遏制房地产投机行为确保经济稳定发展

１２０００ 元 ， 但 占 销 售 面 积 不 到 ２０％， 那么实际的全市房价显著会 被严重拉低， 如平均下来每平米不 到 ６０００ 元， 这种房价的低估同样 会导致房价涨幅的严重低估。二是 二手房销售不活跃或所占的比重 低的地方， 房价低估的幅度会更 大， 目前， 我国住房交易以新房为 主， 多数城市销售的住房中 ８０％— ９０％是新房， 旧房交易不到 １０％， 由于新房多建在郊外， 市中心区新 房少， 但如此旧房交易不活跃或所 占的比重很低， 会更进一步拉低房 价。一个城市的房价既包括新房的 价格， 也包括存量旧房的价格， 它 们的加权平均才是全市的平均房 价。因此， 结论是： 新房平均价格根 本不能代表全市房价水平， 包括所 有新房和旧房交易的平均价格， 也 不能全面反映一个城市房价水平。 如何确定真实的房价呢？ 就是定点 调查， 而不是交易统计， 既在全市 范围内选出有代表性的点， 统计其 房价涨幅， 然后加权平均。据调查， 在北京西四环地区， 今年一季度二 手 房 市 场 价 格 比 上 年 同 期 涨 ３０％ 左右， 其他地区也相似， 大体都在 ２０％以 上 ， 新 房 的 涨 幅 略 低 ， 但 全 市也应在 ２０％左右， 但统计局给出 的北京今年一季度房价涨幅仅
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遏遏制制房房地地产产投投机机行行为为
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确保经济稳定发展
○王小广
刚刚出台的关于房地产宏观 调控的“国六条”措施， 是去年调控 措施的延伸和深化， 并且在三个方 面有新意和明显的深化。一是高度 重视增加有效供给， 特别是要求地 方政府特别是城市政府负起满足 和保障老百姓基本住宅需求的公 共责任。二是更加重视房地产发展 的长效机制的建立和完善， 税收的 作用将更加突出。分析表明， 税收 政策在遏制房地产泡沫上作用更 大， 而且具有长效性。三是提高市 场透明度， 打击各种违反规则的市 场交易行为， 引导住房的理性消 费， 同时， 改变目前住房的销售模 式， 把期房销售改为现房销售。
国竞争力的形成，没有一个国家是 通过把房地产作为主要或之一的
进行很强的约束作用， 又能实现公 平税负。去年出台的征收营业税政
支柱产业来提高其国际竞争力的， 欧 美 国 家 不 是 ， 日 本 、韩 国 等 亚 洲 国家也不是， 我国香港地区的发展
策现在已走样， 卖房者将其转嫁到 买房者身上， 即成为推动房价上涨 的一个新原因。房地产税应包括四
被动性， 或者讲房地产的支柱性体 现在消费上而不是投资上。房地产
正， 还房地产的本来面目。 房地产体制的不完善或缺陷
不是代表一国竞争力的主要产业， 它是一国竞争力的一种结果， 而房 地产泡沫化将会延缓甚至阻碍一
主要包括两个方面， 一方面， 我们 没有建立一套有效的房地产税收 制度和政策， 既对房地产投机炒作
甚至地方政府的一个目标或结果， 足。因此， 高房价将会阻碍城市化和
要的就是“上涨效益”， 因为越涨越 三农问题的解决， 使二元结构问题
能吸引人买。这种情况很像股票市 的解决变得遥遥无期。因此， 要加快
场上和“追涨煞跌”， 因而这种繁荣 城市化， 解决三农问题， 必须提高城
在一定程度上是一种泡沫型增长， 市的效率， 压低房价， 并使城市的许
一 、因 房 价 统 计 的 低 估 导 致 房 地产过热问题的低估
国家统计局公布的房价上涨 数据并不高， 如商品房价格中住宅 价 格 ，２００２ 至 ２００５ 年 各 年 分 别 仅 上涨 ４％、５．７％、９．４％和 ７． ５％。这 样的房价无论是与 ＧＤＰ 增长率相 比， 还是与国内 ＣＰＩ（ 消费者价格指 数） 增幅相比， 并不是很高。与其他 国家同期相比似乎也明显偏低， 如 １９９７ 年以来， 美国和法国的房价均 上涨了 １００％以上， 英国甚至超过
反对高房价， 加大力度打击房
仅潜伏着巨大的金融风险和宏观 地产投机， 还有一个更重要的理
经济风险， 它对人们现实生活的直 由， 高房价如果长期持续， 将会影
２００６ 年第 ６ 期
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响我国工业结构升级和第三产业 的健康发展， 使我们丧失战略机遇 期中的发展机会。遏制房地产泡沫 化， 不仅是民生问题，也不仅是金 融风险问题，而是国家在战略机遇 期能否形成国际竞争力的大问题。 房地产泡沫的产生， 使房地产作为 推动经济增长的主要动力，就会使 我们忘记或忽略真正战略任务。不 可否认， 未来 １０ 年， 我国成功的标 志不是有没有 ９％左右的高增长速 度， 更不是房地产是不是支柱产业 （ 其对经济增长的贡献大） ， 而是能 不能在资本和技术密集型产业上 形成国际竞争力， 同时， 城市效率 和管理水平得到明显提高， 只有国 家的竞争力提高了， 大众生活水平 才会真正提高。而如果仅是房地产 及相关产业能加速增长， 其他产业 利润率很低， 那么， 资源将严重错 配， 资本技术密集型产业（机械设 备 、装 备 等 工 业 ）将 面 临 人 才 不 足 、 资本不足，最终将受创新不足的困 扰。高房价还会严重阻碍服务业的 发展， 因为高房价意味着高的商务 成本， 许多中介性的服务业， 它的 主要成本就是人力和房租支出， 高 房价将使城市服务业的成本大幅 增加， 从而明显阻碍其健康成长。
快， 而且还要看相对于居民购买力 竞争力。不仅如此， 由于我国工业
的房价水平的高低。
化是与城市化齐头并进的， 它们相
互促进， 工业化拉动城市化， 城市
二、高房价不仅隐藏着巨大的 化推动工业化， 而高房价下将无法
金融风险， 而且会严重阻碍国家竞 实现城市化。大多数经济学家和房
争力的提高
地产商认为， 城市化是推动当前房
为什么有这么大的差距呢？ 主 要因为在统计上存在两个严重缺 陷： 一是用销售额去除以销售面积 所得到的房价， 以及按严格的统计 方法得到的新房售价并不能代表 一个城市真正的房价水平。新销售 的商品房多数建在郊区， 市中心区 （ 高房价区） 所占的份额极小， 郊区 的房价远低于中心区。因此， 由以 上方法统计的房价仅仅只是表明 新销售的商品房平均价格， 不能代 表一个城市住房的平均价格。以北 京市为例， 假设四环至五环的平均 新 楼 盘 房 价 为 每 平 方 米 ５０００ 元 ， 其销售的面积占总销售面积的 ６０％ ， 而 市 区 新 房 销 售 价 格 为
地产上涨的主要原因， 事实上， 这
房地产发展与其他产业似乎 显然错了， 颠倒了因果关系， 高房
不太相同， 其投资和消费高增长伴 价下城市化过程将会严重受阻， 农
随着房价的大幅攀升， 追求房价上 民更不可能进城， 即使是农村青年
涨 成 为 投 资 者 、投 机 者 、房 地 产 商 上大学到城里就业、打工也难以立
靠的是自由贸易港的地位和效率。 第二个认识上的不足是把住房投 资作为一种大众性投资。人类经济 史上， 只有大众消费， 没有大众投
个 部 分 ： 交 易 税 、财 产 税 （ 持 有 环 节） 、所得税和消费税。现在只有交 易 税 ， 应 逐 步 增 加 财 产 税 、所 得 税 和消费税， 所得税应采取累进制，
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为 ６．６％， 低估了近 ２ 倍。
接危害更是巨大。特别是年轻人承
严 重 低 估 了 房 价 涨 幅 的 统 计 受的买房成本非常高。为什么房地
数据， 实际上产生了一个较强的误 产泡沫后， 日本出现经济增长停滞
导效应， 即我国房价涨幅并不快， １０ 多年， 不仅是因为泡沫破灭后
或者说是一种产业的高通货膨胀 多消费成本相对较低， 否则， 这边是
式增长， 怎么可能是健康的？ 目前， “泡沫”（ 城市） ， 那边便是“荒漠”（ 农
许多人包括经济学家， 反通胀非常 村）， 农民没有发展机会， 国家也不
坚决， 但对房地产泡沫的发展的通 会有持久的发展后劲。
胀现象却视而不见。过高的房价不
高达 ８ 倍， 现在估计已超过 １０ 倍。 表 现 ， 尽 管 它 是 竞 争 力 的 某 种 结 因此， 我国的房地产业是高泡沫的 果， 但一开始就追求高房价， 将形
高增长， 而西方发达国家不过是中 成不了竞争力， 即目前一些地区高
低泡沫的高增长。衡量房价的泡沫 房价将削弱其长期竞争力， 而全国
程度， 既要看其涨幅是否持续过 房价长期过快增长将削弱国家的
涨幅更快， 还因为经营房产的收入 为“硅谷”， 一个重要原因是上世纪
比更高。西方一些发达 国 家 １９９７ ８０ 年代曾出现一次较明显的房地
年以来房价上涨了 １ 倍以上， 但在 产泡沫， 使许多年轻创业者被挤
大幅上涨前， 房价收入比不过 ２— 出， 大量流入加州“硅谷地区”。所
３ 倍， 而我国一开始房价收入比就 以， 高房价不是城市经济竞争力的
三、从完善制度和政策上着 眼， 消除房地产投机炒作的土壤
房价暴涨及房地产暴利的直 接原因， 是过度的投机炒作盛行， 它像一个“恶性肿瘤”， 正在侵蚀着 国家健康发展的躯体。这种投机炒 作之所以难以抑制， 主要是有两方 面的原因： 一是存在认识上的不 足， 对房地产发展上， 存在着一些 观点和理论上的误区， 极大地误导 了消费者和政府决策者。二是在制
资， 而一旦大众投资， 就会产生泡 沫。住房主要是消费功能， 消费属 性占 ９０％左右， 但确也Baidu Nhomakorabea那么一点 投资的属性（ 估计有 １０％左右的投 资属性） ， 但房地产商及许多投机
而征收消费税目前应只限于高档 住 宅 和 第 二 、第 三 套 住 宅 。 另 一 方 面， 目前的期房销售制度， 是房地 产投机炒作的重要土壤， 也是房地 产商能够获取暴利， 同时又能将风
从而使决策层严重低估了房地产 金融风险的释放， 更重要的一个原
过热的程度， 最后导致宏观调控力 因就是， 最具有创业精神的年轻白
度相对偏弱。目前的实际情况可以 领 阶 层 包 括 住 房 在 内 的 生 活 成 本
证实： 我国房地产泡沫远大于世界 太高， 从而导致社会创新动力明显
其他国家， 不仅是因为我国的房价 减弱。而美国波士顿之所以没有成
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１５０％。的确， 近些年房价的高涨不 是我国特有的现象， 是一种全球性 的现象。但关于我国的房价上涨， 有两点基本判断： 一是我国房价的 实际上涨率远高于国际水平， 现在 统计的房价涨幅是被低估了； 二是 在此轮全球的房市泡沫中， 我国的 房地产泡沫最大（ 当然是指局部的 重点地区， 如上海、杭州、北京等） 。 事 实 上 ， 上 海 、杭 州 等 许 多 沿 海 大 城市， 近 ３ 年的房价至少上涨了 １ 倍， 上海、杭州年均涨幅超过 ３０％， 其他一些城市也在 ２０％以上， 全国 房价年均涨幅不低于 １５％。
识 ， 就 是“城 市 化 是 推 动 房 价 大 幅 上涨的主要原因”， 这样的观点也 是不对的。因为作为城市的新成 员， 农工民， 是买不起高价房子的。 因此， 高房价下将没有城市化。而 “没有城市化， 就没有房价上涨”的 说法， 是明显的悖论。我国的房地 产就是这样的一种充满发展观点 认识误区的行业， 应尽快予以纠
者 把 这 种 投 资 属 性 夸 大 为 ３０％ 、 ５０％甚至更高。对多数为了居住的 买房者来讲， 房地产不可能赚钱， 因为你买一套房子， 买时 ５０ 万元， 现在涨到 １００ 万元， 你可能觉得赚 了很多钱， 但事实上没有， 因为你 将这套房子卖了， 你住哪里， 你还 得买回来， 甚至买不到同样好的房 子， 你还要花交易费和各种税款， 你不仅没有增加收入， 而且多付了 钱。美国有一个学者曾算过这样一
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度和政策设计上的不完善或缺陷， 被暴利集团利用， 使宏观调控出现 明显的“失灵”问题。谈到房地产在
笔账， 从 ４０ 年的长期看， 一套房子 除去各种成本， 年均赚钱不到 ２％， 与储蓄差不多。还有一个错误认
认识上的不足， 做简单分析。第一 个是把房地产作为推动经济增长 的支柱产业， 因而必然在政策上为 它提供一定的倾斜， 这是当前房地 产高温难退的一个很重要的原因。 房地产应该是一种被动性产业， 它 是经济增长的一个重要结果， 体现 着社会福利增加， 即使它在结果上 对经济起着支柱性作用， 但它也是