房地产企业所得税汇算、土地增值税清算跟分阶段财税实资料
房地产开发企业申请土地增值税清算审核应当准备的资料[合集5篇]
![房地产开发企业申请土地增值税清算审核应当准备的资料[合集5篇]](https://img.taocdn.com/s3/m/3c432e4326d3240c844769eae009581b6bd9bd0c.png)
房地产开发企业申请土地增值税清算审核应当准备的资料[合集5篇]第一篇：房地产开发企业申请土地增值税清算审核应当准备的资料房地产开发企业申请土地增值税清算审核应当准备的资料根据《土地增值税清算管理规程》及清算工作中的实际需要，从事房地产开发项目的纳税人办理土地增值税清算审核时应提交以下材料：一、清算申报表：1、土地增值税清算申报表（一式两份）；2、土地增值税清算附表（一式两份）：（1）清算项目销售收入汇总表；（2）扣除项目汇总申报表；（3）清算项目成本费用明细申报表；（4）取得土地使用权所支付的金额明细申报表；（5）前期工程费明细申报表；（6）建筑安装工程费明细申报表；（7）基础设施费明细申报表；（8）公共配套设施费明细申报表；（9）开发间接费用明细申报表；（10）利息支出明细申报表。
（11）与转让房地产有关的税金明细申报表（12）与收入相关的面积明细申报表二、清算基本材料：（1）土地增值税清算书面申请。
（应清算的情况）（2）房地产开发项目清算说明。
主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、预售帐款总账复印件、成本归集表、土地成本分摊计算表、税金统计表、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（4）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、预征的土地增值税等。
三、清算相关资料（1）开发项目立项批复文件、规划申请、报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及图纸；（2）国有土地使用证；（3）建设工程施工许可证；（4）工程施工图批准书；（5）工程概况及备案意见，如竣工备案表（符合清算规程可清算第一规定的项目提供）；（6）商品房销（预）售许可证，房屋分户面积对照表；（7）房地产购销合同统计表（经房管局实测的项目取实际测量面积）；（8）普通住宅的确认方法；（9）单位和个人拆迁合同、拆迁名单、支付给被拆迁人的凭证；（10）利息支付的凭据及贷款合同；（11）代收费用的金额和证明材料；（12）自用房、人防设施、车库、其他配套设施的相关证明资料；（13）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，必须报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》，并将工作底稿附列报送；（14）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的的其他资料。
土地增值税清算所需资料
土地增值税清算审计所需资料清单====================================================一、财务资料：1、从立项--竣工财务会计报表（资产负债表、损益表、开发项目成本表）、账簿、凭证等会计资料2、银行对账单及余额调节表二、备查类资料3、营业执照（复印件）4、税务登记证（复印件）5、组织机构代码证（复印件）6、房地产开发企业资质证书（复印件）7、开户银行许可证（复印件）8、验资报告（复印件）9、章程（复印件）10、税务部门批准土地增值税清算通知（复印件）11、土地增值税项目登记表、申报表（复印件）12、建设项目立项报告批复文件（复印件）13、国有土地使用权出让合同（复印件）14、土地开发合同（复印件）15、征地协议（复印件）16、土地受让合同（复印件）17、土地开发建设协议书（复印件）18、国有土地使用证（复印件）19、取得土地使用权所支付金额的相关会计凭证及后附的原始票证（复印件）20、人防工程认证文件（复印件）21、建设用地规划许可证（复印件）22、建设工程规划许可证（复印件）23、建筑工程施工许可证（复印件）24、合作建房相关协议（复印件）25、产权分割协议（复印件）26、施工平面图27、项目工程合同统计表（复印件）28、项目工程合同结算单（复印件）29、项目工程相关建造合同、工程合同（总包、分包）30、项目工程施工、预算、决算、结算的相关资料（复印件）31、项目工程有关变更及增减账洽商的相关资料32、银行贷款合同、协议、贷款利息通知单（复印件）33、房屋所有权证及房屋登记表（复印件）34、预缴土地增值税的会计凭证及税收缴款书（复印件）35、建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（复印件）36、竣工项目地价核实函（复印件）37、测绘成果报告书（复印件）38、流转税及附加税的完税凭证（复印件）39、商品房购销合同40、售房统计台账及销售明细表（复印件）41、税务局批准免税证明及暂缓征税证明（复印件）42、销售许可证（复印件）43、其他资料近日，为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）就土地增值税清算工作中有关问题作出明确。
144-房地产开发企业土地增值税清算手续需提供的资料
房地产开发企业土地增值税清算手续需提供的资料纳税人在办理土地增值税清算手续时，需结合有关项目台帐备案情况向主管税务机关提交如下资料：一、有关表格：1、《土地增值税清算材料清单》2、（《土地增值税清算申报主表》3、《土地增值税清算(销售普通住宅)申报明细表》4、《土地增值税清算(销售其他类型房产)申报明细表》5、中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》及工作底稿（37份）注：如没有委托中介机构清算的，请自行出具《土地增值税清算报告》及工作底稿（37份）6、税务机关要求提交的其他表格二、以下资料复印件1、税务登记证、营业执照副本复印件；2、取得土地使用权的交易合同及支付的地价款凭证；3、土地使用权证、建设用地规划许可证；4、金融机构贷款合同；5、立项批复资料；6、建筑工程规划许可证及所附资料（含建筑红线图、建筑审核书）；7、商品房预售许可证；8、建筑工程合同或项目竣工结算书、决算报表；9、规划验收合格证及所附资料；10、商品房产权权属证明书；11、中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；12、《商品房买卖合同》；（准备）13、其他资料。
三、有关书面说明，内容包括：1．项目用地情况说明：对土地开发情况做出书面说明，如是否在同一地块同时开发多个项目以及分期销售情况；2．对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况；3．对开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有、建成后无偿移交给政府公用事业单位、建成后自用或有偿转让进行分类）；存在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形时应附上相关凭证；4．书面说明将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产及其他关联方交易情况；5、其他资料。
注意事项：所有提供给税务机关的复印资料均需注明“此复印件由我公司提供，与原件一致”由经办人亲笔签名并加盖公司公章。
所得税汇算及土地增值税清算实务
土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规， 具体金额的计算是否正确。 （二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及 拆迁补偿费的情形。 （三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁 ）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
分期分类型影响 第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发 的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是 否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
审核关注重点
审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注： （一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 （二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊
以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目 可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
房地产企业土地增值税清算应提供资料
土地增值税清算应提供资料
1、土地增值税清算申请报告
2、土地增值税纳税清算申请表、土地增值税项目登记表、福建省土地增值税清算
项目基本情况说明
3、项目立项书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可
证
4、预售许可证、开发项目整体竣工验收报告
5、项目规划图、商品房分层平面图、施工图纸
6、开发项目预算、概算书
7、建安合同及发票
8、项目竣工决算书、工程决算报告、项目工程合同结算单
9、商品房销售台帐（内容包括：销售项目、房间号、销售对象、销售面积、销售
单价、合同总价款、付款情况等）、销售合同备案表
10、国有土地使用证、土地使用权出让(转让)合同、取得土地使用权所支付的地价
款凭证
11、银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料
12、无偿提供公共配套设施的证明材料
13、开发项目成本扣除情况相关凭证明细表
14、清单期财务报表
15、税务机关要求提供的其他材料（测绘报告）。
房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算
2013年1月下 总第281期房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算吉林中信华诚会计师事务所有限责任公司 田凤杰引言房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。
由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。
其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。
为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。
其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。
两者之间有着显著的区别。
一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税（一）房地产开发企业的土地增值税土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。
主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。
房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。
所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。
土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。
（二）房地产开发企业所得税企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。
包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。
房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。
其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。
二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性（一）相关汇算时间的差异房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。
完工开发产品及土地增值税清算所需资料
完工开发产品及土地增值税清算所需资料[来源：本站 | 作者：原创 | 日期：2009年9月1日 | 浏览873次] 字体:[大中小]完工开发产品及土地增值税清算所需资料一、土地增值税清算条件的规定：根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009] 91号）第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条规定，对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
二、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：总局规程第十二条规定：（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品方购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明材料。
房地产开发税收计算
房地产开发开发各环节税收一、取得土地环节1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。
2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。
3．契税1）国有土地使用权A地块出让：24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元2）拆迁补偿、安置费：110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.003）城市建设配套费:(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元二、设计施工环节1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。
1）甲供材料:购销金额×0.03%2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.00元……2．印花税（建筑安装工程承包合同按承包金额×万分之三税率）：1）营销中心装修合同；×0.03%=2)建筑施工合同基坑支护(一期):1,120,000×0.03%=336元3) 建筑施工合同基坑支护(二期): ×0.03%=元4) 建筑施工合同土石方工程(一期):800,000.00×0.03%=240元建筑施工合同土石方工程(二期)5）建安合同（泸州七建司一期及地下车库）99,000,000×0.03%=2,970.00元6）自来水管道安装工程合同:(预付10万,一期120万,二期70万)(100,000.00+1,200,000.00+700,000.00)×0.03%=600.00元7)其他如供电、燃气、通讯线路安装、电视等，均按承包金额×万分之三税率……3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同借款金额×0.05%4 .财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同:按收取的保险费收入金额×0.1%三、房产销售环节1．营业税及附加（销售不动产）：24,510,750.001)营业税=预售收入×5%:445,650,000.00×5%=22,282,500.002)城建税附加=营业税×5%:22,282,500.00×5%=1,114,125.003)教育费附加=营业税×3%:22,282,500.00×3%=668,475.004)地方教育费附加=营业税×2%:22,282,500.00×2%=445,650.002．土地增值税(预交) :土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。
房地产开发企业所得税汇算清缴与土地增值税清算
• 是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担 项目。 • 确定原则
• 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、 定价差异原则、成本差异原则、权益 区分原则
• 事前备案手续
• 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据， 共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年 企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。《国家税 务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号
计税成本
• 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划 、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主 要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
房地产开发企业所得税汇算清算 与土地增值税清算
• 房地产开发企业所得税
收入
• “税收”收入确认条件：
• 通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入
销售完工开发产品取得的收入 收入 销售未完工开发产品取得的收入
房地产开发企业申请土地增值税清算审核应当准备的资料
房地产开发企业申请土地增值税清算审核应当准备的资料根据《土地增值税清算管理规程》及清算工作中的实际需要，从事房地产开发项目的纳税人办理土地增值税清算审核时应提交以下材料：一、清算申报表：1、土地增值税清算申报表（一式两份）；2、土地增值税清算附表（一式两份）：（1）清算项目销售收入汇总表；（2）扣除项目汇总申报表；（3）清算项目成本费用明细申报表；（4）取得土地使用权所支付的金额明细申报表；（5）前期工程费明细申报表；（6）建筑安装工程费明细申报表；（7）基础设施费明细申报表；（8）公共配套设施费明细申报表；（9）开发间接费用明细申报表；（10）利息支出明细申报表。
（11）与转让房地产有关的税金明细申报表（12）与收入相关的面积明细申报表二、清算基本材料：（1）土地增值税清算书面申请。
（应清算的情况）（2）房地产开发项目清算说明。
主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、预售帐款总账复印件、成本归集表、土地成本分摊计算表、税金统计表、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（4）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、预征的土地增值税等。
三、清算相关资料（1）开发项目立项批复文件、规划申请、报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及图纸；（2）国有土地使用证；（3）建设工程施工许可证；（4）工程施工图批准书；（5）工程概况及备案意见，如竣工备案表（符合清算规程可清算第一规定的项目提供）；（6）商品房销（预）售许可证，房屋分户面积对照表；（7）房地产购销合同统计表（经房管局实测的项目取实际测量面积）；（8）普通住宅的确认方法；（9）单位和个人拆迁合同、拆迁名单、支付给被拆迁人的凭证；（10）利息支付的凭据及贷款合同；（11）代收费用的金额和证明材料；（12）自用房、人防设施、车库、其他配套设施的相关证明资料；（13）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，必须报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》，并将工作底稿附列报送；（14）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的的其他资料。
房地产开发项目土地增值税税款清算辅导资料
房地产开发项目土地增值税税款清算辅导资料一、土地增值税清算范围及相关概念1、凡在本市行政区域内取得国有土地使用权后从事房地产开发的企业（以下简称开发企业），其房地产开发项目符合国家规定的清算条件的，都要按《江苏省地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理规程》的通知》（苏地税发〔2009〕72号）的规定进行土地增值税清算。
（条例）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
（细则）第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
2、核算对象（细则）第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
（细则）第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
配套文件一：《关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函[1999]112号）《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下:根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。
在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。
因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
配套文件二：《关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》（国税函[2003]922号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，对武汉宝安房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。
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税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除；
超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
●国税发[2009]31号 第六条 “企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地
产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现……”
判断：符合以上规定？。
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二、关于租金收入、债务重组收入确认问题
“根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形 资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日 期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金 提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租 人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。” “企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。”
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三、关于股权转让所得确认和计算问题
企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实 现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在 计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项
★提示：先分后转
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2009年上市公司平均值（营城教+土增+所得税）/收入
0.16 0.14 0.12 0.10
0.08 6.26%
0.06 0.04 0.02 0.00
税负率, 14.16% 9.46%
4.56%
税负率
样本总计 综合类 制造业 信息技术业 社会服务业 批发和零售贸易 农、林、牧、渔业 金融、保险业 交通运输、仓储业 建筑业 房地产业 电力、煤气水 传播与文化产业 采掘业
房地产企业所得税汇算、土地增值税清算 与分阶段财税实务筹划检查
阚振芳 2011年5月
25% 20% 15%
10% 9.48%
房地产业, 净利 率, 16.15%
5.95%
净利率
样本总计 综合类 制造业 信息技术业 社会服务业 批发和零售贸易 农、林、牧、渔业 金融、保险业 交通运输、仓储业 建筑业 房地产业 电力、煤气水 传播与文化产业 采掘业
摘自《关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总 局公告2010年第19号）。
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六、关于工会经费企业所得税税前扣除凭据
“根据《工会法》、《中国工会章程》和财政部颁布的《工会会计制度》，以及 财政票据管理的有关规定，全国总工会决定从2010年7月1日起，启用财政部统 一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》，同时废止《工会 经费拨缴款专用收据》。为加强对工会经费企业所得税税前扣除的管理，现就工 会经费税前扣除凭据问题公告如下：一、自2010年7月1日起，企业拨缴的职工 工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，凭工会组织开具的《工会经费收入 专用收据》在企业所得税税前扣除。二、《国家税务总局关于工会经费税前扣除 问题的通知》（国税函[2000]678号）同时废止。”摘自《关于工会经费企业所 得税税前扣除凭据问题的公告》（国家税务总局公告2010年第24号）
四、从事股权投资业务的企业业务招待费计算问题
对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投 资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待 费扣除限额。 以上二~四均摘自《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函 〔2010〕79号）。
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七、关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关 税收处理
融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁 业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业 务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并 未完全转移。 一、 增值税和营业税 根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行 为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。 二、 企业所得税 根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出 售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原 账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分， 作为企业财务费用在税前扣除。 摘自《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》 （国家税务总局公告〔2010〕13号）。
1、企业所得税重点提示 2、土地增值税清算 3、企业提问讲解 4、分阶段财税实务筹划检查串讲 5、现场问题解答
一、房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？
●《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条 企业发生的与生产经
营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销 售(营业)收入的5‰。
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八、关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理
一、根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）第五条的 规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企 业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增 的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定 计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应根据其情节，依照《中华人 民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理或处罚。 二、本规定自2010年12月1日开始执行。以前（含2008年度之前）没有处理的事 项，按本规定执行。 摘自《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总 局公告2010年第20号）。
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五、关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业以不 同形式取得财产转让等收入征收企业所得税问题公告如下： 一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、 接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式 体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。 二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就 上述收入计算的所得，已分5年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本 公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本年度应纳税所得