国家土地所有权的行使

国家土地所有权的行使

从没收官僚资本和反革命分子房产、私房改造、革委会通告及“接管”,我国城市土地绝大部分已经变成国有。我国历次宪法均没有提及土地所有制问题,1982年现行宪法首次明确土地所有制。现行宪法修订中,认为“历来城市土地都是视为国有”,以城市建设需要为由,在计划经济思维定势下,明确了城市土地国有,之后《土地管理法》明确为城市市区的土地国有。我国城市土地国有虽然符合土地资源所有权发展方向,但当时立法准备不足,立法目的欠妥,立法欠账较多,特别是没有规定权利的行使制度,存在重大缺陷,以致产生很多弊端。

1988年《宪法》修正案以来,我国通过法律、行政法规、部门规章、规范性文件确立了与土地所有权分离的土地使用制度。对原私人土地所有权直接确认为土地使用权,建立了出让土地使用权和划拨土地使用权制度,形成了以土地出让为主,土地租赁、作价出资(入股)和土地授权经营为补充的有偿使用方式,建立了土地使用权收回制度。土地出让金、土地租赁和作价出资(入股)的有偿使用制度,土地使用权收回制度。从客体分类、行使主体、行使方式和行使规则等方面,逐步建立了现行国家土地所有权权利的行使体制。

全国人大及其常委会,国务院及地方政府,土地行政管理部门均参与了土地所有权权利的行使。我国现行国家土地所有权的行使制度是严重滞后的,采用头痛医头的方式,依附土地行政权力行使体系建立起来的,不系统不完备。总体上,权能设置上行政管理权和土地所有权没有很好的区分,行使规则没有完全体现“国家所有即全民所有”的法律要求,行使效果也没有达到“国有民享”的结果,国家对地方政府行使土地所有权失范缺乏行之有效监督措施,地方政府对土地财政过度依赖,土地出让收支制度执行不严。土地国有是平均地权、消灭土地剥削的手段和措施,国家土地所有权的行使应当坚持公共面向。

《宪法》有关制度对国有财产了原则性要求,坚持国家土地所有权行使的公共面向,是贯彻执行宪法的需要。国家土地所有权具有政治、经济、文化、社会和生态等多种功能,国家土地所有权权利的行使,需要兼顾这些功能,而不是无限放大部分功能。基于土地国有的价值和宪法要求,国家土地所有权的行使应当坚持平等、区分、分离和效率原则,保障生态用地的生态效益,保证公益性建设用地的有效利用,发挥经营性建设用地的经济效益。需要构建符合我国国情的具有中

国特色的国家土地所有权设定、使用、收入和收回四项权能。

土地公有是多数现代法治国家和地区的共同选择,但各国国有(公有)土地的客体、行使主体、行使方式和行使规则都清晰明了,法制化水平高。公共信托的制度理念、制定土地行使的专门法律、合理的管理方式和收益方式、有效的管理机构,保障了公有土地实现公共使用目的,公有土地成为政府调节土地市场和增加公共财政的重要手段,为我国构建国家土地所有权行使制度提供了有益借鉴。我国以市场导向的土地规划权运行机制尚未建立,土地规划权挤压下土地所有权权利边界不清晰。建立以明晰土地所有权内容为基础的土地规划权行使边界,在土地所有权自治领域内,采取更加灵活的权利行使方式。

我国在建立国有土地有偿使用制度中,把划拨土地等同于公益性建设用地,把出让土地等同于经营性建设用地,制度建设存在明显不足,实施效果也是流弊很多。变更出让和划拨的国有土地分类方法,还原公益性建设用地和经营性建设用地的分类,以此为基础重新对国家土地所有权客体进行分类。改变“一元代表、分级行使”的国家土地所有权行使模式,为“一元所有、分级代表”模式,建立中国特色多机构、多层次分工合作的国家土地所有权的行使主体体系。由于公益性用地承载较多社会服务功能,土地行政主管部门具体行使所有权的天然优势,土地行政主管部门应当内设专门机构具体行使公益性用地所有权。

为体现城市政府是城市建设的主要承担者,对城市基础设施建设、城市新区开发需要大量财力的实际,按照收支于民、用之于民的思路,应由城市政府主要行使经营性建设用地所有权权利。参照分税制改革思路,按照中央和地方财权与事权匹配的原则,中央、省、市、县分别代表国家行使经营性建设用地所有权,具体可以授权城市土地资产经营公司承担。改革现有城市土地储备机构,还原其经营城市经营性建设用地的本来面目。剖析国家土地所有权关系的国家角色,明晰国家作为社会管理者的身份和作为土地所有权主体角色的差异,防止两种角色相互蹿借。

按照公益性用地和经营性建设用地分别行使体制,在全国人大及其常委会、国务院通过制定法律、行政法规和有关决定的基础上,土地行政主管部门具体实施划拨和管理公益性建设用地,保障公益性建设用地的有效、集约、节约利用,从而保障城市居民享受到公益性土地福利,实现公益性用地的政治、文化、社会

和生态功能;四级经营性建设用地所有权行使机构通过出让、租赁、信托、股权、交换、储备等方式经营性土地,提高经营性建设用地的经济效益,通过提高城市政府财力来间接服务城市居民民生。按照土地所有权设定、使用、收入和收回四项权能框架,分别建立两类建设用地使用权的设定规则、使用规则、收入分配规则和收回规则的条件、程序;分别建立两类国家土地所有权的监督制度,发挥行政监督、社会监督的效果,从而保障国家土地所有权的行使回归到制度设计的本来面目。研究制定一部内容具有综合性、可操作性、适度超前性的《国有土地法》,实现政府在国家土地所有权领域活动的法定化、规范化、合理化,为将来立法提供参考。