青岛香港路商圈研究报告
青岛胶州商业市场调研报告
青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。
第一部分项目区域宏观市场研究分析一、一、胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。
胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。
新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。
2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。
新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。
同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。
青岛市南区写字楼办公可行性研究报告
3.3 办公市场分析-市南未来办公潜在供应
案名
等级 规模（万方） 预计入市时间
深蓝中心
5A 4.3 2019年
海天中心
5A 7 2020年
华润中心
5A 9 2020-2022年
13
2.5 青岛市商品房成交价格分析
青岛市商品房成交价格分析
商品房成交价格（元/平方米） 同比增速（%）
9,000
25%
8,000 20%
7,000
6,000
15%
5,000 10%
4,000
3,000
5%
2,000 0%
1,000
0
-5%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
同比增速
数据来自青岛市政府统计年鉴
青岛市房地产投资增速常年维持较高水平，近三年呈现下降趋势。2005年至2014年房地产 投资平均增速为19.78%，该增速高于同期城市GDP增速，低于同期城市财政收入增速。较 其他一、二线城市相比，青岛市的房地产业发展不愠不火，维持在一个正常的发展水平。
2017/6/18
青岛市财政收入情况
1,000
35%
财政收入（亿元） 同比增幅（%）
900 30%
800
700
25%
600 20%
500
400
15%
300
10%
200 5%
100
0
0%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
青岛市开发区商圈调研报告
青岛市开发区商圈调研报告青岛市开发区商圈调研报告一、调研目的本次调研报告旨在了解青岛市开发区商圈的发展现状，分析商圈的优势与劣势，并提出相应的发展建议。
通过对商圈的深入研究，为商圈的可持续发展提供参考和指导。
二、调研方法1. 飞地调研：根据商圈的地理位置，选择一些重要的商业节点进行实地考察，包括商业街区、购物中心、餐饮娱乐场所等。
2. 数据调研：通过收集、整理和分析大量的数据，包括商圈的人口结构、消费能力、竞争格局、商家数量等。
三、调研结果1.商圈发展现状首先，青岛市开发区商圈整体发展态势良好，呈现出蓬勃的发展势头。
商圈内涵盖了多个商业街区和购物中心，拥有众多的商家和各类服务场所。
商圈的商业氛围浓厚，每天吸引了大量的游客和消费者。
其次，商圈内的商家种类繁多，集中了服装、珠宝、家电等多个行业。
许多知名品牌和大型连锁店都选择在商圈开设门店，使得商圈具备了较高的吸引力和竞争力。
2.优势分析首先，商圈的区位优势明显。
青岛市开发区商圈位于市中心地带，交通便利，地铁、公交和出租车等交通工具均可以到达。
同时，商圈周边有大量的住宅小区和企事业单位，为商圈提供了稳定的消费人群。
其次，商圈的消费能力较强。
青岛市开发区商圈的居民以中高收入群体为主，对品质生活的追求较高，消费水平较高。
商圈内的产品和服务也较为多样化，满足了不同层次的消费需求。
3.劣势分析首先，商圈存在竞争压力。
随着青岛市经济的快速发展，商业竞争日益激烈，大型购物中心和商场层出不穷。
商圈需要在吸引顾客和商家方面寻求创新，提供差异化的服务和体验，以应对激烈的竞争。
其次，商圈内的交通拥堵问题严重。
由于商圈地理位置的特殊性，交通流量大，尤其是高峰时段，交通拥堵严重影响了消费者的购物体验。
商圈应该加大对交通疏导的投入，提供更多的停车位和公共交通线路，方便消费者的出行。
四、发展建议1.优化商业布局。
商圈应根据消费者的需求和市场格局，进行商业布局的调整和升级，引进更多的特色品牌和新兴行业。
青岛商圈研究报告final
青岛商圈研究报告final以下是为您起草的一份关于青岛商圈研究报告的合同：合同主体：甲方（委托方）：＿___________________________法定代表人：＿___________________________地址：＿___________________________联系方式：＿___________________________乙方（受托方）：＿___________________________法定代表人：＿___________________________地址：＿___________________________联系方式：＿___________________________合同标的：1、乙方应按照甲方的要求，对青岛商圈进行全面、深入的研究，并形成最终的研究报告。
2、研究报告应包括但不限于青岛商圈的市场规模、消费者行为、竞争态势、发展趋势等方面的内容。
双方权利义务：11 甲方权利义务111 甲方有权要求乙方按照约定的时间、内容和质量提交研究报告。
112 甲方应向乙方提供必要的协助和资料，以便乙方顺利开展研究工作。
113 甲方应按照合同约定支付研究费用。
12 乙方权利义务121 乙方有权要求甲方提供必要的协助和资料。
122 乙方应组建专业的研究团队，运用科学的研究方法和手段进行研究。
123 乙方应保证研究报告的真实性、准确性和完整性，并按时向甲方提交。
违约责任：21 若甲方未按照合同约定支付研究费用，每逾期一天，应按照未支付金额的具体比例向乙方支付违约金。
逾期超过具体天数天的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付已完成工作对应的费用及违约金。
22 若乙方未按照合同约定的时间提交研究报告，每逾期一天，应按照研究费用的具体比例向甲方支付违约金。
逾期超过具体天数天的，甲方有权解除合同，并要求乙方返还已支付的费用及支付违约金。
23 若乙方提交的研究报告不符合合同约定的质量要求，乙方应在甲方指定的时间内进行修改和完善。
青岛商圈研究报告final
青岛商圈研究报告final一、青岛商圈的发展历程青岛作为中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，其商圈的发展历程可谓丰富多彩。
早在上世纪初，青岛就已经开始形成了一些商业聚集区。
在改革开放之前，青岛的商业主要集中在中山路一带。
中山路曾是青岛最繁华的商业街，这里汇聚了众多的老字号店铺和商场，如青岛国货等。
当时的商业形态相对较为单一，主要以传统的百货商店为主。
改革开放后，随着经济的快速发展和城市建设的推进，青岛的商圈逐渐向外扩展。
台东商圈开始崛起，成为青岛人气最旺的商圈之一。
这里不仅有大型商场，还有众多的夜市和小吃街，吸引了大量的消费者。
进入21 世纪，青岛的商业发展更加迅速。
香港中路商圈逐渐形成，凭借其优越的地理位置和现代化的商业设施，吸引了众多国内外知名品牌入驻，成为青岛高端商业的代表。
二、青岛主要商圈的特点和构成（一）中山路商圈中山路商圈是青岛最具历史底蕴的商圈。
这里保存了许多具有欧式风格的建筑，给人一种独特的历史韵味。
商圈内既有青岛百盛、悦喜客来等大型商场，也有众多的特色小店。
此外，中山路附近还有许多著名的景点，如栈桥、天主教堂等，吸引了大量的游客，为商圈带来了更多的人气。
（二）台东商圈台东商圈是青岛平民化的商业中心。
这里以步行街为核心，周边分布着各类商场、超市、专卖店和小吃摊。
台东步行街热闹非凡，商品种类繁多，价格亲民，深受大众喜爱。
（三）香港中路商圈香港中路商圈是青岛的高端商圈，集中了众多的高端购物中心和写字楼。
如青岛万象城、海信广场等，这些商场汇聚了国际一线品牌和高端餐饮，满足了消费者对于高品质生活的追求。
（四）李村商圈李村商圈是青岛北部的商业中心，近年来发展迅速。
商圈内有维客广场、乐客城、李村步行街等商业设施，涵盖了购物、餐饮、娱乐等多种业态。
三、青岛商圈的消费群体和消费行为青岛商圈的消费群体具有多样化的特点。
既有本地居民，也有来自周边城市和外地的游客。
本地居民的消费需求较为稳定，注重商品的性价比和实用性；游客则更倾向于购买具有青岛特色的商品和纪念品。
山东市场主要城市商圈商业调查分析报告
山东市场主要城市商圈调查分析报告及自营店拓展规划二零一三年三月前言山东市场主要城市商圈调查报告，主要包括从山东市场整体分析与主要城市确定、主要市场商圈调查分析报告、山东区域2013年拓展计划（建议），因未到实地考察，基本根据以往工作所得、结合网络及其他来源的数据资料和搜集写成的报告，在具体到区域后，将完善、改正或进一步量化数据或资料。
一、调研目的通过大量的数据、资料的分析来确定全省最优市场、目标市场和潜力市场，数据及各种资料的提供也让区域管理者深入了解各地市人口、消费习惯、经济、文化等信息，让区域丰富信息量，明确目标市场、更针对性的开拓市场。
同时，该报告的形成也是给公司提供资料、数据支持，便于战略决策与发展。
二、信息来源主要来自于国家、山东省及各地市统计局等政府部门网站；各地市曾实地调研过的多个大型商场及超市，其他品牌调研资料以及相关文字资料。
三、调研区域山东省所辖各地市主要城区及主要商圈。
四、调研内容1、山东市场整体分析与主要城市确定2、山东市场主要城市商圈调查分析报告3、（略）五、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行市场定位的研究在分析。
目录第一部分山东市场分析与主要城市确定一、山东省整体介绍 (4)二、GDP情况 (5)三、全省各地市人口情况 (5)四、下设区县、面积情况 (6)五、第一、二、三产业增加值情况 (8)六、综合评定与主要城市确定 (8)第二部分山东市场主要城市商圈调查分析报告一、青岛市1、青岛市总体介绍 (10)2、青岛市主要商圈分析 (13)3、青岛市主要商圈确定 (16)二、济南市1、济南市总体介绍 (17)2、济南市主要商圈分析 (20)3、济南市主要商圈确定 (24)三、烟台市1、烟台市总体介绍 (25)2、烟台市主要商圈分析 (29)3、烟台市主要商圈确定 (35)第三部分山东区域2013年自营店拓展规划（略）1、规划原则 (36)2、熟悉流程 (36)3、拓展规划 (37)第四部分附件1、山东市场整体分析与主要城市确定（数据测算表） (39)2、济南商圈图 (40)第一部分山东市场分析与主要城市确定一、山东省总体介绍山东省在太行山之东，又称齐鲁，位于中国东部沿海、黄河下游、京杭大运河的中北段，是华东地区的最北端省份，省会设于济南。
青岛市商业市场调研分析报告(下)
✓ 啤酒街业态分布以餐饮店为主，在该商业街中占据主导地位，店铺整体档 次相对中端。
15
Part3 青岛市特色商业街综览 2、台东啤酒街——区位业态 ✓ 啤酒街店铺面积整体经营规模中等，租金水平整体低于美食街。
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Part3 青岛市特色商业街综览 2、台东啤酒街—代表性商家
17
Part3 青岛市特色商业街综览 3、市北文化街——区位业态
项目名称
—青岛商圈
台东商圈
中、低档
老城区本地居民、年轻人 和学生
百货、服饰、餐饮、电器、 电讯娱乐
中档品牌为主、国内品牌 居多，国内一线、二线品 牌多，国际品牌较少
位于城市的中心区域，台 东三路和人和路是商业步 行街。公共交通线路非常 发达，有多条公交线路直 达此区域，老城区到此方 便，停车困难
周边居住人口较多 目前已 经形成成熟的商业区，品 牌种类丰富，可以满足不 同需求。商业街整体形象 较好，是青岛最主要的商 业中心之一
百货服饰+金融 +文化+购物广 场+步行街
香港中 路 商圈
精致百货+超市 +商业综合体
李村 商圈
金融+百货+超 市+手机专业市 场+餐饮
中 中低 高中 中低
外地客层、 开埠最早的商圈，文
本地居民、 化氛围较重，聚集多
游客
家主商场与沿街店。
城市东移与区内 改造，影响商业 发展。
百盛、国货、 悦喜客来12
20
69
国货、百安 居、大润发、 易初莲花、 好一居
根据青岛市现有的商业供应状况，按照商业类型主要可以分为百货、购物中心、超市、专业市场以 及特色商业街四种类型。购物中心在青岛发展缓慢，目前青岛尚无真正意义上的购物中心，这里将 佳世客和万达归类为购物中心。从青岛目前零售业态的结构来看，大型百货商店和专业市场占主导 地位。百货商店主要集中在现有的主要商业区内，专业市场的分布略为分散。
中高收入 白领、企 业主、品 牌爱好者
本地居民
以步行街形态，有利 档次中低，缺乏 利群购物中
于购物逛街，交通便 知名品牌，道路 心、万达广
利。
较小，停车不便。场
青岛各商圈售价市场报告_104页,研究报告,项目分析
未来5年内，香港路商圈无论从商业体量以及项 目品质上仍将保持核心商圈的地位，新兴的中山 路、李沧及崂山等商圈所占商业面积比例将进一 步增长，逐步向市级商圈进行转变。
青岛商业市场租金走向分析
租金水平及走向分析
青岛各商圈主要项目租金及空置率水平
30
平均租金 9-10 平均租金 6-10 平均租金 25-30 平均租金 5-8 平均租金 8-9
0
费为主，地铁规划及目前地铁站点沿线体量较大在 建的中、高档商业项目将大大提升区域商业整体品 质，预计未来该区域租金水平提升空间较大。
崂山商圈：伴随青岛CBD东扩，未来区域内将
集中大量的中、高端写字楼及商业项目，青岛啤酒 城改建项目也将对区域商业市场产生良性刺激，未 来该区域租金水平提升空间较大。 4
4430万元出让17年经营权，整体面积约 3600平方米。考虑到本区域内未来新增土地 供应不足，商业平均售价很难有较大突破。 台东商圈：该区域商铺目前以二手市场 为主，沿步行街商铺回报率较高，带动区域 商业项目售价持续增长。 香港路商圈：依托丰富的商务、旅游及 高端消费人群，回报率较高，预计未来区域 内新增商业地面部分将仍以自持为主，未来 售价 将推出部分地下经营权类商铺，售价将继续 保持在较高水平。 李沧商圈：随着地铁规划及目前地铁站 点沿线体量较大在建的中、高档商业项目， 区域商业整体品质将有明显提升，未来该区 域商业售价将有较大增长。 崂山商圈：伴随青岛CBD东扩，未来区 域内将集中大量的中、高端写字楼及商业项 目，青岛啤酒城改建项目也将对区域商业市 场产生良性刺激，未来该区域商业项目售价 提升空间较大。
项目档次定位主要以中、低档为主，未来租金将将
继续维持现有水平。
香港路商圈：青岛核心CBD区域，拥有丰富的
青岛写字楼市场调研最终PPT课件
面积 总套 总面积 销售
段 数 (㎡) 套数
130150
21
3087.8
21
销售面 积(㎡)
3087.8
剩余 套数
0
剩余面 积(㎡)
去化率
0
100.00 %
150170
8
1224.0 4
8
1224.04
0
0
100.00 %
170200
15
2674.8 3
14
2495.95
1
178.88
1.2 中铁青岛中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率 标准层面积 车位数 电梯数
层高 大堂面积 售价
334676.14 m2 占地面积
79600 m2
办公比例
45000m2
商业比例
2012-05-19
入住时间
50 %（写字楼中比例） 入住率
1800m2
入驻企业类型
1249
车位价格
22部客梯2部货梯 电梯品牌
• 海幅为17%； 近24
个月的销售价格下跌了4000元，跌
幅为12%； 与本项目2010年04月11
日第一次对外报出的40000元相比， 29个月以来，销售价格累计下跌了 10000元，跌幅为25%。
营销方式：
出售：2000m2整层出售， 业主自用。
青岛重点区域 写字楼调研
授课：XXX
1
一 香港路CBD
授课：XXX
2
1.1 海航万邦中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率
标准层面积
216024m2 87000m2 45000m2 2010-9-16 0%
青岛商圈调研报告
青岛商圈调研报告青岛商圈调研报告一、调研目的与方法随着青岛市经济的发展，商业活动日益活跃，商圈发展成为青岛市各区域的重要组成部分。
本次调研旨在了解青岛市各商圈的发展情况，分析商业运作模式，并为商家和投资者提供参考意见。
本次调研采用实地考察和问卷调查相结合的方式进行。
通过实地考察可以直观了解各商圈的环境、交通、人流量等情况，而问卷调查可以获取商家和消费者的意见和对商圈的评价。
二、调研结果1. 商圈发展情况青岛市各商圈的发展情况良好，呈现高速发展的趋势。
其中，市南商圈、市北商圈和四方商圈是青岛市的核心商圈，商业活动最为繁荣。
同时，李沧商圈、崂山商圈、即墨商圈等新兴商圈也呈现出较好的发展势头。
2. 商业运作模式青岛市各商圈的商业运作模式多样化，既有传统综合型商圈，也有专业化商圈。
传统综合型商圈以购物中心、百货商店为主体，设有餐饮、娱乐等配套设施，吸引大量消费者。
专业化商圈则聚集同一行业的商家，形成商圈特色。
3. 环境评价在环境评价方面，大部分商圈的环境整洁、绿化良好，商业氛围浓厚。
然而，部分商圈存在交通拥堵问题，停车难等问题影响了消费者的购物体验。
4. 消费习惯与需求根据问卷调查结果，青岛市消费者的消费习惯普遍偏向年轻化和个性化。
他们更倾向于购买品牌商品，追求个性化的购物体验。
此外，青岛市消费者对品质、服务和价格敏感。
三、建议与展望1. 加强商圈管理各商圈应加强管理，提升商圈形象。
除了保持环境整洁、绿化良好外，还可以举办一些主题活动，增加商圈的氛围和吸引力，提高消费者的满意度。
2. 提升商业服务水平商家应提升服务水平，加强人员培训，为消费者提供更好的购物体验。
同时，商家还应根据消费者的需求，及时调整商品种类和价格，满足不同消费群体的需求。
3. 加强交通规划商圈附近交通的规划和建设应得到重视，加强公共交通的联通性和便捷性，解决交通拥堵和停车难问题，提高消费者的到达商圈的便利程度。
4. 引入更多创新商业模式商家可以引入新的商业模式，如线上线下结合、体验式购物等，满足消费者个性化和年轻化的需求，提升商圈的竞争力。
青岛商业地产购物中心调研报告
Part1 青岛市 商圈分析
香港中路商圈
4
Part1 青岛市 商圈分析
商业大鳄扎堆青岛香港中路商圈 香港中路 或成青岛“王府井”。
青岛香港中路商圈是伴随着青岛行政中心东移 而发展起来的，近年，伴随着岛城房地产热潮一浪 高过一浪，香港中路商圈已然成为青岛最核心商圈， 尤其以佳世客、家乐福为中心，以香港中路为轴心， 向南北辐射。
商圈定位发展趋向性明显（ 高、中高、中、 中低层次区分明显）
香港中路商圈： 青岛高档商业聚集区，客群以旅游 客和青岛市高端客为主。 中山路商圈：青岛中高档次商业聚集区，具备购物、 旅游、餐饮、娱乐等功能，客群以旅游客、跨商圈 人群为主，同时兼顾本地客户 台东商圈： 青岛中低档次商业聚集区，客群主要为 青岛本地普通大众为主。 李村商圈：青岛北部区域中低档次商业聚集区，客 群以周边区域中低端客户为主。
青岛市南区香港中路38号
2003 3万余平方米 300个以上
15
Part1 青岛市 商圈分析
ü 阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、 CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的 咖啡品牌“星巴克”、德国 “保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达 斯”等众多国际一流品牌汇集在此 ü 阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%~15% 的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。 ü 阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富、业绩最好、 发展潜力最大、整体形象最佳的
家具、家电 海尔、SONY、三星、等著名品牌。
2F
大娘水饺、海尔顺火锅，餐饮面积在100—200
服装、餐饮 ㎡。服装面积在50—120㎡。
青岛市商业市场调研分析报告(下)
（下）
1
Part2 青岛市商铺调研分析 商铺经营者调查——说明
目的
✓ 了解投资者特征、需求、意向等信息，为项目定 位、规划和招商运营提供必要的依据；
方法
✓ 以问卷加访谈形式对在划定区域内商铺分业态、 分地点进行抽样和深度访谈，主要选取其中定位 中高端客群且具一定专业经营水准的店铺；
5
Part2 青岛市商铺调研分析
商铺经营效果总体评价
✓ 从被访商铺的经营效果来看，台东商圈、香港中路、李村商圈目前满意度较高， 中山路满意度较低；
✓ 从目前经营中遇到的问题来看，租金过高和同业竞争是各大商圈遇到的最主要问 题；
项目
台东商圈
香港中路
中山路
李村商圈
经营状况满意度 比较满意
比较满意
一般、不太满意 的居多
项目名称
台东商圈
香港中路
中山路
李村商圈
零售租金水平
11.3元/M2/ 天
13.9元/M2/ 天
9.3元/M2/天
7.6元/M2/天
餐饮租金水平 7.9元/M2/天 9.3元/M2/天 6.1元/M2/天 5.3元/M2/天
休闲娱乐 租金水平
2.6元/M2/天 3元/M2/天 2.3元/M2/天 1.7元/M2/天
7
目录
Part3 青岛市特色商业街综览
8
Part3 青岛市特色商业街综览
四大特色商业街
1、美食商业街 2、台东啤酒街 3、市北文化街 4、市北红酒坊
9
Part3 青岛市特色商业街综览 1、美食商业街——区位业态
山东路以东，香港中路 区位 以北，燕儿岛路以西，
江西路以南
商业形态
青岛市(含区县)商圈调研分析报告
SUPERMARKET
青岛市市场商圈形态划分
商业街区（4个）
街道型商业结构零售聚集、交易频繁 的地区。特点：商圈大店铺多、交通发达 流动人员多，热闹繁华。
商业体区（1个）
大型商厦、购物中心综合商业体，结 构商业聚集。
批发市场区
商品批发市场兼零售市场区域； 一般以某某服装城/市场为主；
混合区（34个）
青岛市市场商圈调研明细分析报告
按照级别报告
青岛市商圈附表
省
市
区/县
行政 区划
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划 商圈形 商圈发 是否适 是否已 分 态 展 合入驻 有竞品
山东 青岛 市南 地级 香港中路商 香港中路（香港中路
省 市 区市 圈
全段）麦凯乐
香港中路（南京路至福 州路）
核心
混合区 发展
青岛市（含区县）级别定位
人口、经济、购买力、消费群等等一些社会客观事 实决定着市场等级，青岛市场可划分2个市场等级。
青岛市级别划分
地级市级商圈（28个）：见附件明细 县级市市场商圈（11个）：见附件明细
青岛下辖7个市辖区，代管3个县级市。
青岛市市场商圈层级划分
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投入 成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。例如：香港中路商圈，核心商圈11个。 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校区、 工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量增长； 例如：台东商业街，次级商圈28个。 三级商圈：新生和正在发展中有潜力的商业区（如学校、社区型商业街等）；可辐射1-2个居民区及以 上的商业街，消费人群覆盖相对较窄。
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青岛香港路商圈研究报告香港东路商圈组成特点：众多的写字楼和中高档餐饮，拥有青岛最多的白领和金领人群。
高档购物场所：青岛海信广场中档购物场所：麦凯乐和百丽广场佳世客生活型卖场家乐福佳世客新的购物中心和综合体正在不断出现：青岛香港中路银座综合体和购物中心定位中档购物中心山东路华润万象城综合体和购物中心定位高档购物中心香港路商圈已经成为青岛第一商圈，对整个山东半岛具有较强的辐射力度。
下面就商圈的部分商城进行详细介绍：青岛佳世客(日本J U S C O)所属商圈:香港中路商圈与海边距离800米左右图1青岛佳世客空中停车场图2青岛佳世客正门表1佳世客市场调查表表2佳世客购物广场业态组合经营策略分析:定位:主题性购物中心包括连锁超市与百货.相对于一般连锁型购物中心其更注重各业态功能的整合,满足中高档消费者的需求.而相对于一般的主题性购物中心,内在文化主题不明确,虽然外在视觉识别系统统一,但其内部各业态经营存在差异.经营方向很明确.经营业态分析:A.超市:(食品特卖场)主要销售品类有：生鲜区、休闲食品、粮油、饮料、冷冻冷藏、冲饮等。
定价中等偏上国，目标消费者确定为上班族。
(衣料特卖场)主要销售品类有：牛仔休闲、女士衬衣、女士裤装、女士上衣、女士内衣、女士鞋类和女士袜子、男士衬衣、男士西装、男士西裤、男士休闲装等。
价格目标消费者为中层消费者。
(其他特卖场)主要销售品类有：家用电器、I T数码、体育用品及服饰、家居用品、儿童用品等。
主要消费对象为家庭。
(儿童用品)此部分经营主要分为男童玩具，女童玩具和童服饰。
经营品牌有：T O M Y、O S H I S O S H、M I K Y、迪孚玩具、D I S N E Y、S N O O P Y、S T E F F I L O V E、B A R B I E、C A I W E I、任天堂游戏机、海尔斑点狗、扭蛋、小飞狭、大圣玩具、启迪益智、假面超人、樱桃小丸子、耐克好孩子、加菲猫。
图23 J U S C O收银区Ｂ.品牌专卖店女装：蜜雪儿、简、依梦、F E I Z I、E I T I E、A I K E R L、V2、G2000、V E R O、M O D A、J V L YF I V E、安魅力、F A:G E、A M A S S、M K、C O R D I E R、M I S S C O。
男装：J A C K&J O N E S、S M A R T、L A M D O、F I Y I N G、苏格兰飞人、S P R I T、L E Y I、蓝豹。
体育用品：耐克、a d i d a s、P I K O。
C.专业店:珠宝首饰：名饰珠宝、明牌珠宝、金王专卖。
包包店：米奇、D I C A R O、S T A C C A T O、B I V E H U B S、K A M A L I L Y(丝巾)。
护理店：百草集护理、圣梦美容美体、纤致美甲。
工艺美术：工艺美术中心、伊菲工艺礼品。
洗衣店：伊尔萨海产店：海世界药店：法玛西可眼镜店：巴黎三城茶叶：满堂香茶巧克力：神户巧克力烟酒：百酒工厂酒屋、烟草专卖。
D.佳世客公共服务设施:中国移动、中国联通、A T M。
图4工艺礼品与服装展示E.餐饮部分卖当劳、无福回转寿司、青松馆韩国料理、大娘水饺、味千拉面、海百顺、威士顿西餐厅、沙龙餐厅、浅草拉面、美达尔烤肉、喻记麻辣烫、阿香米线、熙鲜韩餐。
图5咖啡厅图6美食街佳世客餐饮经营面积占整个卖场的20/100左右，所包含品牌类型覆盖商圈层次没有重叠。
其中大众饮食有：喻记麻辣烫，阿香米线等。
国外快餐卖当劳，还有韩国料理和日本寿司、沙龙咖啡。
功能结构非常合理。
所处位置在每层的相对靠里处，对于人流的控制和业态的布局有比较大的帮助，这些都值得我们借鉴。
F.娱乐部分这部分所占比率太小，在5/100左右，主要是新华书店、世嘉游艺、贝贝乐儿童乐园，经营也不是很理想。
J U S C O年度销售业绩通过对J U S C O吉之岛的深入了解，得出两点结论：由一家知名零售企业经营超市和百货，比较有竞争力，因此，我们今后在招商沟通中要与J U S C O 深入沟通,作为我们今后招商的一个重要选择。
香港东路家乐福青岛家乐福是1999年底开业，开业仅一年多客流量就坐上了全球家乐福的头把"交椅"，该区的消费实力可见一斑。
所属商圈:香港中路商圈所属业态:连锁大卖场图27家乐福立面及标志表8家乐福调查汇总表卖场布局:1F：精品步行街2F：生鲜、干性杂货、冷冻冷藏、家用电器、百货、纺织。
3F：健身器材、玩具、烹饪用品、文具、家具、家庭整理用品、自行车、手工制作、家用纺织品、服装、鞋家用电器。
图28情景式购物体验经营商户类型:餐饮类：K F C、永和大王、味千拉面、N E O C A F E、皇家美孚面包、冰吧。
金银首饰：石人族首饰、瑞鑫珠宝、老银铺、明星珠宝。
服装、鞋类：红妮内衣、魔咔内衣、加凡良品童装、达芙妮鞋业、M E D D E E R童装、M I X E D休闲装。
美容护理：贝丽斯护理、百草集、美之原、圣梦美体、美智美美甲、色色秀。
特色店：美服缝纫、修宝鞋艺、D V N Y N Y洗衣店、英华筷子、纸元素、柯达等。
图29家乐福大卖场下面一层经营商店经营分析:家乐福以“销售高质量产品，有选择的销售商品，方便消费者，良好的客户服务和舒适的购物环境”为自己的经营原则。
在联营商户经营过程中，前期设计好业太设计方案，在事中严格控制。
通过功能整合，以保护各种不同层面供应商，消费者的的利益。
高档购物中心青岛阳光百货股份有限公司是由江苏阳光集团、青岛红领服饰发展有限公司、新世界(青岛)置地有限公司、江阴市盛银投资有限公司、青岛朝阳实业有限公司五家法人发起成立的，地处青岛C B D的中心位置——新世界数码港，总投资2·8亿元。
而这五家法人，懂商战的人士谁都不能小觑。
青岛阳光百货建立于2002年。
图阳光百货外立面图青岛阳光百货中庭的购物氛围有关人士分析，阳光百货不是最先来到青岛考察的，可他的动作的确最快，给很多投资商一个措手不及。
一位香港投资商说，当他们还在犹豫时，这个对手已抢先占领了香港中路上集政治、金融、商业为一体的金三角地段，占了地利。
其存在环境让很多同行羡慕，营业面积达3万平方米，两个中央共享空间，每层六个自动电梯，还有7000平方米的空中花园。
为解决停车难的问题，地下还设了两层拥有400个泊车位的停车场。
这在青岛无疑独树一帜。
2011年阳光百货品牌列表07年销售额和毛利额平均增长了40%多，远远超过了我们给董事会报的突破性指标的预期。
昨天刚刚开完董事会，从董事会、从经营班子来讲是非常满意的，不光体现在销售方面，更体现在社会美誉度和责任感方面。
我们的顾客满意率在逐年递增，去年顾客满意度达到96.3%，会员认同感也增强。
会员去年占销售的总量接近60%，增量也在加大。
同时我们也获得了多个奖项，其中我们比较关注的奖项是青岛市的慈善奖，我们获得青岛市“慈善之星”，这也是我们多年来从事一些社会活动，关注一些我们应该关注的群体，有了一个良好的结果。
五年销售业绩表一位在阳光百货未取得席位的招标商说，阳光百货这次招商可谓是旗开得胜。
很多国际一线、二线品牌接踵而来，招标品牌一千多个。
其中在“市场错位理念”下引进的许多品牌，如铁狮东尼、肯迪文、圣约翰、鲨鱼、威力等，都是第一次进入山东，这部分品牌占总数的20%左右。
这无疑对吸引白领消费群增加了砝码。
据阳光百货的负责人解释：白领百货的销售，商场选择品牌时一方面要考虑到品牌自身，另一方面要考虑“白领文化”，而阳光的文化是一种亲情文化，符合了白领的心理文化需求，所以进入阳光百货店品牌必须符合这种文化。
青岛海信广场的升级策略研究青岛海信实业股份有限公司成立于1995年12月9日，8年来，实业公司根据市场变化不断调整行业战略组合，优化经营结构，整合公司内部资源，并确立了以发展大型和超大型零售商业购物中心为重点、渗透其他行业的战略发展方针。
如今，实业公司旗下拥有五个分公司，14家连锁店。
h t t p://w w w.h i s e n s e-p l a z a.c o m/海信广场是实业公司的龙头企业，于1997年7月1日成立，总投资近2亿元，是一个专营中高档国际名品、精品的大型高级百货店，营业面积2万多平方米，店内硬件设施齐全，环境优雅，彰显尊贵，是各名牌商品的必争之地。
海信广场始终注重消费群体的市场培育，在岛城率先引进会员制，现已发展到6万会员。
海信广场成立初即确立了“以人为本，追求卓越”的核心理念、“精品名店、引领时尚”的经营理念、“敬人、敬业、创新、高效”的企业精神、“微笑每一天”的服务理念及“注重细节、精诚合作”的管理理念。
随着“创建学习型企业”目标的确立，海信广场自去年起确立了“感恩、善念、包容、快乐”的企业文化核心主旨，并得到了公司上下的一致认同，员工的凝聚力、归属感、荣誉感和企业的向心力、美誉度、社会形象进一步加强和提升。
海信广场在“精品名店，引领时尚”的现代商业理念的指导下，筑巢引凤，高屋建瓴，建成为世界精品的大平台，这里精品荟萃，群星灿烂：B U R B E R R Y、E r m e n e g i l d o Z e g n a、E S C A D A、M A X M A R A、H U G O B O S S、D U N H I L L、A I G N E R、A Q U A S C U T U M、P O L O、L A N V I N、V A C H E R O N C O N S T A N T I N、P I A G E T、C A R T I E R、L A N C O M E、S K-I I、S H I S E I D O、C D、R O L E X、O M E G A、M O N T B L N C、C E R R U T I1881、L A N C E L、M A N G O、L E V I’S……尽情展现世界极品的风采。
通过对日本伊势丹、韩国乐天百货及欧美高级百货店的学习借鉴，七年来，海信广场日臻日善，凭借高雅文化、高档特色定位和高效消费网络的三架马车，在激烈的商业竞争中牢牢树立了高档百货店的业界形象，在山东省商界已占据了高档商场的首位，在全国同行业中享有盛誉。
2004年，海信实业公司将进一步发挥高级百货店的品牌优势，掌握投资重点，抓住时机扩大经营规模，实现跨越式发展;实现品牌规模化经营;进一步优化组织架构，整合营销资源，完善会员俱乐部管理，创建岛城商业服务又一金字招牌完善广场经营布局及品牌种类，进一步加大国际一线品牌引进力度;推行细节量化管理，强化公司服务理念，进一步提高现场管理水平;继续推进学习型组织建设，全员参与，共同绘制实业公司美好愿景;确保全年营业收入、盈利水平有较大幅度的提升，以回报社会股东多年来对公司的关怀以及大力支持。