成本限额与配置标准

1 目的作用

描述开发项目设计过程中，如何合理分配资金，做到好钢用在刀刃上，实现成本预控。

2 适用范围

2.1 作为事前设计管理的手段之一，适用于所有拟建/开发项目；

2.2 作为对项目设计单位履约评估的依据。

3 支持文件

3.1 RF2.60目标成本管理责任考核指标

3.2 WI2.30/

4.3顺作法及4.4逆作法成本测算

4 术语定义

4.1成本分类

4.1.1 敏感性成本：系指能形成产品租售卖点、附加值及溢价，从而达到加快去化速度、产生品牌效

应及提高投资回报的成本投入，如：大堂装饰、入户门和门锁、园林绿化、电动窗帘等。

4.1.2 结构及功能性成本：客户体验感不强的结构及防水保温等基本功能之成本投入。

4.2成本限额

通过预先限定相关设计内容所耗工程量或建造成本，以此达到成本对营销（销售物业）、租务（持有物业）及设计的反制和预控目的，其内容主要包括：

4.2.1 限量设计标准，如：钢筋、混凝土、窗地比等每平米含量；

4.2.2 限额成本标准，如：内装、园林绿化、营销费用、设计费用等。

4.3 配置标准

4.3.1 整合设计标准化和战略采购成果，将上述限额成本标准，通过一定的划分标准（如：楼盘的销

售单价处于市场平均价位水平等），进一步确定选用物料的品牌、规格、型号、工艺做法及主材价格），以此实现对租售及设计端的成本预控。

4.3.2 和经竞品调研确定配置标准的不同点：前者（配置标准）要求企业具备一定管理成熟度（产品

定型、设计标准化、战略采购）和开发规模，是适用于批量、异地多项目开发的成本预控；后者是在一个特定市场里，对单项工程配置标准的限定。

5 实施细则

5.1 管控目标

成本限额与配置标准是成本管理的主要措施之一，必须确保提出的限额指标：

5.1.1 科学合理，充分体现“结构性成本严控、功能性成本合理、敏感性成本增强”。

5.1.2 贯彻、落实于各阶段成本测算和目标成本内。

5.1.3 作为过程控制和设计奖罚、履约评估的主要依据。

5.2 基本方法

5.2.1常规的，即预先以设计任务书的形式和要求，下发各类限额设计（含量及造价）指标至设计顾问，

并辅以一定的奖罚措施，从而指导设计、实现成本预控。

5.2.2依照“利润-成本倒逼法”，反向推导、细分出（可供各设计工种使用的）成本配置，即成本限额

指标或配置标准建议，以此指导设计、实现成本预控。

5.3 各方职责

5.3.1 财务端：提供开发项目预期财务收益目标，据此在扣除土地成本、财务成本、管理费用后，剩

余可用成本的控制上限。

5.3.2 营销或租务端：及时提供项目租售定位报告（商业项目则还须及早确定超市、主力店、影院等），

参与设计评审并对设计成果进行确认。

5.3.3 成本端：按财务端提供的成本控制上限，细分并给设计端下达成本限额设计指标，参与设计评

审会、测算并验证设计成果；负责持续收集内外部成本数据，为成本限额指标的不断优化和可实施性提供数据支持。

5.3.4 设计端：负责下达、过程验证和落实成本指标，调整并出具合格的设计成果，组织设计评审会。

5.3.5 条件成熟时，设计与成本管理端共同负责制定、固化限量设计标准，涉及客户敏感性成本的

配置标准及营销费标准，须销售端介入。

5.4 管控步骤

5.4.1 成本规划（Cost Planning）

a. 项目投资决策阶段，须对项目目标利润进行预判，确保在预期利润目标下，通过“成本=售价-

利润”（销售类）或“投资总额=年租金收益/收益率”（经营类）的制衡机制来推导出目标成本；

b. 成本端将上述目标成本（启动版）进一步细化分解为：

①固定成本（土地成本、政府规费等）；

②半固化成本（配套费、设计、建安/结构/功能性成本、营销/管理/财务成本等）；

③可变动、建安/客户敏感性成本。

c. 结合行业内已有积累的“限额设计标准”，将上述各项成本转换成成本限额。

5.3.2 下达目标

a. 成本限额对设计单位提出更高的技术要求，应注意避免下述现象的发生：

①选择设计单位时，偏重设计费及建筑方案设计，忽视结构、机电设计及工程经济等专业能力及

其内部协同管理能力；

②设计单位即无开展限额设计的经验，又无热忱、内部管控流程、培训方案及奖励措施；设计团

队在观念上，重技术、轻经济。

b. 通过设计任务书，设计端将限额设计要求下达给设计单位；在设计合同中，明确限额设计的要

求、考核基准及奖惩措施；

c. 设计方所提交的成果文件应包含成本限额执行情况说明，其结果须与设计费支付挂钩；

d. 设计合同交底时，须设专篇介绍成本限额标准、提供本工程引用的战略采购物流之技术资料，

对成本指标的计算口径、特殊情景下（如：结构面积、套内面积、建筑物高宽比、场地土质类别、抗震等级、基本风压、地采暖等）的调整方法、不包括项（如：桩基、垫层、地基处理、二结构混凝土用量）等予以充分讲解。

e. 在设计进度计划中，须细化过程验证的节点，并预留出额外的时间。

5.4.3 实施设计

a. 在各设计阶段（包括施工现场的设计变更），设计团队通过如下一系列技术经济工作，来实现

限额设计的目标：

①提出多种技术方案以作比选；

②计算对应于各可行技术方案的工程量及匡算成本；

③利用价值工程原理，对各可行的设计方案进行综合比选（工期、净高、成本），直至其能满足

限额设计要求；

④递交设计比选过程，并推荐技术方案供审核。

b. 设计端在各阶段设计过程中，负责跟进面积类指标（可租售比、停车位效率等）验证；在设计

文件交付前，必须事先会同成本端共同验证设计成本限额达成情况，验收结果必须达标后，方