物业工程部工作管理办法-物业前期管理

工作行为规范系列

物业工程部工作管理办法-物业前期管理

（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-61259物业工程部工作管理办法-物业前期

管理

Measures for the work management of the property engineering department-preliminary management of properties

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

物业工程部工作管理办法:物业的前期管理

1.竣工验收与接管验收

1.1竣工验收

当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。

1.2接管验收

接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加上物业管理公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。

1.3质量记录:

《接管验收申请表》ED-TB-0309-001

2.接管验收的作用

接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业

管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在:

2.1明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。

2.2确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。

2.3为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。

另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

3.物业接管验收的程序及条件

3.1接管验收程序

3.1.1建设单位书面提请接管单位验收;

3.1.2接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间;

3.1.3接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验;

3.1.4对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理;

3.1.5经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

3。2物业接管验收的条件

新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验

收应具备以下条件:

3.2.1建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格;

3.2.2供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用;

3.2.3房屋幢、户编号业经有关部门确认。

3.3物业接管验收应检索提交的资料

3.3.1产权资料:

a)项目批准文件;

b)用地批准文件;

c)建筑执照;

d)拆迁安置资料。

3.3.2技术资料:

a)竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

b)地质勘察报告;

c)工程合同及开、竣工报告;

d)工程预决算;

e)图纸会审记录;

f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

g)隐蔽工程验收签证;

h)沉降观察记录;

i)竣工验收证明书;

j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

k)新材料、新配件的鉴定合格证书;

l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书;检验合格证书;保修单据等文件;

m)砂浆、混凝土试块试压报告;

n)供水、供暖的试压报告。

3.4验收的组织

3.4.1验收由物业的总经理、总工程师牵头，各专业工程师带领专业人员参与，会同发展商、监理、施工单位，本着客观、公正的原则进行验收。

3.4.2参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司，在验收中须表明自己客观的意见，反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份，表达这些意见时应与甲方、