浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地产交易的影响

浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地产交易的影响

一、房产税的定义

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产，所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

二、房产税的特点

我国的目前开征的房产税有三个特点：

1、属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、征收范围限于城镇的经营性房屋；

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

三、房产税对房地产市场的影响

根据我国房产税征收的相关规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，简单分析一下在现行的房地产市场，商品房买卖目前涉及到的税费主要有契税、印花税、买卖交易手续费、登记费、公共维修建设基金和房屋所有权工本费这些。比如说有人(炒房者)购买一套面积为150平米的房子(第七套房)，单价是5000元每平米，那么整个房产购置完毕需要的总费用为：150*5000(房屋买价)+120*5000*1.5％+30*5000*3％(契税)+150*5000*0.05％(房屋买卖合同印花税)+3000(买卖交易手续费)+150*0.3(登记费)+150*5000*2％(公共维修建设基金)+4(房屋所有权工本费)+10(土地使用权证、房产证印花税)=781934元。

假如户主持有该房产5年，每年产生物业费2400元，共计12000元，没有产生其他持有成本，在5年后，该地房地产价格上升到12000元每平方米，将该房屋出售后由于投资该房屋取得的实际收益为：150*12000(房屋卖价)-781934(购房总费用)-12000(物业费)-(150*12000-781934)*20％(个人所得税)-150*12000*0.05％(印花税)=801552.8元(个人购买住房超过5年转手交易的免征营业税)，5年的房产持有换来了相当于当年买人房屋总费用一倍的收益，炒房何以不热?

那么假设我们对该房产每年计征5％的房产税，就会增加持有人的持有成本，还是同样的情况，5年后以价格为12000元每平方米售出，将该房屋出售取得的实际收益为：150*12000(房屋卖价)-781934(购房总费用)-12000(物业费)-[150*1200-781934-

150*5000*(1-30％)*5％*5]*20％(个人所得税)-150*12000*0.05％(印花税)-150*5000*(1-30％)*5％*5=696152.8元，通过房产税的调整，5年的房产持有收益相对于前面的情况减少了105000元。对于这两种情况，后一种-情形要少纳个人所得税150*5000*(1-30％)*5％*5*20％=26250元，但多纳房产税=150*5000*(1-30％)*5％*5=131250元。

对个人所有非营业用的房产开征房产税前后，持有人如果要缴纳房产税，按刚才的假设会比没有开征前多缴纳房产税131250元，也相当于增加了持有人的131250元的持有成本，在这样高风险的情况下，加上如果通过贷款买房的话，还要承担贷款利息，对房产持有人炒房现象的打压应该是会有非常明显的效果。另外通过刚才的两种情况的计算，在开征房产税之后，国家将比不开征之前多取得税收收入10500元，这一部分多出来的税收收入其实就是持有人减少的持有收益，将房地产市场上的投机收益部分的转移到国家税收中，既平抑了房价，又增加了财政收入，看起来应该是一种比较好的对房地产市场采用税收杠杆调控的策略。