第二章土地价格

第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （四）地租与地价的关系
• • • • 2.地租与地价的区别 ②两者价格决定的机制不同 地租的决定机制 边际主义地租理论认为地租是土地服务的价格，在竞争性 的要素市场上，它的决定机制与其他的生产要素相同，由 系统共同决定，都受边际生产力规律的支配。在市场均衡 条件下，土地的边际收益产品等于土地的边际要素成本。 短期内，地租的大小取决于对土地的需求因素；长期内， 地租的大小不仅取决于土地的边际收益产品，也取决于土 地的边际要素成本，两者在市场的作用下达到均衡。
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （二）马克思主义地租理论 • 4.建筑地段地租 • 工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物 所需的土地，支付给土地所有者的地租。 ① 是工商业资本家和房地产业资本金爱为了获得生产的场所 和空间而支付的； ② 建筑地段所处的位置对建筑地段地租起着决定作用； ③ 垄断地租占优显著的优势。
第一节 土地价格概述
• 一、土地价格的内涵
① 真正的地租，即绝对地租和级差地租 ② 土地投资的折旧 ③ 土地投资的利息 • 土地价格即以上三部分之和的资本化
第一节 土地价格概述
• 一、土地价格的内涵
• 2001我国颁发的《中华人民共和国国家标准城镇 土地估价规程》（GB/T18508-2001）规定我国城 镇土地估价的价格内涵是：“在正常市场条件 下，一定年期的土地使用权未来收益的现值总和。 其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权 价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁 权价格、地役权价格是其派生形式。”
第二节 土地价格基本理论 • 一、地租理论
• （四）地租与地价的关系
• • • • 2.地租与地价的区别 ②两者价格决定的机制不同 地价的决定机制 土地的二重性决定了地价也具有二重属性即资源 性地价和资产性地价。资源性地价取决于土地资 源利用未来的收益，其大小等于未来土地利用收 益贴现值之和；资产性地价主要取决于土地资产 转让收益，其大小等于未来土地转让收益的贴现 值。
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• • • • • • • • • （一）地租的概念 奴隶制地租 基本形式——劳役地租 封建地租 前期：实物地租；后期：货币地租 资本主义地租 主要形式：货币地租 社会主义地租 在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地 收益的分配关系，同时社会主义地租还是国家用于调节社 会生产与分配的经济杠杆。
第二节 土地价格基本理论
• 二、区位理论
• • • • • • • • • （一）区位概念及特征 2.区位的特性 （1）概念的双重性（地理学、经济学的概念） （2）动态性 （3）层次性 （4）等级性（差异性） （5）稀缺性 （6）相对性 （7）可设计性
第二节 土地价格基本理论
• 二、区位理论
• （二）区位的分类
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （二）马克思主义地租理论
• 2.绝对地租 • 由于土地所有权的垄断，不管租种任何等级的土地都必须 缴纳的地租就是绝对地租。 • 形成原因：租用劣等地的资本家只得到了平均利润，如果 让他从平均利润中拿出一部分缴纳地租，农业资本家就得 不到平均利润，这是不行的。绝对地租不是平均利润的一 部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 • 农产品可以不按生产价格而是按产品价格出卖，原因是： 农业资本有机构成低于工业资本有机构成，是绝对地租形 成的条件。土地所有权的垄断，是绝对地租形成的根本原 因。
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土地供求曲线
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• • • • （四）地租与地价的关系 1.地租与地价的联系 地租和地价都是属于价格范畴，两者相互补充 地租是决定地价的基础
① 地租理论的定性化分析为地价理论模型化和定量分析奠定 了基础； ② 当土地更多的表现出资产属性的一面时，土地长期均衡价 格还是以土地利用未来收益为基础决定的。
• • � � � � � 层次性——空间分类法 产业分类法 农业区位 工业区位 商业区位 住宅区位 其他区位：包括金融业、保险业、通讯服务业、教育文化 事业、政府服务业、交通运输业等经济性产业区位
第二节 土地价格基本理论
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （二）马克思主义地租理论
• • • • • 1.级差地租 2.绝对地租 3.垄断地租 4.建筑地段地租 5.地价理论
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• • • • • （二）马克思主义地租理论 1.级差地租理论 由经营较优而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润。 土地自然条件的差异是级差地租形成的自然条件或自然基础。 按形成条件不同，可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
第二章 土地价格
目录
土地价格概述 土地价格基本理论 土地价格的影响因素 土地价格管理
第一节 土地价格概述
• 一、土地价格的内涵 • 从劳动价值论的观点
• 土地是自然物，而非人类创造，不包含人类的劳动价值， 因而土地也就没有价值，当然不存在其价值的表现形 式——土地价格。但是由于土地是一种垄断财产，土地的 垄断是因为土地本身的稀缺性及其满足人类需要的特殊使 用价值，所以土地有价格。
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论 • （三）现代西方经济学地租理论
• 2.阿隆索（William Alonso）的地租理论 • （2）主要内容 家庭收入=土地投资+通勤费用+其他商品支出 Y=R(X)Q+T(X)+Z MaX U(Z,Q,X) Y--家庭收入 R(X)--地租（地价） Q--土地面积；T(X)--通勤费用； X--距城市中心的距离；Z--其他商品费用支出； U--效用水平
第一节 土地价格概述
• 二、土地价格的特点
• • • • • 土地价格是土地的权益价格 土地价格不依生产成本定价 土地价格主要由土地需求决定 土地价格呈上升趋势 土地价格具有强烈的地域性
第一节 土地价格概述 wenku.baidu.com 三、土地价格的形式
• （一）按土地权利分类
• 1.所有权价格 土地所有权价格是土地所有权转移价格 • 2.使用权价格 • 在一定期限中持有土地的使用权、收益权所形成 的一种价格，包括土地使用权出让价格、土地使 用权转让价格等。 • 3.租赁价格 • 4.抵押价格
第一节 土地价格概述
• 三、土地价格的形式
• （四）按土地估价技术分类
• 土地总价、单价（单位土地面积价格）、楼面地价（单位 建筑面积地价）等
• （五）按土地开发利用和估价目的分类
• 熟地价格、生地价格、毛地价格
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （一）地租的概念
• 马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩 余生产物被土地所有者占有的部分，是社会生产关系的反 映。 • 任何社会只要存在土地所有者和不占有土地的直接生产 者，后者在土地利用中有剩余生产物被前者所占有，就有 产生地租的经济基础。 • 地租的出现与土地所有权的出现紧密相连。
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （四）地租与地价的关系
2.地租与地价的区别 ②两者价格决定的机制不同 地租的决定机制 在马克思经济学里，地租是由土地的产品所提供的，而土 地产品的价值是劳动创造的，地租是劳动创造的剩余价值 的转化形式。地租上涨受到以下几个方面因素的影响： a) 与土地相关的生产的平均利润率下降了； b) 由某种原因引起的社会资本系统的膨胀； c) 资本（特别是公共资本）投入土地增加了地租。 • • • •
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （三）现代西方经济学地租理论 • 1.胡佛（Edgar M. Hoover）的地租理论
地价
CBD 胡佛的竞价曲线
距离
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （三）现代西方经济学地租理论 • 2.阿隆索（William Alonso）的地租理论
• （1）假设条件 ① 单核心城市坐落在均质的平原上，四周的土质都是一样的 ② 成为这个城市通勤者作用对象的产业活动，都集中在城市 中心地区 ③ 买卖自由，市场发达，信息灵敏
第一节 土地价格概述
• 三、土地价格的形式
• （二）按土地价格形成方式分类 • 1.交易价格 • 通过市场交易形成的土地成交价格。 • 2.评估价格 • 土地股价人员应用土地估价程序和方法评估出的 土地价格。
第一节 土地价格概述
• 三、土地价格的形式
• （三）按政府管理手段分类
1.申报地价 由土地所有人或使用人向有关机关提出申报的地价。 2.公告（示）地价 是政府定期公布的地价。一般是征收土地增值税和征收土 地补偿的依据。 • 3.补地价 • 是中国所规定的原无偿划拨土地转为土地出让方式时必须 由转让方向土地部门缴纳的地价，有些地方称为土地增值 费，但它实际上只是土地市场购买价格中的一部分。 • • • •
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （四）地租与地价的关系
• 2.地租与地价的区别 • ③稳定程度不同 • 短期内土地的供给缺乏弹性，市场不可能对需求迅速做出 反应，地价的波动不可避免，而地租总是与契约和现实联 系在一起，短期的波动不会很大，土地价格的市场表现相 对于地租来讲具有更为不稳定的因素。 • 土地价格的标定方法也加剧了其波动的表象。 中国城市每年交易的土地数量有限，而没有交易的土地仍 然以这些少数交易案例的价格为基础标定其价格。少数投 机者的投机行为便可以引起地价的大幅波动。
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （四）地租与地价的关系
• 2.地租与地价的区别 • ①两种价格购买的内容不同 • 在土地私有制国家，地租购买的是土地的使用权，土地所 有权没有发生转移，土地也并不构成使用者的财产；地价 购买的是土地所有权，土地所有权发生转移，土地也成为 购买者的财产 • 在中国，地租一般是按年支付的土地使用权价格，土地不 是使用者的财产，这种条件下的土地使用权具有债权性 质；而地价是对若干年土地使用权价格的一次性支付，这 种情况下的土地使用权具有物权性质。
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
（二）马克思主义地租理论 3.垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润所形成的地租。 形成原因：一是土地所有权的垄断；二是某些土地具有特殊的自 然条件。 • 具有特别优越自然条件的土地，能够生产某种特殊名贵而又非常 稀缺的产品。生产者凭借对这种商品的垄断经营，使其价格不仅 大大超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。生 产者便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。在 土地所有权的作用下，农业资本家将这部分利润交给土地所有者 后，便形成了垄断地租。就农业而言，垄断地租不是来自农业、 工业创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 • • • •
第二节 土地价格基本理论
• 二、区位理论
• （一）区位概念及特征 • 1.区位概念 • 综合的概念，除了解释为地球上某一事物的空间 几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人 类经济社会活动之间的相互关系和相互作用在空 间位置上的反映。 • 区位指某一经济事物或经济活动所占据的空间场 所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系。 • 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地 理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （三）现代西方经济学地租理论
• 2.阿隆索（William Alonso）的地租理论
价格
竞价曲线
E 地价曲线
城市中心
阿隆索竞价地租曲线
距离
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （三）现代西方经济学地租理论
• 3.萨缪尔森（P.A. Samuelson）的地租理论
第二节 土地价格基本理论
• 一、地租理论
• （二）马克思主义地租理论
• 5.地价理论 • 土地价格并不是土地本身的购买价格，而是土地所能提供 地租的购买价格，不外是资本化的地租。 土地价格=地租/利息率 土地价格的高低首先取决于地租量的大小，而地租量的大 小除了取决于土地所有者和土地经营者之间的竞争外，还 取决于土地产品市场及土地产品供求关系的变化。