关于推进我区农民集中居住区规范化管理的调查与思考

关于推进我区农民集中居住区规范化管理

的调查与思考

随着统筹城乡、“三个集中”和新农村建设的逐步推进，城镇化特征日趋明显，农民集中居住区的规模不断扩大，在建设和管理过程中出现的一些问题，给社会治安综合治理提出了一个全新课题。笔者拟结合我区农民集中居住区建设和管理现状，就如何解决农民集中居住区在建设和规范化管理方面存在的问题，进一步提升农民集中居住区规范化管理水平，提高农民集中居住的生活质量，切实推进“平安和谐”之城建设作一简要的探索分析。

一、我区农民集中居住区建设和管理现状

近年来，区委、区政府高度重视农民集中居住区的建设和管理，通过加强领导，规范运作，强化规划设计，注重建设质量，逐步建成了一批布局科学、套型合理、居住舒适、环境优美的农民住宅小区。部分农民集中居住区规划定位高，区内多层公寓楼、别墅等房屋型态错落有致，套型结构科学合理，小区供水、供电、闭路电视、燃气管道、路灯等基础设施以及商业超市、停车场、文化娱乐、健身等配套建设基本齐全，绿化、美化、亮化工程实施到位，环境优美，充满着现代文明气息，已成为全区乃至全市统筹城乡的经典范例。据区委统筹委统计，截止2010年底，我区现已建成征地拆迁安置小区13个，占地546.39亩，安置4467户12994人；建成农村新型社区8个，占地756亩，安置2925

户9750人；建成新居工程1个，占地67.38亩，安置496户1170人。在建拆迁安置小区12个，占地932.83亩，拟安置10656户26572人；在建农村新型社区4个，占地583.85亩，拟安置5443户14981人。拟建拆迁安置小区7个，占地721.35亩，安置7388户18120人；拟建农村新型社区6个，占地774.4亩，安置8806户26218人。

农民集中居住区的建设，推进了土地的集约化利用，节约了宝贵的土地资源，促进了土地和空间资源的有效配置。在一定范围内改变了农村民房散、乱现状，实现了农村居民点布局从自然形态向规划形态的转变，推动了自来水管网、有线电视、燃气管道等基础设施向农村的延伸，促进了城市社会事业向农村的覆盖、城市现代文明向农村的辐射，从根本上改善了农村环境面貌，提高了农民居住水平和生活质量，促进了新农村的繁荣和文明。然而，农民集中居住区也是一个全新的事物，在建设管理过程中还有许多问题值得重视和研究解决。通过深入调研，我们发现农民集中居住区在公共服务配套、基础设施、物业管理、土地权属、劳动就业以及城市管理等诸多方面存在亟待改进的地方。如何规范管理非农村又非城镇、非农民又非城镇居民的农民集中居住区和居民是值得深思的重大问题。

二、我区农民集中居住区建设和管理存在的问题

（一）部分小区公用配套设施较为滞后。由于土地流转使用及相关政策的制约等原因，部分小区建设手续无法办齐，造成小

区在办理用水、用电、燃气接入等手续时比较困难；部分小区的生产用房、经营性用房、小区围墙、停车场以及绿化环卫、文体休闲等公用设施还未完全到位，这些问题给小区居民的生活带来了一定影响。同时，相当部分集中居住区属于开放性的，尤其是近城、近镇、近工商业集中区的都入住了大量外来务工经商人员，存在严重治安隐患。

（二）房屋权属问题比较突出。一是产权证发放尚未到位。农民集中居住区建设用地打破了村、组界限，由于受农村宅基地使用政策和房屋产权证发放政策的限制及户口等因素的制约，致使房屋土地使用证和房屋产权证难以及时发放到位，对小区孩子上学、升学带来一定影响，使被拆迁农民产生不安定心理。二是要求办理两证的呼声较高。随着农民维权意识的增强，被拆迁农民认为集中居住区房屋用地不同于拆迁前各家独立使用的宅基地，要求领取国有土地使用证和房屋产权证的呼声越来越高。

（三）小区物业管理还不够规范。大部分小区的物业管理工作还处于起步阶段，60%以上的小区属于自治管理，基本从本小区内招聘管理人员和物业服务人员，管理水平、服务质量需进一步提高。由于农民集中区的居住对象基本上都是被拆迁农民，传统的居住方式、失去土地导致生活困难等因素，小区居民基本上不愿意缴纳物业管理费，期望依靠政府长期补贴。同时，部分无物管小区脏乱差现象较严重，小区居民意见较大、反映强烈。

（四）大部分小区社区组织尚未建立健全。大部分农民集中

居住区尚未建立社区组织，居民的政治、文化生活、社会保障管理等问题还未纳入正常的管理渠道。

（五）就业保障问题日益突出。部分小区居民除土地流转费收入外，无其他固定收入，入驻小区后生活成本增加，生活较为困难。同时，“40.50”人员就业困难，回乡民工增多，造成富余劳动力过剩，农民持续增收得不到保障。

（六）居民意识比较淡薄。农民搬进集中居住区后，生活观念和生活方式并没有随环境的“农转非”而一下子跨进城市的门槛，一些居民公共意识淡薄，占用公共空间和公用设施的情况时有发生，随处倾倒垃圾，楼寓单元乱堆乱放等行为一下子难以改变。

（七）部分小区建设问题容易引发矛盾纠纷。公用配套设施不完善，集中居住区建设进度以及房屋权属、维修基金等问题成为部分小区居民反映较多的问题，如得不到妥善解决，容易引发矛盾纠纷，甚至诱发群体性事件。

（八）小区长效工作机制还未真正建立。有关部门对集中居住区管理措施缺乏前瞻性、可持续性，仅靠政府短期补贴或村级公共服务和社会管理改革专项资金来维持管理运作，尚未真正建立“自收自治”的长效管理机制。部分集中居住区在接房时，采取购房款捆绑一年物管费用的手段来“强迫”居民消费物业服务企业管理，从长远来看，缺乏后续经济支撑。

三、我区农民集中居住区建设和管理的几点建议

面对农民集中居住区建设和管理存在的问题，市委统筹委和区委统筹委分别印发了《关于进一步健全农民集中居住区建设和管理工作机制的意见》，意见明确要切实改善集中居住区农民生产、生活条件，就必须建立健全统筹协调、统筹编制实施方案、建设管理、物业和社区管理、就业促进、民主决策民主管理和监督检查七大工作机制，这同时也为我区推进农民集中居住区规范化管理指明了努力方向，确立了工作思路。

（一）继续加大投入，完善基础设施。按照区委办、区政府办《关于推进全区集中居住区整改工作的通知》要求，由区委统筹委牵头，进一步协调相关部门继续加大有效投入，从老百姓最急需的实际问题入手，抓紧完善小区围墙等安全配套设施，逐步完善水、电、路、农贸市场、文体等公共配套设施，妥善处理房屋两证办理、维修基金等遗留问题，进一步提升集中居住区公共服务和社会管理水平。

（二）明确管理职能，强化管理措施。根据区委办、区政府办《关于印发<成都市***区农民集中居住区物业管理实施细则>的通知》要求，按照农民集中居住区物业管理以专业管理与自治管理相结合的原则，区房管部门要指导乡镇（街道）在居住区成立业主委员会或小区管委会，在充分尊重农民集中居住区居民意愿的情况下，发挥群众的主体作用，选择适合该小区的管理模式。

1、物业服务企业专业管理模式（适用经济发达村、社区）

（1）设立业主大会。农民集中居住区入住后，乡镇（街道）