第八章假设开发法

熟地:指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。
2020/8/2
3
四、假设开发法可为房地产开发商提供3种数据：
(1)确定拟开发场地的最高价格。 (2)确定开发项目的预期利润。 (3)确定开发中可能出现的最高费用。
2020/8/2
4
五、假设开发法适用的条件：
▪ 1）房地产的投资、开发按市场机制运行； ▪ 2）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； ▪ 3）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ▪ 4）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； ▪ 5）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发
▪ V＝1.627(亿元)
▪ 故： 荒地总价＝1.627(亿元)
▪
荒地单价＝81.35(元／㎡)
2020/8/2
10
动态计算
➢ 动态计算方式，实质上就是折现金流分析，折 现方法中对开发完成后的房地产价值、开发成 本、管理费用、销售税费等的测算是模拟开发 过程，预测他们在未来发生的时间及发生的数 额，并将它们折算到估价时点后再相加减。折 现法中通常要求折现率既包含作为安全收益的 利息率，又包含作为风险收益的利润率，故运 用折现方法时，投资利息和开发利润都隐含在 折现中，不再单独显现出来。
2020/8/2
13
练习题
1、 假设开发法的理论依据是（ ） ▪ A． 替代原理 B． 生产费用价值论 ▪ C． 预期原理 D． 最高最佳使用原理 2、 调查待开发土地的基本情况包括( )。 ▪ A.弄清土地的位置 ▪ B.弄清土地的面积的大小、形状、平整情况、地
质状况、基础设施通达程度等
▪ C.弄清政府的规划限制 ▪ D.弄清将拥有的土地权利
7
二、假设开发法的两种计算方式P142
▪ 静态计算是一种传统的计算方式，即对各项参数， 按其实际发生时点时的数值代入公式，它们是静 止的数额，即不考虑各项支出、收入发生的时间 不同，而直接相加减，但要计算利息，计息期通 常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延 迟销售。另外，在计息方法中，投资利息和开发 利润都单独显现出来。
及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其 售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等 为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价 格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售 出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利 用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年 9月的总价、单价 (折现率为12％)。
2020/8/2
2
三、假设开发法的适用范围
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜 力的房地产的估价。具体为： 1、如待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程，包括房地产开发项目； 3、可装修改造或可改变用途的旧房，包括装修、 改建、扩建。
生地:指不具备城市基础设施的土地。 毛地:指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。
▪ 销售费用和销售税费总额＝1 594．39×(2％＋6％)
▪
＝127.55(万元)
▪ 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V(万元)
▪
V＝1 594.39－993.75－127.55－0.03V
▪
V=459.31(万元)
▪
故： 土地总价＝459.31 (万元)
▪ 土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
和交易的税费清单； ▪ 6）要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。
2020/8/2
5
六、假设开发法的基本公式
假设开发法最基本的公式为：
待开发房地产的价值＝总开发价值-开发成本-管理 费用-投资利息-销售费用-销售税费-投资者购买待开发 房地产应负担的税费 -开发利润
▪ 对象房地产的价格＝总开发价值－开发费用－开发利润 ➢ “总开发价值”：对象房地产经开发后上市出售时的 市场价格。 ➢ “开发费用”：除了对象房地产的购买价格外，对对 象房地产进行开发所需要投入的全部资金。 ➢ “开发利润”指按正常投资利润率计算的该项目开发 总投资应得的利润总额。
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－ 管理费用－销售费用—税费－购买待开发房地产应负担的税费
2020/8/2
11
▪ [例]
▪ 需要评估一宗熟地于2004年9月的价值。获知该宗 土地的面积为5000㎡，容积率为2，预计取得该宗 土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装 工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业 费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需 要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费， 第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用
▪ ＝0.344V＋0.768(亿元)
▪ 转让税费总额＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
▪ 开发利润总额＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋ 0.75(亿元)
▪ 购买该成片荒地的税费总额＝V×4％＝0.04V(亿元)
▪ V＝9.6－5－(0.344V＋0.768) －0.576－(0.156V＋0.75) －0.04V
2020/8/2
9
▪ 【解】 设该成片荒地的总价为V ▪ 该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2 000 000×60％ ▪ ＝9.6(亿元) ▪ 开发成本和管理费用等的总额＝2.5×2＝5(亿元)
▪ 投资利息总额＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1
▪ ＋10％)1.5－1)
2020/8/2
6
第二节 假设开发法的运用 一、假设开发法的操作步骤
1、勘察委估房地产，掌握其基本情况
土地的区位；物质状况；权属状况；政府规划限制
2、确定最佳开发利用方式 3、估计委估房地产经开发后上市售出的时间 4、估测总开发价值 5、估算开发费用和开发利润 6、具体计算，得到试算价格
2020/8/2
2020/8/2
14
3、 由于开发期延长，对于开发商( )。 ▪ A.一方面要承担总费用上涨的风险 ▪ B.一方面要承担更多的投资利息 ▪ C．能够提高利润 ▪ D．成本将会降低
2020/8/2
15
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价
格的成本法的倒算法。
2020/8/2
1
二、假设开发法的基本理论与思路
假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基 本理论依据与收益法相同，是预期原理。
基本思路同房地产开发商为取得土地使用权而 确定投标金额时的思路一样。 基本思路非常类似于地租理论中地主决定地租 的思路。
2020/8/2
12
▪ 【解】 设该宗土地的总价为V
2 ▪ 开发完成后的总价值＝2 000×5 000×2/(1＋12%)
▪
＝1 594.39(万元)
▪ 建筑安装工程费等的总额＝800×(1＋12％) ×5
▪ 000×2×[60％/（1＋12%）0.5＋40%/（1＋12%）1.5]
▪ ＝993.75(万元)
第八章 假设开来自百度文库法
第一节 假设开发法的基本原理
一、假设开发法的概念
▪ 假设开发法，又叫剩余法，倒算法，根据待开发 房地产的预期开发后价值，扣减全部开发成本来
求取委估房地产在估价时点价格的方法。
▪ 假设开发法和成本法的主要区别是：成本法中的 土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房 地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价 格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
待开发房地产的价值＝总开发价值-开发成本-管 理费用-投资利息-销售费用-销售税费-投资者购 买待开发房地产应负担的税费 -开发利润
2020/8/2
8
▪ [例] ▪ 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积
为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有 偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地 区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为 800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发 成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经 测算为2.5亿元／k㎡，均匀投入；贷款年利率为 10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方 需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳 的税费为转让价格的4％。试用静态计算的方法测 算该成片荒地的总价和单价。 假设土地价格波动 不计，土地销售费用忽略。