税收筹划精品课程系列讲座第7讲个人出售房屋纳税

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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
（一）达到五年期限再卖
税法规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯 一生活用房的普通住房，免征个人所得税和营业税。
案例4：2012年7月1日，市民许大妈的儿子在郊区买了 套大房子，手头挺紧。许大妈当时想把自己市区住 的一套2008年7月1日购买的70多平方米的房子卖掉， 给儿子提前还贷。在房屋目前售价为160万（原购 买价100万）。许大妈的户口本上只有她和老伴的 名字，这套房子是老俩口的唯一生活用房，同时符 合普通住房的条件。
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6．印花税
n 个人出售房产，按税法规定，房屋买卖按 照房屋成交价格的万分之五缴纳。
n 应纳税额＝ 应税凭证计税金额（或件数） ×适用税率
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n 根据财税[2008]137号文件规定,自2008年11 月起，对所有个人住房交易涉及的印花税、 土地增值税均免征。
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n 注意：购房时间应当以取得的房屋产权证 或契税完税证明上注明的时间依照孰先原 则确定。
n 若个人是按照国家房改政策购买的公有住 房，购房时间以其购房合同的生效时间、 房款收据开具日期或房屋产权证上注明的 时间，依照上述孰先原则确定。
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n 非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为 税金扣除；非房地产开发企业不允许按照 取得土地使用权所支付金额和房地产开发 成本合计数的20％加计扣除。
（1）住宅销售收入为9000万元。
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④与转让房地产有关的税金为1000万元。 ⑤从事房地产开发的加计扣除 =（3 000 + 4 000) × 20％=1 400（万元）。 ⑥转让房地产的扣除项目金额
= 3 000 + 4 000 + 700 + 1000+1400 n =10 100（万元）。
(税收筹划精品课程系列 讲座第7讲个人出售房屋
纳税
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2020/11/24
税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
n
个人出售房屋纳税筹划
n 一、个人出售房屋需要缴纳的税种
n 二、个人出售房屋合理避税的方法
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一、个人出售房屋需要缴纳的税费
n 应纳税额 = 营业额 × 税率（5%）
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2.城市维护建设税
n 应纳城建税额=实际缴纳的营业税税额×适用税率
n 城市维护建设税的适用税率有三个档次：个人所 在地为市区的，适用税率为7%；个人所在地为县 城、镇的，适用税率为5%；个人所在地不在市区、 县城或镇的，适用税率为1%。（外商投资企业、 外国企业和外籍个人自2010年12月1日 要征收）。
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⑤转让房地产的扣除项目金额 = 3 000 + 2 800 + 580 + 499.5 = 6 879.5（万元）。 (3)转让房地产的增值额=9000一6879.5=2 120.5（万元） (4)增值额与扣除项目金额的比率 =2 120.5÷ 6 879.5 ≈31 % (5) 应缴纳的土地增值税税额 =2 120.5 × 30％=636.15（万元）。
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(3)转让房地产的增值额 = 20 000一10100 = 9 900（万元）
(4)增值额与扣啥项目金额的比率： 9900÷ 10 100=98%,
(5）应纳土地增值税税额 土地增值额× 适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除系数。
= 9 900 × 40％一10100 × 5％ =3 455（万元）。
例题1：某人建房一幢，造价36000元，支付费用 2000元。该人转让房屋，售价60000元，在卖 方过程中按规定支付交易费等有关费用2500元， 其应纳个人所得税税额的计算过程为：
（1）应纳税所得额
=财产转让收入-财产原值-合理费用
=60000-(36000+2000)-2500=19500（元）
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n 根据土地增值税法律制度规定。房地产开 发费用应按照取得土地使用权所支付金额 和房地产开发成本合计数的10％扣除；利 息支出不允许扣除；房地产开发企业缴纳 的印花税已含在房地产开发费用中，不允 许再单独扣除；房地产开发企业允许按照 取得土地使用权所支付全额和房地产开发 成本合计数的20％加计扣除。
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n 例3. 2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅 商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费 用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证 明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计 9000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费 附加495万元；缴纳印花税4.5万元。 已知：该公司 所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除 比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值 税税额。
• 个人出售房屋应该缴纳的税费主要有营业 税、城市维护建设税、教育费附加、个人 所得税、土地增值税和印花税。
1．营业税
• 根据《财政部、国家税务总局关于调整个 人住房转让营业税政策的通知》（财税 【2011】12号）的规定，自2011年1月28日 起，个人转让住房分为3种情况缴纳营业税：
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（2）应纳税额=19500×20%=3900(元)
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5．土地增值税
n 《土地增值税暂行条例》规定，转让地上 建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地 增值税。纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额20％的免征土 地增值税。
n 自2008年11月1日起，对居民个人转让住房 一律免征土地增值税。
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（1）个人将购买不足5年的住房（包括普通住 房和非普通住房）对外销售的，全额征收营 业税。
（2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住 房对外销售的，按照其销售收入减去购买房 屋的价款和合理税费后的差额征收营业税；
（3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房 对外销售的，免征营业税。
n 个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家 庭生活用房取得的所得免征人个所得税。
n 所以，目前对个人销售住房仅征收营业税、 城建税、教育费附加和个人所得税。
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二、个人出售房屋合理避税的方法
（一）达到五年期限再卖 （二）提供资料的完整程度 （三）税费转移法 （四）亲戚间买卖房产，可采用赠与方式 （五）根据当地税收政策进行合理避税
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3. 教育费附加 n 应纳教育费附加＝实际缴纳的营业税税额
×3%
n （外商投资企业、外国企业和外籍个人自 2010年12月1日 要征收）。
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4.个人所得税 n 应纳个人所得税额 = 应纳税所得额× 20％ n 应纳税所得额 = 房产转让收入-房产原值-合理费
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n 例2.某外商投资房地产开发公司于2008年12月 将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的 转让价为20000万元，公司按税法规定缴纳营 业税1 000万元，印花税10万元。公司为取得 土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定 缴纳的有关费用和税金为3000万元；投入房地 产开发成本为4000万元；
•(2)开发成本(直接成本+间接成本) •(3)开发费用（财务费用(利息) 管理费用 销售费用）
•(4)转让过程中发生的相关税费（房地产开发企业印花税不能扣）
•(5)其他项目 [(1)+(2) ] ×20% （非房地产开发企业不能扣） n 注：第三项扣除方法
•分项扣除：利息支出能够在开发项目上分配并且能够提供金融机构的贷款证明
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n 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地 产所取得的增值额 。
n 土地增值税应纳税额
n = 土地增值额× 适用税率 - 扣除项目 金额×速算扣除系数。
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土地增值税的计算
n 扣除项目金额5项 •(1)地价款(地价+手续费、过户费)
用 n 合理费用是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、
土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续 费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业 税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、 交易手续费等。 n 对个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活 用房取得的所得，免征个人所得税。
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n 房地产开发费用中的利息支出为1 200万元 （不能按转让房地产项目计算分摊利息支 出，也不能提供金融机构证明）。已知： 该公司所在省人民政府规定的房地产开发 费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转 让写字楼应缴纳的土地增值税说额。
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n 税务专家表示:许大妈各方面条件满足税法相关免 税规定，从房产证的日期来看，到明年2013年7月1 日，该房就满5年了，因此建议许大妈暂缓出售， 可以考虑先行出租，等满5年后再出售。 按这样的计算，许大妈可节省税费约19万元：
1.应纳营业税：160×5%=8（万元） 2.应纳城建税及附加： 8 ×（7%+3%）=0. 8（万元） 3.应纳个人所得税税额 = 应纳税所得额× 20％
=【160-100- 160×5％（1+7%+3%）】×20％ =10.24 （万元） 8+08+10.24=19.04万元
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（1）房地产转让收入为20000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额包括： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元。 ②房地产开发成本为4000万元。 ③房地产开发费用= (3 000+4 000) × 10％
=700（万元）。
•
利息支出（据实扣除） 管理/销售费用=[(1)+(2) ] ×5%以内
•综合扣除：不符合“分项扣除”条件，利息/销售/管理费用=[(1)+(2) ] ×10%以内
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土地增值税计算步骤
1.扣除项目金额=(1)+(2)+(3)+(4)+(5) 2.增值额=应税收入-扣除项目金额 3.增值率=增值额÷扣除项目金额 ×100% 4.应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣
(2)确定转让房地产的扣除项目金额包括： ①取得土地使用权所支付的金领 = 2 840 + 160=3000（万元）。 ②住宅开发成本为2 800万元。 ③房地产开发费用 =（3000+2 800) × 10％=580（万元）。 ④与转让房地产有关的税金 ＝495十4.5=499．5（万元）。
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除系数
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土地增值税实行4级超率累进税率：
级数
土地增值额率
1 不超过50%的部分
2 超过50%至100%的部分
3 超过100%至200%的部分 4 超过200%的部分
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税率（%）
速算扣除率 （%）
30
0Βιβλιοθήκη Baidu
40
5
50
15
60
35