厦门市集美区城市用地发展态势与土地优化利用对策

厦门市集美区城市用地发展态势与土地优化利用对策The Developing Situation of Urban Land and Strategy ofOptimum Use in Jimei District ,Xiamen黄广宇Huang Guang yu(厦门集美大学信息工程学院 福建 361021)(I nf or mational Engineering College o f Jimei University ,X iamen ,Fuj ian 361021) 摘 要 本文分析厦门市集美区城市各类用地增长和构成变化态势及其反映出的城市规划和建设的新问题,提出在新一轮城市规划调整中,进一步把握分区性质,明确城市发展策略和产业构成,优化城市用地结构和拓展城市远景发展空间的对策与措施。

关键词 城市规划 用地发展态势 土地优化利用 集美区1992年,集美台商投资区经国务院正式批准成立,作为改善投资环境必不可少的基础工作 城市规划和建设随之展开。

1993年,厦门市城市规划局首次编制了集美分区规划,1998年进行了修编,原分区规划在指导本区各项建设中起到一定的作用。

目前,南部生活区、集美大学已初具规模,北部工业区一、二期已基本建成,城市基础设施不断完善。

随着厦门海湾型城市逐步形成和城市产业的发展变化以及集美区内部发展的需求,调整分区规划已势在必行。

本文总结近10年来集美建成区用地发展变化特点,剖析在新形势下城市规划建设所面临的新问题、新矛盾,提出优化城市土地利用、引导城市远景发展空间的对策与措施。

1 城市用地发展态势1.1 建成区各类用地增长差异显著集美建成区面积从1992年304.31hm 2拓展为2001年839.51hm 2,9年间扩大了535.2hm 2,年均增长率为11.94%。

约每4~5年扩大300hm 2,各类用地指标都有不同程度的增长,但增长率差异显著(表1)。

表1 集美建成区主要类型用地增长及构成单位:hm 2主 要用地类型1992年1997年2001年面 积占(%)面 积占(%)面 积占(%)1992~1997年均增长率(%)1997~2001年均增长率(%)1992~2001年均增长率(%)居住用地5819.069815.70111.9313.3311.06 3.387.58村庄用地87.328.699014.4213916.560.6111.48 5.30公建用地18.4 6.0531 4.9739.64.7211.00 6.318.89教育用地6019.7273.811.8377.56 9.244.23 1.25 2.89工业用地5.4 1.77124.820.00186.4122.2087.4010.5548.22其他用地75.2124.71206.4633.08285.0133.9516.748.3912.96总用地304.31100624.04100839.5110015.457.7011.94资料来源:根据集美分区规划调整资料整理。

第18卷 第1期福 建 地 理Vo l.18,N o.1 2003年3月F U JIA N GEOGRA PHYM ar ,2003表1显示,集美工业用地从1992年的5.4hm 2扩大为1997年的124.8hm 2,继而增加至2001年的186.41hm 2,前5年平均年增长率高达87.40%,后4年趋缓,仍达10.55%。

1992~2001年平均年增长速率为48.22%,居各类用地的首位。

村庄建设用地在经历了前5年缓慢增长之后,于1997~2001年期间快速增长,年均增长率为11.48%,超过了同期工业用地增长率。

公共设施用地和居住用地的增长均较为缓慢,1992~2001年期间年均增长率分别为8.89%和7.58%。

教育用地增长率则明显偏低,1992~1997年平均增长率为4.23%,1997~2001年则降为1.25%,9年期间年平均增长率为2.89%,是各类用地中增长率最低的。

其他用地包括市政公用设施、道路广场、公共绿地及水面用地,增长速度较快。

1.2 土地利用结构及变化趋势2001年建成区5类用地(不包括其他用地)构成分别为:工业用地占22.20%,居首位;村庄建设用地占16.56%,居第二,以下序位依次为城区居住用地占13.33%,教育科研用地占9.24%,公共设施用地占4.72%(表1)。

从用地结构的发展变化趋势可以看出,在1992~2001年期间,工业用地比重呈持续上升态势,从1992年占1.77%猛增为1997年的20.00%,继而升至2001年的22.2%。

村庄建设用地比重由1992年的28.69%降为1997年14.42%,2001年回升至16.56%。

而居住用地、公共设施用地、教育用地所占比重分别从1992年的19.06%、6.05%、19.72%持续下降为2001年的13.33%、4.72%、9.24%(表1,图1)。

图1 2001年集美建成区用地结构2 土地利用现状特点2.1 城市用地发展态势与分区性质定位偏离近10年来,集美产业用地构成发展变化中,工业用地的增长始终占主导,公共设施用地和居住用地发展不快,而教育用地增长更为缓慢,是所有用地中增长最少的一项(表1)。

这与集美区作为厦门市教育产业的主要空间依托 文教风景旅游区的定位不相符,从长远看也将影响分区发展的步伐。

2.2 用地结构比例失调据研究,合理的城市用地结构为:生活居住用地占40%~50%,产业用地占20%~30%(其中工业用地占10%~15%),道路和其他公共设施等占20%~30%[1]。

以此对照,集美建成区土地利用结构现状不尽合理,表现为现状工业用地比重过大,居住用地和公共设施用地(包括教育科研用地)比重则明显偏低(表1,图2,图3)。

2.3 农村居民点占地太大,土地浪费现象较严重本区村庄建设用地自1997年后急剧扩张,增长率居各项用地的前列(表1)。

究其原因,其一,随着农村居民收入增加,农村宅基地用地量逐年增加,各种非法占地建房现象亦较严重,加之原有一些旧宅基地弃之不用,使一部分村庄形成 空心村!现象;其二,由于工业区的建设,大量外地打工人员的流入,刺激了周边村庄房屋租赁市场的需求,促使村庄进一步自由无序发展,为将来村庄改造留下隐患。

本区农村居民点人均用地面积达156.64m 2,大大超过建设部规定的人均110m 2的标准,土地浪费现象严重[2]。

2.4 工业区用地容积率有待提高台商投资区成立10年来,集美区工业发展迅速,产业结构发生巨大变化,工业成为城市经济的重要组成部分。

但工业区产业结构仍属劳动密集型,且还有少量污染大的项目存在,从城市定性上看,不利于风景旅游区的发展。

且工业区开发楼层较低,空间利用不够充分,整体容积率有待提高。

2.5 基础设施和公共服务设施尚不配套本区公共设施用地在扣除教育科研用地以外,仅有39.6hm 2,占建成区面积4.72%(表1),居5种城市用地的末位。

区内商业金融、文化娱乐、体育、医疗等以及市政设施用地数量少,且规模均不大。

例如旧镇区内道路狭窄,且无排水管网,生活污水未经处理直接排入水池或海湾。

现有旅游景点和设施没有大的突破和改善,杏林湾2福 建 地 理第18卷温泉旅游资源尚未得到深度开发利用,其开发主体有待明确。

目前全区的基础设施及公共服务设施现状尚不配套,整个投资环境还有待进一步提高和美化。

3 城市土地优化利用对策与措施集美建成区现有用地规模839.51hm 2,考虑集美区近几年将有较大的发展。

根据厦门市城市总体规划[3],结合集美区历年来建设发展速度,预测2005年用地规模为1250hm 2,2010年为1650hm 2,2020年远景规划用地2255hm 2。

实现城市土地优化利用,必须提高土地的结构效率,科学配置城市土地,合理布局城市功能区,调整各类用地的比例关系和产业构成,同时,科学预测城市土地环境容量,引导空间发展方向,使之更能适应经济的发展。

3.1 明确分区性质,调整产业构成和用地结构历史上集美行政区划几经变更,经济发展受到一定影响,未形成具有自身特色的产业结构,经济基础较薄弱。

自台商投资区建立10年来,集美快速发展了北部工业区和其他相关产业,增强了经济实力。

在特定历史时期采取相应的经济发展策略是无可厚非的,但要注意避免顾此失彼。

在修订城市规划中,必须始终把握城市发展大方向和既定目标,将集美分区置于厦门城市体系之中,明确本区在厦门市的地位、自身优势和发展潜力,协调和理顺集美在经济特区大环境中的关系。

集美是厦门市以文教风景旅游为主的城市组团片区,工业以发展轻型、高新技术为主。

厦门市第十个五年计划提出建设 教育之城!的目标,将集美区作为厦门市发展教育产业的主要空间依托。

因此,新一轮规划调整应引导和构筑城市发展的空间布局,科学调整规划结构,控制出更多的文教科研、旅游用地,合理配置居住、公共设施等功能区,理顺城市道路系统,加速文化教育、旅游业的发展和工业产业的升级。

将集美建设成为特色鲜明又相对独立而完整的城市分区,为构筑厦门海湾型城市,发展教育、旅游业提供有力支撑。

3.2 利用山水环境,科学布局,宏观分区集美区一面临山,三面环水,利用优美的自然环境,结合道路系统,全区可宏观地划分为5个小片区(图2)。

图2 厦门市集美建成区土地利用规划同集路东侧,自南向北依次为南部综合区(含集美大学新校区)、中心区、北部文教区;同集路西侧为北部工业区和西北部综合区。

南部综合区以印斗路、12号路与新中心区相接,由原旧镇和东部填海区、8号路小区和集美大学新校区组成,依托旧镇形成富有特色的文教、旅游、居住综合区。

根据城市发展的需要,在印斗路、12号路以北,凤林村以南,形成以行政、金融、商业及旅游购物为主的新型中心区。

为了重点发展文化教育产业,在从凤林路以北至龙凤山庄的地段,规划出面积达263.22hm 2的北部文教区,可容纳鹭江大学、理工学院、医专等市属高校,同时吸引国内名牌大学及台湾、海外院校来厦办学,建成新型的 大学城!。

北部工业区位于同集路西侧,作为台商投资区及集美企业发展开发地,以发展轻型、高新技术产业为主。

西北部综合区由北部工业区向西北方向发展,位于规划中的集杏路与厦漳泉高速公路之间,为远期发展备用地,是规划中的高新技术产业园区、科研区,并在高速公路连接线的西侧建设为科技园配套的生活区。

5个小区在用地结构上应体现城市结构规律和公众利益的需求,保护和利用现有的地形、地貌,尽量以天然的山体、水体、森林或绿地作为片区之间的过渡空间,并由城市主、3第1期黄广宇:厦门市集美区城市用地发展态势与土地优化利用对策次干道、支路相互连通,创建有特色的山水城市布局形态。

规划期小区用地面积及结构如表2。