供方管理作业指引
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ⅰ.在其事先知情的情况下，仍提供不合格产品或服务；
ⅱ.因质量问题被政府或行业机构通报或媒体曝光；
ⅲ.不履行合同；
ⅳ.有欺骗或欺诈行为；
ⅴ.破产或有经济问题。
任何类供方在合同执行过程中出现以上未涉及的其它严重问题，责任部门可以填写《供方等级调整申请表》，出具详细相关资料报分管领导，由分管领导决定是否对其进行降级处理。
b)房地产供应链的系统管理有利于规避开发风险，并有利于供方管理效率和绩效的提高；
c)依据房地产VAC（价值链增值模型分析），在供应链不同阶段的供方为企业带来的价值指数是不同的。价值关注点包括：A（数量）、C（成本）、Q（质量）、R（风险）、T（时效）、S（服务）；
d)公司遵从以下规则，有效管理供方：
4.3.2.参与供方的谈判，提出供方选择意见；
4.3.3.参与对供方的履约评估。
4.4.运营管理部
4.4.1.负责供方资源库的管理；
4.4.2.负责与供方管理相关的制度、流程、表单的起草、编制或审定；
4.4.3.负责组织供应链管理工作的审核；
4.4.4.负责编制《年度供方管理报告》；
4.4.5.负责供方信息平台的登录、更新与管理；
优秀供方在合同结束后评估结果为优良者仍保留为优秀供方；评估结果为合格者降为合格供方或备选供方；评估结果为不合格者进入不合格供方名单；
战略供方在合同结束后评估结果为优良者仍保留为优秀供方，或继续签订战略合作协议；评估结果为合格者降为合格供方或备选供方；评估结果为不合格者进入不合格供方名单；
任何类供方在合同执行过程中出现以下严重问题之一，须降为不合格供方，并且两年内不得参与或为公司提供任何产品或服务。严重问题是指：
4.4.6.参与、指导、监督各职能部门的供方选定与管理工作。
5.关键活动描述
5.1.供方管理总则
5.1.1.房地产供应链管理
a)房地产开发的供应链是从获得土地至客户服务的贯穿整个房地产开发全过程的供方资源总合，整个开发过程涉及到市场调查机构、策划机构、设计单位、建筑承包商、材料设备供应商、造价咨询机构、销售代理机构、广告媒体、物业管理等众多供方；
5.3.3.履约评估
a)履约评估适用于各类供方；
b)各类供方在合同执行完毕后一个月内进行履约评估；
c)履约评估由责任部门组织，相关部门、人员参与；
d)履约评估的结果可作为供应商等级调整的依据；
e)责任部门将评估结果连同经审批的《供方履约评估总表》、《供方等级调整申请表》报运营管理部，以变更供方信息库。
对于不符合公司供方管理规定，或公司供方信息库中未登录的供方，公司各职能部门应不予审核签约或支付费用，否则追究相关部门和相关人员的责任；
供方信息库内各类供方的等级管理踪管理
a)责任部门在供方履行合同的过程中应及时与供方进行沟通和协调工作，督促、掌握并记录供方的履约情况；
b)在合同履行过程中和合同结束后由责任部门组织对供方进行“过程评估”和/或“履约评估”。
5.3.2.过程评估
a)过程评估适用于监理、总包供方；
b)在合作过程中，责任部门责任人要如实记录并留存双方人员、电话、文件、资料、信函（包括正式的《沟通函》）的往来情况，作为评估的依据；
c)过程评估的时机
根据与供方的合作期限，在适当的时机进行评估。监理类和总包在合作期内每月进行一次；
运营管理部负责定期对各责任部门供方信息库的建立及管理情况进行指导和检查，对不符合公司相关规定的情况予以纠正，对严重违反公司关于供方信息平台管理规定的在公司内部予以通报并予以处罚。
d)供方信息库使用规定
公司各责任部门在选择供方前首先应对供方进行资格初审、考察，并对供方信息进行及时报审、报备、更新，邀请招标、议标、直接委托最终签约供方须从供方信息库备选供方及以上等级中选择；
3.4.经办人：是指责任部门内具体承办供方选择及合同执行的岗位人员。
3.5.供方信息库：是公司供方信息平台的总称。
4.职责
4.1.责任部门
4.1.1.负责责任范围内供方信息的收集和初步联系、前期洽谈；
4.1.2.负责组织相关部门对供方的评估、考察；
4.1.3.负责组织相关部门对供方进行履约评估；
4.1.4.负责供方信息资料的建档、保管和维护；
d)供方等级调整
新供方进入备选供方通过填制《供方考察报告》（并附相关资料）确认供方等级调整；
除新供方进入备选供方情况外，所有供方的等级调整均需填制《供方等级调整申请表》，经责任部门分管领导审批后报运营管理部在公司信息库中予以调整。
5.2.3.供方信息库
a)公司统一搭建供方信息管理平台，在公司OA协同办公系统中建立供方信息库。供方信息库内容包括供方基本信息、考察评价结果、审批结果、等级划分、供方履约记录及评估结果等；
e)★ 战略供方
具备优秀供方资格，且生产规模或服务能力满足公司多项目集中采购的需求，在价格、质量或服务等方面均具有明显优势并已与其签订战略合同的供方。
5.2.2.供方等级管理
a)新供方进入备选供方
责任部门按照招标计划规定的时间于招标前规定的时间完成供方信息的收集、进行资格初审、现场考察，填写《供方考察报告》；
b)公司运营管理部负责供方信息平台的管理；
c)供方信息平台的建立、利用和管理
所有为公司提供各类产品或服务的供方在选定前由责任部门在对供方进行考察评价后保留供方信息及选择评价记录，供方选择过程及结果经公司规定的权限审批后，于5日内将《供方考察报告》、《供方等级调整申请表》复印件向运营管理部报备；
运营管理部负责登录并更新公司OA协同办公系统中供方信息库中的供方信息；
c)额外奖励：对一些优秀的合作单位或个人给予额外的奖金奖励；
d)荣誉激励：通过公司每年的客户答谢会，对具备一定条件的供方颁发荣誉证书、奖杯等；具备一定条件的供方可称为公司的战略合作伙伴。
供应链前端的供方，如市场调查机构、策划机构、设计单位，重点管控：供方提供产品的质量、风险、时效；
供应链中端的供方，如建筑承包商、材料设备供应商、造价咨询机构，重点管控：供方提供产品的质量、成本和时效；
供应链后端的供方，如销售代理机构、广告媒体、物业公司，重点管控：供方提供产品的质量、风险、服务。
5.1.2.供方管理原则思想
4.1.5.负责供方的等级管理；
4.1.6.负责组织职责范围内供方的邀请招标、议标、直接委托或单一来源采购。
4.2.分管领导
4.2.1.指导分管部门的供方选择、管理工作；
4.2.2.负责分管范围内各类供方等级的审定；
4.2.3.参与重要供方洽谈，提出供方选择意见。
4.3.相关部门和人员
4.3.1.参与供方的评估、考察，提出供方选择意见；
b)运营管理部根据调查结果，编制统计分析报告，组织各专业部门制定供方管理整改和提升的方案，经分管领导审批，并将供方管理调整、提升情况反馈给各供方。
5.4.3.供方激励
a)准入优惠：可设定具备一定条件的供方在采购时获得直接入围资格，在同等条件下优先选用；
b)资金优惠：可设定具备一定条件的供方享受免交履约担保或减免质保金等优惠；
5.4.供方关系管理
5.4.1.供方投诉接收
a)公司设立供方投诉电话，并写入供方合同，在合作过程中，若有公司人员违反相关规定，接收相关供方的投诉，并组织相关部门分管领导调查处理。
5.4.2.供方满意度调查
a)每年年底，运营管理部组织实施供方满意度调查（自行实施或委托第三方来实施调查），向合作供方发放《供方满意度调查问卷》；
资格初审与现场考察达到公司要求的供方列入备选供方名录。
资格初审与现场考察不合格供方列入不合格供方名录，不合格供方两年内不得再合作；
b)备选供方进入合格供方
所有参加邀请招标、议标、直接委托供方须从备选供方及以上等级供方中选择；
供方经招标/议标/直接委托确定并签订合同，经过履约评估后方可进入合格供方名单；
b)运营管理部组织供方管理审核工作，审核人员根据专项审核内容从各职能部门抽调，审核中通过供方选择及供方评价过程记录、采购记录的抽样检查，审核公司供应链管理过程的符合性和有效性。具体参见《流程与制度管理流程》。
5.2.供方等级划分与管理
5.2.1.供方等级划分
a)▼不合格供方
经考察不符合要求的供方，或履约后评估不满足要求的供方。
d)过程评估由责任部门组织，相关部门、人员参与；
e)责任部门将评估结果连同根据评估结果填报的《供方过程评估表》报运营管理部，纳入供方信息库，作为以后选择供方依据，不作为等级调整的依据（合同执行过程中出现上述严重问题，须降为不合格供方除外）；
f)在合作过程中，责任部门发现供方出现重大问题的可即时申请对供方进行降级或解除合同。
b)◎ 备选供方
经考察符合要求的供方。备选供方可被邀请参加投标，也可直接作为议标/直接委托的对象。
c)▲ 合格供方
经考察符合要求，并经招标/议标/直接委托确定，有合作关系的供方。
d)☆优秀供方
经履约评估为优秀的供方。优秀供方为可建立长期合作关系的供方，为后续继续合作、参加投标或直接进行议标的首选供方。
运营管理部对供方信息库实施有效动态管理和进行定期信息发布，以实现供方资源在公司内的共享；
公司除责任部门以外的相关部门、人员可通过供方信息平台了解供方基本信息和考察、评估结果，以便更加有效地管理供方，并为评标、合同会签、履约评估和结算支付等工作提供参考；
责任部门分别对各类供方的原始资料进行建档、保管、维护，并根据日常资质审核、评估以及供方自身信息变更情况及时更新档案记录，并于15日内向运营管理部报备，以便及时更新公司信息平台；
供方管理作业指引
编制
日期
审核
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订
状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.目的
提高供方选择的工作效率，保证对供方的评价、选择过程的有效控制，降低开发风险，减少合同纠纷，使供方所提供产品和服务满足合同要求，促进长期、稳定合作伙伴关系的建立。
2.适用范围
公司经营管理全过程中所有外包业务和供方的管理。
不同类别供方的具体选择方式见各类供方的选择和管理流程。
3.术语和定义
3.1.供方：是指为组织提供产品或服务的组织或个人。
3.2.供应链管理：整个供应链系统进行计划、协调、操作、控制和优化的各种活动和过程，以实现价值链的最大增值以及内外部客户的高度满意。
3.3.责任部门：是指负责供方选择及合同执行的公司职能部门或项目部。
a)供方是企业公共关系的重要组成部分；
b)供方管理是企业整合资源的主要内容；
c)公司与供方是平等互利的合作伙伴关系；
d)全面加强供方管理有利于供方资源的共享、提高工作效率、降低运营成本，防范职务违法违规。
5.1.3.供方全流程管理要素规范
见附件1
5.1.4.供应链管理审核
a)公司将定期对供应链管理进行审核，审核供应链管理过程的符合性和有效性，确保达成供应链管理绩效目标；
c)合格供方等级升降
对于有合作关系的供方，在合同结束后，由责任部门组织进行履约评估并填写《供方履约评价打分表》与《供方履约评估总表》，评审结果经责任部门负责人确认，报责任部门分管领导审批后确定供方等级。其中：
合格供方在合同结束后评估结果为优良者进入优秀供方名单；评估结果为合格者仍保留为合格供方；评估结果为不合格者进入不合格供方名单；
ⅱ.因质量问题被政府或行业机构通报或媒体曝光；
ⅲ.不履行合同；
ⅳ.有欺骗或欺诈行为；
ⅴ.破产或有经济问题。
任何类供方在合同执行过程中出现以上未涉及的其它严重问题，责任部门可以填写《供方等级调整申请表》，出具详细相关资料报分管领导，由分管领导决定是否对其进行降级处理。
b)房地产供应链的系统管理有利于规避开发风险，并有利于供方管理效率和绩效的提高；
c)依据房地产VAC（价值链增值模型分析），在供应链不同阶段的供方为企业带来的价值指数是不同的。价值关注点包括：A（数量）、C（成本）、Q（质量）、R（风险）、T（时效）、S（服务）；
d)公司遵从以下规则，有效管理供方：
4.3.2.参与供方的谈判，提出供方选择意见；
4.3.3.参与对供方的履约评估。
4.4.运营管理部
4.4.1.负责供方资源库的管理；
4.4.2.负责与供方管理相关的制度、流程、表单的起草、编制或审定；
4.4.3.负责组织供应链管理工作的审核；
4.4.4.负责编制《年度供方管理报告》；
4.4.5.负责供方信息平台的登录、更新与管理；
优秀供方在合同结束后评估结果为优良者仍保留为优秀供方；评估结果为合格者降为合格供方或备选供方；评估结果为不合格者进入不合格供方名单；
战略供方在合同结束后评估结果为优良者仍保留为优秀供方，或继续签订战略合作协议；评估结果为合格者降为合格供方或备选供方；评估结果为不合格者进入不合格供方名单；
任何类供方在合同执行过程中出现以下严重问题之一，须降为不合格供方，并且两年内不得参与或为公司提供任何产品或服务。严重问题是指：
4.4.6.参与、指导、监督各职能部门的供方选定与管理工作。
5.关键活动描述
5.1.供方管理总则
5.1.1.房地产供应链管理
a)房地产开发的供应链是从获得土地至客户服务的贯穿整个房地产开发全过程的供方资源总合，整个开发过程涉及到市场调查机构、策划机构、设计单位、建筑承包商、材料设备供应商、造价咨询机构、销售代理机构、广告媒体、物业管理等众多供方；
5.3.3.履约评估
a)履约评估适用于各类供方；
b)各类供方在合同执行完毕后一个月内进行履约评估；
c)履约评估由责任部门组织，相关部门、人员参与；
d)履约评估的结果可作为供应商等级调整的依据；
e)责任部门将评估结果连同经审批的《供方履约评估总表》、《供方等级调整申请表》报运营管理部，以变更供方信息库。
对于不符合公司供方管理规定，或公司供方信息库中未登录的供方，公司各职能部门应不予审核签约或支付费用，否则追究相关部门和相关人员的责任；
供方信息库内各类供方的等级管理踪管理
a)责任部门在供方履行合同的过程中应及时与供方进行沟通和协调工作，督促、掌握并记录供方的履约情况；
b)在合同履行过程中和合同结束后由责任部门组织对供方进行“过程评估”和/或“履约评估”。
5.3.2.过程评估
a)过程评估适用于监理、总包供方；
b)在合作过程中，责任部门责任人要如实记录并留存双方人员、电话、文件、资料、信函（包括正式的《沟通函》）的往来情况，作为评估的依据；
c)过程评估的时机
根据与供方的合作期限，在适当的时机进行评估。监理类和总包在合作期内每月进行一次；
运营管理部负责定期对各责任部门供方信息库的建立及管理情况进行指导和检查，对不符合公司相关规定的情况予以纠正，对严重违反公司关于供方信息平台管理规定的在公司内部予以通报并予以处罚。
d)供方信息库使用规定
公司各责任部门在选择供方前首先应对供方进行资格初审、考察，并对供方信息进行及时报审、报备、更新，邀请招标、议标、直接委托最终签约供方须从供方信息库备选供方及以上等级中选择；
3.4.经办人：是指责任部门内具体承办供方选择及合同执行的岗位人员。
3.5.供方信息库：是公司供方信息平台的总称。
4.职责
4.1.责任部门
4.1.1.负责责任范围内供方信息的收集和初步联系、前期洽谈；
4.1.2.负责组织相关部门对供方的评估、考察；
4.1.3.负责组织相关部门对供方进行履约评估；
4.1.4.负责供方信息资料的建档、保管和维护；
d)供方等级调整
新供方进入备选供方通过填制《供方考察报告》（并附相关资料）确认供方等级调整；
除新供方进入备选供方情况外，所有供方的等级调整均需填制《供方等级调整申请表》，经责任部门分管领导审批后报运营管理部在公司信息库中予以调整。
5.2.3.供方信息库
a)公司统一搭建供方信息管理平台，在公司OA协同办公系统中建立供方信息库。供方信息库内容包括供方基本信息、考察评价结果、审批结果、等级划分、供方履约记录及评估结果等；
e)★ 战略供方
具备优秀供方资格，且生产规模或服务能力满足公司多项目集中采购的需求，在价格、质量或服务等方面均具有明显优势并已与其签订战略合同的供方。
5.2.2.供方等级管理
a)新供方进入备选供方
责任部门按照招标计划规定的时间于招标前规定的时间完成供方信息的收集、进行资格初审、现场考察，填写《供方考察报告》；
b)公司运营管理部负责供方信息平台的管理；
c)供方信息平台的建立、利用和管理
所有为公司提供各类产品或服务的供方在选定前由责任部门在对供方进行考察评价后保留供方信息及选择评价记录，供方选择过程及结果经公司规定的权限审批后，于5日内将《供方考察报告》、《供方等级调整申请表》复印件向运营管理部报备；
运营管理部负责登录并更新公司OA协同办公系统中供方信息库中的供方信息；
c)额外奖励：对一些优秀的合作单位或个人给予额外的奖金奖励；
d)荣誉激励：通过公司每年的客户答谢会，对具备一定条件的供方颁发荣誉证书、奖杯等；具备一定条件的供方可称为公司的战略合作伙伴。
供应链前端的供方，如市场调查机构、策划机构、设计单位，重点管控：供方提供产品的质量、风险、时效；
供应链中端的供方，如建筑承包商、材料设备供应商、造价咨询机构，重点管控：供方提供产品的质量、成本和时效；
供应链后端的供方，如销售代理机构、广告媒体、物业公司，重点管控：供方提供产品的质量、风险、服务。
5.1.2.供方管理原则思想
4.1.5.负责供方的等级管理；
4.1.6.负责组织职责范围内供方的邀请招标、议标、直接委托或单一来源采购。
4.2.分管领导
4.2.1.指导分管部门的供方选择、管理工作；
4.2.2.负责分管范围内各类供方等级的审定；
4.2.3.参与重要供方洽谈，提出供方选择意见。
4.3.相关部门和人员
4.3.1.参与供方的评估、考察，提出供方选择意见；
b)运营管理部根据调查结果，编制统计分析报告，组织各专业部门制定供方管理整改和提升的方案，经分管领导审批，并将供方管理调整、提升情况反馈给各供方。
5.4.3.供方激励
a)准入优惠：可设定具备一定条件的供方在采购时获得直接入围资格，在同等条件下优先选用；
b)资金优惠：可设定具备一定条件的供方享受免交履约担保或减免质保金等优惠；
5.4.供方关系管理
5.4.1.供方投诉接收
a)公司设立供方投诉电话，并写入供方合同，在合作过程中，若有公司人员违反相关规定，接收相关供方的投诉，并组织相关部门分管领导调查处理。
5.4.2.供方满意度调查
a)每年年底，运营管理部组织实施供方满意度调查（自行实施或委托第三方来实施调查），向合作供方发放《供方满意度调查问卷》；
资格初审与现场考察达到公司要求的供方列入备选供方名录。
资格初审与现场考察不合格供方列入不合格供方名录，不合格供方两年内不得再合作；
b)备选供方进入合格供方
所有参加邀请招标、议标、直接委托供方须从备选供方及以上等级供方中选择；
供方经招标/议标/直接委托确定并签订合同，经过履约评估后方可进入合格供方名单；
b)运营管理部组织供方管理审核工作，审核人员根据专项审核内容从各职能部门抽调，审核中通过供方选择及供方评价过程记录、采购记录的抽样检查，审核公司供应链管理过程的符合性和有效性。具体参见《流程与制度管理流程》。
5.2.供方等级划分与管理
5.2.1.供方等级划分
a)▼不合格供方
经考察不符合要求的供方，或履约后评估不满足要求的供方。
d)过程评估由责任部门组织，相关部门、人员参与；
e)责任部门将评估结果连同根据评估结果填报的《供方过程评估表》报运营管理部，纳入供方信息库，作为以后选择供方依据，不作为等级调整的依据（合同执行过程中出现上述严重问题，须降为不合格供方除外）；
f)在合作过程中，责任部门发现供方出现重大问题的可即时申请对供方进行降级或解除合同。
b)◎ 备选供方
经考察符合要求的供方。备选供方可被邀请参加投标，也可直接作为议标/直接委托的对象。
c)▲ 合格供方
经考察符合要求，并经招标/议标/直接委托确定，有合作关系的供方。
d)☆优秀供方
经履约评估为优秀的供方。优秀供方为可建立长期合作关系的供方，为后续继续合作、参加投标或直接进行议标的首选供方。
运营管理部对供方信息库实施有效动态管理和进行定期信息发布，以实现供方资源在公司内的共享；
公司除责任部门以外的相关部门、人员可通过供方信息平台了解供方基本信息和考察、评估结果，以便更加有效地管理供方，并为评标、合同会签、履约评估和结算支付等工作提供参考；
责任部门分别对各类供方的原始资料进行建档、保管、维护，并根据日常资质审核、评估以及供方自身信息变更情况及时更新档案记录，并于15日内向运营管理部报备，以便及时更新公司信息平台；
供方管理作业指引
编制
日期
审核
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审核
日期
批准
日期
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修订
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修改内容
修改人
审核人
批准人
1.目的
提高供方选择的工作效率，保证对供方的评价、选择过程的有效控制，降低开发风险，减少合同纠纷，使供方所提供产品和服务满足合同要求，促进长期、稳定合作伙伴关系的建立。
2.适用范围
公司经营管理全过程中所有外包业务和供方的管理。
不同类别供方的具体选择方式见各类供方的选择和管理流程。
3.术语和定义
3.1.供方：是指为组织提供产品或服务的组织或个人。
3.2.供应链管理：整个供应链系统进行计划、协调、操作、控制和优化的各种活动和过程，以实现价值链的最大增值以及内外部客户的高度满意。
3.3.责任部门：是指负责供方选择及合同执行的公司职能部门或项目部。
a)供方是企业公共关系的重要组成部分；
b)供方管理是企业整合资源的主要内容；
c)公司与供方是平等互利的合作伙伴关系；
d)全面加强供方管理有利于供方资源的共享、提高工作效率、降低运营成本，防范职务违法违规。
5.1.3.供方全流程管理要素规范
见附件1
5.1.4.供应链管理审核
a)公司将定期对供应链管理进行审核，审核供应链管理过程的符合性和有效性，确保达成供应链管理绩效目标；
c)合格供方等级升降
对于有合作关系的供方，在合同结束后，由责任部门组织进行履约评估并填写《供方履约评价打分表》与《供方履约评估总表》，评审结果经责任部门负责人确认，报责任部门分管领导审批后确定供方等级。其中：
合格供方在合同结束后评估结果为优良者进入优秀供方名单；评估结果为合格者仍保留为合格供方；评估结果为不合格者进入不合格供方名单；