贵阳写字楼及商业调查报告

4
产业结构
贵阳第三产业呈快速发展趋势，其产值占据主导地位， 表明办公市场正进入发展期，未来需求空间较大
贵阳是典型的资源型城市，支柱产业有磷煤化工
产业、铝及铝加工业、烟草及特色食品产业、装 备制造业、物流业、现代药业；
2013年贵阳市实现生产总值2085.42亿元，比上
产业结构调整，三产比例上升
位臵 规模 档次 单层面积/主力 面积 电梯品牌/运行 速度 入驻率/销售率 租金/售价 物业费 企业类型 层高 备注 点评 北京路 3万㎡ 甲级 1100㎡ 奥的斯电梯7部（1部货梯） 100%、70% 租金：135元/平米/月 9元/㎡/月 事业单位购买办公室为主 3米 住宅主要为公务员和附近居民购买，写字楼主要为事业单位购买 优点：地段好 缺点：价格较贵、在新推出写字楼中层高较低 售价2.1万/㎡起
长时间等待电梯， 有效层高低，造 成空间狭小，给工 公共交通不好，影
响工作效率； 停车位不足，
周边交通不通畅，
候梯厅普通
作者拥挤压抑的感
觉；
商务空间不纯粹
办公室不通风， 自然采光差，造成 资源浪费；
办公市场 现状六大 弊端
上下班困扰多；
物业管理水平 不足； 工作空间死板、缺乏活 力，缺少人与自然的对话
电梯品牌/运 行速度
入驻率/销售 率 租金/售价 物业费 企业类型 层高
客户情况：整层购买为大企 业或投资客，金融担保公司 较多，另外5成为散客买来投 资
备注
点评
紧靠南明河，地段区位和景观资源优越
15
两城区典型写字楼
位臵 规模 档次
百灵时尚天地：城市核心地段的投资型产品
紫林庵 —— 甲级 1500㎡、63-260㎡ 奥的斯电梯10部 100%、95% 租金：70元/平米/月 —— —— 3.3米 基本上为投资客户，市区和地州各有一半，只有8%自用。今年4月开卖200套已卖掉 160多套。写字楼开间4.5米，进深7米。 1-5层为底商、6-9层为餐饮、娱乐等、10以上为写字楼和公寓复合体 优点：地段较好 缺点：价格较贵且不属于核心区域 售价1.7万元/㎡
典型项目 富中国际 凯宾斯基 峰会国际 鑫都财富大厦 振华科技大厦
池宇大厦
世贸广场 智同呈大厦 银座大厦 富中才智中心
这边很少有房子放出来的，上 个月有个一放出来就租出去了 ，中华路一带的办公差不多都 是100%出租率
——二手房中介
写字楼租金普遍上涨，普通写字楼涨幅在2-3%，高档写字楼涨幅在4-5％，有些30%左右 两城区写字楼出租率维持在90％-100％的较高水平，写字楼供不应求，出现“挑客户”现象；
贵州省空间规划
“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进”，充分发挥黔中经济区辐射 带动作用，加快建设黔北经济协作区，积极推动毕水兴(毕节、六盘水、兴义 )能源资源富集区可持续发展，大力支持“三州”(黔东南州、黔南州、黔西 南州)等民族地区跨越发展，构建区域协调发展新格局
交通规划建设
铁路建设：加强贯通东西、连接南北的铁路大通道建设，提高运输能力，扩 大路网覆盖面。加快干线铁路建设，打通与外部区域的快速通道，尽快开工 建设成贵、渝黔铁路，与贵广、长昆铁路共同构成通往省外的快速大能力通4 道，加快实施南昆、黔桂、渝怀铁路扩能改造等工程，提高既有铁路通行能 力。
经济 背景
第一、第二产业 第三产业占据主 私营经济、第三 为主，第三产业、 导地位，现代服 产业快速发展 服务业不发达 务业快速发展
投资集中在住宅 产品细分开始， 市场足够细分， 市场 写字楼市场未发 市场，写字楼等 写字楼的增长主 走向成熟，表现 育，大型企业的 特征 自建办公楼为主 其他物业并未细 要取决于产业结 出明显的产品细 分出来 构 分特征
单层面积/主力 面积 电梯品牌/运行 速度 入驻率/销售率 租金/售价 物业费 企业类型 层高 备注
点评
商住混合，依靠市区最核心地段主打投资价值
16
两城区小结
两城区写字楼市场现状小结：
1、两城区形成“两纵、四横”的分布格局，主要沿中华路 分布，多为早期开发的产品形象不高，处于传统办公向标 准办公过渡期 2、两城区传统产品开发时间早，存在商务空间不纯粹、停 车位不足、通风采光差等诸多弊端，商务形象差 3、两城区新入市写字楼售价突破两万，2011－2012年有多 个项目高调入市，得到了快速销售，仍难解写字楼市场供 应匮乏僵局 4、两城区办公租赁市场火爆，呈供不应求态势，两城区传 统写字楼租金约70-80元/平米·月，新建甲级写字楼租金 集中在100-120元/平米·月，其中高端甲级写字楼出租率 在90％-100％的较高水平，写字楼市场高端需求快速增加；
12
两城区典型写字楼
亨特国际写字楼：靠近城市核心的甲级写字楼，拥有 大型购物中心和五星级酒店配套
位臵 万东桥
规模
档次 单层面积/主 力面积 电梯品牌/运 行速度 入驻率/销售 率 租金/售价 物业费 企业类型
3万㎡
甲级 1300㎡、75-290㎡ 奥的斯电梯14部 1000%、90% 租金：70元/平米/月 —— 目前认筹阶段多为大型企业购买为主 售价2.1万/㎡
贵阳市场调研
[关键字]： 发展格局 市场状况 发展机会
[简介]： 分析了贵阳商业市场及重点项目 格局及现状
2
研究内容
1
2
投资环境分析 楼市场专题
3
4
商业市场专题
本项目招商业态及 租金
3 3
政策背景
2012年国家出台“国2号”文件首次从国家层面系统支持贵州省发 展，将促进贵阳产业的快速发展，对于金阳这一贵阳未来发展最重 点区域的写字楼市场将有极大利好
17
区域格局
目前形成双核格局，围绕市政府这一行政办公中心形成大型商务集 群，包含会展城板块和新世界板块，南部与两城区衔接处形成世纪 城商务中心，并沿金阳大道往行政中心发展
金阳新世界
随着金阳新区的迅速发展，配
套设施的逐渐完善，金阳新区写 字楼异军突起，形成一大一小 “双核格局” ：
行政办公中心：围绕市政府周
片区
标准层面积
1300㎡ 1100㎡ 1200㎡
两城区
银海元隆广场 保利国际广场
百灵时尚天地
绿地铂金大厦 中天会展城A区写字楼
63-260㎡
80㎡ 80㎡
1500㎡
1680㎡ 1200㎡
金阳区
中渝第一城写字楼
大唐东原财富广场3号楼
60-120㎡
1200㎡
1200㎡
1200㎡
10
产品水平
过道昏暗
两城区写字楼开发时间早，存在商务空间不纯粹、停 车位不足、通风采光差等诸多弊端
1、鑫都财富大厦 2、天毅大厦
1 2
•
贵阳市的繁华商业街区在 市中心，各种配套设施也 相对成熟，写字楼项目也 主要集中在两城区，主要 沿中华路分布，其分布可 概括为“两纵、四横” 两纵：（瑞金路、中华路） 四横：（北京路、延安路、 中山路、都司路）
延安路 中山路
3、永辉大厦 4、银海大厦 5、邮政大厦
11 11
租金水平
两城区传统写字楼租金约60-80元/㎡· 月，新建甲级写字楼租 金集中在100-120元/㎡· 月，出租率维持在90％-100％的较高 水平
租金水平 （元/平米） 120 130 100 60 70 80 70 60 50 80 典型项目 振华凯都大厦 物资大厦 华坤大厦 国艺大厦 报业大厦 贵阳饭店 中天商务港 虹祥大厦 福建商务港 租金水平 （元/平米） 70 80 60 70 80 100 80 80 70
甲级
甲级 甲级 甲级 物业档次 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级
虹祥大厦 太平洋大厦 CID银座 时代广场 中天商务港
9
面积结构
两城区供应产品面积主要为60－200㎡，金阳新区供 应面积主要为150㎡以下，以中小型企业客户或投资 客户为主，部分大客户一次性购买整层或多层产品
在售项目 亨特国际金融中心 户型面积 75-290㎡ 1100㎡ 105-200㎡
非市场化时期 市场化启动 市场化发展期 市场化成熟期 期
区域的中心地位 已经形成，现代 服务业为主的第 三产业占据绝对 主导地位
年增长16.0%。分产业看，第一产业增加值81.52 亿元，比上年增长6.3%；第二产业增加值848.64 亿元，比上年增长18.6%；第三产业增加值 1155.26亿元，比上年增长14.6%。三次产业结构 为3.9﹕40.7﹕55.4。。
层高
备注
3.8米
写字楼共57层，大堂700多平米，公共空间按五星级酒店标准装修，顶层为索 菲特酒店。明年底可以入驻。客户投资较少，多为自用。 优点：地段好、档次感高 缺点：价格较贵、周边道路为单行线、堵车严重、停车位少
点评
贵阳最高端、品质最好的超高层甲级写字楼
13
两城区典型写字楼
银海元隆广场：靠近城市核心的高品质产品，以事 业单位客户为购买主力
6 6
宏观写字楼市场
从办公物业价值实现判断，目前贵阳正处于投 资价值迸发的高速发展期，随着城市经济的进 一步提升，商务办公市场需求将逐渐旺盛
办公物业投资价值迸发， 售价处于快速拉升阶段； 开始出现甲A级写字楼，
办公物业与居住物 业售价倒挂，商务物 业价值未能得到充分
更加注重写字楼的外关形 象与软硬件设施。 办公物业以租售并重，开
物业档次 片区 已运营项目 物业档次
亨特国际金融中心
两城区 银海元隆广场 保利国际广场 百灵时尚天地
甲级
甲级 甲级 甲级
鑫都财富大厦 天毅大厦 永辉大厦 银海大厦 邮政大厦 振华科技大厦 两城区 富中才智中心
乙级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级
绿地铂金大厦
中天会展城A区写字楼 金阳区 中渝第一城写字楼 大唐东原财富广场3号楼 片区 已运营项目 峰会国际 两城区 凯宾斯基大厦 富中国际广场 世贸大厦 金阳区 世纪金源国际财富中心
办公物业价值
显现。
办公物业只售不租。
ห้องสมุดไป่ตู้
始出现部分只租不售物业。
居住物业价值
市场办公物业只租不售； 市场开始出现主题概念性办公 物业，如生态办公、科技智能
贵阳商务写字 楼所处阶段 起步期 高速发展期
办公等。
持续发展期
写字楼物业发展阶段 7
整体布局
两城区写字楼形成“两纵、四横”分布格局，多为早期产 品形象不高，处于传统办公向标准办公过渡期
代表 目前国内四线以 太原、哈尔滨、 杭州、青岛、大 北京、上海、广 下城市为主 济南、郑州 连 、沈阳 州、深圳、天津 城市
2013年，贵阳第三产业产值1155.26亿元， 占到GDP的55%
5
研究内容
1
2 3
投资环境分析 写字楼市场专题 商业市场专题
写字楼市场格局 两城区市场现状 金阳区市场现状 写字楼市场发展机会
市区豪宅片区的办公物业，档次中高端
14
两城区典型写字楼
保利国际广场：知名品牌发展商开发的资源型 商住混合产品，拥有大型商业配套
位臵 纪念塔
规模
档次 单层面积/主 力面积
——
甲级 1200㎡、105-200㎡ 蒂森克虏伯电梯6部 100%、95% 租金：100元/平米/月 7元/㎡/月 投资公司、金融公司（整层购买为主) 4.1米 车位每层9个、有智能停车指示，写字楼大堂200多平米，10米层高。客户 以本市的为主。另有商务公寓500套，40年产权，约1-2万/㎡。写字楼供23 层 优点：地段好、档次感高、本地人对保利品牌的认可 缺点：价格较贵 售价1.6-1.9万元/㎡
行政办 公中心
会展城
边布臵的会展城商务板块和新世 界商务板块
金阳南商务中心：世纪城国际
商务中心
世纪城商 务中心
18
售价水平
片区
金阳区写字楼售价突破9000元/㎡，达到两城区一半，且新 区租金快速上涨，如世纪金源已达到40－80元/平米· 月，接 近两城区中心传统写字楼的租金水平
4 5
3
6、振华科技大厦 7、富中才智中心 8、世贸广场 9、峰会国际 10、虹祥大厦
12
7 8
6 10 9 11
11、太平洋大厦 12、CID银座 13、时代广场 11、中天商务港 15、纽约·纽约
13 14
15
16
16、富中国际广场 8
物业档次
片区 在售项目
两城区多为乙级写字楼和商住项目，较少新建的甲级写字 楼项目，而金阳新区新建的写字楼基本为甲级写字楼
国家首次对贵州进 行"战略定位"
全国重要基地和西南重要陆路交通枢纽及示范区、创新区等，努力把贵州建设成为世界知名、 国内一流的旅游目的地、休闲度假胜地和文化交流的重要平台。
国家强势支持政策
7个方面对贵州适度“政策松绑”（在新一轮西部大开发中，国家将从财税、投资、产业、土 地、人才、对口支援等方面给予贵州突破性支持政策，实行适度“政策松绑”）。