业区域内的市政排水设施、外围护栏及围墙等。
房地产认筹活动方案
房地产认筹活动方案一、活动背景。
随着房地产市场的不断发展，认筹活动作为一种常见的营销手段，已经成为了吸引购房者关注的重要方式。
认筹活动不仅可以增加项目的知名度，还可以吸引潜在客户，提高销售效果。
因此，制定一套科学合理的认筹活动方案对于房地产项目的推广和销售至关重要。
二、活动目的。
1. 提高项目知名度，通过认筹活动，吸引更多目标客户的关注，提高项目的知名度和影响力。
2. 增加客户粘性，认筹活动可以有效吸引客户参与，增加客户对项目的粘性，提高购房意愿。
3. 增加销售效果，通过认筹活动，提高项目的销售效果，促进项目的快速销售。
三、活动内容。
1. 确定活动时间，根据项目的实际情况和市场需求，确定认筹活动的时间节点，通常可以选择在项目开盘前或者项目推广期间进行。
2. 设定认筹条件，明确认筹的条件和规则，例如认筹的金额、认筹的时间、认筹的方式等，以确保活动的公平和透明。
3. 制定优惠政策，针对认筹客户，制定相应的优惠政策，例如认筹客户可以享受优先选房、优惠价格等福利。
4. 策划活动形式，根据项目的特点和客户的需求，策划认筹活动的形式，可以选择举办认筹发布会、线上线下活动等多种形式。
5. 宣传推广方案，制定认筹活动的宣传推广方案，包括线上线下宣传渠道的选择、宣传内容的策划等，以吸引更多客户的参与。
四、活动实施。
1. 确定活动团队，成立专门的认筹活动团队，负责活动的策划、组织和执行。
2. 严格执行规定，对于认筹条件和规则，严格执行，确保活动的公平公正。
3. 加强客户沟通，与潜在客户进行充分的沟通和交流，解答他们的疑问，提高他们的参与积极性。
4. 活动现场管理，对于活动现场的管理，包括安全保障、秩序维护等方面进行严格管理，确保活动的顺利进行。
五、活动评估。
1. 收集反馈意见，对于参与认筹活动的客户，收集他们的反馈意见，了解活动的效果和客户的满意度。
2. 活动效果评估，对认筹活动的效果进行评估，包括活动的参与人数、销售情况等方面进行综合评估。
万科金域缇香-雀神大赛方案
万科金域缇香雀神大赛活动执行方案一、活动主题：万科金域缇香雀神大赛二、活动时间：2014年4。
26日-5.23日每周末三、活动地点:万科金域缇香清水露台+售楼部现场四、活动背景：通过举办本次健康、文明的麻将比赛，由于本次活动终极大奖设置为万元现金大奖，通过活动丰厚的奖金吸引制造金域缇香话题性，同时扩大项目的影响力和知名度，通过线上与线下并发造势,聚集大量意向客户来访，为缇香5#楼开盘蓄积大量有效意向客户，保证售楼部现场来访量,给置业顾问造成良好的现场逼单氛围，有效促进客户转化。
并且为万科金域缇香营造热闹的现场氛围，同时以温暖贴心的服务赢得客户口碑。
本次大赛预计参赛人数共1184人次,详见大赛流程安排。
五、雀神大赛报名方式:✓金域缇香业主报名：由置业顾问亲自电话邀约各自业主到售楼部参与大赛报名;✓蓝卡客户：由置业顾问亲自电话邀约各自蓝卡客户到售楼部参与大赛报名;✓万科社区业主：由万科社区桁架公示本次“金域缇香雀王争霸赛报名”信息,写明报名方式,如扫微信进入网络报名（报名时需写明是万科业主）或直接电话报名，同样以到缇香现场领取参与券填写客户相关资料（姓名、电话、报名场次等）为报名成功.✓新增客户：通过金域缇香官方微博、官方微信、万客户APP、网络棋牌游戏平台、搜房网、导视桁架信息、行销派发活动信息DM单，call客电话邀约等,有意向参与本次大赛者可以直接前往本售楼部进行报名；（详见“配合动作”)六、雀神大赛报名条件1、报名形式仅限包括本人在内的至少2人以上组团式报名,单人报名无效；2、需本人到现场填写报名申请表(包含本人姓名、身份证、电话号码等有效个人信息），并领取相应的参赛号牌，注:组团报名团队组员号牌顺序应间隔10位数以上,以避免同组客户同桌对战；3、所有参赛选手只有一次报名机会，淘汰或者未按时参加大赛者不再具有本次大赛报名资格；4、报名者需年满18-—60周岁，身体健康、牌品好，赞同文明麻将运动者均可报名参加。
东莞万科金域去化方案
CHENLI
14
松湖客户分布：
2014锁定“三缘”客户群
老业主
（金域松湖老业主+金域蓝湾老业主）
扎根本地客户 外拓深圳客户
依据以上三大客户我们如何做推广？
CHENLI
15
推广渠道：老带新
松湖近3000户业主，应最大发挥老业主的作用，160套房只 需每10批老业主带1批新客户，即可全部消化。
3月份老带新，以老带新送1千元购物卡为嘘头，进行话题性 炒作，吸引老业主（或者在折扣上进行变动，凡是带新成功 即可送全屋家电）。
费用预算：2万元以内
CHENLI
17
推广渠道：微信推广
微信推广方式：策划购买专门智能手机，注册个人微信号，并派专 人进行微信管理；
微信管理：把淞沪3000户业主全部加为好友，统一进行管理，每 次活动可通过微信好友圈进行发布等；
米的只有一个洗手间及价格较高抗性比较大，但后续进行挤 压销售出货没问题。
剩余产品价值：剩余可销售产品数量较少，周边市场存在同
类竞品不多，是目前松山仅存的高性价比洋房。
CHENLI
2
目标下的问题？
问题一
60余套货如何快速走货？34号楼如何快速推销？
问题二
客户从哪里来？如何挖掘客户？
CHENLI
3
问题一：60套剩余货量如何快速走货？34栋如何快速推售? （目标分解）
第一阶段：余货销售阶段（1-2月份） 第二阶段：车位推售阶段（3月15日推售） 第三阶段：34#蓄客及推售阶段（3-4月份）
2014年1月
2月
3月 3月15日 4月 4月5日 4月20日
节点
余货销售阶段（目标70套）
车位推售
34#开盘 清盘
万科金域缇香认筹及蓄客方案
万科金域缇香认筹及蓄客方案认筹目的鉴于目前房地产市场情况并不乐观，消费者观望情绪明显，且重点竞争项目大东城、东城国际相继开盘，为防止意向客源流失，快速辨别客户诚意度，合理安排推售房源，保证开盘的可靠性，建议本项目于采用认筹方式进行客户诚意度筛选，给予诚8月中旬意客户适当的权益进行重点维护，确保达到开盘热销的效果，短期形成市场热销氛围，确立项目市场地位。
认筹方案制定原则采用经过成熟市场检验，可行的认筹方案。
认筹方案符合目标客户价值取向，能够有效的刺激目标客户认筹。
既能在蓄客期内前期促使诚意客户提早认筹，又能在中后期保证实现持续的认筹热度。
销售条件分析项目状况推售节奏安排：根据目前市场表现及项目自身特点，本项目推售拟采用小幅快跑，多频次推盘的推售节奏安排。
拟定：万科金域缇香：8月25日，第一次开盘，推岀391套，推售单位是75平3房，89平4房，88平复式4房;第二次开盘，预计9月底，推岀99套单位，面积是88平复式4房。
第三次开盘，推岀量视前期消化量和市场竞争情况而定；凰万科认筹阶段核心问题如何保证充足的上客量？如何提高客户的认筹率？首期和后续推盘认筹如何过渡，侧重点有何不同？认筹阶段核心策略保证上客量策略：高调亮相，户外为王；软文、报广做口碑；渠道深挖，活动聚集人气；竞争项目拦截，提高客户质量；提高客户认筹策略：人为营造多个节点，吸引客户上门，并配合形式新颖优惠方式，刺激客户提前认筹；圈层营销，老带新扩大化；首期和后期过渡策略：一期最大化吸纳市场首批客户，火爆销售，引爆区域市场；二期：一期客户详细梳理做延销；同时通过前期口碑，吸引新客户认筹；深耕老客户，大力发展老带新，给足实惠；认筹的运作步骤及关键点关键点：1）信息发布作为项目强势蓄客期，此阶段配合项目推广传递认筹信息，吸引新客户上门，增加认筹量。
2）认筹活动-确定认筹权益、解筹方式。
—确定认筹日期、流程、场地、物料。
-通知诚意客户，保证意向客户到场认筹。
万科金域缇香样板示范区开放方案
节点7
7
现场包装 人员与道具
服务标准
泳池旁布置阳伞、躺椅，营造休闲氛围；
会所服务人员；名流会专业人员
销售人员带领参观整体功能分区； 由会所专业人员进行会所功能介绍； 会所要能够体现高档物业形象，对客户具有打动力。
节点7
7
包装要求
•设置提示牌：如“景观泳池 注意安全”温馨风险提示；
说辞重点
三、销售接待模式
回馈
客户来电预约
预约
接听电话，并记录来电信息 （姓名、电话、车牌号、 主动征询合适时间）
处理
案场合理安排来访时间 并及时回馈给客户
案场提前半小时
是
确定来访
客户到达 保安确认身份
符合
通知内场置业顾问 准备接待
否 重新 预约
否 重新 预约
保安迎接指引停车， 置业顾问出门迎接，
交接给置业顾问
四、人员要求
原岗位配置
预计岗位配置
岗位 停车保安 岗亭保安 示范区保安 样板房保洁 会所保洁 示范区保洁
服务生 大堂经理
门童
岗位 保安 保洁 服务生
人员数量 5名 3名 2名
人员数量 2名 1名 1名 2名 1名 2名 2名 1名
2名
服务标准 训练有素，军人标准 训练有素，军人标准 训练有素，军人标准 专业酒店化保洁服务 专业酒店化保洁服务 专业酒店化保洁服务 酒店化茶水服务标准 具备整体协调能力，能够在 保安、保洁、服务方面统一 协酒店调管化服理 务标准
类别：共分为三类 • 功能性导示—围板、导示、参观须知、户型牌、区域划分等 • 风险提示—阳光宣言、温馨提醒等 • 服务小道具—提升服务品质的道具
二、功能区划分与参观流线
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【与众不同的尊贵】金域缇香楼盘地产项目样板示范区开放活动策划方案共67页
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
【与众不同的尊贵】金域缇香楼盘地产 项目样板示范区开放活动策划方案
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐灭。— —洛克
南京万科金色家园内部认购方案页
万科金色家园内部认购方案一、内部认购的目的1.在项目正式开盘前确定意向购房客户，防止已登记客户的流失。
2.在正式发售前取得良好的预定业绩，为正式开盘打好底气。
3.通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会（如果做），南京民众对金色家园及万科房产有一定认知，趁势铁地推出部分单元认购，先到先得的观念势必产生一定的市场轰动。
4.阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。
5.为四月的南京房展会起到预热作用，先期造声势。
6.进一步检测客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。
7.新聘业务员参与实践的约好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。
二、内部认购流程2.1客户筛选由于通过万客会会积累一批意向客户，但这部分客户可能对项目的价格、户型都不甚了解，基于种种原因，这些客户未必是我们真正的目标客户，所以我们有必要对已经登记的客户进行一次筛选，再次进行项目介绍，确保真正有诚意的客户在正式预定当日来售楼处缴付大定金（初定为2万元人民币）2.2执行流程时间安排工作安排前期准备工作2/20■递交内部认购计划书■第一批待推单元的价目表2/21-22■执行方案的讨论、确定■工作分工明细2/23-27■价目表的调整■细化销控方案的出台2/28-3/1■方案的最终定稿3/17-19■集团内部及关系客户的先期领号■标准房型图、价格表3/20-22■通知（电话/信函）客户3/30号要正式领号，3/23-29来售楼处或金丝利喜来登大会议厅参观、咨询。
■信函的填写、邮寄3/23-29■展示大厅接待客户、咨询相关问题■接待处的现场布置（包括展板、效果图等）■模型、楼书等销售道具的准备■价目表公开3/30-4/3派筹领号■客户在售楼处（或销售现场）分批集中排队领号，60组一天，一个号子一个人（如替人带定的，需当事人亲自到场）先到先得，小定金5000元，单元不得重复预定。
■小定金收据的制作■财务人员的安排■若当日下雨，准备户外雨棚■保安力量加强4/6-正式预定■正式分批预定，认购相应单元，预定金金2万（已付小定金的，补足1.5万）■控制进场签约人数，保证现场次序和足够的人气度2.3正式预定工作2.3.1流程■通知当日来售楼处现场正式预定的客户分别于8：00和12：00在售楼处外候场。
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万科金域缇香认筹及蓄客方案
认筹目的
鉴于目前房地产市场情况并不乐观，消费者观望情绪明显，且重点竞争项目大东城、东城国际相继开盘，为防止意向客源流失，快速辨别客户诚意度，合理安排推售房源，保证开盘的可靠性，建议本项目于8月中旬采用认筹方式进行客户诚意度筛选，给予诚意客户适当的权益进行重点维护，确保达到开盘热销的效果，短期形成市场热销氛围，确立项目市场地位。
认筹方案制定原则
采用经过成熟市场检验，可行的认筹方案。
认筹方案符合目标客户价值取向，能够有效的刺激目标客户认筹。
既能在蓄客期内前期促使诚意客户提早认筹，又能在中后期保证实现持续的认筹热度。
销售条件分析
项目状况
推售节奏安排：根据目前市场表现及项目自身特点，本项目推售拟采用小幅快跑，多频次推盘的推售节奏安排。
拟定：
万科金域缇香：
8月25日，第一次开盘，推出391套，推售单位是75平3房，89平4房，88平复式4房；
第二次开盘，预计9月底，推出99套单位，面积是88平复式4房。
第三次开盘，推出量视前期消化量和市场竞争情况而定；
认筹阶段核心问题
如何保证充足的上客量？ 如何提高客户的认筹率？
首期和后续推盘认筹如何过渡，侧重点有何不同？
认筹阶段核心策略
保证上客量策略：高调亮相，户外为王；软文、报广做口碑；渠道深挖，活动聚集人气；竞争项目拦截，提
高客户质量；
提高客户认筹策略：人为营造多个节点，吸引客户上门，并配合形式新颖优惠方式，刺激客户提前认筹；圈
层营销，老带新扩大化；
首期和后期过渡策略：一期最大化吸纳市场首批客户，火爆销售，引爆区域市场；二期：一期客户详细梳理
做延销；同时通过前期口碑，吸引新客户认筹；深耕老客户，大力发展老带新，给足实惠；
认筹的运作步骤及关键点
关键点：
1） 信息发布
作为项目强势蓄客期，此阶段配合项目推广传递认筹信息，吸引新客户上门，增加认筹量。
2） 认筹活动
－确定认筹权益、解筹方式。
－确定认筹日期、流程、场地、物料。
－通知诚意客户，保证意向客户到场认筹。
3）阶段性推售范围的确定
_ 为了保证整个营销的进度、可控，需要与销售配合确定部分推售单位。
_ 及时、准确传达预推售单位于销售人员与方便其引导客户，同时，需要随时与销售人员了解，调整推售单位量（注意：宜“追加”推售单位，不宜“缩减”推售单位）。
信息发布 发布认筹信息
认筹 认筹启动 客户认筹
算价 邀请客户算价
解筹 认筹客户选房
_ 做好“预销控”工作。
认筹方式的选择
本项目认筹目标
8月中旬认筹至首次开盘仅有短短的15天时间，要保证开盘前积累约500批诚意客户，要通过核心客户口碑传播扩散影响力。
在能保证筛选客户一定诚意度的基础上，认筹门槛尽量设低，重点是与市场首批客户建立直接的联系，最大量的吸纳客户；
即能刺激客户提前认筹，又能保持中后期认筹的热度；
市场竞争状况
整体市场成交量较低、客户观望明显，市场走向尚不明确。
项目入市面临大东城和东城国际的直面竞争，尤其是项目旁边的竞品大东城，要赶在缇香开盘前走量，预计均价9500，比预期的要低，以争夺区域内客户。
目前市场新盘开盘前多采用认筹方式积累诚意客户，缴纳诚意金额度集中在5000-2万元之间。
认筹客户均可得到数量不等的优惠，优惠方式限于认筹金抵现金、开盘返点、优先选房权，总体优惠水平在3%-5%之间。
客户状况
本项目前期客户以地缘性客户为主，多为本地片区客户，外围客户较少。
客户对万科金域缇香项目已经有了一定程度的了解和认知，需要有效增加客户上门次数。
客户愿意为优惠而花费时间到现场参加活动。
竞品项目大东城比本项目提前认筹，与本项目争夺同一批客户，需要人为增加客户上门次数，以便梳理和前期引导工作。
本项目认筹方式选择建议
认筹形式：选择市场主流，客户易接受的形式，且是万科金域缇香常用方式，即申请软装基金；
认筹金额度：建议门槛不要设太高，符合市场主流水平且能初步鉴别客户诚意度即可；
优惠形式：建议以步步高升形式进行，这样可以：持续不断吸引客户关注项目，增加上门次数；既能在前期促使客户提前认筹，又能保持中后期认筹热度；形式新颖，不会陷入和竞争项目直面比拼优惠幅度层面的竞争，有利于销售代表进行引导；
认筹执行纲要
万科金域缇香第一批房源开售时间表
序号项目时间节点备注
1 启动认筹2012年8月11日开始客户积累
2 88平复式样板房开放日2012年8月11日客户体验与沟通
2012年8月17日客户体验与沟通
3 三大样板房开放及婚博
会参展活动（预计时间）
4 解筹/开盘（预计时间）2012年8月25日盛大开盘
5 签约（预计时间）2012年8月28-30日集中签约
认筹时间
认筹时间初步定于2012年8月11日，上午9:00开始
售楼处设备调试、环境整改到位
认筹方式
通过申请“软装基金”的方式达到认筹目的
诚意客户交纳10000元软装基金，即可获得优先购房权，不确定选房顺序，不确定房源；但是认筹客户可以享受优先选购公开发售的房源及购房优惠。
认筹细则：
1、此优惠仅限购买金域缇香项目特定房源时所享利益；
2、优先购房，一份软装基金仅限购买一套房源；
认筹辅助手段：——老业主推荐认筹可获积分回馈
1.凡万科金域缇香新老业主，只要推荐客户成功认筹，每推荐一名即可获得万客会相应的会员
积分；
2.若推荐认筹客户购房成功，同步享受老业主推荐购房奖励。
操作方式
以客户参与项目重大营销节点次数以及诚意度决定开盘购房时的优惠额度；
优惠类型
奖励优惠＋步步高升优惠
解筹方式建议
介于项目二期首次推售房源量大，需要积累大量诚意客户，为了营造开盘热销氛围，并避免不可控局面出现，因此建议：开盘工作前置，提前客户引导入位，但具体解筹方式要视积累客户量以及市场竞争状况而定。
对外宣传时间
正式对外宣传时间定为2012年8月10日
宣传语“万科金域缇香，软装基金11日开始正式接受认筹登记”
认筹筹备工作
前期客户通知工作
对于前期诚意客户，由各销售人员对自己所掌握的客户进行通知8月11日到场认筹，并且将认筹的优惠措施及事项进行详细说明。
－提前一周第一次电话通知；
－提前三天第二次电话通知；
－提前一天第三次电话确认，短信提醒；
媒体策略
媒体组合投放频率主题
户外广告2012.08.01 发布8.11开始接受软装基金申请
硬广安排8月3日/7日/15日深圳特区办、南方都市报：阶段主题＋认筹信息
辅助媒体：深圳晶报、地铁早8点
电台广播8月5日起播放2012.08.05日起开始播放认筹信息网络2012.08.01－08.24 网络广告及论坛宣传认筹信息
短信发布
新电话客户即刻发送短信；
老客户，每周发送两次；告知认筹信息及销售人员姓名；短信通知客户认筹信息
其他辅助渠道认筹阶段阶段主题＋认筹信息
认筹现场流程
顺序认筹流程区域工作人员
1 客户上门停车区保安2名，1名支援
2 排队等候，阅读熟悉万科金域缇香软装基金
办理申请须知、申请书
等候区大厅
保安2-3名，服务人
员2名
3 每次允许10名客户进入填表区客户登记、叫号区叫号1名
4 客户凭身份证填写《软装基金诚意登记申请
书》填表区，签约室
保安1名
销售人员6名
5 客户在填写完申请书后交款区缴纳诚意金，
换取诚意金收据交款区
财务2名
协助1名
6 凭身份证、收据及《软装基金诚意登记申请
书》领取申请单，由工作人员对《软装基金
诚意登记申请书》客户联盖章
楼签约室审核人员1名
7 填写《礼品登记表》，领取礼品礼品领取
一楼大厅
礼品登记1名
礼品发放1名
保安1名
万科金域缇香项目组
二零一二年八月一日。