亲和源养老地产 欲向全国输出管理模式

亲和源养老地产欲向全国输出管理模
式
[提要]"老有所养"是每一个人的梦想。

不同于传统的机构养老模式，也不
局限于居家养老，一部分老年人已开始关注类似亲和源这样新型的养老社区。

目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接
纳1600位。

每天早上，一对60岁左右的夫妻，都会穿着运动服，去社区的健身房运动。

他们已经能熟练地使用这里的健身器材，如果在会费之外再支付1000元的年费，还可以进行游泳、健身、水疗等。

在运动初期，他们还有一对一的教练，不过
现在基本不需要了。

运动大约半小时之后，他们回公寓洗澡。

午餐时间，有时他们会选择社区
内提供的食物，更多的时候，他们会让秘书去购买一些食材，然后自己在公寓
内烹制。

用完午餐、午睡过后，他们则会去社区选择一些娱乐活动，有时候是
棋牌类的，有时会去5楼的放映厅观看电影。

晚餐过后，他们会约几个"邻居"--都和他们差不多年龄--喝喝茶，聊聊天。

最后，安然入眠。

这是上海浦东康桥亲和源老年公寓600位老人普通的一天，这里正尝试着
一种在中国养老的新模式。

使用权费用涨至89万
"老有所养"是每一个人的梦想。

不同于传统的机构养老模式，也不局限于
居家养老，一部分老年人已开始关注类似亲和源这样新型的养老社区。

亲和源老年公寓2007年10月建成(商业用地，产权50年)，占地10万平
方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共有838套居室，可供1600位左右的老
人居住。

据亲和源股份有限公司董事长奚志勇介绍，入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁。

"在这里是企业和老人之间的一种契约，老年人提供会费，企业
则保证终身的会员服务。

"
亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。

不记
名卡需支付一笔50万元(现已涨至89万元)，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。

不记名卡有效期与
房屋土地的使用年限相同，可转让。

选择该卡，每年必须支付2.98万-6.98万
元不等的会费(根据房型不同)。

另一种是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过
的部分免费。

该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外
每年需支付2.98万元的会费。

亲和源这种养老模式，在国外不乏成功的范本，主要集中在美国、丹麦、
日本以及中国台湾，比如位于美国的太阳城，就是开发商建立的养老社区。

到2009年，太阳城人口已达16万。

太阳城虽然是个老人社会，却又不完全与世
隔绝，和其他任何一个美国小型城区规划一样，这里的商店、医院、娱乐设施
及与老人有关的医学研究都是年轻人在其中工作，只是这些小于55岁的人需居住在太阳城周围。

不过，亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。

2007-2008年，出
售的会员卡不到几十张。

那时整个社区总共才有11户人家。

到2009年，亲和源的销售才迎来突破。

这年5月，国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇地区的亲和源养老社区是利好消息。

2010年，亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资。

目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接
纳的入住总量为1600位左右。

双收盈利模式将转型
不过，正当亲和源模式逐步被市场认可的时候，奚志勇却开始另辟蹊径。

上海亲和源眼下的盈利模式中，除了会员费，很大一部分来源于资产本身的升值。

这种双收模式，一度被奚志勇认为是一种神奇的资产魔方，通过出售公寓的使用权，回笼了开发成本，剩余的产权，为其赢得了增值空间。

如果奚志勇手中有足够的资金，相信他很愿意继续持续这样的模式，并把他复制到全国。

但是关键是亲和源没那么多资金。

上海亲和源整体投资规模达6个亿，为了这个项目，奚志勇曾经出售在全国包括黄山、海南的多个项目，以保证上海亲和源项目的资金供应。

据奚志勇介绍，当前亲和源的年销售规模可达1.5亿元。

不过奚志勇并不愿意透露亲和源项目目前是否已经盈利。

但他告诉早报记者，这种双收模式将开始转型。

去年以来，亲和源和万科、青岛城投在内的多家企业合作，由对方出资造房子，自己则承担起运营的管理。

奚志勇表示，这种扩张模式，有效规避了资金难题，未来亲和源主要会把精力投放在管理模式，扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展。

据介绍，未来亲和源将在辽宁、海南、黄山等区域开展亲和源复制，会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住，增加会员卡的价值。

亲和源的模式转型，在很多业内人士看来，却也透着一丝无奈。

孙华良告诉早报记者，亲和源现行的模式有很大的缺陷，上海亲和源社区公寓的产权归企业所有，亲和源在资金紧张的时候，完全有权把公寓资产抵押给银行融资，一旦企业发生破产，资产拍卖，银行是第一债权人。

对于这个顾虑，亲和源在和客户的约定上写了这样一条--"如果企业因故破产，则按照国家相关的法律，由政府负责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营"，以此打消了老年人对企业破产对社区影响的疑虑。

对此，上海盈科律师事务所宋安成律师表示，上述条款只是附加条款，如
果主合同无效，附加合同也是无效的。

中国的产权和使用权不可以分开交易，
企业单方面出售使用权不符合法律，也意味着这样的合约并不受法律保护。

一
旦企业倒闭，资产的接盘者可以不遵守附加条款。

亲和源方面某位高层的解释则是，上海亲和源是用于养老，银行并不愿意
接受资产抵押，企业也不会这么做。

只是有钱人的养老?
奚志勇坦言，亲和源从创办至今，就是从一片质疑声中走过。

亲和源目前已接待的参观人数超过2万人，外界对这个新型的养老模式心
存好奇。

比如为何老人原意支付90万元的费用购买一套只拥有使用权的住宅，每年上万的会员费是否有市场等等。

此外，目前亲和源的受众群是否只是高端
老年群体。

甚至有人尖锐地指出，是否只有高端的老年人才能享有该模式。

据介绍，老年住宅市场的定位有两种，一种是低端依赖政府补贴给开发商
的保障性老年住宅，还有就是属于市场行为的中高端老年住宅。

综观目前的养老地产，大多采用的是租售并举，或者是高昂的会员入会制度，也正是这一制度引发了争议。

保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。

亲和源则是采用每年2.98万-6.98万元的会费，加上购买使用权的费用，
一套老年公寓首年的投入高达百万元，这其中还不包括餐饮、水电煤等日常开销。

奚志勇也坦言，目前能选择亲和源的都是一些收入较高的群体，这和项目
本身的投入有关。

从各国的养老地产项目不难看出，老年地产的资金沉淀期很长，这和其提
供的产品属性不无关系。

一般而言，老年住宅中的配套要高于普通住宅。

以亲和源为例，每栋大楼
之间都有遮阴挡雨的走廊相连接，即使下雨天，老年人也可以在社区内随意行走。

每套公寓卫生间有方便老年人用的扶栏，床头有应急按钮。

此外，房间里
的人在预先设定的时间范围无任何行动，红外检测装置将自动报警，老年人在
房间内出现中风、昏厥等突发疾病，可及时抢救。

此外，社区内要配备商业。

在医疗方面，社区内有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院对接，小病小
痛可前往医治。

若是有大病，社区有班车专人送往市区曙光医院治疗。

此外，亲和源还专门设立一个基金，用于支付一定的医疗补贴和意外赔偿，目前该基金的规模在350万元左右。

亲和源的工作人员介绍，公寓内的很多设计并非亲和源首创，而是借鉴国
外养老社区的设计。

虽然亲和源的会所等服务平台都是外包给第三方服务机构，但是在硬件投入上，亲和源资金投入很大。

奚志勇表示，作为企业，必然是有盈利目的的，目前的收费标准，的确只
能一些中高端老年人才能负担，但是这逐渐可以通过政府补贴来完成。

在奚志
勇看来，高收入的老人也曾为社会做出过贡献，也有养老的需求，传统的养老
院因为缺乏个性化的服务，导致很多机构的产品浪费，这才促使这部分群体转
向高端的产品。

要解决这一贫富问题，政府可以选择把一部分补贴给予年长者，让其自主选择养老产品，这样也可以同时解决中低端老年的养老问题。

这是一
个双赢的局面。

某位考虑从事老年住宅开发的企业表示，真正意义的老年地产，并不适合
散卖，必须要有统一的经营，这才利于对于入住者长期服务的保证。

正是如此，造成老年地产和商业地产相同的境遇，投资周期长。

而后者可以通过提升租金
回报率来增加盈利，前者则因为具有一定的福利属性，很难大幅收取相应的服
务费用。

养老地产一定是一个长期的投入，上述开发商坦言，因此在尚没有做足准
备的时候，他们不愿轻易尝试。

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司策划经理郝荣福此前公开表示，对
于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10-15年，每年8%~10%的回报率。